Zarezerwuj

Co sprawdzić przed kupnem działki?

Z poniższego artykułu dowiesz się, co sprawdzić przed kupnem działki, na co zwrócić uwagę przed kupnem oraz gdzie sprawdzić jej przeznaczenie. Zapraszamy do lektury.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

inżynier pewnego lokalu

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Dlaczego warto zlecić profesjonalny audyt działki?

Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.


Wybór i kupno działki, na której będziemy budować dom, to niezwykle ważny etap całego procesu. Dlatego tak ważne jest wszechstronne sprawdzenie działki przed jej zakupem, co pozwoli na uniknięcie niepotrzebnych problemów w przyszłości. Jakie informacje będą nam niezbędne i gdzie należy ich szukać?

Przed zakupem działki ważne jest jej wszechstronne sprawdzenie.

Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?

Bardzo ważna jest kwestia własności nabywanego gruntu, ponieważ to jego właściciel będzie drugą stroną umowy zakupu i dobrze jest mieć pewność, że rzeczywiście posiada prawo do dysponowania przedmiotową działką. W tym celu niezbędne będzie przeprowadzenie analizy księgi wieczystej działki. Z treścią księgi wieczystej można zapoznać się w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Warto zwrócić uwagę właśnie na kwestię własności gruntu oraz ewentualnych obciążeń roszczeniami, prawami rzeczowymi, prawami osób trzecich lub hipotekami.

Konieczne jest też potwierdzenie numeru działki, ponieważ może okazać się, że mamy do czynienia z niezgodnością danych o oznaczeniu działki pomiędzy aktualizowaną przez gminy ewidencją gruntów a właśnie księgą wieczystą. Nie rodzi to skutków prawnych, ale dobrze, aby notariusz, wpisując do księgi wieczystej nowego właściciela, zawnioskował o aktualizację tych danych w sądzie wieczystoksięgowym. Bardzo istotna jest także weryfikacja przeznaczenia działki.

Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki?

Przeznaczenie gruntu jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdziemy w nim też najważniejsze informacje dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Przed wydaniem pozwolenia na budowę starosta lub prezydent miasta weryfikuje zgodność projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu lub - w przypadku jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy.

Tutaj warto zaznaczyć, że w sytuacji gdy interesująca nas działka nie jest objęta miejscowym planem, konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziemy w niej warunki, według których możliwe będzie zabudowanie naszej działki. Co ważne, jeszcze przed jej uzyskaniem warto przyjrzeć się okolicznym działkom - jeżeli są one zabudowane, oznacza to, że raczej nie będziemy mieli problemu z postawieniem domu na naszej działce.

W planie zagospodarowania, oprócz określenia przeznaczenia działki, znajdziemy również najważniejsze uregulowania dotyczące objętego nim terenu, takie jak:

  • przeznaczenie terenu,
  • zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
  • maksymalna i minimalna intensywność zabudowy,
  • maksymalna dozwolona wysokość zabudowy,
  • ilość miejsc parkingowych,
  • minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej.
     

W celu uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP należy złożyć stosowny wniosek w odpowiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Z planem można się też zapoznać w internecie, na stronach urzędów. Plany najczęściej można znaleźć w Biuletynach Informacji Publicznej (BIP).

W przypadku gdyby okazało się, że interesująca nas działka jest działką rolną, wówczas należy sprawdzić możliwość jej przekształcenia w działkę budowlaną i warunki, na jakich można tę czynność przeprowadzić. Czasem zdarza się, że dla działki wydana już została decyzja o pozwoleniu na budowę - ta kwestia również wymaga sprawdzenia.

Co trzeba sprawdzić przed kupnem działki?

Kolejną ważną kwestią do weryfikacji jest uzbrojenie działki. Działka uzbrojona to taka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie zlokalizowane są przyłącza energii elektrycznej (podłączona skrzynka elektryczna) i gazu (podłączona do sieci skrzynka gazowa) oraz podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Z kolei działka nieuzbrojona nie posiada dostępu do mediów zlokalizowanych w drodze publicznej ani też przyłączy w ramach swoich granic.

