Co i gdzie sprawdzić przed kupnem działki budowlanej?

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Co sprawdzić przed kupnem działki | 797 014 014

Planujesz kupno działki i nie wiesz, co powinno się sprawdzić przed jej kupnem? Czy warto wykonać audyt działki z Pewny Lokal? Z poniższego artykułu dowiesz się, co sprawdzić przed kupnem działki, na co zwrócić uwagę przed kupnem oraz gdzie sprawdzić jej przeznaczenie. Zapoznaj się z dalszą częścią artykułu.

Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu kupowanej działki?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

  • Audyt działki wymaga wiedzy prawnej, technicznej oraz urbanistycznej.
  • Powiemy, co można wybudować na działce i jakie budynki powstaną w pobliżu. Sprawdzimy też umowę kupna działki.
  • Sprawdzimy stan prawny działki i to, czy nie jest położona w niebezpiecznej strefie (np. zalewowej, oddziaływania cmentarza itp.).

Analiza już do 299 zł.
Gwarancja wyłapania wad prawnych.
Audyty działki nawet w 24 h.

Rezerwuj audyt

Wybór i kupno działki, na której będziemy budować dom, to niezwykle ważne etapy całego procesu, który kończy się dokonaniem transakcji. Dlatego ważne jest, by przed samym zakupem dokładnie sprawdzić każdy szczegół. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych problemów w przyszłości. Jakie informacje będą nam niezbędne i gdzie ich szukać? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Na co zwrócić uwagę kupując działkę

Wybór działki jest bardzo ważnym etapem, który tak naprawdę warunkuje późniejsze decyzje. Nie każdy zdaje sobie z tego sprawę, gdy po raz pierwszy decyduje się na zakup działki i zaczyna szukać idealnego terenu, w który warto zainwestować. W zależności od celu i przeznaczenia działki warto zwracać uwagę na inne kwestie. Jeśli działka ma charakter inwestycyjny, należy się skupić na atrakcyjnej lokalizacji (dzięki której z biegiem czasu wartość działki może nawet wzrosnąć). Jeśli zaś kupujemy działkę po to, by jak najszybciej postawić na niej wymarzony dom, to warto zwrócić uwagę na takie aspekty, które pozwolą na szybką realizację tego celu.

Z treścią księgi wieczystej można zapoznać się w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW).

Bardzo ważna jest kwestia własności nabywanego gruntu, ponieważ to jego właściciel będzie drugą stroną umowy zakupu. Dobrze więc mieć pewność, że rzeczywiście posiada on prawo do dysponowania przedmiotową działką. By się o tym przekonać, niezbędne będzie przeprowadzenie analizy księgi wieczystej działki. Z jej treścią można zapoznać się w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Warto zwrócić szczególną uwagę na kwestię własności gruntu oraz ewentualnych obciążeń roszczeniami, prawami rzeczowymi, prawami osób trzecich lub hipotekami.

Konieczne jest też potwierdzenie numeru działki - czasem może się okazać, że mamy do czynienia z niezgodnością danych o oznaczeniu działki pomiędzy aktualizowaną przez gminy ewidencją gruntów a właśnie księgą wieczystą. Nie rodzi to skutków prawnych, ale dobrze, by notariusz - wpisując do księgi wieczystej nowego właściciela - zawnioskował o aktualizację tych danych w sądzie wieczystoksięgowym.

Bardzo istotna jest także weryfikacja przeznaczenia działki.

Wybór działki jest bardzo ważnym etapem, który warunkuje późniejsze decyzje.

Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki

Przeznaczenie gruntu jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdziemy w nim też najważniejsze informacje dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Przed wydaniem pozwolenia na budowę starosta lub prezydent miasta weryfikuje zgodność projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu lub - w przypadku jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy.

Warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy interesująca nas działka nie jest objęta MPZP, konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziemy w niej warunki, według których możliwe będzie zabudowanie naszej działki. Co ważne, jeszcze przed jej uzyskaniem warto przyjrzeć się okolicznym działkom - jeśli są zabudowane, to możemy przypuszczać, że nie będzie problemów z postawieniem w tym miejscu domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni najczęściej może dać poczucie bezpieczeństwa w trakcie podejmowania decyzji związanych z wybraną działką, ponieważ określa nie tylko standardy związane z wybraną przez kupujących powierzchnią, ale także doprecyzowuje informacje dotyczące terenów sąsiadujących. W praktyce MPZP określa ład przestrzenny - daje gwarancję, że jeśli wybieramy lokalizację, która jest przeznaczona na osiedle domków jednorodzinnych, to w pobliżu nie powstanie np. fabryka czy wysoka, kilkunastokondygnacyjna inwestycja. Najczęściej wymogi związane z budową domu są doprecyzowane tak, by osiedle było spójne, a planowana infrastruktura dobrze komponowała się z całością osiedla.

