Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

W poniższym artykule przedstawiamy informacje o spółdzielni mieszkaniowej.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Spółdzielnie mieszkaniowe działają z powodzeniem w Polsce od lat 80, mając wiele przywilejów, jak i obowiązków wobec swoich lokatorów. Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa, na jakich zasadach działa, kto może zostać jej członkiem i jaka jest jej historia? Jak kupić mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej i czy w ogóle się to opłaca? Na te i inne pytania odpowiadamy w poniższym tekście.

Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia mieszkaniowa to przede wszystkim podmiot gospodarczy posiadający osobowość prawną, a jej działanie reguluje ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, ustawa 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1208). Spółdzielnia zrzeszać może dowolną ilość członków, których potrzeby musi zaspokajać, i w których interesie musi działać. Spółdzielnia również buduje i nabywa nieruchomości, po czym zarządza nimi. Jako że spółdzielnia jest podmiotem gospodarczym może i musi, zatrudniać pracowników i robić wszystko to, co inne przedsiębiorstwa. Jednak różnica między spółdzielnią mieszkaniową a normalną działalnością gospodarczą jest taka, że spółdzielnia nie może zarabiać kosztem członków, pieniądze zarabiane przez nią pokrywają wypłaty zatrudnionych osób i inwestycje. Jeśli np. występują nadwyżki w czynszu i inne nadwyżki, to spółdzielnia nie może wziąć ich dla siebie i zarobić na tym, gdyż działać musi w interesie członków i lokatorów. Spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić również dodatkową działalność, o ile na celu ma ona zaspokajanie potrzeb jej członków.

W Polsce jest w tej chwili około 3500 spółdzielni mieszkaniowych, które liczą około 4000 tysięcy członków każda. Spółdzielnie mieszkaniowe są niestety wypierane od lat przez deweloperów. Podczas gdy w 2007 roku spółdzielnie oddały 2300 lokali, deweloperzy mieli ich ponad 105 tysięcy. W latach 90 proporcje były kompletnie odwrócone, a spółdzielnie mieszkaniowe wiodły prym na rynku nieruchomości.

Spółdzielnie mieszkaniowe istnieją w każdym większym, średnim i małym mieście, oczywiście w dużych miastach jest ich najwięcej. Członkowie spółdzielni muszą posiadać spółdzielcze, własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości, nie oznacza to jednak, że każdy, kto je posiada, staje się członkiem spółdzielni.

Historia spółdzielni mieszkaniowych w Polsce

Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce powstawać zaczęły już na początku lat 90 XIX wieku, a pierwsza z nich nazywała się Towarzystwo Pomoc- Spółka Budowlana w Poznaniu. W latach 20 XX wieku spółdzielnie mieszkaniowe dzieliły się na lokatorskie i własnościowe. Przed II Wojną Światową zrzeszały one ponad 10 000 członków, a najgorszy okres przeżyły po niej. Kiedy w 1956 roku powołano Spółdzielczy Fundusz Budowlany i Bank Spółdzielczy zaczęły odradzać się również spółdzielnie mieszkaniowe i w latach 60 była ich połowa tego, co obecnie.

Jakie zadania ma spółdzielnia mieszkaniowa

Przede wszystkim spółdzielnia mieszkaniowa zaspokajać musi potrzeby mieszkaniowe swoich członków, dlatego działania spółdzielni odbywają się na różnych polach:

Pamiętajmy, że w 2017 roku zmieniona została ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i zniesiono możliwość przyznawania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

  • Spółdzielnia mieszkaniowa nabywa lub stawia budynki, by zapewnić członkom spółdzielcze lokatorskie prawa do mieszkań, lub by ustanowić odrębną własność lokali mieszkalnych, lub tych o innym przeznaczeniu. Dodatkowo ustanawia ułamkowy udział współdzielenia w garażach wielostanowiskowych.
  • Spółdzielnia może również budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia na członków spółdzielni własności. Także, jeśli członkowie spółdzielni budują domy jednorodzinne, czy inne budynki mieszkalne, to spółdzielnia udzielać im może pomocy.
  • Spółdzielnia budować i nabywać może budynki mieszkalne z przeznaczeniem na wynajem poszczególnych lokali mieszkalnych lub tych, o innym przeznaczeniu.

