Podatek od pustostanów na świecie - przegląd: Francja, Niemcy, USA i inne kraje

Dyskusja o podatku od pustostanów coraz częściej pojawia się w debacie publicznej. W obliczu rosnących cen najmu, ograniczonej podaży mieszkań i kapitału zamrożonego w nieużywanych lokalach, państwa szukają narzędzi, które mogłyby zwiększyć rotację zasobu mieszkaniowego. Jednym z nich jest opodatkowanie pustych nieruchomości, rozwiązanie stosowane już w wielu krajach, choć przybierające różne formy, zależnie od lokalnych realiów, skali problemu i strategii fiskalnej danego państwa. Francja stawia na centralny podatek, motywując właścicieli trzeci i kolejnych mieszkań do ich udostępnienia. Niemcy próbują działać poprzez sankcje administracyjne, a część miast w USA stosuje lokalne opłaty i ryczałty w zależności od wielkości nieruchomości i czasu przez jaki nie jest ona wykorzystywana. Każdy z modeli opiera się na innym założeniu: fiskalnym, społecznym lub urbanistycznym.

Analiza tych systemów pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy podatek od pustostanów faktycznie działa, jakie mechanizmy stosują poszczególne kraje oraz czego mogłaby się nauczyć Polska, jeśli zdecyduje się na podobne rozwiązanie.

Dlaczego państwa coraz częściej sięgają po podatek od pustostanów?

Rosnące ceny najmu, zbyt mała liczba mieszkań i gromadzenie nieruchomości w celach pasywnej inwestycji sprawiają, że wiele krajów zaczyna interesować się podatkiem od pustostanów. Jego sens jest prosty: przyspieszyć rotację mieszkań, zachęcić właścicieli do wynajmu i ograniczyć „leniwy kapitał”. Wbrew pozorom nie jest to wyłącznie kwestia fiskalna — państwa wykorzystują podatek jako narzędzie polityki społecznej i rynek najmu reaguje na to dość szybko.

Porównanie rozwiązań zagranicznych pokazuje jednak, że skuteczność zależy głównie od konstrukcji systemu i możliwości jego egzekwowania.

Podatek od pustostanów za granicą

Francja - najbardziej konsekwentny model, który działa

Francja uchodzi za państwo, które wdrożyło podatek od pustostanów najpełniej i najbardziej systemowo. Obowiązuje on od trzeciego mieszkania — ustawodawca wychodzi z założenia, że każdy ma prawo posiadać lokal, w którym mieszka, oraz drugą rezydencję, np. wakacyjną. Dopiero kolejne nieruchomości muszą „pracować na siebie”, a ich niewykorzystywanie rodzi konsekwencje podatkowe. Stawki są progresywne. W pierwszych dwóch latach podatek narasta - drugi rok pustostanu oznacza już dwukrotność stawki z roku pierwszego. Od trzeciego roku utrzymuje się poziom około 34% wartości bazowej mieszkania. Taka konstrukcja sprawia, że trzymanie lokali niewynajętych staje się ekonomicznie nieopłacalne. Efekty są widoczne: tylko w 2023 roku budżet Francji zasiliło około 270 mln euro z tytułu tego podatku, co oznacza, że właściciele nie tylko odprowadzają daninę, ale przede wszystkim próbują jej uniknąć — oddając mieszkania na rynek najmu.

Warto zauważyć, że system francuski jest przemyślany również pod kątem wyjątków. Jeśli mieszkanie wymaga remontu, właściciel aktywnie próbuje je wynająć lub korzysta z niego jako drugiej rezydencji, może wykazać to przed fiskusem i zostać zwolniony z obowiązku podatkowego. Kluczowe jest jednak to, że ciężar dowodu leży po stronie podatnika — państwo zakłada, że kto nie chce płacić, powinien udowodnić zasadność swojej sytuacji. Dzięki temu system pozostaje zarówno skuteczny, jak i względnie uczciwy.