Jeśli działka nie posiada MPZP ani warunków zabudowy, warto mieć na uwadze, że ich wydanie może potrwać,  a to z kolei opóźni ewentualne prace związane z rozpoczęciem budowy. Co więcej, nie można w pełni przewidzieć, czy informacje zawarte w dokumentach okażą się dla nas pomyślne. Może się okazać, że na wybranej przez nas działce nie uda się postawić domu, który planowaliśmy.

W planie zagospodarowania, oprócz określenia przeznaczenia działki, znajdziemy również najważniejsze uregulowania dotyczące objętego nim terenu, takie jak:

  • przeznaczenie terenu
  • zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu
  • maksymalna i minimalna intensywność zabudowy
  • maksymalna dozwolona wysokość zabudowy
  • ilość miejsc parkingowych
  • minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej.

Aby uzyskać wypis i wyrys z MPZP, należy złożyć wniosek w odpowiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Z planem można się też zapoznać w Internecie, na stronach urzędów. Plany najczęściej można znaleźć w Biuletynach Informacji Publicznej (BIP).

Jeśli okaże się, że interesująca nas działka jest działką rolną, należy sprawdzić możliwość i warunki jej przekształcenia w działkę budowlaną.

Możliwość obsługi komunikacyjnej działki jest w praktyce niezbędna dla przygotowania i realizacji inwestycji.

Czasami zdarza się, że decyzja dla działki o pozwoleniu na budowę została już wydana - ta kwestia również wymaga sprawdzenia, z kilku powodów. Najczęściej osoba, która posiada pozwolenie na budowę, ma już projekt domu, więc jest z działką związana nie tylko planem, ale poniosła też większe koszty rozpoczęcia swojej inwestycji. Dla czujnego kupującego jest to powód do przemyślenia sprawy. Jeśli ktoś chciał wybudować dom, a rezygnuje mając zgodę i projekt, pytanie nasuwa się samo: dlaczego? Czy wszystko, co związane jest z działką, zostało dobrze sprawdzone, czy jest coś, co blokuje lub może być problemem w trakcie realizacji inwestycji na tej działce? Warto dopytać i dokładniej przyjrzeć się lokalizacji.

Dla przeciętnego nabywcy posiadanie decyzji o pozwoleniu na budowę nic nie znaczy. Chyba że inwestuje w działkę i w gotowy projekt, który miał zrealizować poprzedni właściciel. Warto dodać, że na tym etapie bardzo rzadko zdarza się, że ktoś rezygnuje i tak po prostu sprzedaje działkę  (a przy okazji swój wymarzony projekt). Są to raczej sytuacje losowe. Warto więc zachować ostrożność. Tym bardziej, że po kupnie działki mogą wyjść na jaw kwestie, które będą problematyczne na późniejszych etapach inwestycji.

Co trzeba sprawdzić przed kupnem działki

Kolejną ważną kwestią do weryfikacji jest uzbrojenie działki. Działka uzbrojona to taka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie zlokalizowane są przyłącza energii elektrycznej (podłączona skrzynka elektryczna) i gazu (podłączona do sieci skrzynka gazowa) oraz podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Z kolei działka nieuzbrojona nie posiada dostępu do mediów zlokalizowanych w drodze publicznej ani też przyłączy w ramach swoich granic.

W związku z powyższym działki nieuzbrojone są znacznie tańsze, co dla potencjalnego nabywcy może być kluczową kwestią. Dobrze jest jednak mieć na uwadze, iż uzbrojenie działki (jeżeli będzie możliwe) to kosztowny i czasochłonny ( czasem trwający nawet kilka lat) proces. Jeżeli więc zależy nam na stosunkowo szybkim przystąpieniu do prac na działce, wówczas lepiej wybrać działkę już uzbrojoną.

