Chcesz kupić mieszkanie, które nie będzie Twoją wyłączną własnością? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jak wygląda zakup nieruchomości przez kilka osób, czy dwie. Czytając nasz poradnik, zdobędziesz również informacje na temat kupna nieruchomości, będąc w związku nieformalnym, mając narzeczoną/narzeczonego oraz dziecko. Zapraszamy do lektury.
Decydując się na zakup nieruchomości wspólnie z inną osobą (np. partnerem, członkiem rodziny czy wspólnikiem), musisz mieć świadomość, że z mocy prawa powstaje między wami tzw. współwłasność ułamkowa. Nazwa ta precyzyjnie oddaje istotę tego układu: każdy z nabywców staje się właścicielem określonej części idealnej całego lokalu. Przykładowo, jeśli mieszkanie kupują dwie osoby, na każdą z nich przypada zazwyczaj udział wynoszący 1/2 nieruchomości, natomiast przy czterech nabywcach każdy z nich dysponuje udziałem rzędu 1/4. Udziały te są zbywalne i podlegają dziedziczeniu, co daje współwłaścicielom dużą autonomię w zarządzaniu swoją częścią praw do lokalu. Sytuacja prawna wygląda zupełnie inaczej w przypadku małżeństw, o ile między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa. W takim scenariuszu mamy do czynienia ze współwłasnością łączną (bezudziałową), co oznacza, że w sensie prawnym nie da się wyodrębnić matematycznego udziału każdego z małżonków w konkretnym składniku majątku. W praktyce każdy ze współwłaścicieli jest wówczas właścicielem całości nieruchomości. To istotne rozróżnienie wpływa nie tylko na codzienne zarządzanie mieszkaniem, ale przede wszystkim na zasady jego ewentualnej sprzedaży, obciążania hipoteką czy podziału majątku w przyszłości. Zrozumienie tych niuansów już na etapie podpisywania umowy u notariusza pozwoli Ci uniknąć wielu komplikacji prawnych w nadchodzących latach.
Decydując się na wspólny zakup nieruchomości z partnerem, przyjacielem czy członkiem rodziny, zazwyczaj opierasz się na wzajemnym zaufaniu. Warto jednak pamiętać, że w obliczu tak dużej inwestycji ostrożność jest niezbędna, a jasne uregulowanie kwestii własnościowych to fundament dobrych relacji na lata. Istotną zasadą jest dopilnowanie, aby wszystkie osoby finansujące zakup widniały w dokumentach. Pod żadnym pozorem nie zgadzaj się na sytuację, w której tylko jeden z nabywców figuruje w akcie notarialnym, mimo że środki na lokal pochodzą od obojga z Was. Jeśli tylko jedna osoba zostanie wpisana do aktu notarialnego i księgi wieczystej, to w świetle prawa wyłącznie ona staje się właścicielem zarządzającym nieruchomością. Oznacza to, że w przypadku ewentualnego konfliktu lub rozstania, tylko ta osoba będzie miała prawo decydować o sprzedaży lokalu czy sposobie podziału uzyskanych pieniędzy, co stawia drugą stronę w bardzo trudnej sytuacji procesowej. Równie istotne jest precyzyjne określenie wielkości udziałów w umowie. Jeśli jeden z nabywców wykłada na mieszkanie np. 200 tys. zł, a drugi 100 tys. zł, fakt ten powinien znaleźć odzwierciedlenie w ułamkowym zapisie własności (np. 2/3 do 1/3). Bez takiego wskazania udziały zostaną domyślnie rozdzielone po równo, co może prowadzić do niesprawiedliwego podziału majątku w przyszłości.
Zapraszamy do wysłuchania 40. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Wojciechem Rynkowskim.
Decydując się na współwłasność, musisz liczyć się z koniecznością wspólnego podejmowania większości decyzji dotyczących lokalu. Zasada ta obejmuje nie tylko sprzedaż nieruchomości, ale również wszelkie czynności przekraczające tzw. zakres zwykłego zarządu, do których zalicza się m.in. wynajmowanie mieszkania osobom trzecim. W sytuacjach spornych, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, prawo przewiduje ścieżkę sądową – każdy z nabywców, którego udziały wynoszą co najmniej połowę, ma prawo zażądać rozstrzygnięcia konkretnej kwestii przez sąd. Współwłasność to jednak nie tylko wspólne decyzje, ale także precyzyjny podział korzyści i obowiązków finansowych. Jeśli obie strony zdecydują się na komercyjny wynajem lokalu, wszystkie przychody z czynszu przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów. Należy jednak pamiętać, że ta sama zasada obowiązuje w przypadku wydatków – w dokładnie takim samym stosunku obie strony mają obowiązek ponosić wszelkie koszty związane z utrzymaniem mieszkania, takie jak czynsz administracyjny, fundusz remontowy czy podatki. Jasne określenie tych reguł już na starcie pozwala uniknąć konfliktów i sprawia, że wspólna inwestycja staje się bezpiecznym fundamentem finansowym dla obu stron.
