Jak liczyć podatek od pustostanów? – możliwe modele

W dyskusji na temat podatku od pustych mieszkań wziąć pod uwagę należy nie tylko pytanie o zasadność jego wprowadzenia, ale też to, jak powinien on działać. Żeby podatek od pustostanów był uzasadniony i skuteczny, motywując właścicieli nieruchomości do udostępniania lokali, musi być on prosty do zrozumienia, możliwy do wyegzekwowania i uczciwy wobec celu, który ma realizować. Na świecie stosuje się różne sposoby liczenia takiego podatku — od stałych opłat, poprzez stawki rosnące z czasem, aż po rozwiązania związane z wartością nieruchomości. Porównanie tych podejść pokazuje, które z nich mogłyby sprawdzić się w Polsce. Temu zagadnieniu poświęcony jest poniższy artykuł, do lektury którego zapraszamy.

Rys. 1. Modele podatków od pustostanów.

Podatek od pustostanów liczony jako stała opłata – model ryczałtowy

Pierwszym i najprostszym sposobem obliczania wysokości podatku jest opłata ryczałtowa, stosowana między innymi  w części Stanów Zjednoczonych. W niektórych hrabstwach (counties) ustala się z góry kwotę należną za pusty lokal, np. od 3 000 do 6 000 dolarów rocznie. Wysokość opłaty zależy najczęściej od lokalizacji lub metrażu lokalu, ale zasada działania jest prosta: jeśli nieruchomość stoi pusta, obowiązuje jedna określona stawka. Atutem tego rozwiązania jest łatwość jego wdrożenia i niski koszt administracji. Problemem — brak proporcjonalności: puste mieszkanie warte 150 tys. zł obciążone jest tak samo jak pusty apartament za 2 mln zł. Z perspektywy polityki rynku mieszkaniowego efekt mobilizacyjny może więc być ograniczony.

Podatek oparty na wartości nieruchomości

Drugie rozwiązanie ma bardziej rozbudowany charakter — podatek nalicza się jako określony procent wartości rynkowej nieruchomości.

Najlepszym przykładem takiego rozwiązania jest model francuski, gdzie podatek ustala się wyłącznie w obszarach, gdzie występuje luka mieszkaniowa. Mechanizm jest dwustopniowy:

• w pierwszym roku obowiązuje niższa stawka,
• w drugim jest ona podwajana.

 Następnie pozostaje stabilna (34% wartości bazowej). Taki model premiuje szybkie „odmrożenie” lokalu, ponieważ im dłużej stoi pusty, tym większy koszt podatkowy.

Model progresywny – im dłużej pusty lokal, tym wyższa stawka

W niektórych krajach stosuje się model, w którym stawka podatku zwiększa się wraz z długością okresu, przez który lokal pozostaje niewykorzystany.

W wariancie francuskim progresja dotyczy pierwszych dwóch lat. W innych państwach, w tym w Wielkiej Brytanii, stosowane są rozwiązania, w których opłata jest co roku automatycznie podnoszona, aż do określonego pułapu.

Mechanizm ten działa mobilizująco, ponieważ właściciel wie, że utrzymywanie pustego mieszkania przez dłuższy czas będzie rosło kosztowo szybciej niż potencjalny zysk z oczekiwania na wyższą cenę.

Tab. 1. Tabela porównawcza modeli podatku od pustostanów

Podejście administracyjno–sankcyjne — przykład Niemiec

Alternatywą dla podatku jest system kar administracyjnych, obowiązujący występujący między innymi w Berlinie, gdzie to gmina musi udowodnić istnienie pustostanu i dopiero wtedy nałożyć sankcję indywidualną, uwzględniając między innymi stopień zawinienia. W praktyce takie rozwiązanie okazuje się nieskuteczne — w 2023 r. w Berlinie nałożono jedynie 13 kar, a gmina pobrała łączną kwotę ok. 75 tys. euro z tego tytułu, pomimo iż wysokość kar jest potencjalnie bardzo wysoka. Model ten pokazuje, że formalne sankcje bez obowiązku deklaracyjnego nie przynoszą efektu fiskalnego ani rynkowego.

Wyjątki — integralna część konstrukcji podatkowej

Niezależnie od wybranego modelu, skuteczny system wymaga wyjątków. Francja stosuje trzy podstawowe:

• mieszkanie w remoncie lub nienadające się do zamieszkania,
• udokumentowane próby wynajmu po cenie rynkowej,
• drugie mieszkanie faktycznie wykorzystywane, lub wynajem powyżej 90 dni rocznie.

To podejście pozwala ochronić właścicieli, którzy nie wynajmują lokali nie z wyboru, lecz z przyczyn obiektywnych. Jednocześnie ciężar dowodu spoczywa na podatniku, co stanowi kluczowy element funkcjonalnego systemu.

Jak mógłby wyglądać polski model liczenia podatku?

W polskich warunkach brak katastru nieruchomości utrudnia oparcie podatku na dokładnej wartości rynkowej. Dlatego najłatwiejszym rozwiązaniem wydaje się model „mnożnikowy”:

• podatek od pustostanów stanowiłby wielokrotność podatku od nieruchomości,
• obowiązywałby tylko w wyznaczonych strefach (duże miasta i obszary turystyczne),
• rozliczenie odbywałoby się w deklaracji właściciela,
• wyjątki wymagałyby udokumentowania.

Takie rozwiązanie pozwala zachować proporcje między gminami, w których obowiązują odmienne stawki podatku od nieruchomości, a jednocześnie można je wprowadzić szybko, bez konieczności tworzenia kosztownego systemu katastralnego.

Rys. 2. Porównanie skuteczności modeli podatków od pustostanów - Niemcy vs. Francja.

Podsumowanie: który model podatku od pustostanów ma największy sens dla Polski?

Choć sposoby obliczania wysokości podatku od pustostanów różnią się w zależności od państwa, można wyróżnić trzy główne modele: prosty ryczałt, procentową stawkę od wartości nieruchomości oraz progresję zależną od czasu niewykorzystywania mieszkania. Doświadczenia światowe wskazują, że skuteczność podatku rośnie tam, gdzie:

• istnieje jasna definicja pustostanu,
• obowiązuje deklaracja właściciela,
• wyjątki są możliwe, ale należy je udowodnić,
• instrument działa w formie podatku, a nie wyłącznie sankcji administracyjnych.

W polskich warunkach najbardziej realistycznym rozwiązaniem wydaje się system oparty na wielokrotności podatku od nieruchomości, stosowany tylko na wybranych obszarach. Taki model daje szansę na uzyskanie efektu fiskalnego oraz zwiększenie podaży mieszkań na wynajem.

Temat możliwych sposobów liczenia podatku od pustostanów został szczegółowo omówiony w odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym znaleźć można również dodatkowe ciekawy przykłady i komentarze praktyków rynku nieruchomości. Zapraszamy do zapoznania się z odcinkiem: Podatek od pustostanów - jak mógłby wyglądać?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.