Inwestując w działkę nieuzbrojoną (która wydaje się bardziej atrakcyjna ze względu na cenę) miejmy świadomość, że do kosztów kupna będziemy musieli dodać kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za przyłącza (co finalnie może nie być już tak opłacalne jak mogło nam się początkowo wydawać). Nieuzbrojoną działkę warto kupić wtedy, gdy nie planujemy szybkiej budowy, a chcemy zainwestować kapitał lub gdy interesuje nas lokalizacja w takim miejscu, które uzbrojone nie jest, ale jest dla nas przez pryzmat lokalizacji idealną przestrzenią na przyszły dom.

Informacje dotyczące uzbrojenia działki uzyskamy w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji. Można też sprawdzić w serwisie geoportal.gov.pl - dzięki warstwie "Uzbrojenie terenu" dostaniemy informacje na temat uzbrojenia terenu na obszarach powiatów włączonych do usługi KIUT (Krajowa Integracja Uzbrojenia Terenu).

Kwestie związane z uzbrojeniem działki można skonfrontować z domami, które znajdują się w najbliższym sąsiedztwie. Jeśli są nowe, można zapytać o terminowość realizacji przyłączy. Jeśli zaś stare, to warto podpytać mieszkańców, gdzie i jakie przyłącza są na danym terenie dostępne.

Uzbrojenie działki koszt

Koszt uzbrojenia działki zależy od wielu czynników, typu jej lokalizacja, cena za przygotowanie projektu, czy odległość od głównych sieci. Do głównych wydatków będą należeć koszta przyłącza wody, koszta podłączenia prądu oraz wydatki na przyłącze gazowe. W aspekcie wody trzeba pamiętać, że w jego skład wchodzi wykonanie projektu, jak i odbioru, a często też opłata adiacencka, którą Urząd Gminy nalicza do działek budowlanych. Należy szacować, że przyłącze wodne może wynieść średnio od 5 000 do 10 000 złotych. Z kolei cena podłączenia prądu na działce uzależniona jest głównie od cennika danego przedsiębiorstwa. Trzeba się liczyć, że będzie to kwota rzędu 3000 złotych, którą będzie trzeba uiścić po złożeniu wniosku o przyłączenie prądu w formie zryczałtowanej opłaty. Na koniec jeszcze zostają koszta przyłącza gazowego, które warunkuje długość gazociągu. Gazownia również będzie wymagać zryczałtowanej opłaty, aczkolwiek z przedziału 6000 do 8000 złotych. W sumie więc całkowity koszt wszelkich formalności oraz prac związanych z uzbrojeniem działki będzie wynosił około 12000 do 25000 złotych.

Przeznaczenie gruntu jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Zapoznanie się z otoczeniem działki, którą planujemy kupić

Przed podjęciem finalnej decyzji o kupnie działki dobrze jest szczegółowo sprawdzić okolicę.

Z założenia jeśli ktoś chce kupić działkę, najczęściej wybiera przez pryzmat pierwszego wrażenia i lokalizacji, która jest satysfakcjonująca lub spełnia szereg wytycznych, które inwestor sobie wcześniej określił.

Warto pamiętać, że lokalizacja nie powinna być jedynąwytyczną. Przed realizacją transakcji należy przyjrzeć się działce także pod innymi względami.

Niezwykle ważne przy wyborze działki są uwarunkowania terenu. Warto sprawdzić na mapach, czy działka nie leży na terenie zalewowym, a więc czy nie jest narażona na skutki obfitych opadów, bądź z racji wzbierania rzek na częściowe lub całościowe zalanie. Nie zawsze kupujący zna dany teren na tyle dobrze, by przewidzieć, jak sytuacja klimatyczna wygląda na przestrzeni całego roku. Czas odwilży czy długotrwałych opadów zazwyczaj jest dobrym momentem, by zobaczyć jak zachowuje się wybrany obszar. Dla pewności można wykonać też badania geotechniczne gruntu, które określą jego tzw. miąższość.

Oglądając działkę należy zwrócić uwagę, czy na jej terenie nie ma rowu melioracyjnego. Jego obecność może stanowić przeszkodę podczas inwestowania w budowę domu. Rowów, które są oznaczone na mapach, zgodnie z prawem nie można zasypać.

Tereny podmokłe czy zalewowe często zdradza roślinność, która występuje na terenie działki. Jeśli w danym miejscu rosną rośliny charakterystyczne dla terenów mokrych, możemy mieć obawy co do miąższości terenu i możliwości postawienia na nim domu.