Pamiętajmy, że mimo posiadania mieszkania od spółdzielni niezwolnieni jesteśmy z konieczności jego ubezpieczenia, gdyż spółdzielnia ubezpiecza jedynie części wspólne.

Każda spółdzielnia mieszkaniowa musi posiadać regulamin, którego przestrzegać mają wszyscy członkowie. Członkowie mają obowiązek pokrywać koszty eksploatacyjne i utrzymania nieruchomości. Lokatorzy, którzy zamieszkują mieszkania spółdzielcze nie muszą być członkami spółdzielni, ale nie będą wtedy mogli uczestniczyć w obradach, czy mieć wpływu na decyzję zarządu, wglądu do uchwał czy faktur. Jednak każdy lokator, czy jest członkiem spółdzielni, czy nie, ma te sama prawa i obowiązki zapisane w regulaminie. Regulamin ma na celu organizację i wprowadzenie przepisów, które działać będą na korzyść każdego lokatora i ułatwiać życie wszystkim w budynku.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Pełną ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i wszystkie prawa i obowiązki znaleźć można pod tym linkiem: https://krs.org.pl/prawo/teksty-ustaw/ustawa-o-spodzielniach-mieszkaniowych

Kto może zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej

Kiedy kupujemy mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej, warto pomyśleć o członkostwie, które umożliwi nam wgląd w decyzję zarządu, faktury i sprawozdania finansowe oraz prawo głosu w przypadku podejmowani decyzji (każdy członek ma jeden głos) czy możliwości uczestniczenia w podejmowanych decyzjach. Dzięki temu będziemy mieli większy wpływ przy podejmowaniu decyzji dotyczących budynku i wpływ na ich ewentualnie zaniechanie. Niestety, aby wstąpić do spółdzielni mieszkaniowej, trzeba uiścić opłatę wpisową, która według prawa nie może być wyższa niż średnia krajowa, co dla wielu osób jest czynnikiem nie do przejścia. Nowym lokatorom nie zależy aż tak bardzo na członkostwie, by wydawać swoje oszczędności, które np. przeznaczyć mogą na remont. Niestety fakt, że nie wszyscy lokatorzy są członkami spółdzielni, budzi pewne kontrowersje i na pewno powoduje problemy w strukturze organizacyjnej spółdzielni.

Jeśli jednak zostać chcemy członkami spółdzielni mieszkaniowej, to poza uiszczeniem opłaty wpisowej, musimy spełnić jeszcze kilka warunków. Nie możemy posiadać spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Jak wyglądają struktury organizacyjne w spółdzielni mieszkaniowej?

Przede wszystkim działanie spółdzielni mieszkaniowej jest regulowane ustawą i wszystko jest w niej jasno określone. Spółdzielnią zarządza Rada Nadzorcza, których członków wybiera się na walnym zgromadzeniu, przez niewielka ilość osób, które są członkami spółdzielni i przyjdą na zebranie. Rada Nadzorcza zatrudniana jest na umowę o pracę i dostaje wynagrodzenie. Rada Nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej wybiera Zarząd, więc struktury organizacyjne w spółdzielni mieszkaniowej są bardzo dobrze zorganizowane, niestety mieszkańcy członkowie mają mały wpływ na ich funkcjonowanie i powoływanie pracowników.