Wchodząc w związek małżeński, wielu partnerów zakłada, że z chwilą wypowiedzenia sakramentalnego „tak” wszystko, co posiadają, automatycznie staje się wspólne. To jedno z najczęstszych nieporozumień dotyczących prawa rodzinnego. Warto wiedzieć, że przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (czyli przed ślubem) nie wchodzą do majątku wspólnego – pozostają one w majątku osobistym każdego z małżonków. Ta sama zasada dotyczy przedmiotów nabytych w drodze dziedziczenia, zapisu czy darowizny, chyba że darczyńca lub spadkodawca wyraźnie postanowił inaczej. Jeśli zatem narzeczony lub narzeczona kupi nieruchomość przed ślubem, pozostanie ona ich wyłączną własnością niezależnie od późniejszych ustaleń majątkowych w małżeństwie. Co niezwykle istotne, dotyczy to również sytuacji, w której zakup mieszkania następuje już po ślubie, ale zostaje sfinansowany w całości ze środków zgromadzonych przez jednego z małżonków jeszcze przed zawarciem związku. W takim przypadku mamy do czynienia z tzw. surogacją – nowe mieszkanie „zastępuje” pieniądze z majątku osobistego i tym samym nadal nie wchodzi do współwłasności małżeńskiej.
Istnieją oczywiście sposoby na włączenie takich składników do wspólnego portfela, jednak wymagają one świadomych kroków prawnych. Jeśli żona posiada oszczędności w majątku osobistym i chce, aby mąż stał się współwłaścicielem kupowanej nieruchomości, może dokonać darowizny połowy środków na jego rzecz. Warto jednak z takimi ruchami poczekać do momentu po ślubie – darowizny między małżonkami (w ramach tzw. zerowej grupy podatkowej) pozwalają na całkowite uniknięcie podatku od darowizny, co czyni cały proces znacznie korzystniejszym finansowo.
W przypadku związków nieformalnych (konkubinatu) istotną kwestią prawną jest całkowity brak automatyzmu w tworzeniu majątku wspólnego. W przeciwieństwie do małżeństwa, w relacjach nieformalnych nie istnieje ustawowa wspólność majątkowa – oznacza to, że każda rzecz nabyta przez jednego z partnerów pozostaje jego wyłączną własnością i nie trafia „z automatu” do majątku drugiej osoby. Choć partnerzy mogą wspólnie nabyć nieruchomość na zasadzie współwłasności ułamkowej, proces ten wiąże się z istotnymi ograniczeniami, zwłaszcza gdy dochody obu stron znacząco się różnią. Największym wyzwaniem w związkach nieformalnych są rygorystyczne przepisy dotyczące podatku od darowizn. Jeśli jedna osoba, zarabiająca znacznie więcej, chciałaby sfinansować zakup całości mieszkania, a następnie „podarować” jego połowę partnerowi lub partnerce, ta druga strona zostanie obciążona wysokim podatkiem. W świetle prawa partnerzy w związku nieformalnym są dla siebie osobami obcymi (zaliczanymi do III grupy podatkowej), co uniemożliwia skorzystanie z całkowitego zwolnienia z podatku, które przysługuje małżonkom. Bardzo trudne jest zatem sprawiedliwe kupno nieruchomości „pół na pół”, gdy jedna ze stron wykłada większą część kapitału. Każda próba wyrównania udziałów w akcie notarialnym, która nie ma pokrycia w faktycznych przepływach pieniężnych od obu osób, może zostać uznana przez urząd skarbowy za darowiznę podlegającą opodatkowaniu. Zrozumienie tych mechanizmów jeszcze przed wizytą u notariusza jest istotne, aby uniknąć dotkliwych kar finansowych i niepotrzebnego stresu związanego z kontrolą skarbową.
Zakup mieszkania na współwłasność z dzieckiem jest z punktu widzenia podatkowego znacznie prostszy niż w przypadku związków nieformalnych. Wynika to z faktu, że dzieci należą do tzw. zerowej grupy podatkowej (w ramach I grupy). Oznacza to, że darowizna środków na zakup udziału w nieruchomości lub samej części lokalu może być całkowicie zwolniona z opodatkowania, niezależnie od jej wartości. Jedynym warunkiem jest zgłoszenie faktu otrzymania darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy, jeśli jej wartość przekracza kwotę wolną od podatku (która dla tej grupy jest obecnie znacznie wyższa niż wspomniane 9 637 zł). Dzięki temu rodzice mogą sfinansować start życiowy dziecka bez obaw o dotkliwe daniny na rzecz państwa. Warto jednak pamiętać o istotnych ograniczeniach formalno-prawnych, jeśli dziecko nie ukończyło jeszcze 18. roku życia. Osoba małoletnia nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, co oznacza, że nie może samodzielnie złożyć podpisu pod aktem notarialnym. W procesie zakupu lub darowizny dziecko reprezentują rodzice jako opiekunowie prawni, jednak w sytuacjach, gdy mogłoby dojść do konfliktu interesów (np. gdy rodzic jednocześnie sprzedaje i daruje), konieczne może być wyznaczenie przez sąd rodzinny kuratora. Co więcej, zarządzanie nieruchomością należącą do dziecka – np. jej późniejsza sprzedaż czy obciążenie hipoteką – będzie wymagało każdorazowej zgody sądu rodzinnego, który bada, czy dana czynność na pewno służy dobru małoletniego.
Zapraszamy do wysłuchania 39. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Krzysztofem Derdzikowskim.
Zapraszamy do wysłuchania 38. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 37. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Joanną Adamiec.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