Działki nieuzbrojone są znacznie tańsze, co dla potencjalnego nabywcy może być kluczową kwestią.

Kolejna kwestia, której warto się przyjrzeć, wiąże się z potencjalnie niepokojącymi pozwoleniami na budowę wydanymi dla sąsiednich działek. Dzięki temu możemy uniknąć np. bliskiego sąsiedztwa zakładu przemysłowego, a także innych inwestycji, które w dłuższej perspektywie byłyby uciążliwe. Warto zwrócić też uwagę na potencjalne źródła hałasu w okolicy lub instytucje generujące wzmożony ruch samochodowy (np. hurtownie). Sporo tego typu kwestii może wykluczyć obecność MPZP. Dzięki niemu podczas wybierania działki mamy gwarancję, że wybrana lokalizacja i jej sąsiedztwo są przeznaczone wyłącznie pod osiedle. Jeśli jest inaczej, to można przypuszczać, że sąsiadujące działki można będzie zagospodarować także w inny sposób.

Dobrze jest też przyjrzeć się lokalnej infrastrukturze i stwierdzić, na ile odpowiada ona naszym potrzebom - czy w bliskiej odległości znajdziemy sklep, przychodnię bądź placówki edukacyjne. Dobrze jest określić, na czym najbardziej nam zależy i czy jesteśmy gotowi np. na dojeżdżanie do sklepu kilka km każdego dnia.

Warto poczekać z ostateczną decyzją o zakupie działki i spędzić w jej okolicy weekend. Jeśli leży daleko od miasta, można spróbować pojechać tam wieczorem. Jeśli jest w centrum, warto wybrać się tam kilka razy, bo dzięki temu można poznać różne aspekty danej lokalizacji. Sklep w pobliżu z pewnością będzie zaletą, ale całodobowy, wielki market już niekoniecznie. Sąsiedztwo szkół i przedszkoli często jest atutem w przypadku rodzin z dziećmi, ale warto też pamiętać o hałasie, jaki będzie nam towarzyszył w codziennym życiu.

Sprawdź dostęp działki do drogi publicznej

Bardzo ważny jest dostęp działki do drogi publicznej. To, że działka z nią graniczy, nie jest jednoznaczne z jej współposiadaniem. Może się np. okazać, że nie ma możliwości wykonania zjazdu na działkę z drogi publicznej.  

Możliwość obsługi komunikacyjnej działki jest w praktyce niezbędna dla przygotowania i realizacji inwestycji. Zgodnie z § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, każda działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej, który należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Jeżeli interesująca nas działka go nie posiada, trzeba koniecznie sprawdzić, na jakich zasadach funkcjonuje dojazd do niej, czy jest może ustanowiona służebność, a jeżeli nie - to czy można ją ustanowić i na jakich warunkach.

Droga wewnętrzna to część wspólna każdego, kto kupi działkę, do której można dojechać korzystając z tej właśnie drogi. Jako część wspólna może być powodem sąsiedzkich sporów, dlatego warto przemyśleć takie rozwiązanie, jeśli mamy alternatywę kupna działki bez drogi wewnętrznej. Co więcej, w niektórych regionach Polski realizując przyłącze, trzeba mieć pozwolenie wszystkich, którzy są właścicielami wybranej drogi. Tak więc osoby, które wcześniej uzbroiły swoje działki, nie muszą wyrazić zgody na to, by kontynuować uzbrajanie kolejnych działek. Im mniej współwłaścicieli drogi wewnętrznej, tym łatwiej zorganizować komplet podpisów.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed kupnem działki

Oprócz wyżej wspomnianych czynników duże znaczenie dla przyszłego użytkowania działki ma m.in. jakość powietrza. Nie zawsze osiedle domów jednorodzinnych pozbawione jest piecy tzw. kopciuchów. Wystarczy kilka domów, z których kominów się dymi, a jakość powietrza na osiedlu robi się zdecydowanie mniej przyjemna niż na osiedlach, które korzystają z gazu ziemnego.

Ważna jest również bliskość pomników przyrody, takich jak drzewa, krzewy, głazy narzutowe bądź wodospady, które zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody z 2004 roku podlegają ochronie. Może to czasem oznaczać nawet brak możliwości realizacji inwestycji w sąsiedztwie pomnika przyrody, jeżeli miałoby nieść za sobą ryzyko jego uszkodzenia bądź zniszczenia. Informacje na temat lokalizacji pomników przyrody znajdziemy w odpowiednim dla lokalizacji działki urzędzie miasta lub gminy, a także w Internecie.