Jak kupić mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej

Mieszkania od spółdzielni mieszkaniowych stają się coraz bardziej modne. Przez ostatnie kilkanaście lat straciły na swojej atrakcyjności i kojarzone były z okresem PRL, gdyż zwykle mieszkania spół-dzielcze znajdują się w blokach z wielkiej płyty. Ostatnie lata były rozkwitem nowoczesnych mieszkań od deweloperów. Jednak od niedawna różne afery, informacje o bublach architektonicznych, używaniu tanich materiałów, budowaniu mieszkań i domów w szczerym polu bez dostępu do infrastruktury i niebotyczne ceny za mikro kawalerki sprawiły, że coraz mniej osób chce kupować mieszkania od deweloperów. Nastąpił odwrót od deweloperów w kierunku mieszkań od spółdzielni, do bloków z wielkiej płyty.

Ludzie zauważają ich jakość i to, że przy każdym z blokowisk dostępne są szkoły, przedszkola i sklepy, że naokoło między nimi rosną drzewa i jest miejsce na rekreacje wśród zieleni, że mają łatwy dostęp do parków w okolicy. Wszystko to sprawiło, że kupno mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej, budowanego w czasach PRL stało się wręcz modne.

Jak zatem można kupić mieszkanie od spółdzielni?

Pamiętajmy, że od 2007 roku, w wyniku zmiany ustawy, nie można już sprzedawać mieszkań z ustanowionym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Obecnie podpisywany jest akt notarialny i stajemy się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, dla którego można wyodrębnić nawet księgi wieczystą.

Mieszkanie od spółdzielni kupić można w normalny sposób, jak każde inne, szukając ogłoszeń w internecie lub na stronie spółdzielni, płacąc normalną cenę rynkową. Drugą możliwością jest zapisanie się na mieszkanie, zostanie członkiem spółdzielni, wniesienie wkładu budowlanego z roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności. Jest to zapisanie się na mieszkanie, procedura taka trwa oczywiście dłużej niż kupno mieszkania po cenach rynkowych.

Warto również zapisać się do spółdzielni mieszkaniowej, mimo że wpisowe może odstraszać. Wtedy jako jej członek koszty mogą być niższe niż dla osób z zewnątrz spółdzielni. Zyski uzyskane przez spółdzielnie będą zyskami wszystkich jej członków, np. niższy czynsz, fundusz remontowy itp.

Pamiętajmy również, że istnieje jeszcze spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jest ono bardziej podobne do wynajmowania niż własności. Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu wymaga również wniesienie wkładu własnego, który otrzymamy z powrotem w postaci zwaloryzowanej, po wygaśnięciu prawa lokatorskiego. Jest ono jednak niezbywalne, niepodlegające egzekucji, ale jednocześnie nie jest dziedziczone.

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej

Jak już wspomnieliśmy, od 2007 roku nie ustanawia się już nowych mieszkań spółdzielczych własnościowych, jednak te sprzed nowelizacji ustawy są nadal w obrocie na tych samych prawach.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można zatem nadal kupić na rynku, a raczej prawa do niego. Jest to bowiem mieszkanie z ograniczonym prawem rzeczowym, a jego właścicielem pozostaje spółdzielnia, nabywca zaś staje się uprawniony do nieruchomości. Oznacza to, że nabywca takiego mieszkania może nim rozporządzać, jak chce, normalnie je sprzedać lub podarować, jedynie nie ma on udziały we własności gruntu, na którym stoi budynek.

Mieszkania spółdzielcze własnościowe z księgą wieczystą

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może mieć księgę wieczystą, więc warto przyjrzeć się jej treści przed zakupem mieszkania, w czym pomóc może specjalista Pewnego Lokalu. Jeśli mieszkanie takie nie ma księgi wieczystej, to po zakupie możemy nadal ją utworzyć. Potrzebować będziemy wtedy zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej i dokumentów wstecznych od pierwszego nabycia. Są to dokumenty własności wszystkich poprzednich uprawnionych.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a nieuregulowany grunt

Przy zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego lepiej unikać budynków z nieuregulowanym gruntem, z tego względu, że nie będzie można założyć dla mieszkania księgi wieczystej, co wynika z Uchwały Sądu najwyższego z 2013 roku, które mówi o tym, że założenie księgi wieczystej jest niemożliwe, jeśli spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Dlatego sprawdźmy przed zakupem mieszkania, czy nasza przyszła spółdzielnia, chociaż stara się taki stan prawny uregulować. Niestety, wynika to z roszczeń reprywatyzacyjnych, więc takie czynności mogą nie mieć świetlanej przyszłości.