W związku z powyższym działki nieuzbrojone są znacznie tańsze, co dla potencjalnego nabywcy może być kluczową kwestią. Dobrze jest jednak mieć na uwadze fakt, iż uzbrojenie działki (jeżeli będzie możliwe) jest kosztownym i czasochłonnym (trwającym czasem nawet kilka lat) procesem. Jeżeli więc zależy nam na stosunkowo szybkim przystąpieniu do prac na działce, wówczas warto raczej wybrać działkę już uzbrojoną.

Informację na temat uzbrojenia działki uzyskamy w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji. Można ją też sprawdzić w serwisie geoportal.gov.pl, gdzie dzięki warstwie "Uzbrojenie terenu" znajdziemy informacje na temat uzbrojenia terenu na obszarach powiatów włączonych do usługi KIUT (Krajowa Integracja Uzbrojenia Terenu).

Zapoznanie się z otoczeniem działki

Przed podjęciem finalnej decyzji o kupnie działki dobrze jest sprawdzić szczegółowo jej okolicę, między innymi w kontekście potencjalnie niepokojących pozwoleń na budowę wydanych dla sąsiednich działek. Dzięki temu możemy uniknąć na przykład bliskiego sąsiedztwa uciążliwego zakładu przemysłowego. Warto zwrócić uwagę na potencjalne źródła hałasu w okolicy lub instytucje generujące wzmożony ruch samochodowy (np. hurtownie).

Dobrze jest też przyjrzeć się lokalnej infrastrukturze i stwierdzić, na ile odpowiada ona naszym potrzebom - czy w niedużej odległości znajdziemy sklep, przychodnię bądź placówki edukacyjne. Dobrze jest zadać sobie pytanie, na czym najbardziej nam zależy i czy jesteśmy gotowi na przykład na dojeżdżanie do sklepu parę kilometrów każdego dnia.

Kwestia dostępu do drogi publicznej

Bardzo ważny jest dostęp działki do drogi publicznej. Pamiętajmy, że fakt, iż działka z nią graniczy, nie jest jednoznaczny z posiadaniem do niej dostępu, ponieważ może okazać się, że brak jest możliwości wykonania zjazdu na działkę z drogi publicznej.  

Możliwość obsługi komunikacyjnej działki jest w praktyce niezbędna dla przygotowania i realizacji inwestycji. Zgodnie z § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, każda działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej, który należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi, albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Oznacza to, że jeżeli interesująca nas działka go nie posiada, trzeba koniecznie sprawdzić, na jakich zasadach funkcjonuje dojazd do niej, czy jest może ustanowiona służebność, a jeżeli nie - to, czy można ją ustanowić i na jakich warunkach będzie to możliwe.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed kupnem działki?

Oprócz wyżej wspomnianych czynników duże znaczenie dla przyszłego użytkowania działki ma między innymi jakość powietrza oraz to, czy działka nie znajduje się w strefie zalewowej, a więc czy nie jest narażona na skutek opadów bądź wzbierania rzek na częściowe lub całościowe zalanie.

Ważna jest również bliskość pomników przyrody, takich jak drzewa, krzewy, głazy narzutowe bądź wodospady, które zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody z 2004 roku podlegają ochronie. Ich bliskie sąsiedztwo może czasem oznaczać nawet brak możliwości realizacji inwestycji w sąsiedztwie pomnika przyrody, jeżeli miałoby to nieść za sobą ryzyko jego uszkodzenia bądź zniszczenia. Informacje na temat lokalizacji pomników przyrody znajdziemy w odpowiednim dla lokalizacji działki urzędzie miasta lub gminy, a także w internecie.

Warto zwrócić uwagę także na bliskość linii wysokiego napięcia, która dla niektórych może mieć znaczenie dla atrakcyjności działki, pomimo braku naukowych dowodów na ich zdrowotną szkodliwość.

