Obrót gruntami rolnymi jest jednym ze sposobów inwestowania na rynku nieruchomości. Nie jest on jednak tak popularny jak na przykład flipowanie, co wynika z licznych ograniczeń, z którymi muszą liczyć się nabywcy oraz sprzedający taki grunt. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się m.in., kto może kupić ziemię rolną.
Obrót gruntami rolnymi reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), która była nowelizowana w 2016, 2019 oraz 2020 roku. Wprowadzane regulacje zmieniły sposób pracy z gruntami, ograniczając jednocześnie konkurencję na rynku, co dla osób biegłych w tematyce obrotu nieruchomościami, jest dobrą wiadomością. Obecnie osoby niebędące rolnikami mogą kupić ziemię w kilku, określonych w Ustawie, przypadkach:
Nieruchomości rolne powyżej 1 ha mogą zostać nabyte tylko przez osobę będącą rolnikiem z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywca jest spokrewniony ze zbywcą - wówczas nabycia można dokonać bez ograniczeń nałożonych przez Ustawę.
Jeżeli chcemy kupić działkę rolną powyżej 1 ha, nie będąc rolnikiem ani osobą z rolnikiem spokrewnioną, wówczas konieczne jest uzyskanie na zakup zgody KOWR w formie decyzji administracyjnej (przed nowelizacją z 2019 roku- na drodze sądowej, co w praktyce było bardzo trudne i czasochłonne). Uzyskanie zgody wymaga udowodnienia przez potencjalnego nabywcę, że za zakupem stoi ważna przyczyna. Konieczne jest też zobowiązanie się do prowadzenia przez 5 lat działalności rolniczej na zakupionej działce, a więc jej ewentualna sprzedaż będzie możliwa dopiero po tym czasie (przed nowelizacją z 2019 roku- sprzedaż możliwa dopiero po 10 latach bez zgody sądu).
Pięcioletnia karencja pokrywa się z okresem, po jakim nie ma już też obowiązku wnoszenia podatku dochodowego po sprzedaży nieruchomości.
Przed wprowadzeniem obowiązujących zasad każdy, kto kupił ziemię, mógł nazywać siebie rolnikiem i miał możliwość dalszego kupowania bądź sprzedawania ziemi. Dodatkowo rolnicy zwolnieni byli zarówno z podatku dochodowego, bez konieczności odczekania 5 lat od momentu zakupu do zbycia nieruchomości, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W związku z tym handel działkami rolnymi był niezwykle popularny aż do momentu nasycenia się rynku działkami o powierzchni 3 tysięcy metrów - obecnie poszukiwane są znacznie mniejsze. Jest to wynikiem zmiany podejścia potencjalnych nabywców do kwestii zakupu działki - przestała liczyć się jak największa powierzchnia, a na znaczeniu zyskała lokalizacja działki oraz dostosowanie jej wielkości do potrzeb kupującego.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Do spadku popularności obrotu gruntami rolnymi przyczyniły się też wprowadzone w 2016 roku zmiany w przepisach, a więc likwidacja zwolnienia rolników z podatku dochodowego, następnie taka sama zmiana w kwestii podatku VAT, a ostatecznie handel ziemią rolną został praktycznie wstrzymany przez zmianę wspomnianej wyżej Ustawy oraz wejście w życie Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Po tych zmianach na początku jedynie obrót działkami do 3 tysięcy metrów nie był objęty Ustawą, podobnie jak zakup gruntów należących do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR, dawna AMR), dzięki czemu właściwie brak było konkurencji na rynku gruntów rolnych. Alternatywą był zakup działek mniejszych niż 3 tysiące metrów, które można było podzielić na mniejsze działki do sprzedaży, lub zakup działki za zgodną ówczesnej Agencji Mienia Rolnego. W praktyce niewielu potencjalnych nabywców o taką zgodę występowało, pomimo, iż odmowy ze strony AMR były najczęściej rezultatem braków formalnych w składnych wnioskach, które nie były trudne do poprawienia, ale które ostatecznie często nie były jednak uzupełniane przez wnioskodawców.
