Podstawowym pytaniem, jakie zadają sobie potencjalni inwestorzy na rynku nieruchomości rolnych, jest, jak podzielić działkę rolną o powierzchni powyżej 0,3 ha, jeżeli w teorii nie można tego zrobić? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o podziale działki, kiedy podział działki jest możliwy oraz ile trwa.
Podział gruntu często bywa kluczowy dla możliwości jego zbycia, ponieważ mniejsze działki są zazwyczaj znacznie bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców.
Zapis Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi o tym, że działka rolna nie powinna by mniejsza niż 0,3 ha. Istnieją jednak dwa sposoby, dzięki którym podział może okazać się możliwy.
Pierwszy z nich polega na uzyskaniu dla działki warunków zabudowy, wówczas podział staje się wykonalny. Jednak nie dla każdej działki możliwe jest ich uzyskanie dla zabudowy mieszkaniowej, co wynika z istniejących ograniczeń.
Warunki zabudowy otrzymać można dla gruntów klas I-III, które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę ich przeznaczenia z rolnego na nierolnicze lub nieleśne, zgodne z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Drugą metodą może być wyjście współwłasności działki. W sytuacji, gdy działka ma dwóch właścicieli, którzy chcą zrezygnować ze współwłasności, wówczas można takiego wyjścia dokonać nie tylko na drodze postępowania sądowego, ale również umownie - w formie aktu notarialnego. Ten pierwszy sposób w tym przypadku istnieje tak naprawdę tylko w teorii, ponieważ w praktyce notariusz nie zechce podpisać się pod aktem notarialnym, znoszącym współwłasność działki, dla której nie uzyskano warunków zabudowy, gdyż mogłoby to zostać uznane za sposób na obejście prawa. Dlatego też wyjście ze współwłasności dokonywane jest na drodze sądowej. Wymaga to zawnioskowania do sądu cywilnego o przeprowadzenie zniesienia współwłasności. Są to sprawy rozpatrywane w cywilnym postępowaniu nieprocesowym.
Warto jednak podkreślić, że są to rozwiązania jednostkowe, a nie model na inwestowanie w nieruchomości gruntowe.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Podział działki rolnej, w rezultacie którego powstanie działka gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest możliwy jeśli:
Termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek określa się na 6 miesięcy od momentu uzyskania przez decyzję o podziale działki statusu decyzji ostatecznej. Dwa powyższe warunki nie muszą być spełnione, jeżeli mamy do czynienia na przykład z koniecznością wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek na działce został postawiony w dobrej wierze, lub gdy działkę budowlaną należy wydzielić w celu umożliwienia korzystania z budynku, lub gdy znoszona jest współwłasność działki, zabudowanej co najmniej dwoma budynkami.
Jeżeli wyodrębnione w drodze podziału działki nadal będą wykorzystywane na cele rolne, wówczas brak jest dodatkowych wymogów, które powinny spełniać, takich jak dostęp do drogi publicznej. W innym przypadku możliwość podziału jest uwarunkowana dostępem do takiej drogi, ponieważ jest on warunkiem możliwości wydania warunków zabudowy dla takiej działki, jeżeli na danym obszarze brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, oraz dopuszczenia inwestycji budowlanych.
Zasady obrotu gruntami rolnymi reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) z 2003 roku, znowelizowana w 2016, 2019 i 2020 roku. Pierwsza nowelizacja, ze względu na liczne obostrzenia, właściwie wstrzymała obrót nieruchomościami rolnymi, co było efektem istnienia spekulacji na gruntach. Po kolejnych zmianach sprzedaż i zakup gruntów rolnych jest nieco łatwiejszy, ale nadal inwestowanie w nie nie jest tak popularne jak na przykład flipowanie, ponieważ jest wiele łatwiejszych sposobów na zarabianie na nieruchomościach. Z drugiej strony oznacza to, że na rynku nie ma dużej konkurencji, a jeżeli dodatkowo ktoś jest biegły w tej tematyce, nie będzie dla niego problemem obracanie działkami rolnymi.
Obecnie, zgodnie z zapisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, osoby, które nie są rolnikami, a chcą nabyć działkę rolną, mogą to zrobić w kilku przypadkach:
Z powyższych regulacji jasno wynika, dlaczego podział działki rolnej jest tak ważny w procesie inwestycyjnym - działkę o powierzchni poniżej 0,3 ha można kupić bez dodatkowych warunków, nałożonych przez Ustawę.
Sposób składania wniosku o podział działki rolnej zależy od tego, w jakim trybie działka ma być podzielona. W przypadku podziału w trybie geodezyjnym, właściciel nieruchomości gruntowej musi złożyć wniosek do geodety, po czym przekazać dokumentację do uwierzytelnienia przez państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Warto dodać, że podział działki geodezyjny jest możliwy tylko dla działek rolnych, których powierzchnia przekracza 3000 metrów kwadratowych. W przypadku podziału działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 3000 metrów kwadratowych, konieczny jest podział administracyjny, o którym piszemy poniżej.
W przypadku podziału administracyjnego pierwszym krokiem jest złożenie wniosku przez właściciela gruntu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, na terenie którego planowany jest podział. Najlepiej do składanego wniosku załączyć od razu:
Dołączenie wyżej wymienionych dokumentów usprawnia pracę urzędnikom oraz przyspiesza sam proces podziału. Składając wniosek ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami nie narażamy się na konieczność uzupełniania dokumentacji, oszczędzając tym samym czas i pieniądze.
Przed złożeniem wniosku o podział ziemi, dobrze jest się skontaktować z urzędem, czy nie są wymagane jeszcze jakieś dodatkowe formalności, dokumenty, opinie czy zgody. To również ułatwi i przyspieszy nam prace przy podziale nieruchomości.