Nie bez znaczenia jest też bliskość lasu - ma ona swoje korzyści, ale też wady. Jeżeli działka graniczy z obszarem przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego jako las, wówczas z jednej strony wzrasta jej atrakcyjność, ale może to oznaczać ograniczenia w zabudowie działki oraz w zakresie posadowienia budynków. Konieczne jest również sprawdzenie wymiarów i kształtu działki, jej topografii, zadrzewienia, a także jakości gruntów.

Pewny Lokal i audyt działki

Przeprowadzenie kompleksowego audytu działki przed jej zakupem najlepiej jest zlecić profesjonalistom z Pewnego Lokalu. Samodzielne sprawdzenie wszystkich ważnych kwestii jest nie tylko trudne i czasochłonne, ale też może zdarzyć się, że przeoczymy ważną informację, co na pewno nie zdarzy się, jeżeli audyt będzie przeprowadzony przez doświadczonych ekspertów. Na jego zakończenie otrzymamy kompletny raport zawierający najważniejsze informacje dotyczące interesującej nas działki z uwzględnieniem rekomendacji działań w przypadku pozyskania potencjalnie niepokojących danych. Pozwoli nam to na podjęcie w pełni świadomej decyzji odnośnie zakupu działki lub też rezygnacji z niego.

Co sprawdzić przed kupnem działki budowlanej?

Najważniejsze będzie potwierdzenie, że nabywana działka jest działką budowlaną. W tym celu należy zapoznać się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeżeli interesująca nas działka jest nim objęta. Wypis i wyrys z MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy odpowiednim dla lokalizacji działki na podstawie wniosku o jego wydanie. Można też odnaleźć go w internecie, na stronach urzędów gmin, w Biuletynach Informacji Publicznej (BIP), co może być jednak dość czasochłonne, jeżeli nie znamy nazwy uchwały, której szukamy.

W planie znajdziemy nie tylko informacje dotyczące przeznaczenia działki, ale też te dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Z planu zagospodarowania dowiemy się więcej na temat rodzaju zabudowy dopuszczalnej w naszym przyszłym sąsiedztwie. Składa się on z części tekstowej i graficznej, z której odczytamy, posługując się legendą planu, jaką funkcją objęta jest zgodnie z planem zagospodarowania przedmiotowa działka.

Jeżeli dana działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, co też jest możliwe, warto jest sprawdzić, jak wygląda sytuacja na sąsiednich działkach - jeżeli są one zabudowane, będzie to najprawdopodobniej oznaczać, że nie powinniśmy mieć problemu z zabudowaniem naszej działki. Wiąże się to jednak z koniecznością wystąpienia do urzędu gminy lub miasta o decyzję o warunkach zabudowy. W niej znajdziemy wszelkie ewentualne ograniczenia możliwości zabudowy (w tym charakterystykę zabudowy, kwestię dostępu do drogi publicznej i do mediów, wytyczne odnośnie geometrii dachu i szerokości elewacji frontowej - aby docelowo uzyskać pozwolenie na budowę, należy dostosować się do wytycznych z decyzji o warunkach zabudowy).

Jak sprawdzić działkę przed kupnem?

Na początku konieczne jest zweryfikowanie stanu prawnego działki oraz jej rodzaju. Najważniejsze informacje odnośnie tego pierwszego znajdziemy w prowadzonej dla niej księdze wieczystej - zwróćmy uwagę na informacje dotyczące własności, wszelkich obciążeń (kredyt, służebności); sprawdźmy też, czy w księdze nie ma ujawnionych wzmianek. Co ważne, nie wszystkie informacje znajdziemy w księdze, dlatego też udając się do urzędu gminy, gdzie będziemy sprawdzić, czy działka jest działką budowlaną i jakie są ustalone dla niej warunki zabudowy, warto dopytać na przykład o ewentualne prawo pierwokupu działki przez gminę. Na wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym znajdziemy informację odnośnie możliwości i dopuszczonego rodzaju zabudowy, poczekamy do 14 dni. W sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania, trzeba złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działki - na ten dokument poczekamy nawet do 2 miesięcy.

W wypisie z planu zagospodarowania znajdziemy, oprócz wyżej wspomnianych, szereg innych ważnych informacji. Decydując się na zakup działki, musimy mieć pewność, że działka ma dostęp do drogi publicznej (o szerokości co najmniej 5 m), ponieważ w innym razie budowa domu będzie niemożliwa.

Kolejną ważną kwestią, mającą też znaczenie dla ceny działki, jest informacja odnośnie jej uzbrojenia - czy media są doprowadzone i jakie są ewentualnie warunki techniczne dla ich doprowadzenia. Taka wiedza pozwoli nam na oszacowanie kosztów instalacji.

Sprawdzenie sytuacji prawnej działki

Przed kupnem działki należy nie tylko zapoznać się z zapisami MPZP, ale również sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla interesującej nas nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). W księdze wieczystej znajdziemy najważniejsze informacje na temat własności działki i ewentualnych obciążeń (służebności, kredyty).

Kupno działki budowlanej - co sprawdzić?

Ważną kwestią, która ma też spore znaczenie dla ceny działki, jest jej uzbrojenie. Działka uzbrojona to taka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie zlokalizowane są przyłącza energii elektrycznej (podłączona skrzynka elektryczna) i gazu (podłączona do sieci skrzynka gazowa), a także podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Działki nieuzbrojone są znacznie tańsze od uzbrojonych, ale wymagają sporych nakładów finansowych, dodatkowo uzbrojenie działki może potrwać nawet kilka lat. Jeżeli więc zależy nam na tym, aby przystąpić do budowy bez zbędnych opóźnień, wówczas zakup działki uzbrojonej będzie lepszym rozwiązaniem. Kwestię uzbrojenia działki sprawdzimy w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji, występując o geodezyjną mapę zasadniczą, która określa granice działki i jej uzbrojenie (jej koszt to 30-50 zł). Warto też  skorzystać z udostępnionej w serwisie geoportal.gov.pl Krajowej Bazy Danych Geodezyjnej Ewidencji Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT).

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Na pewno dobrze jest sprawdzić okolicę działki, którą planujemy kupić i na której ma stanąć nasz dom. Jeżeli w sąsiedztwie znajdują się zakłady przemysłowe, tartaki, hodowle itp., warto jeszcze raz zastanowić się nad wyborem. Ważna jest też topografia działki, ewentualne nachylenie terenu, które może mieć duże znaczenie dla budowy, oraz czy działka nie znajduje się na przykład na terenach zalewowych bądź osuwiskach.

Dobrze jest też przyjrzeć się istniejącej roślinności, jeżeli taka jest, ponieważ może okazać się, że będziemy musieli liczyć się ze sporymi kosztami związanymi z wycinkami i uporządkowywaniem terenu przed rozpoczęciem budowy. Z pomocą geodety możemy też zbadać jakość gruntu, aby upewnić się, że teren nie jest skażony i czy nie będziemy musieli mierzyć się z dużą ilością twardego materiału (cegły, kamienie itp.) w gruncie.

Kupno działki budowlanej

Dobrze jest sprawdzić okolicę interesującej nasz działki, jej topografię, nachylenie terenu, przyjrzeć się istniejącej roślinności, a także z pomocą geodety zbadać jakość gruntu. Najlepiej jest zlecić kompleksowe sprawdzenie działki przed jej zakupem profesjonalistom.

W ramach audytu działki Pewny Lokal sprawdza, oprócz wszystkich wymienionych wyżej kwestii, również między innymi:

  • czy działka nie znajduje się w strefie zalewowej,
  • jakie jest średnioroczne stężenie pyłu PM10,
  • czy w okolicy nie wydano pozwoleń na budowę, które mogłyby wzbudzać niepokój,
  • jaka jest odległość linii energetycznych,
  • demografię okolicy.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka