Jak podatek od pustostanów mógłby wyglądać w Polsce?

Coraz częściej w polskiej debacie publicznej pojawia się pytanie, jak rozwiązać problem pustych mieszkań, które pozostają niewynajęte mimo wysokiego popytu na najem. Dyskutowane jest rozwiązanie funkcjonujące już w innych krajach – podatek od pustostanów. We Francji lub części Kanady działa on jako realny mechanizm skłaniający właścicieli do udostępnienia lokali na rynku. Czy Polska mogłaby zastosować podobne narzędzie? Jak powinny wyglądać stawki, wyjątki, czas kwalifikowania lokalu jako pustego i jakie skutki przyniosłaby taka regulacja? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.

Rys. 1. Państwo czy gmina? Kto powinien wziąć odpowiedzialność za podatek od pustostanów?

\

Lekcje płynące z zagranicy

Zagraniczne rozwiązania pokazują, że podatek może być skuteczny, ale tylko wtedy, gdy został zaprojektowany w sposób proporcjonalny, mierzalny i możliwy do wyegzekwowania. We Francji mechanizm jest centralny – po roku niewynajmowania lokalu naliczany jest podatek, którego wysokość przekraczać może nawet kilkadziesiąt procent ekwiwalentu czynszowego. Efekt jest dwojaki: do budżetu państwa wpływają setki milionów euro, ale co ważniejsze, właściciele rezygnują z niewynajmowania lokali, szybciej podejmują decyzje o ich wynajmie i rzadziej traktują mieszkania jako sposób na przechowywanie kapitału.

Inaczej zadziałała konstrukcja berlińska, gdzie stworzono system sankcji administracyjnych, dla swojej skuteczności wymagający zaangażowania urzędników i procesów kontroli. W praktyce egzekwowano go marginalnie, a wpływy okazywały się symboliczne. To ważny przykład dla Polski – sama groźba sankcji rzadko jest skuteczna, jeśli nie stoi za nią  ich egzekwowanie.

Kto powinien wprowadzać podatek – państwo czy gminy

Ustalając konstrukcję podatku, trzeba odpowiedzieć na pytanie, kto powinien być odpowiedzialny za jego stworzenie – rząd czy samorządy. W Polsce władze lokalne nie mają obecnie uprawnień do ustanowienia nowego podatku. Nawet jeśli otrzymałyby taką możliwość, mogłoby to prowadzić do nierówności między miastami, a część gmin mogłaby nie zdecydować się na wdrożenie regulacji pomimo realnego problemu z pustostanami. Dlatego najbardziej realny wydaje się model centralny, w którym państwo określa zasady, identyfikuje obszary objęte regulacją – przede wszystkim duże miasta oraz miejscowości turystyczne – i ustala minimalne stawki oraz wyjątki. Być może część wpływów trafiałaby do samorządów, ale konstrukcja podatku pozostałaby jednolita w całym kraju.

Co obejmowałby podatek od pustostanów?

Choć impulsem do wprowadzenia regulacji jest sytuacja na rynku mieszkaniowym, pytanie o zakres podatku jest szersze. W wielu miastach od lat niewynajęte pozostają lokale usługowe, obniżające atrakcyjność przestrzeni publicznych, podnoszące koszty utrzymania infrastruktury i tworzące wrażenie zaniedbania. Objęcie ich podatkiem mogłoby jednak spotkać się z silnym sprzeciwem przedsiębiorców i środowisk handlowych. Dlatego w Polsce realny wydaje się model etapowy: na początku obejmujący mieszkania, a dopiero po ocenie efektów takich działań – być może poszerzony o lokale użytkowe, ale w ograniczonych przypadkach i z odmiennym zestawem wyjątków.

Kiedy lokal staje się pustostanem?

Kluczowe pytanie brzmi: kiedy mieszkanie przestaje być nieużywane czasowo, a staje się pustostanem podlegającym podatkowi? W modelach zagranicznych przyjmuje się zazwyczaj okres od sześciu do dwunastu miesięcy. Polska mogłaby przyjąć próg roczny, przy założeniu, że nieruchomość jest technicznie zdolna do użytkowania. Taka konstrukcja respektowałaby czas potrzebny na remont lokalu po poprzednich mieszkańcach oraz okres poszukiwania najemcy. Jednocześnie nie premiowałaby osób celowo pozostawiających mieszkania niewynajęte wyłącznie jako przechowalnię kapitału.