Niemcy – przykład rozwiązania, które nie spełnia swojej roli

Niemcy, a szczególnie Berlin, postawiły nie na podatek, lecz na sankcję administracyjną. Teoretycznie kara za utrzymywanie pustostanu może sięgać nawet 500 000 euro. W praktyce system okazuje  się być niewydolny — żeby kara działała, nizbędny jest aparat kontrolny, który umożliwi zidentyfikowanie pustostanów, prowadzenie postępowania, a następnie egzekwowanie sankcji. Statystyki mówią same za siebie. W 2023 roku nałożono w Berlinie jedynie trzynaście kar o łącznej wartości około 75 tysięcy euro. Oznacza to, że system istnieje bardziej jako symbol presji niż realny bodziec ekonomiczny. Właściciele nie czują ryzyka, ponieważ prawdopodobieństwo wykrycia naruszenia jest znikome. Model sankcyjny, bez wsparcia administracyjnego, stał się martwym przepisem.

USA - rozproszone eksperymenty zamiast ogólnokrajowej polityki

W Stanach Zjednoczonych podatek od pustostanów nie funkcjonuje na poziomie federalnym. Jest domeną wybranych miast, które próbują regulować lokalne rynki najmu. W jednych miejscach danina jest symboliczna i skuteczność pozostaje niska, w innych - szczególnie tam, gdzie problem pustostanów jest ostry - urząd miasta prowadzi bardziej zdecydowaną politykę fiskalną i egzekucyjną. To jednak wciąż rozwiązania lokalne, zależne od budżetów samorządowych, ich zdolności administracyjnych i podejścia politycznego. Dlatego efekty są nierównomierne i nie można mówić o jednolitym modelu amerykańskim.

Co wynika z porównania?

Zestawienie rozwiązań stosowanych we Francji i w Niemczech pokazuje, że nie wystarczy samo uchwalenie daniny lub sankcji — kluczowe jest jej egzekwowanie. System sankcyjny bez kontroli nie działa, a lokalne rozwiązania bez narzędzi fiskalnych są niewystarczające. Największą skutecznością charakteryzują się modele centralne, gdzie państwo kontroluje zasady, określa strefy, a podatek trafia do budżetu publicznego. Dane francuskie pokazują też, że regulacja rzeczywiście wpływa na podaż mieszkań — właściciele wolą wynająć nieruchomość, niż płacić wielokrotne daniny.

Podatek od pustostanów na świecie

Czy taki podatek sprawdziłby się w Polsce?

Eksperci wskazują, że polskie warunki bardziej przypominają Francję niż Niemcy. System sankcyjny analogiczny do berlińskiego prawdopodobnie nie działałby w praktyce — wymagałby tysięcy kontroli, dokumentowania używania mieszkań i aparatu urzędniczego, którego realnie nie ma. Dużo bliższy polskim realiom wydaje się model oparty na podatku, deklaracjach składanych przez właścicieli i silnym ekonomicznym bodźcu, aby oddać mieszkanie na rynek.

Naturalną bazą mogłaby być wielokrotność podatku od nieruchomości — na przykład 20–30 razy wyższa niż standardowa stawka, różnicowana lokalnie zależnie od tego, jak wysokie są już istniejące daniny. Konstrukcja mogłaby przypominać francuską: obowiązek składania deklaracji, system wyjątków możliwych do wykazania przez podatnika oraz stosowanie podatku w strefach wyznaczonych przez ministra odpowiedzialnego za mieszkalnictwo — przede wszystkim w dużych miastach i miejscowościach turystycznych.

Podatek od pustostanów - co naprawdę może zmienić?

Podatek od pustostanów jest jednym z narzędzi przywracających rotację mieszkań i ograniczającym mrożenie zasobów. Tam, gdzie funkcjonuje centralnie, jak we Francji, przynosi realny efekt fiskalny i rynkowy. Tam, gdzie pozostaje sankcją teoretyczną, jak w Berlinie, jego wpływ jest symboliczny. Polska, jeśli zdecyduje się na takie rozwiązanie, prawdopodobnie powinna pójść drogą francuską: jednolite przepisy, odpowiednio wysoka stawka, obowiązek deklarowania pustostanu oraz system zwolnień obciążający właściciela dowodem. W innym scenariuszu byłaby to norma istniejąca wyłącznie na papierze.

Więcej ciekawych argumentów, przykładów i dyskusji o skuteczności podatku od pustostanów można znaleźć w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym eksperci analizują modele zagraniczne i zastanawiają się, czy oraz w jaki sposób taki podatek powinien zostać wprowadzony w Polsce: https://youtu.be/jCCaMsyVKcE

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.