5 zmian w prawie dotyczących nieruchomości, które wejdą w 2026 r. - przegląd

Zmiany w przepisach dotyczących nieruchomości mają realny wpływ na decyzje inwestorów, właścicieli działek i deweloperów. Rok 2026 przyniesie największą od lat reformę planowania przestrzennego w Polsce. Obejmie ona między innymi likwidację studiów uwarunkowań, wprowadzenie planów ogólnych, ograniczenia w wydawaniu warunków zabudowy oraz wprowadzenie obowiązkowych standardów dostępności infrastruktury społecznej. Do tego dojdą uproszczenia dla inwestycji energooszczędnych oraz zmiany podatkowe. W poniższym artykule przyglądamy się najważniejszym ze zmian.

Plan ogólny zamiast studium – rewolucja w planowaniu przestrzennym

Od 1 lipca 2026 roku wszystkie gminy będą musiały posiadać uchwalony plan ogólny, który zastąpi obowiązujące dotąd studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego i będzie stanowił podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) oraz planów miejscowych.

Co istotne, w planie ogólnym każda działka zostanie przyporządkowana do jednej z kilku kategorii funkcjonalnych. Tylko w obszarach oznaczonych jako obszary uzupełniania zabudowy (OUZ) będzie można ubiegać się o decyzję WZ.

Co to oznacza w praktyce?

Dla wielu właścicieli działek oznacza to ryzyko całkowitej utraty możliwości budowy, jeśli ich teren nie zostanie zakwalifikowany jako OUZ. Dotyczy to zwłaszcza terenów podmiejskich, gdzie obecnie intensywnie rozwija się budownictwo jednorodzinne. Oznacza to również wzrost znaczenia planów miejscowych – tam, gdzie ich nie ma, a działka nie zostanie objęta OUZ, inwestycja może zostać zablokowana na długie lata.

Zmiany w prawie nieruchomościowym

Warunki zabudowy tylko na 5 lat – koniec bezterminowych decyzji

Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowe decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane z pięcioletnim terminem ważności. Obecnie, WZ są bezterminowe – inwestor może uzyskać decyzję i przez wiele lat nie podejmować żadnych działań, a decyzja nadal obowiązuje.

Co się zmieni?

Po nowelizacji, jeśli inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę w ciągu 5 lat od wydania decyzji WZ, będzie musiał ubiegać się o nowe warunki – na nowych zasadach, już w zgodności z planem ogólnym.

Kto zyska, kto straci?

Najwięcej zyskają ci, którzy zdążą złożyć wniosek o WZ jeszcze przed końcem 2025 roku. Takie decyzje będą miały status bezterminowy, co daje inwestorowi pełną elastyczność. Nowe przepisy zmniejszają także możliwość spekulacji – właściciele działek nie będą już mogli „zamrażać” ich wartości przez lata, opierając się jedynie na starej decyzji.

Zmiany w prawie nieruchomościowym

Obowiązkowe standardy dostępności – szkoły, parki, zieleń

Jedną z najbardziej rewolucyjnych zmian, która wejdzie w życie w czerwcu 2026 r., jest wprowadzenie obowiązkowych standardów dostępności do infrastruktury społecznej. Każda nowa inwestycja mieszkaniowa (również domy jednorodzinne) będzie musiała znajdować się w określonej odległości od:

• szkoły podstawowej – maksymalnie 1,5 km pieszo w mieście lub 3 km na terenach wiejskich,
• terenu zieleni o powierzchni co najmniej 3 ha – maksymalnie 1,5 km pieszo,
• dużego parku (min. 20 ha) – maksymalnie 3 km pieszo.

Skąd te wymogi?

Celem ustawodawcy jest przeciwdziałanie tzw. rozlewaniu się miast i poprawa jakości życia w nowo powstających osiedlach. Zbyt wiele inwestycji powstawało w miejscach, gdzie mieszkańcy nie mieli dostępu ani do szkół, ani do terenów zielonych i rekreacyjnych.

Konsekwencje dla właścicieli działek

Działki niespełniające tych kryteriów mogą stracić status budowlany – gmina może odmówić wydania WZ lub wprowadzić ograniczenia w MPZP. W praktyce oznacza to konieczność bardzo dokładnego sprawdzenia lokalizacji działki jeszcze przed jej zakupem.

Zielone światło dla domów energooszczędnych

Jednym z pozytywnych elementów nowelizacji jest wprowadzenie uproszczonych procedur dla domów energooszczędnych i zero-energetycznych. Projekty domów spełniających określone parametry energetyczne (np. zapotrzebowanie na energię pierwotną EP poniżej określonego progu) będą mogły korzystać z uproszczonej ścieżki uzyskiwania pozwoleń.

Co się zmieni?

• Krótszy czas rozpatrywania wniosku,
• uproszczone dokumenty,
• możliwość uzyskania wsparcia z programów rządowych i unijnych.

Dla kogo to szansa?

Dla osób planujących budowę domu w technologii pasywnej, z pompą ciepła, rekuperacją i fotowoltaiką. Reforma może również pobudzić rynek prefabrykowanych domów ekologicznych.

Zmiana w opodatkowaniu garaży – korzystniejsza stawka

Choć ta zmiana formalnie obowiązuje już od 2025 r., wielu właścicieli dopiero teraz zaczyna z niej korzystać. Garaże, które znajdują się w bryle budynku mieszkalnego, będą objęte niższą stawką podatku od nieruchomości – taką samą jak lokale mieszkalne (maksymalnie 1,19 zł/m² rocznie według stawek maksymalnych z 2025 r.).

Co to oznacza?

Dotychczas część właścicieli płaciła nawet kilkukrotnie wyższy podatek od garażu, mimo że był on integralną częścią budynku. Nowe przepisy porządkują tę kwestię i oznaczają realne oszczędności – zwłaszcza przy dużych inwestycjach deweloperskich, gdzie garaże podziemne zajmują setki metrów kwadratowych.

Harmonogram wejścia w życie zmian w prawie nieruchomości (2025–2026)

Jak się przygotować do zmian?

1. Złóż wniosek o WZ do końca 2025 roku – zapewni to bezterminową decyzję.
2. Sprawdź, czy Twoja działka znajduje się w obszarze przyszłego OUZ – informacje można uzyskać w gminie.
3. Zweryfikuj dostępność szkoły i terenów zielonych – najlepiej z pomocą planisty lub urbanisty.
4. Rozważ budowę domu energooszczędnego – zmniejszy to czas formalności i potencjalnie koszty inwestycji.
5. Sprawdź opodatkowanie garażu – jeśli przysługuje niższa stawka, złóż korektę deklaracji podatkowej.

Reforma prawa nieruchomości w 2026 roku to nie tylko zmiana dokumentów i procedur – to przede wszystkim nowy sposób myślenia o urbanistyce, jakości życia i zrównoważonym rozwoju. Osoby, które dziś podejmą świadome decyzje, mogą zabezpieczyć wartość swoich nieruchomości, uniknąć ryzyka ograniczeń planistycznych i skorzystać z ulg i preferencji, pozostali – mogą stracić szansę na inwestycję.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.