Zarezerwuj

Co sprawdzić przed kupnem działki

Wybór i kupno działki, na której będziemy budować dom, są niezwykle ważnym etapem całego procesu.
Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?
Dowiedz się więcej o audycie działki

Dlaczego warto zlecić profesjonalny audyt działki?

Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.


Spis treści:

  1. Na co zwrócić uwagę kupując działkę
  2. Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki
  3. Co trzeba sprawdzić przed kupnem działki
  4. Zapoznanie się z otoczeniem działki
  5. Kwestia dostępu do drogi publicznej
  6. Na co jeszcze zwrócić uwagę przed kupnem działki
  7. Pewny Lokal i audyt działki
     

Dlatego tak ważne jest wszechstronne sprawdzenie działki przed jej zakupem, co pozwoli na uniknięcie niepotrzebnych problemów w przyszłości. Jakie informacje będą nam niezbędne i gdzie należy ich szukać?

Prawnik pomagający przy sprawdzeniu działkiOd konkurencji odróżnia nas to, że działamy na korzyść nabywców nieruchomości, a nie także na korzyść deweloperów.

1. Na co zwrócić uwagę kupując działkę

Bardzo ważna jest kwestia własności nabywanego gruntu, ponieważ to jego właściciel będzie drugą stroną umowy zakupu i dobrze jest mieć pewność, że rzeczywiście posiada prawo do dysponowania przedmiotową działką. W tym celu niezbędne będzie przeprowadzenie analizy księgi wieczystej działki. Z treścią księgi wieczystej można zapoznać się w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Warto zwrócić uwagę właśnie na kwestię własności gruntu oraz ewentualnych obciążeń roszczeniami, prawami rzeczowymi, prawami osób trzecich lub hipotekami.

Konieczne jest też potwierdzenie numeru działki, ponieważ może okazać się, że mamy do czynienia z niezgodnością danych o oznaczeniu działki pomiędzy aktualizowaną przez gminy ewidencją gruntów a właśnie księgą wieczystą. Nie rodzi to skutków prawnych, ale dobrze, aby notariusz, wpisując do księgi wieczystej nowego właściciela, zawnioskował o aktualizację tych danych w sądzie wieczystoksięgowym.

Bardzo istotna jest też weryfikacja przeznaczenia działki.

2. Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki

Przeznaczenie gruntu jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Znajdziemy w nim też najważniejsze informacje dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Przed wydaniem pozwolenia na budowę starosta lub prezydent miasta weryfikuje zgodność projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu lub, w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy.

Tutaj warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy interesując nas działka, nie jest objęta miejscowym planem, konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziemy w niej warunki, według których możliwe będzie zabudowanie naszej działki. Co ważne, jeszcze przed jej uzyskaniem, warto przyjrzeć się okolicznym działkom- jeżeli są one zabudowane, oznacza to, że raczej nie będziemy mieli problemu z postawieniem domu na naszej działce.

W planie zagospodarowania, oprócz określenia przeznaczenia działki, znajdziemy też najważniejsze uregulowania dotyczącego objętego nim terenu, takie jak:

  • przeznaczenie terenu,
  • zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
  • maksymalna i minimalna intensywność zabudowy,
  • maksymalna dozwolona wysokość zabudowy,
  • ilość miejsc parkingowych,
  • minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej.
     

W celu uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP należy złożyć stosowny wniosek w odpowiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Z planem można się też zapoznać Internecie, na stronach urzędów. Plany najczęściej można znaleźć w biuletynach informacji publicznej (bip).

W przypadku gdyby okazało się, że interesująca nas działka jest działką rolną, wówczas należy sprawdzić możliwość jej przekształcenia w działkę budowlaną i warunki, na jakich można je przeprowadzić.

Czasem zdarza się, że dla działki wydana już została decyzja o pozwoleniu na budowę- to rownież wymaga sprawdzenia.

3. Co trzeba sprawdzić przed kupnem działki

Kolejną ważną kwestią do weryfikacji jest uzbrojenie działki.

Działka uzbrojona to taka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a na jej terenie zlokalizowane są przyłącza energii elektrycznej (podłączona skrzynka elektryczna) i gazu (podłączona do sieci skrzynka gazowa) oraz podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Z kolei działka nieuzbrojona nie posiada dostępu do mediów, zlokalizowanych w drodze publicznej, ani też przyłączy w ramach swoich granic.

W związku z powyższym działki nieuzbrojone są znacznie tańsze, co dla potencjalnego nabywcy może być kluczową kwestią. Dobrze jest jednak mieć na uwadze fakt, iż uzbrojenie działki (jeżeli będzie możliwe) jest kosztownym i czasochłonnym (trwającym czasem nawet kilka lat) procesem. Jeżeli więc zależy nam na stosunkowo szybkim przystąpieniu do prac na działce, wówczas warto raczej wybrać działkę już uzbrojoną.