Warto mieć na uwadze także miejscach historycznych przy realizowaniu inwestycji w ich sąsiedztwie. Gdy podczas realizacji fundamentów znajdzie się coś, co może być częścią historii danego obszaru, może to zapoczątkować prace archeologiczne, które zazwyczaj opóźniają lub uniemożliwiają kontynuację prac ekipy budowlanej.

Zwróć uwagę także na bliskość linii wysokiego napięcia, która dla niektórych może mieć znaczenie już na etapie wyboru działki i jej atrakcyjności. Inni nie zdecydują się na takie sąsiedztwo ze względów zdrowotnych, nawet pomimo braku naukowych dowodów na ich zdrowotną szkodliwość. Warto mieć jednak świadomość, że linie wysokiego napięcia warunkują też umiejscowienie budynku na terenie działki, przez którą przechodzą. Zazwyczaj warunki zabudowy lub MPZP dookreślają, w jakiej odległości od linii wysokiego napięcia można postawić budynek. Jeśli przecinają one działkę, może się okazać, że realizacja wymarzonego projektu będzie niemożliwa.

Nie bez znaczenia jest bliskość lasu - ma ona swoje korzyści, ale też wady. Jeżeli działka graniczy z obszarem przeznaczonym w MPZP jako las, wówczas z jednej strony wzrasta jej atrakcyjność, ale może to oznaczać ograniczenia w zabudowie działki oraz w zakresie posadowienia budynków.

Konieczne jest sprawdzenie wymiarów i kształtu działki, jej topografii, zadrzewienia, a także jakości gruntów. Wszystkie te aspekty mogą w znacznym stopniu wpłynąć na możliwość realizacji wymarzonego projektu domu.  

Możliwość obsługi komunikacyjnej działki jest w praktyce niezbędna dla przygotowania i realizacji inwestycji.

Badanie gruntu przed kupieniem działki

Potencjalny nabywca działki powinien przed jej zakupem zbadać jakość gruntów, co pozwoli uchronić się przed ewentualnymi problemami w niedalekiej przyszłości. Zdarza się także, że nie uzyska się pozwolenia na budowę bez przedstawienia wyników badań geotechnicznych gruntu. Należy się z tym zająć jeszcze przed sfinalizowaniem zakupu działki. Może zdarzyć się, że znajdują się na niej osuwiska, które uniemożliwiają wybudowanie konkretnej nieruchomości. Jeśli jakość gruntu będzie zła lub zostaną wykryte różne zagrożenia, to zawsze można się wycofać z niekorzystnej transakcji. Wymaga to oczywiście skorzystania z usług doświadczonego geologa, który ma uprawnienia do wykonania badania gruntu i sporządzenia niezbędnej dokumentacji. Znajduje się w niej szereg przydatnych informacji dotyczących poziomu wód gruntowych, zalegających gruntów i ich głębokości, ryzyka podciągania wody do piwnicy, nośności gruntu. Wszystko to ma ogromne znaczenie, bo wpływa na koszty budowy. 

Ile kosztuje odrolnienie działki? 

Niektórzy decydują się na kupno mieszkania od dewelopera, inni inwestują w działkę i zlecają firmie zewnętrznej zrealizowanie budowy zgodnie z wytycznymi. Jeśli ktoś chce zaoszczędzić pieniądze, to może pomyśleć o zakupie działki wymagającej odrolnienia. Po wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej możliwe staje się przeznaczenie terenu pod budowę obiektu mieszkalnego. Niestety konieczne jest załatwienie szeregu formalności i poniesienie dodatkowych kosztów. Najpierw należy zacząć od złożenia wniosku, do którego trzeba dołączyć wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wyrys, co może kosztować co najmniej 250 zł. Niezbędny jest także wypis z księgi wieczystej, co generuje kolejny wydatek rzędu kilkudziesięciu zł. Koszty pojawiają się po uzyskaniu decyzji, na podstawie której możliwe staje się wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Trzeba uiścić należność, która stanowi opłatę jednorazową. Po trwałym wyłączeniu gruntu z produkcji pojawia się także obowiązek uiszczenia corocznej opłaty przez kolejne 10 lat. Jednorazowa należność wyliczana jest na podstawie rodzaju i wielkości ziemi, zgodnie z tabelą widniejącą w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Z kolei opłata roczna wynosi 10% należności.

