Czy podatek katastralny obniży ceny nowych mieszkań, czy zatrzyma budowy? Pokazujemy, jak uderzyłby w popyt inwestycyjny i podaż u deweloperów - oraz czemu lepszym narzędziem może być podatek od pustostanów.
Debata o podatku katastralnym budzi emocje wśród ekonomistów, polityków i inwestorów. Zwolennicy widzą w nim sposób na walkę ze spekulacją mieszkaniami, przeciwnicy – zagrożenie dla stabilności rynku. Szczególnie interesujące jest pytanie, jak taka danina wpłynęłaby na ceny nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Na polskim rynku nieruchomości kluczową rolę odgrywają tzw. drobni inwestorzy – lekarze, programiści, właściciele firm, którzy kupują jedno, dwa, a czasem kilka mieszkań jako formę lokaty kapitału. To właśnie ta grupa generuje nawet kilkadziesiąt procent popytu na nowe lokale.
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Jeśli do obecnego podatku od najmu dołożono by katastralny, efektywne opodatkowanie dochodu z nieruchomości mogłoby sięgnąć nawet 50%. Dla wielu inwestorów byłby to sygnał, że trzymanie pieniędzy w mieszkaniach przestaje się opłacać. Kapitał odpłynąłby w stronę obligacji czy lokat, gdzie obciążenie fiskalne wynosi tylko 19% od zysku (podatek Belki).
Wpływ podatku katastralnego na rynek deweloperskiZmniejszenie popytu inwestycyjnego o 30–40% przełożyłoby się na ograniczenie liczby nowych projektów. Deweloperzy budują tyle, na ile widzą realny popyt – jeśli inwestorzy znikną z rynku, część planowanych inwestycji po prostu nie powstanie.
Wbrew pozorom, taki scenariusz nie oznacza gwałtownego spadku cen mieszkań. Marże deweloperskie są stosunkowo niskie, więc przestrzeń do obniżek jest ograniczona. Owszem, ceny mogłyby spaść o 2–4%, ale nie o kilkadziesiąt procent, jak często zakładają zwolennicy katastralnego.
Największym skutkiem podatku katastralnego byłoby nie tyle obniżenie cen, ile spadek podaży. Jeśli na rynek trafiałoby 30–40% mniej nowych lokali, luka mieszkaniowa w Polsce jeszcze bardziej by się pogłębiła. Mniejsza liczba mieszkań w ofercie oznacza, że konkurencja między kupującymi pozostanie silna, a długofalowo ceny mogą nawet znów rosnąć.
To klasyczny przykład mechanizmu, w którym ograniczenie popytu inwestycyjnego nie przekłada się na łatwiejszy dostęp do mieszkań dla młodych rodzin. Wręcz przeciwnie – może doprowadzić do jeszcze większego deficytu.
| Obszar rynku | Co się dzieje bez podatku katastralnego | Potencjalny efekt wprowadzenia katastralnego |
| Popyt inwestycyjny | Silna obecność drobnych inwestorów, wysoki popyt na nowe mieszkania | Spadek popytu inwestycyjnego nawet o 30–40% |
| Opłacalność najmu | Podatek głównie od przychodu z najmu (ryczałt / skala) | Efektywne opodatkowanie dochodu z najmu nawet ok. 50% |
| Skala nowych inwestycji | Deweloperzy uruchamiają kolejne projekty przy wysokim popycie | Mniej nowych projektów, część inwestycji w ogóle nie powstanie |
| Ceny mieszkań | Wysoki popyt utrzymuje ceny, brak gwałtownych spadków | Krótkotrwałe spadki rzędu 2–4%, brak „taniego mieszkania dla wszystkich” |
| Podaż i luka mieszkaniowa | Podaż rośnie, choć wolniej niż potrzeby | Spadek podaży nowych lokali, pogłębienie luki mieszkaniowej |
Rynek nieruchomości działa w oparciu o równowagę między popytem a podażą. Jeśli państwo poprzez nowe podatki zniechęci inwestorów, deweloperzy ograniczą budowę. Efekt? Mniej mieszkań, dłuższe kolejki do zakupu i brak realnej poprawy dostępności.
Dlatego wielu ekspertów wskazuje, że zamiast uderzać w cały rynek katastralnym, lepiej byłoby wprowadzić selektywny podatek od pustostanów. Uderzałby on w osoby, które kupują mieszkania wyłącznie po to, by je „przetrzymywać”, bez wynajmu czy użytkowania.
Podatek katastralny mógłby drastycznie zmniejszyć popyt inwestycyjny na mieszkania, co w krótkim okresie lekko obniżyłoby ceny. Jednak jego największym skutkiem byłby spadek podaży nowych lokali – a to w Polsce, gdzie i tak brakuje setek tysięcy mieszkań, byłoby szczególnie groźne. Zamiast poprawy dostępności moglibyśmy zobaczyć jeszcze większą lukę mieszkaniową. Dla deweloperów oznaczałoby to konieczność ograniczenia projektów, a dla kupujących – wcale nie niższe ceny, lecz trudniejszy dostęp do własnego M.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego o podatku od pustostanów
19. odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Na naszych kanałach pojawiła się druga część podcastu o podatku katastralnym. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