Wprowadzone w 2016 roku regulacje służyły głównie ograniczeniu powszechnych w tamtym czasie spekulacji na rynku nieruchomości rolnych.
Obecnie jeżeli potrafimy wskazać ważną przyczynę, uwiarygadniającą naszą chęć powrotu na wieś (na przykład relacje rodzinne) lub jeżeli podsiadamy stosowne wykształcenie i doświadczenie i możemy zagwarantować udzielenie rękojmi należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego, co jest obowiązkiem, nałożonym przez Ustawę, wówczas nie powinniśmy mieć problemu z uzyskaniem stosownej zgody KOWR-u.
Nowelizacja ustawy, wprowadzona w 2019 roku, złagodziła ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi, rozszerzyła listę przypadków, w których Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie miała zastosowania oraz skróciła z 10 do 5 lat okres, przez który nabywca nie może sprzedać gruntu i jest zobowiązany prowadzić na nim gospodarstwo rolne.
Najnowsza zmiana w Ustawie została wprowadzona 12 czerwca 2020 roku nałożyła na KOWR obowiązek „utrzymania i rozwoju systemu teleinformatycznego umożliwiającego zamieszczanie nieodpłatnie ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych i odpowiedzi na takie ogłoszenia” (art. 2a ust. 4a-4h znowelizowanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku z późniejszymi zmianami). W efekcie na portalu eRolnik (www.erolnik.gov.pl) została udostępniona taka usługa.
Zgodnie z najnowszą nowelizacją Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jeżeli chcemy ziemię rolną sprzedać osobie niebędącej rolnikiem, najpierw należy zamiar sprzedaży ogłosić właśnie w portalu eRolnik, prowadzonym przez KOWR, gdzie znajdziemy oferty sprzedaży nie tylko od rolników, ale też od samego KOWR-u, stanowiącym niejako konkurencję dla dotychczas istniejących portali nieruchomościowych. KOWR jest również odpowiedzialny za rejestrowanie zapytań przychodzących od oferentów.
Nowelizacja z czerwca bieżącego roku nie tylko nakłada na rolników obowiązek umieszczania ogłoszeń na wskazanym portalu, ale też reguluje kwotę, za jaką ziemia może zostać sprzedana, w oparciu o dane Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że jeżeli GUS wskaże, ile kosztuje grunt danej klasy bonitacyjnej we wskazanej lokalizacji, wówczas taką ziemię można wystawić jedynie 50% drożej. Na przykład w przypadku gruntu, który według GUS jest warty 30 tysięcy zł/ ha, maksymalna cena, jaką możemy wskazać w ofercie, to 45 tysięcy złotych, co może oznaczać duże straty dla dotychczasowych właścicieli sprzedawanej ziemi.
Jeżeli przedmiotowa działka położona jest w atrakcyjnej lokalizacji, blisko popularnej aglomeracji miejskiej, a dodatkowo na przykład w pierwszej linii przy drodze asfaltowej i przylega do niej dłuższym bokiem, wówczas może być idealna dla inwestora, który mógłby zechcieć ją podzielić, zabudować, zrobić ciekawy projekt deweloperski. W takim przypadku taki grunt może mieć w rzeczywistości wartość nawet 10-krotnie wyższą od tej, wskazanej przez GUS.
Dodatkowo cena może okazać się niższa o 5%, ponieważ oferta od oferenta, zgodnie z nowelizacją, nie może być niższa niż 5%. Gdyby oferta była niższa niż 5%, wówczas rolnik nie uzyskałby zgody na sprzedaż w ręce osoby niebędącej rolnikiem.
Dla osób biegłych w temacie obrotu gruntami rolnymi nowelizacja oznacza jedynie spadek kosztów nabycia ziemi, ale dla drobnych inwestorów, którzy kupili ziemię po to, aby po jakimś czasie ją sprzedać, może skutkować dużymi stratami. Na pewno działki, które zostały podzielone na mniejsze przed datą wejścia w życie nowelizacji, ze względu na brak konieczności ogłaszania ich sprzedaży w portalu eRolnik, mogą zostać zbyte na korzystniejszych warunkach niż te, które będą zbywane na obecnie obowiązujących zasadach.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.
Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