Pewny Lokal i audyt działki - czy warto

Przeprowadzenie kompleksowego audytu działki przed jej zakupem najlepiej jest zlecić profesjonalistom z Pewnego Lokalu. Samodzielne sprawdzenie wszystkich ważnych kwestii jest trudne i czasochłonne, a działając sami możemy przeoczyć jakąś istotną informację. Na pewno nie będzie miało to miejsca, jeżeli audyt będzie przeprowadzony przez doświadczonych ekspertów. Na jego zakończenie otrzymasz kompletny raport zawierający najważniejsze informacje dotyczące działki z uwzględnieniem rekomendacji działań w przypadku pozyskania potencjalnie niepokojących danych. Pozwoli to na podjęcie w pełni świadomej decyzji odnośnie zakupu.

Najważniejsze będzie potwierdzenie, że nabywana działka jest działką budowlaną. W tym celu należy zapoznać się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeżeli interesująca nas działka jest nim objęta.

Wypis i wyrys z MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy odpowiednim dla lokalizacji działki na podstawie wniosku o jego wydanie. Można też odnaleźć go w Internecie, na stronach urzędów gmin, w biuletynach informacji publicznej (bip), co może być jednak dość czasochłonne, jeżeli nie znamy nazwy uchwały, której szukamy.

W planie znajdziemy nie tylko informacje dotyczące przeznaczenia działki, ale też te dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Z planu zagospodarowania dowiemy się więcej na temat rodzaju zabudowy dopuszczalnej w naszym przyszłym sąsiedztwie. Składa się on z części tekstowej i graficznej, z której odczytamy - posługując się legendą planu - jaką funkcją objęta jest zgodnie z MPZP przedmiotowa działka.

Jeżeli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego (co też jest możliwe), warto sprawdzić, jak wygląda sytuacja na sąsiednich działkach - jeżeli są zabudowane, będzie to najprawdopodobniej oznaczać, że nie powinniśmy mieć problemu z zabudowaniem naszej działki. Wiąże się to jednak z koniecznością wystąpienia do urzędu gminy lub miasta o decyzję o warunkach zabudowy. W niej znajdziemy wszelkie ewentualne ograniczenia możliwości zabudowy (w tym charakterystykę zabudowy, kwestię dostępu do drogi publicznej i do mediów, wytyczne odnośnie geometrii dachu i szerokości elewacji frontowej). Aby docelowo uzyskać pozwolenie na budowę, należy dostosować się do wytycznych z decyzji o warunkach zabudowy.

W planie zagospodarowania znajdziemy najważniejsze uregulowania dotyczące objętego nim terenu.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem działki

Na początku konieczne jest zweryfikowanie stanu prawnego działki oraz jej rodzaju. Najważniejsze informacje odnośnie tego pierwszego znajdziemy w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Zwróćmy uwagę na informacje dotyczące własności, wszelkich obciążeń (kredyt, służebności). Sprawdźmy też, czy w księdze nie ma ujawnionych wzmianek. Co ważne, nie wszystkie informacje znajdziemy w księdze, dlatego też udając się do urzędu gminy, warto dopytać np. o ewentualne prawo pierwokupu działki przez gminę. Na wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym znajdziemy informację odnośnie możliwości i dopuszczonego rodzaju zabudowy, poczekamy do 14 dni. W sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania, trzeba złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działki - na ten dokument poczekamy nawet do 2 miesięcy, a w niektórych częściach Polski jeszcze dłużej.

W wypisie z planu zagospodarowania znajdziemy, oprócz wyżej wspomnianych, szereg innych ważnych informacji. Decydując się na zakup działki, musimy mieć pewność, że działka ma dostęp do drogi publicznej (o szerokości co najmniej 5 m), ponieważ w innym przypadku budowa domu będzie niemożliwa.

Kolejną ważną kwestią, mającą też znaczenie dla ceny działki, jest informacja odnośnie jej uzbrojenia - czy media są doprowadzone i jakie są ewentualnie warunki techniczne dla ich doprowadzenia. Taka wiedza pozwoli nam na oszacowanie kosztów instalacji.

Sprawdzenie sytuacji prawnej działki

Przed kupnem działki należy nie tylko zapoznać się z zapisami MPZP, ale również sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). W księdze wieczystej znajdziemy najważniejsze informacje na temat własności działki i ewentualnych obciążeń (służebności, kredyty).

