Jeśli planujesz wybudować dom, to w trakcie tego procesu spotkasz się z wieloma pojęciami, które do tej pory mogły być Ci obce. Na przykład stan surowy zamknięty, otwarty, stan deweloperski. Warto znać te pojęcia, aby móc świadomie zaplanować swój budżet i uniknąć w przyszłości nieporozumień w kontaktach z deweloperem lub wykonawcą. Dlatego w dzisiejszym artykule wyjaśnimy te podstawowe pojęcia, a także skupimy się na przeanalizowaniu kosztów wykończenia domu pod klucz.
Budowę domu dzieli się na kilka etapów. Pierwszy z nich to stan zerowy. Na działce nie ma wtedy jeszcze żadnych zabudowań. Kolejny krok to stan surowy otwarty. Bryła budynku jest już wzniesiona. Na tym etapie powstają ściany zewnętrzne i działowe oraz strop. Wykonuje się także kominy i schody. Dach posiada już pokrycie. Zamontowane są również okna połaciowe oraz rynny. Jest to moment, w którym można dokładniej skalkulować koszt wykończenia domu. Podstawą wyliczeń przestaje być wyłącznie projekt, a staje się rzeczywisty wygląd budynku. Przy sprzyjających warunkach pogodowych doprowadzenie budowy do stanu surowego otwartego zajmuje zazwyczaj od 3 do 4 miesięcy. Następnym etapem jest montaż stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych. W ten sposób budynek zyskuje zabezpieczenie przed deszczem, wiatrem i śniegiem. Pozwala to na prowadzenie dalszych prac wewnątrz niezależnie od warunków atmosferycznych. Wówczas można przystąpić do rozprowadzania instalacji elektrycznej i grzewczej. Następnie wykonuje się tynki oraz wylewki. Szacuje się, że koszt doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego pochłania od 35 do 40 proc. całego budżetu. Pozostałe 60 proc. to środki potrzebne na wykończenie domu.
Należy pamiętać, że prawo budowlane nie definiuje pojęć stanu surowego otwartego i zamkniętego. Dlatego przed zleceniem prac warto upewnić się, że inwestor i ekipa budowlana tak samo rozumieją ich zakres. Dokładną specyfikację robót należy zawsze zawrzeć w umowie. Znacznie ułatwi to późniejsze rozliczenie wykonawcy z powierzonych zadań.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego inwestor spotyka się z pojęciem stanu deweloperskiego. Ta definicja również nie widnieje w prawie budowlanym. Deweloperzy mogą samodzielnie określać jej zakres. Dlatego konieczna jest dokładna analiza zapisów umowy deweloperskiej. Pozwala to precyzyjnie ustalić standard lokalu i oszacować przyszłe koszty wykończenia. W standardowym ujęciu stan deweloperski oznacza gotowość budynku do ostatecznych prac wykończeniowych. Obejmuje to najczęściej kompletne rozprowadzenie wszystkich instalacji, w tym elektrycznej i grzewczej. Na podłogach są już wylane jastrychy, na ścianach położone tynki, a w otworach okiennych osadzone parapety. Z zewnątrz budynek jest ocieplony i posiada wykończoną elewację. W takiej sytuacji koszty wykończenia domu obejmują jedynie zakup i montaż podłóg, malowanie ścian, położenie płytek oraz wykonanie zabudowy. Przy budowie metodą gospodarczą przejście od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego zajmuje od 2 miesięcy do roku. Czas realizacji uzależniony jest od dostępnego budżetu inwestora. Kluczowym czynnikiem jest również harmonogram prac i dostępność fachowców na rynku.
W większości przypadków stan deweloperski oznacza gotowość budynku do finalnego wykończenia. Koszt wykończenia domu w takiej sytuacji może się różnić, niż ze stanu surowego zamkniętego.Szacunkowy koszt wykończenia pod klucz domu o powierzchni 100 m kw. wynosi zazwyczaj od 100 do 300 tysięcy złotych. Tak duża rozbieżność cenowa wynika z dwóch głównych czynników. Pierwszym z nich jest planowany standard wykończenia. Inwestor może zdecydować się na materiały najwyższej jakości i kompleksowe sfinalizowanie projektu. Alternatywą jest wykonanie jedynie niezbędnych prac, które umożliwią szybką przeprowadzkę. W takim scenariuszu standard wyposażenia podnosi się stopniowo w kolejnych latach, proporcjonalnie do dostępnych środków. Drugim istotnym czynnikiem jest lokalizacja inwestycji. W dużych miastach koszty robocizny są zazwyczaj wyższe. Zatrudnienie jednej generalnej firmy wykończeniowej generuje wyższe koszty. Obejmuje ona jednak wszystkie prace – od tynkowania po malowanie i układanie płytek. Kompletowanie pojedynczych fachowców do konkretnych etapów pozwala na wybór najkorzystniejszych ofert cenowych. Takie podejście wiąże się jednak z trudnościami operacyjnymi. Proces weryfikacji ofert jest czasochłonny. Konieczność dopasowania harmonogramu budowy do wolnych terminów poszczególnych ekip znacząco wydłuża czas ukończenia budynku.
Analiza aktualnych cen materiałów i stawek robocizny wskazuje, że koszt wykończenia metra kwadratowego domu waha się od 1 do 3 tysięcy złotych. Jest to wartość uśredniona. Kalkulacja bazuje na stawkach z różnych województw przy użyciu materiałów budowlanych ze średniej półki cenowej. Przez długi czas funkcjonowało przekonanie, że koszty wykończenia dzielą się po równo między materiały a robociznę. Zakładano, że wydatek 500 zł na materiał wymaga zapłacenia kolejnych 500 zł fachowcowi. Obecnie to założenie jest błędne i nie należy opierać na nim kalkulacji budżetowych. Stawka robocza za położenie metra kwadratowego płytek pozostaje stała. Dla kosztów robocizny z reguły nie ma znaczenia, czy płytki zostały kupione w promocji za 40 zł, czy kosztowały 160 zł za metr kwadratowy. Prawidłowa kontrola budżetu wymaga szczegółowego planu wydatków. Należy spisać wszystkie etapy prac i niezbędne elementy wyposażenia. Każdą pozycję w kosztorysie trzeba rozbić na dwie osobne kategorie: koszt zakupu materiałów oraz opłacenie robocizny. Takie działanie pozwoli zachować płynność finansową i zapobiegnie przekroczeniu zaplanowanego budżetu.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Sprawdź rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Najważniejsze zagadnienia w zasięgu kliknięcia.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