Tab. 1. Modele podatku od pustostanów – porównanie

Wyjątki – kiedy podatek się nie należy?

Żaden podatek nie będzie akceptowalny, jeżeli nie przewidzi katalogu uzasadnionych wyłączeń. Pierwszym z nich jest stan techniczny nieruchomości: mieszkania, które realnie wymagają remontu i nie nadają się do użytkowania, powinny móc zostać zwolnione z daniny, o ile właściciel udokumentuje tę okoliczność. Drugim wyjątkiem jest aktywne poszukiwanie najemcy – jeśli właściciel udowodni, że wystawiał ofertę, współpracował z pośrednikiem i oczekiwał ceny rynkowej, ale mimo to nie znalazł najemcy, podatek nie powinien być naliczany. Trzeci wyjątek może dotyczyć drugiej rezydencji lub okresowego użytkowania – logiczne jest wyłączenie lokali wykorzystywanych przez właściciela co najmniej przez część roku.

Wyjątki te pełnią podwójną funkcję: chronią przed niesprawiedliwością, ale też zapobiegają wypaczaniu sensu podatku, który ma skłaniać do wprowadzania mieszkań na rynek, a nie karać tych, którzy próbują to robić. 

Jak obliczać podatek? Potencjalne modele stawek

W Polsce trudnością jest brak systemu katastralnego, który pozwalałby szybko ustalać wartość nieruchomości. Dlatego najbardziej realnym rozwiązaniem wydaje się być odniesienie wysokości podatku do istniejącego podatku od nieruchomości. Danina mogłaby stanowić na przykład 20–30-krotność tej kwoty, różnicowaną zależnie od miasta. Taki model byłby szybki do wdrożenia, zgodny z obecnymi procesami administracyjnymi i wystarczająco skuteczny, by pełnić swoją funkcję motywacyjną. W dłuższej perspektywie, wraz z rozwojem baz danych wartości nieruchomości, możliwe byłoby przejście na bardziej rynkową metodę, podobną do tej francuskiej, gdzie podatek naliczany byłby  jako procent wartości lokalu.

Potencjalne skutki gospodarcze i społeczne

Skutki wprowadzenia podatku byłyby odczuwalne na wielu poziomach. Regulacja mogłaby zwiększyć podaż mieszkań na wynajem, ograniczyć presję czynszową i zmniejszyć liczbę lokali wykorzystywanych wyłącznie jako pasywna forma lokowania kapitału. Jednocześnie wiązałaby się z kosztami administracyjnymi, wymagając nowego systemu deklaracji oraz nadzoru. Pojawiłyby się także reakcje rynkowe – część właścicieli przyspieszyłaby wynajem, inni mogliby próbować omijać regulację lub ograniczać inwestycje w mieszkania. Finalny efekt zależałby więc od staranności konstrukcji i akceptacji społecznej. Jeżeli podatek zostanie przedstawiony jako narzędzie przywracające mieszkania swojej podstawowej funkcji, szansa na jego sukces rośnie.

Rys. 2. Porównanie podatku od pustostanów w gminie i na szczeblu centralnym,

Najważniejsze wnioski dotyczące projektowania podatku od pustostanów

Podatek od pustostanów nie jest rozwiązaniem uniwersalnym, ale odpowiednio zaprojektowany mógłby stać się jednym z ważniejszych instrumentów polityki mieszkaniowej. Wymaga centralnego podejścia legislacyjnego, jasnych definicji, realnych stawek i katalogu wyjątków, których zdefiniowanie zapobiegnie opodatkowaniu sytuacji niezawinionych. Kluczowe jest to, że intencją takiego podatku nie jest fiskalny zysk, lecz przede wszystkim pobudzenie rynku – tak, aby mieszkania pełniły funkcję mieszkalną, a nie tylko inwestycyjną. Więcej informacji na temat podatku od pustostanów i polityki mieszkaniowej można znaleźć w odcinku podcastu Pewnego Lokalu: Podatek od pustostanów - jak mógłby wyglądać?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.