Podział działki rolnej trwa najczęściej od 4 do 5 miesięcy, w skrajnych przypadkach może przedłużyć się do pół roku. Wszystko zależy też od współpracy z urzędem oraz geodetą. Prace geodezyjne trwają najczęściej od dwóch tygodni do około dwóch miesięcy, zaopiniowanie planu podziału działki nie powinno trwać dłużej, niż 2 tygodnie. Kolejne 4 tygodnie zajmuje akceptacja wniosku. Po zaakceptowaniu wniosku trzeba odczekać kolejne dwa tygodnie na uprawomocnienie się decyzji. Jak wcześniej wspomnieliśmy, można przyjąć, że czas podziału działki rolnej nie powinien przekroczyć 4-5 miesięcy, jeśli nie napotkamy po drodze żadnych innych niedogodności.
Podział działki rolnej nie jest czynnością tanią, jednak często bardzo opłacalną. Działki rolne dzielimy najczęściej po to, by część z nich sprzedać czy to pod dalszą uprawę roli przez innego rolnika, czy to pod odrolnienie i zabudowę. Przy podziale działki musimy uwzględnić dwa rodzaje kosztów:
W przypadku kosztów geodezyjnych musimy przygotować się na wydatek w wysokości co najmniej 2000 - 3000 zł netto. Taki jest koszt sporządzenia mapy podziału działki przy założeniu, że działka dzielona jest na dwie mniejsze. Chcąc podzielić działkę na kilka lub kilkanaście mniejszych działek, trzeba doliczyć po około 400 - 500 zł za każdą kolejną działkę do wspomnianej wcześniej kwoty 2000 - 3000 zł. Koszt pracy geodety zależy w dużej mierze od województwa oraz miasta, w pobliżu którego dokonujemy podziału. Najdrożej jest na Mazowszu, w Wielkopolsce, na Pomorzu, na Dolnym Śląsku i w Małopolsce. Geodeci pracujący w dużych miastach są również drożsi od tych, którzy pracują w mniejszych miejscowościach.
Koszty urzędowe są wyrównane na obszarze całego kraju i kształtują się na poziomie 500 - 600 zł.
Jak widać, podział działki rolnej nie jest tanim zabiegiem, ale może być bardzo opłacalny, jeśli planuje się sprzedaż ziemi. Łatwiej znaleźć kupca lub kupców na kilka tańszych i mniejszych działek, aniżeli na jedną dużą. Mniejsze działki są też często sprzedawane w wyższych cenach w przeliczeniu na jednostkę powierzchni.
Jeśli działka nie jest objęta MPZP, czyli Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jej podział jest możliwy. Jak określają normy budowlane i przepisy budowlane - w takiej sytuacji należy sprawdzić, czy podział działki będzie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oprócz tych przepisów, konieczne jest jeszcze sprawdzenie, czy działka może być podzielona na mocy przepisów o ochronie środowiska lub ochronie zabytków. Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie uniemożliwia podziału działki, jest jednak swojego rodzaju utrudnieniem.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa między innymi minimalną powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej okolicy, przy czym działkę rolną, bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu, może zabudować jedynie rolnik. Na podstawie planu wydawane są decyzje administracyjne. Jeżeli naszym celem jest budowa domu na działce rolnej, wówczas możemy próbować wnioskować do gminy o zmianę planu zagospodarowania, przy czym trzeba liczyć się z tym, że zmiana nie zostanie uwzględniona, a o pozwolenie na budowę będziemy mogli wystąpić dopiero kiedy plan przestanie obowiązywać, co dla inwestora może być zbyt długim czasem oczekiwania (kilka lat lub nawet dłużej).
Jeżeli dana działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy, co, jak wcześniej wspominaliśmy, może umożliwić podział działki. Dodatkowo konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Aby uzyskać warunki zabudowy dla działki, planowana inwestycja musi spełniać łącznie następujące warunki:
Ceny ziemi, zarówno budowlanej, jak i rolnej zmieniają się z roku na rok, kształtowane są różnymi czynnikami gospodarczymi i politycznymi. Według Głównego Urzędu statystycznego na rok 2022 następująco:
Ceny za 1 hektar działki rolnej kształtują się następująco według województw:
Podziału można dokonać w trybie administracyjnym oraz geodezyjnym (bez decyzji administracyjnej, podział na działki większe niż 0,3 ha).
Podział w trybie administracyjnym odbywa się na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego działki, który składa się, odpowiednio do lokalizacji nieruchomości, na ręce wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli wniosek zostanie uznany za poprawny, a dokumentacja za zgodną z planem zagospodarowania, wówczas należy zlecić geodecie przygotowanie dokumentacji podziałowej. W rezultacie powstaje operat, który zostaje przekazany do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w celu jego uwierzytelnienia, po czym uwierzytelnione dokumenty wracają do odpowiedniego organu administracyjnego (wójt, burmistrz, prezydent) razem z wnioskiem o wydanie decyzji podziałowej.
W przypadku trybu geodezyjnego wniosek składany jest do geodety, który kompletuje dokumenty, które następnie przekazywane są do uwierzytelnienia tak, jak w przypadku trybu administracyjnego. Na podstawie uwierzytelnionych dokumentów stosowne zmiany wprowadzane są w Państwowej Ewidencji Gruntów.
W obydwu trybach ostatnim krokiem jest złożenie w sądzie stosownego wniosku o wprowadzenie zmian w KW działki (tryb administracyjny) lub ujawnienie w księdze wieczystej podziału działki.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.
Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
