Podstawowym pytaniem, jakie zadają sobie potencjalni inwestorzy na rynku nieruchomości rolnych, jest, jak podzielić działkę rolną o powierzchni powyżej 0,3 ha, jeżeli w teorii nie można tego zrobić? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o podziale działki, kiedy podział działki jest możliwy oraz ile trwa.
Podział gruntu często jest kluczowy dla możliwości jego zbycia. Mniejsze działki są zazwyczaj znacznie bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców niż rozległe tereny rolne.
Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego działka rolna nie powinna być mniejsza niż 0,3 ha. Istnieją jednak dwa sposoby, dzięki którym taki podział może okazać się możliwy.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Pierwszy sposób polega na uzyskaniu warunków zabudowy dla danej nieruchomości. Wówczas podział staje się wykonalny. Należy jednak pamiętać, że nie dla każdej działki można uzyskać warunki dla zabudowy mieszkaniowej. Wynika to z istniejących ograniczeń prawnych. Warunki zabudowy można otrzymać dla gruntów klas I–III, które nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne. Kwestię tę reguluje Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Drugą metodą jest zniesienie współwłasności działki. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dwóch właścicieli chcących zrezygnować ze współwłasności, można tego dokonać sądownie lub umownie u notariusza.
W praktyce droga notarialna jest trudna do realizacji. Notariusze rzadko decydują się na podpisanie aktu znoszącego współwłasność bez uzyskanych warunków zabudowy. Mogłoby to zostać uznane za obejście prawa.
Z tego powodu zniesienie współwłasności najczęściej odbywa się na drodze sądowej. Wymaga to złożenia wniosku do sądu cywilnego. Sprawy te są rozpatrywane w trybie nieprocesowym. Warto jednak podkreślić, że są to rozwiązania jednostkowe, a nie stały model inwestowania w grunt.
Podział działki rolnej, w wyniku którego powstanie grunt o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny w określonych przypadkach. Jest to możliwe, jeśli:
Termin na przeniesienie praw do tak wydzielonych działek wynosi 6 miesięcy. Czas ten liczy się od momentu, gdy decyzja o podziale stanie się ostateczna.
Powyższe warunki nie muszą być spełnione w specyficznych sytuacjach. Dotyczy to m.in. konieczności wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został na niej postawiony w dobrej wierze. Wyjątek stanowi także wydzielenie gruntu w celu umożliwienia korzystania z istniejącego budynku lub zniesienie współwłasności działki zabudowanej co najmniej dwoma budynkami.
Jeśli wydzielone działki nadal będą wykorzystywane na cele rolne, nie muszą spełniać dodatkowych wymogów, takich jak dostęp do drogi publicznej. W innym przypadku możliwość podziału jest ściśle uwarunkowana dostępem do drogi. Jest to niezbędny warunek do wydania decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu zagospodarowania) oraz dopuszczenia inwestycji budowlanych.
Zasady obrotu gruntami rolnymi określa Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) z 2003 roku. Była ona nowelizowana w latach 2016, 2019 oraz 2020. Pierwsza nowelizacja wprowadziła liczne obostrzenia, co czasowo wstrzymało obrót nieruchomościami rolnymi i ograniczyło spekulację gruntami. Obecnie sprzedaż i zakup są łatwiejsze, jednak inwestowanie w ziemię rolną wciąż jest mniej popularne niż np. flipowanie mieszkań. Złożoność przepisów sprawia, że na rynku nie ma dużej konkurencji. Dla osób biegłych w tej tematyce obrót działkami rolnymi może być atrakcyjnym obszarem działalności.
Zgodnie z przepisami osoby niebędące rolnikami mogą nabyć działkę rolną w kilku sytuacjach:
Z tych regulacji wynika, dlaczego podział działki jest tak istotny. Grunt poniżej 0,3 ha można nabyć swobodnie, bez dodatkowych warunków ustawowych.
Sposób składania wniosku zależy od trybu podziału. W trybie geodezyjnym właściciel składa zlecenie u geodety. Dokumentacja musi zostać uwierzytelniona przez państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Tryb ten dotyczy działek, które po podziale będą miały co najmniej 0,3 ha.
W przypadku działek mniejszych konieczny jest podział administracyjny. Właściciel składa wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku należy dołączyć:
Prawidłowo skompletowana dokumentacja znacznie przyspiesza proces i eliminuje konieczność nanoszenia poprawek.
Proces ten trwa najczęściej od 4 do 5 miesięcy. W skomplikowanych sprawach może przedłużyć się do pół roku. Czas ten zależy od sprawności urzędu oraz geodety. Same prace geodezyjne zajmują od dwóch tygodni do dwóch miesięcy. Zaopiniowanie planu trwa zazwyczaj do 14 dni, a akceptacja wniosku kolejne 4 tygodnie. Po wydaniu decyzji należy odczekać dwa tygodnie na jej uprawomocnienie.
Podział wiąże się z dwoma rodzajami kosztów: geodezyjnymi oraz administracyjnymi. Koszty geodezyjne to wydatek rzędu 2000–3000 zł netto przy podziale na dwie działki. Każda kolejna wydzielona działka to koszt dodatkowych 400–500 zł. Ceny zależą od regionu – najwyższe stawki obowiązują w województwach: mazowieckim, wielkopolskim, pomorskim, dolnośląskim i małopolskim. Koszty urzędowe są stałe w całym kraju i wynoszą zazwyczaj od 500 do 600 zł. Mimo wysokich kosztów podział jest często opłacalny. Mniejsze działki łatwiej sprzedać, a ich cena jednostkowa za m² jest zazwyczaj wyższa niż w przypadku dużych kompleksów.
Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie uniemożliwia podziału, ale stanowi utrudnienie. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy podział jest zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Konieczna jest również weryfikacja pod kątem przepisów o ochronie środowiska oraz ochronie zabytków.
MPZP określa m.in. minimalną powierzchnię gospodarstwa rolnego. Działkę rolną bez zmiany przeznaczenia może zabudować wyłącznie rolnik. Jeśli planujemy budowę domu na takim gruncie, możemy wnioskować o zmianę planu, ale gmina nie ma obowiązku jej uwzględnienia.
Jeśli nie ma planu, należy wystąpić o warunki zabudowy. Aby je uzyskać, inwestycja musi spełniać trzy warunki:
Dodatkowo konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Średnie ceny za 1 hektar ziemi w 2022 roku:
Zróżnicowanie cenowe według województw (wybrane przykłady):
Podział może odbywać się w dwóch trybach:
Tryb administracyjny:
Odbywa się na wniosek właściciela do organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza). Po wstępnej akceptacji geodeta przygotowuje operat, który trafia do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Po jego uwierzytelnieniu organ wydaje ostateczną decyzję podziałową.
Tryb geodezyjny:
Stosowany przy wydzielaniu działek większych niż 0,3 ha. Wniosek składa się bezpośrednio do geodety. Po uwierzytelnieniu dokumentów zmiany są wprowadzane w Państwowej Ewidencji Gruntów. Ostatnim etapem w obu przypadkach jest złożenie wniosku w sądzie wieczystoksięgowym w celu ujawnienia podziału w księdze wieczystej.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.
Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