Czemu kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez możliwości założenia księgi wieczystej nie jest najlepszym pomysłem? Jeśli będziemy chcieli takie mieszkanie odsprzedać, kupujący nie będzie mógł zaciągnąć na nie kredytu hipotecznego bez księgi wieczystej, a w dzisiejszych czasach mało kto ma gotówkę na zakup nieruchomości.

Dlatego warto podejmować współpracę z firmami takimi jak Pewny Lokal, której specjaliści sprawdzą dokładny stan prawny nie tylko mieszkania, ale i budynku i gruntu, na którym stoi. Często za niższą ceną mieszkania spółdzielczego własnościowego kryją się właśnie tego typu niespodzianki, których ktoś, kto nie zna się na nieruchomościach i prawie może nie zauważyć. Sami możemy popytać sąsiadów czy ktokolwiek w bloku był w stanie wykupić mieszkanie od spółdzielni i jeśli tak, to powinno dać nam informację, że status prawny gruntu jest uregulowany.

Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa, różnice

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że wspólnota i spółdzielnia mieszkaniowa to dwie różne rzeczy i używają tych terminów wymiennie.

Wytłumaczyliśmy już, czym jest spółdzielnia mieszkaniowa, a jest ona podmiotem uregulowanym prawnie, który może kupować grunty, stawiać na nich budynki i sprzedawać mieszkania. Tu leży zasadnicza różnica między spółdzielnią a wspólnotą.

Wspólnota mieszkaniowa bowiem to zgrupowanie mieszkańców danego budynku, nie posiada oso-bowości prawnej tak jak spółdzielnia, nie jest również podmiotem gospodarczym. Jednym słowem wspólnota to zrzeszenie mieszkańców osiedla czy budynku, a członkowie wspólnot mają prawa własnościowe do swoich lokali.

Wspólnota mieszkaniowa, w przeciwieństwie do spółdzielni, jest tworem mniej oficjalnym, w którym mieszkańcy, czyli jej członkowie ustalają sami zasady, na jakich działa. Nie ma tu narzuconych ustawowo obowiązków, wspólnota nie musi mieć nawet prezesa ani zarządu.

W przeciwieństwie do spółdzielni wspólnota nie wymaga opłacenia wpisowego i wystarczy, że mamy kupione mieszkanie w danym bloku i od razu, jeśli tylko chcemy, możemy znaleźć się we wspólnocie. Wspólnoty są również dużo mniejsze niż spółdzielnie, a więcej głosu mają ci członkowie, którzy mają większą własność. Dzięki temu wszystkiemu każdy mieszkaniec, który należy do wspólnoty ma realny wpływ na funkcjonowanie budynku

Wspólnoty mieszkaniowe wybierane są również chętniej ze względu na jaśniejsze zasady, tworzenie dokumentacji i rozliczeń w łatwy do zrozumienia sposób. Dodatkowo czynsz w spółdzielni (jako, że pokrywać ona musi dużo większe koszty np. zatrudnienia pracowników i zarządu) często bywa dwukrotnie wyższy niż we wspólnocie.

Jak sama nazwa wskazuje, we wspólnocie wszystko jest wspólne i to jej członkowie razem wybierają np. firmy remontowe dla części wspólnych, a w spółdzielni o wszystkim decyduje zarząd i wpływ pojedynczych mieszkańców, nie jest aż tak duży.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Pewny Lokal oferuje usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Pomagamy m.in. przy odbiorach technicznych, analizie umów oraz ksiąg wieczystych. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firma kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 osób w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audyt działki, badanie termowizyjne lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online TUTAJ.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 21 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka