Budowa domu na działce rolnej ma wiele zalet, ale przejście przez formalności może być trudne i czasochłonne. W 2019 roku nastąpiła zmiana przepisów, które regulują warunki stawiania domu na działce rolnej. W niższym artykule przybliżamy temat, precyzujemy zmiany
Nabycie działki rolnej wydaje się często świetnym pomysłem, gdyż z są one tańsze niż działki budowlane, więc przyszły nabywca kuszony niską ceną często zapomina, że postawienie domu na działce rolnej może być długą przeprawą przez biurokrację, czasem nawet niemożliwą do przejścia.
Działkami czy inaczej gruntami rolnymi są tereny przeznaczone na uprawę rolną lub hodowlę bydła. Na gruntach rolnych poza rolnikiem, nikt inny nie może wybudować domu, a i rolnik zobowiązany jest do postawienia go w zabudowie tzw. zagrodowej, gdzie budynek mieszkalny łączy się z budynkami gospodarczymi. Dodatkowo nawet by rolnik mógł postawić dom na działce rolnej, musi mieć ona odpowiednią wielkość, a wytyczne różnią się w danych gminach. Informacje na ten temat można zaczerpnąć w gminie i przeglądając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zwykle wielkość ziemi ustalana jest na podstawie uśrednionej wielkości sąsiednich gospodarstw. Tak też, jeśli osoba ma status rolnika, to na działce rolnej może wybudować dom, choć nadal z pewnymi ograniczeniami, ale w każdym innym przypadku procedury są dużo bardziej skomplikowane.
Poza indywidualnymi rolnikami, którzy i tak muszą prowadzić gospodarstwo rolne o powierzchni nieprzekraczającego powierzchnią 300 hektarów, może to być Agencja Nieruchomości Rolnych (jeśli nabywca nie jest spokrewniony ze sprzedającym). Jeśli natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma zapisane przeznaczenie inne niż rolne, to przepisy są inne.
Poza rolnikami każdy może nabyć działkę rolną, ale jedynie gdy jej powierzchnia jest mniejsza niż 30 arów.
W życie weszły również przepisy ograniczające możliwość dzielenia działek rolnych na małe, poniżej 30 arów działki, na sprzedaż. Był to dość popularny proceder i ustawa z 2016 roku wstrzymuje sprzedaż nieruchomości tzw. Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Jedyna możliwość dzielenia na małe działki istnieje gdy ma to na celu powiększenia istniejące grunty orne lub uregulować granice działek rolnych. Działki rolne również nabyć mogą od 2016 roku osoby spokrewnione z rolnikiem.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jeśli na działce rolnej chcemy wybudować dom, istnieją na to dwie możliwości.
W pierwszym przypadku to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie danego gruntu. Jeśli dla danej działki istnieje taki plan, to aby wybudować na niej dom, musimy wystąpić o jego zmianę. Odpowiedni wniosek składa się w gminie, i to czy pozwolenie na budowę domu dostaniemy, zależy właśnie od niej i od tego, czy obecny plan zagospodarowania przestrzennego przestaje istnieć, co zająć może nawet kilka lat jeśli jest już ściśle określony.
Jeśli natomiast plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, a dzieje się tak najczęściej w małych gminach w przypadku gruntów rolnych, wtedy musimy ubiegać się o odrolnienie działa, czyli wyłączeniu jej z produkcji rolnej. Tu pojawiają się schody, w przypadku gdy posiadamy lepszą klasę ziemie, gdyż te o wartościach I-III wymagają zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W przypadku klas niższych, jak IV-VI, z gleb pochodzenia mineralnego są raczej zawsze przeznaczone na cele nierolnicze, ale to starosta musi wydać na zgodę na odrolnienie działa pod budowę domu.
Jeśli chodzi o ziemię klasy I-III, to w 2015 nastąpiły zmiany w ustawie o ochronie gruntów ornych i leśnych, która dopuszcza wyłączające konieczność zgody ministra właściwego ds. Rozwoju wsi. Grunty te muszą wtedy spełniać warunki takie jak:
Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.
Jeśli działka w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako budowlana, musimy wyłączyć ja z produkcji rolnej.
Decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wymagają:
a) grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
b) grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
c) grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
d) grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
e) grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
f) grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
g) grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
h) grunty torfowisk i oczek wodnych;
i) grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nasza ziemia jest nieużytkiem lub gruntem rolnym, musimy starać się o jego zmianę, a jeśli dodatkowo plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, musimy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy, lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego
Wszystko to załatwia się w urzędzie gminy, również wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli odrolnienie. Zwykle można wyłączyć z produkcji rolnej jedynie grunty o gorszej klasie i iść za tym będą pewne opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji.
Warunki zabudowy działki rolnej otrzymuje się gdy:
Będzie możliwa kontynuacja zabudowy, tzn. musi istnieć minimum jedna działka, która tę kontynuację będzie wyznaczać. Przez kontynuację rozumie się wskaźniki kształtowania zabudowy, cechy, parametry, gabaryty i formy architektoniczne obiektów budowlanych, linie zabudowy, intensywność wykorzystania terenu w imię zasady tzw. dobrego sąsiedztwa
Pamiętajmy, że podejmujemy duże ryzyko, kupując działkę rolną w gminie, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie możemy mieć pewności, że blisko nas nie powstanie droga szybkiego ruchu, linie wysokiego napięcia czy oczyszczalnia ścieków. To tez sprawi, że nie będziemy mogli na działce rolnej wybudować domu.
Przede wszystkim kredyt dostać mogą osoby posiadające działkę nie większą niż 3 tysiące metrów kwadratowych, a większe działki gdy do 30 kwietnia wydana była decyzja ostateczna o warunkach zabudowy. Jesli nie, to kredyt przyznany będzie jedynie na działki nieprzeznaczone do użytkowania rolnego.
Ponadto musimy wiedzieć, że banki normalnie udzielają kredytów na budowę domów na działkach rolnych. Mogą ustanowić hipotekę o sumie wyższej niż wartość działki przed wybudowaniem domu Wszytko dzięki nowelizacji ustawy kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie w 2016 roku.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.
Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
