Porównanie podatku katastralnego i obecnego podatku od nieruchomości

W dyskusjach politycznych zagadnienie podatku katastralnego nieustannie wraca jak bumerang. Niektórzy postrzegają to jako metodę na zmniejszenie spekulacji na rynku mieszkań, inni zaś uważają to za zagrożenie dla klasy średniej i wynajmu. Należy zatem dokładniej zbadać, jak różni się on od aktualnie obowiązującego podatku od nieruchomości oraz jakie konsekwencje miałby dla właścicieli mieszkań.

Co to jest podatek od nieruchomości?

Obecnie w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości o charakterze ryczałtowym – ustalany jest na podstawie powierzchni lokalu, a nie jego wartości. To oznacza, że właściciel mieszkania o powierzchni 60 m² w centrum Warszawy uiści zbliżoną sumę do właściciela takiego samego lokalu w mniejszej miejscowości. W rzeczywistości są to kwoty w przedziale 50–200 zł rocznie, co stanowi symboliczne obciążenie w odniesieniu do wartości nieruchomości.

Podatek katastralny w Polsce

Na czym bazuje podatek katastralny?

Podatek katastralny stanowi stały odsetek od rynkowej wartości nieruchomości. Opcje, które są poruszane w debacie publicznej, zakładają na przykład oprocentowanie 2%. To oznacza, że właściciel mieszkania wycenianego na 1 mln zł byłby zobowiązany co roku przekazywać fiskusowi aż 20 tys. zł. Skala różnicy w stosunku do aktualnego podatku od nieruchomości jest zatem ogromna.

Podatek od kapitału – to nie tylko kwestia Belki

Należy zaznaczyć, że podatek katastralny to opłata od kapitału, podobnie jak podatek Belki (19% od dochodów kapitałowych). Różnica tkwi w tym, że Belka nakłada obciążenie tylko na zyski, podczas gdy katastralny dotyczy samej wartości posiadanego aktywa, niezależnie od jego dochodowości. To powoduje, że inwestowanie w nieruchomości jest mniej kuszące niż utrzymywanie kapitału w obligacjach lub na lokatach.

Różnice między podatkiem od nieruchomości a katastralnym

Oddziaływanie na rynek wynajmu

Właściciele wynajmowanych nieruchomości obecnie uiszczają podatek od przychodu – ryczałt wynoszący 8,5% do 120 tys. zł rocznie oraz 12,5% powyżej tej kwoty. Wraz z podatkiem katastralnym łączne opodatkowanie przychodu z wynajmu mogłoby wynieść aż 50%. Dla inwestorów oznaczałoby to znaczące obniżenie zyskowności, a dla najemców – podwyżkę czynszu, ponieważ właściciele dążyli by do przeniesienia kosztów na lokatorów.

Rynek wtórny i deweloperzy

Eksperci prognozują, że wprowadzenie katastru mogłoby doprowadzić do wypływu kapitału z rynku nieruchomości w kierunku innych sposobów inwestowania. Zmniejszenie popytu inwestycyjnego o 30–40% mogłoby skutkować ograniczoną liczbą nowych projektów deweloperskich. Ceny mieszkań zmniejszyłyby się nieznacznie – o kilka procent, gdyż deweloperzy działają na stosunkowo niskich marżach. Podaż ucierpiałaby znacznie bardziej, co w dłuższej perspektywie nie rozwiązałoby kwestii dostępności mieszkań.

Pustostany oraz „kapitał leniwy”

Jednym z powodów wprowadzenia podatku katastralnego jest przeciwdziałanie tzw. „leniwemu kapitałowi” – nieruchomościom nabywanym wyłącznie w celach spekulacyjnych, które pozostają nieużywane i oczekują na wzrost wartości. Jednak sam katastr nie odróżnia, czy lokal jest wynajmowany, czy nieużywany. Z tego powodu coraz bardziej dyskutuje się o wprowadzeniu nowego podatku od pustych mieszkań, który miałby skutecznie zmusić właścicieli do wynajmu lub sprzedaży.

Podatek katastralny a podatek od nieruchomości

Nierówności społeczne a podatki od kapitału

Zwolennicy podatku katastralnego odnoszą się do ekonomistów, takich jak Thomas Piketty, którzy twierdzą, że bardziej efektywne opodatkowanie kapitału jest lepszym środkiem na redukcję nierówności niż zwiększanie podatków dochodowych. W polskich realiach jednak współczynnik Giniego spada od lat, co wskazuje na spadek nierówności, a dodatkowe obciążenie rynku nieruchomości może przynieść więcej szkód niż korzyści. Więcej na ten temat dowiesz się z naszego podcastu: https://youtu.be/tc6yADi1qGg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.