Przeprowadzenie kompleksowego audytu działki przed jej zakupem najlepiej jest zlecić profesjonalistom z Pewnego Lokalu.

Kupno działki budowlanej - co sprawdzić

Ważną kwestią, która ma też spore znaczenie dla ceny działki, jest jej uzbrojenie. Działka uzbrojona to taka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie zlokalizowane są przyłącza energii elektrycznej (podłączona skrzynka elektryczna) i gazu (podłączona do sieci skrzynka gazowa), a także podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Działki nieuzbrojone są znacznie tańsze od uzbrojonych, ale wymagają sporych nakładów finansowych, dodatkowo uzbrojenie działki może potrwać nawet kilka lat. Jeżeli więc zależy nam na tym, aby przystąpić do budowy bez zbędnych opóźnień, wówczas zakup działki uzbrojonej będzie lepszym rozwiązaniem. Kwestię uzbrojenia działki sprawdzimy w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji, występując o geodezyjną mapę zasadniczą, która określa granice działki i jej uzbrojenie (jej koszt to 30-50 zł). Warto też  skorzystać z udostępnionej w serwisie geoportal.gov.pl Krajowej Bazy Danych Geodezyjnej Ewidencji Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT).

Jak sprawdzić czy działka jest budowlana

Na pewno dobrze jest sprawdzić okolicę działki, którą planujemy kupić i na której ma stanąć nasz dom. Jeżeli w sąsiedztwie znajdują się zakłady przemysłowe, tartaki, hodowle itp., warto jeszcze raz zastanowić się nad wyborem. Ważna jest też topografia działki, ewentualne nachylenie terenu, które może mieć duże znaczenie dla budowy, oraz czy działka nie znajduje się na przykład na terenach zalewowych bądź osuwiskach.

Dobrze jest też przyjrzeć się istniejącej roślinności, jeżeli taka jest, ponieważ może okazać się, że będziemy musieli liczyć się ze sporymi kosztami związanymi z wycinkami i uporządkowywaniem terenu przed rozpoczęciem budowy. Z pomocą geodety możemy też zbadać jakość gruntu, aby upewnić się, że teren nie jest skażony, i czy nie będziemy musieli mierzyć się z dużą ilością twardego materiału (cegły, kamienie itp.) w gruncie.

W ramach audytu działki Pewny Lokal sprawdza między innymi:

  • czy działka nie znajduje się w strefie zalewowej
  • jakie jest średnioroczne stężenie pyłu PM10
  • czy w okolicy nie wydano pozwoleń na budowę, które mogłyby wzbudzać niepokój
  • jaka jest odległość linii energetycznych
  • demografię okolicy.

Audyt działki pozwoli dokonać właściwego wyboru. Bardzo często decydując się na wybór działki kierujemy się emocjami. Wykonany przez Pewny Lokal audyt pozwala do tematu inwestowania podejść bardzo rzetelnie. Piękna okolica, roślinność, która potrafi zachwycić (szczególnie wiosną i latem), mogą przysłonić wady, które dla kogoś kto obiektywnie jest w stanie podejść do tematu są niemal oczywiste.

Audyt gwarantuje zarówno kontrolę dokumentacji, jak i miejsca, dzięki czemu klient posiądzie kompleksową wiedzę, potwierdzoną w warunkach zabudowy czy MPZP, jeśli jest do nich dostęp, a także w mapach.

Warto mieć świadomość, że nie wszystko co znajduje się na działce ma swoje pokrycie w dokumentacji. W takiej sytuacji to, co zostało zapisane w papierach, jest nadrzędne.

Jeśli chcesz zainwestować w działkę i szukasz terenu, który cię zachwyci, ale także pozwoli na realizację marzeń w szybkim tempie, bez żadnych przeszkód formalnych, warto przeanalizować dokumentację. Audyt pozwoli na realizację planów w optymalnym tempie. Jeśli zaś kupno działki ma być lokatą kapitału i nie niesie za sobą dalszych kroków, można rozważyć kupno nieuzbrojonego terenu, który rokuje na przyszłość. Z pewnością taka inwestycja będzie kosztowała mniej, ale pozwoli cieszyć się własną przestrzenią w wymarzonej lokalizacji.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 479 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Sprawdź działkę z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.

Kompleksowa analiza

Kompleksowa analiza

Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka