Kto powinien wprowadzać podatek od pustostanów – państwo czy gminy? Analiza dla polskiego rynku

Podatek od nieużytkowanych mieszkań coraz częściej pojawia się w debacie o rynku nieruchomości. W warunkach rosnącego zapotrzebowania na lokale na wynajem i równoczesnej obecności licznych pustych zasobów, pytanie o jego wprowadzenie nabiera szczególnej wagi. Dyskusja nie dotyczy jednak wyłącznie sensu tej daniny, lecz również tego, kto powinien ją ustalać i egzekwować — państwo czy samorządy.

Według części ekspertów to samorządy najlepiej rozumieją lokalne potrzeby, według pozostałych - skuteczność wymaga działania na poziomie krajowym. To tylko jedna z kilku kluczowych kwestii związanych z tym podatkiem.

O tych i innych kwestiach związanych z podatkiem od pustostanów można przeczytać w poniższym artykule.

Rys. 1. Powody, dla których inne państwa wprowadzają podatek od pustostanów.

Dlaczego kwestia poziomu wdrożenia jest tak istotna?

Choć sama idea opodatkowania pustych lokali jest stosunkowo prosta, praktyczne wdrożenie takiego systemu zależy od tego, kto będzie odpowiedzialny za jego projekt, stosowanie i kontrolę. Podatek od pustostanów musi bowiem nie tylko działać jako narzędzie fiskalne, ale także realnie oddziaływać na rynek mieszkaniowy.

Jeśli pozostanie martwą regulacją, nie wpłynie ani na liczbę dostępnych mieszkań, ani na zachowania właścicieli. To sprawia, że kwestia odpowiedzialności za wprowadzenie i egzekwowanie tego rozwiązania staje się kluczowa — szczególnie w Polsce, gdzie poziom sprawności instytucjonalnej i możliwości działania administracji publicznej nie wszędzie jest taki sam.

Argumenty za poziomem lokalnym – wiedza o rynku, brak narzędzi

Zwolennicy przekazania kompetencji samorządom argumentują, że to właśnie władze lokalne mają najbliższy wgląd w sytuację. To na poziomie miasta najlepiej widać, gdzie mieszkania stoją niewykorzystane, w których rejonach brakuje ofert najmu czy gdzie puste lokale usługowe psują funkcjonalność nowych osiedli. Samorządy realizują również własną politykę mieszkaniową — znają liczbę oczekujących na mieszkania komunalne, potrzeby studentów, wiedzą też, czy na lokalnym rynku dominuje wynajem krótkoterminowy kosztem długoterminowego.

Jednak druga strona medalu to brak narzędzi wykonawczych. Gminy nie mają uprawnień do samodzielnego wprowadzenia takiego podatku. Co więcej, doświadczenia Berlina pokazują, że system oparty na sankcjach administracyjnych i lokalnej egzekucji bywa nieskuteczny — wymaga rozbudowanych struktur kontrolnych, a ściągalność kar jest bardzo niska.

Model scentralizowany – przykład Francji

W kontraście do Niemiec stoi Francja, gdzie podatek od pustostanów został zaprojektowany jako regulacja państwowa. To rząd decyduje, które obszary są objęte przepisami — są to przede wszystkim duże miasta i rejony turystyczne.

System jest prostszy, ponieważ nie wymaga indywidualnej egzekucji administracyjnej — działa jak podatek dochodowy: jeśli ktoś nie spełnia warunków, płaci według stawki określonej ustawą.

Dzięki temu mechanizm jest nie tylko łatwiejszy do wdrożenia, ale przede wszystkim — skuteczny. W 2023 r. we Francji wpływy do budżetu centralnego przekroczyły 270 mln euro, a wielu właścicieli zdecydowało się wynająć lokale zamiast płacić dodatkową daninę.

Dlaczego w Polsce prawdopodobnie sprawdziłby się model centralny?

Polska administracja lokalna jest znacznie mniej zasobna niż francuska czy niemiecka, co oznacza, że ewentualna kontrola pustostanów na poziomie gmin mogłaby być fikcyjna.

Po drugie, problem pustych mieszkań dotyczy przede wszystkim największych miast — Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta — i miejscowości turystycznych. To z kolei przemawia za modelem ogólnokrajowym, w którym właściwy minister mógłby wskazywać konkretne obszary objęte podatkiem, dostosowując rozwiązania do potrzeb rynku.

Po trzecie, model centralny pozwala wprowadzić jednolite zasady i wyjątki — dotyczące remontów, drugiej rezydencji czy udokumentowanych prób wynajmu — co zmniejsza ryzyko rozbieżności interpretacyjnych.

Tab. 1. Tabela porównawcza – Podatek od pustostanów na świecie

Jak mógłby wyglądać mechanizm wdrożenia podatku w Polsce?

Najprostszy i najszybszy sposób wdrożenia podatku w polskich realiach mógłby polegać na powiązaniu go z istniejącym podatkiem od nieruchomości. Rząd mógłby przyjąć ustawę ustanawiającą mnożnik, przykładowo 20–30 razy wartość podatku lokalnego, i nakazać jego stosowanie wobec lokali pustych dłużej niż rok.

Właściciel składałby deklarację, a jeśli występują wyjątki (remont, udokumentowane próby wynajmu, używanie jako drugiego miejsca zamieszkania), mógłby je zgłosić, podobnie jak we Francji.

Takie rozwiązanie nie wymaga tworzenia szczegółowych rejestrów wartości nieruchomości i pozwala osiągnąć oczekiwany efekt rynkowy — przywrócenie części lokali na rynek.

Rys. 2. We Francji są znacznie większe wpływy fiskalne z podatku od pustostanów.

Podsumowanie – centralnie, ale z lokalną obserwacją

Choć gminy najlepiej znają lokalne potrzeby, polskie realia sugerują, że samorządowy podatek od pustostanów miałby niewielkie szanse na skuteczne funkcjonowanie.

Dużo bardziej prawdopodobny jest model scentralizowany — z wyznaczaniem obszarów przez administrację centralną, jednolitymi zasadami i stawkami opartymi na wielokrotności podatku od nieruchomości.

To podejście łączy prostotę obsługi z realnym bodźcem ekonomicznym, który może uwolnić część zasobu mieszkaniowego.

Zagadnienie podatku od pustostanów — jego sens, możliwe modele wdrożenia oraz wpływ na rynek — zostało szerzej omówione w podcaście Pewnego Lokalu, do zapoznania się z którym zapraszamy tu: Podatek od pustostanów - jak mógłby wyglądać?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.