Informację na temat uzbrojenia działki uzyskamy w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji. Można ją też sprawdzić w serwisie geoportal.gov.pl, gdzie dzięki warstwie ‚Uzbrojenie terenu’ znajdziemy informacje na temat uzbrojenia terenu na obszarach powiatów włączonych do usługi KIUT (Krajowa Integracja Uzbrojenia Terenu).

4. Zapoznanie się z otoczeniem działki

Przed podjęciem finalnej decyzji o kupnie działki dobrze jest sprawdzić szczegółowo jej okolicę, między innymi w kontekście potencjalnie niepokojących pozwoleń na budowę, wydanych dla sąsiednich działek. Dzięki temu możemy uniknąć na przykład bliskiego sąsiedztwa uciążliwego zakładu przemysłowego. Warto zwrócić uwagę na potencjalne źródła hałasu w okolicy lub instytucje generujące wzmożony ruch samochodowy (np. hurtownie).

Dobrze jest też przyjrzeć się lokalnej infrastrukturze i na ile odpowiada ona naszym potrzebom- czy w niedużej odległości znajdziemy sklep, przychodnię bądź placówki edukacyjne? Dobrze jest zadać sobie pytanie, na czym najbardziej nam zależy i czy jesteśmy gotowi na przykład na dojeżdżanie do sklepu parę kilometrów każdego dnia.

5. Kwestia dostępu do drogi publicznej

Bardzo ważny jest dostęp działki do drogi publicznej. Pamiętajmy, że fakt, iż działka z nią graniczy, nie jest jednoznaczny z jego posiadaniem, ponieważ może okazać się, że brak jest możliwości wykonania zjazdu na działkę z drogi publicznej.  

Możliwość obsługi komunikacyjnej działki jest w praktyce niezbędna dla przygotowania i realizacji inwestycji. Zgodnie z § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, każda działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej, który należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi, albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Oznacza to, że jeżeli interesująca nas działka go nie posiada, trzeba koniecznie sprawdzić, na jakich zasadach funkcjonuje dojazd do niej, czy jest może ustanowiona służebność, a jeżeli nie, to czy można ją ustanowić i na jakich warunkach będzie to możliwe.

6. Na co jeszcze zwrócić uwagę przed kupnem działki

Oprócz wyżej wspomnianych czynników duże znaczenie dla przyszłego użytkowania działki ma między innymi jakość powietrza oraz czy działka nie znajduje się w strefie zalewowej, a więc nie jest narażona na skutek opadów bądź wzbierania rzek na częściowe lub całościowe zalanie.

Ważna jest też bliskość pomników przyrody, takich jak drzewa, krzewy, głazy narzutowe bądź wodospady, które zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody z 2004 roku podlegają ochronie. Ich bliskie sąsiedztwo może czasem oznaczać nawet brak możliwości realizacji inwestycji w sąsiedztwie pomnika przyrody, jeżeli miałoby to nieść ze sobą ryzyko jego uszkodzenia bądź zniszczenia. Informacje na temat lokalizacji pomników przyrody znajdziemy w odpowiednim dla lokalizacji działki urzędzie miasta lub gminy, a także w Internecie.

Warto zwrócić uwagę także na bliskość linii wysokiego napięcia, która dla niektórych może mieć znaczenie dla atrakcyjności działki, pomimo braku naukowych dowodów na ich zdrowotną szkodliwość.

Nie bez znaczenia jest też bliskość lasu- ma ona swoje korzyści, ale też wady. Jeżeli działka graniczy z obszarem przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego jako las, wówczas z jednej strony wzrasta jej atrakcyjność, ale może to oznaczać ograniczenia w zabudowie działki oraz w zakresie posadowienia budynków.

Konieczne jest również sprawdzenie wymiarów i kształtu działki, jej topografii, zadrzewienia, a także jakości gruntów.

7. Pewny Lokal i audyt działki

Przeprowadzenie kompleksowego audytu działki przed jej zakupem najlepiej jest zlecić profesjonalistom z Pewnego Lokalu. Samodzielne sprawdzenie wszystkich ważnych kwestii jest nie tylko trudne i czasochłonne, ale też może zdarzyć się, że przeoczymy ważną informację, co na pewno nie zdarzy się, jeżeli audyt będzie przeprowadzony przez doświadczonych ekspertów.

Na jego zakończenie otrzymamy kompletny raport, zawierający najważniejsze informacje, dotyczące interesującej nasz działki z uwzględnieniem rekomendacji działań w przypadku pozyskania potencjalnie niepokojących danych. Pozwoli nam to na podjęcie w pełni świadomej decyzji odnośnie zakupu działki lub też rezygnacji z niego.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka