Co oznacza stan deweloperski domu

Wyjaśniamy, czym jest stan deweloperski domu i zachęcamy do skorzystania z naszych usług!
Potrzebujesz pomocy przy ocenie, na ile standard wykończenia mieszkania od dewelopera jest lepszy lub gorszy niż średnia rynkowa?

Zobacz, czym różnią się standardy wykończenia mieszkań oferowane przez deweloperów.

Obejrzyj rozmowę naszego prawnika i inżyniera.

Spis treści:

1. Co oznacza stan deweloperski domu jednorodzinnego?
2. Najczęstsze rozwiązania techniczne w domach stosowane przez deweloperów
2.1. Wylewki w domu
2.2. Izolacja termiczna domu
2.3. Okna w domu od dewelopera
2.4. Stropy w domu
3. Co należy sprawdzić przy odbiorze domu?
3.1. Dach domu
3.2. Kominy w domu
3.3. Schody w domu
3.4. Przynależności domu
3.5. Elewacja domu
3.6. Zagospodarowanie otoczenia
4. Dlaczego warto zlecić odbiór domu?

1. Co oznacza stan deweloperski domu jednorodzinnego?

Oferowane przez deweloperów pojedyncze, samodzielne domy jak również segmenty w zabudowie jednorodzinnej, niezależnie od ich statusu prawnego (np. domy na działce z oddzielną księgą wieczystą lub jako odrębne lokale wybudowane na współwłasności), mimo, że są najczęściej oddawane w jednakowo nazywanym tzw. stanie deweloperskim, mogą się od siebie znacznie różnić standardem wykończenia, zarówno tym zadeklarowanym w ofercie (prospekcie informacyjnym) i podpisanej z kupującym umowie przedwstępnej, jak i tym rzeczywistym, faktycznie zrealizowanym.

Powyższa sytuacja utrudnia kupującym podjęcie decyzji o wyborze najkorzystniejszej dla nich oferty a na końcowym etapie realizacji inwestycji właściwą ocenę rzetelności dewelopera. Może się zatem zdarzyć zakup domu w świetnej lokalizacji, o bardzo korzystnej cenie i ciekawej architekturze oraz posiadającego odpowiedni dla naszych potrzeb program funkcjonalno-przestrzenny, jednakże mającego takie podstawowe mankamenty jak nieprawidłowe wymiary wyłazu na dach, brak ław kominiarskich na dojściu do komina na dachu, brak osłonięcia folią wełny mineralnej na poddaszu nieużytkowym, brak grzejników a nawet pieca centralnego ogrzewania, zbyt strome schody zewnętrzne, w dodatku bez wymaganych poręczy.

W oddawanych domach deweloper często nie przewiduje szeregu podstawowych i ważnych dla nas elementów, jak wykończenie płyty balkonu, oświetlenie elewacji i balkonów lub tarasów, instalacja dzwonkowa (gong), przegrody miedzy ogródkami sąsiadujących segmentów, zawory czerpalne na elewacji do podłączenia węża ogrodowego. Zaproszeni przez naszych klientów na odbiory końcowe nasi fachowcy sprawdzają, czy jest to dopuszczalne, porównując stan zastany na budowie z zadeklarowanymi przez dewelopera standardami i zapisami umowy regulującymi zakres możliwych w trakcie realizacji inwestycji zmian, nie wymagających uzgodnienia z kupującym.

Oceniając, czy jakość i kompletność wykonanych robót jest wystarczająca do tego, aby nasi klienci mogli przystąpić do zamontowania we własnym zakresie ww. elementów budynku, których instalacji nie zadeklarował deweloper, a które są niezbędne do prawidłowej eksploatacji budynku. Gdy termin zadeklarowanego w umowie odbioru końcowego jest przez inwestora osiedla kilkukrotnie przesuwany lub gdy do odbioru jest jeszcze sporo czasu, a sytuacja na budowie niepokoi naszych klientów, inspektorzy z firmy Pewny Lokal są angażowani przez nabywców w terminie wcześniejszym, niż zadeklarowany przez dewelopera termin odbioru końcowego. Deweloper dla tzw. świętego spokoju najczęściej zgadza się wpuścić fachowca z naszej firmy, licząc na obiektywną opinię wskazującą, jakie prace zostały wykonane nieprawidłowo lub niekompletnie.

2. Najczęstsze rozwiązania techniczne w domach stosowane przez deweloperów

2.1. Wylewki w domu

W domach sprzedawanych przez deweloperów najbardziej popularne są wylewki cementowe i anhydrytowe.

Głównym powodem, dla którego deweloperzy decydują się na wylewki cementowe jest przede wszystkim cena. Wykonanie posadzki mixokretem gwarantuje wysoką wydajność i niskie nakłady robocizny, przy stosunkowo niskiej cenie materiału. Taka wylewka ma konsystencję półsuchą. Może być stosowana na zewnątrz i w pomieszczeniach mokrych. Można z niej wykonywać podkłady ze spadkiem. Wylewki anhydrytowe mają płynną konsystencję i właściwości samopoziomujące. Ich wadą jest brak możliwości wykonania spadków. Nie można jej stosować na zewnątrz, ani w pomieszczeniach mokrych. Ze względy na wyższy współczynnik przenikania ciepła niż w przypadku posadzek cementowych zalecana jest przy ogrzewaniu podłogowym.

2.2. Izolacja termiczna domu

Głównym rozwiązaniem, na które decydują się deweloperzy jest styropian (EPS) z lokalnie występującą wełna mineralną.

Styropian to najczęściej stosowany materiał izolacyjny. Ze względu na wymagania dotyczące izolacyjności cieplnej masowo do użytku wszedł materiał w szarym kolorze. Deweloperzy często sami z siebie zamieniają biały styropian na wyżej wymieniony, jednak jest to podyktowane nie dobrem klienta, a ceną. Większość hurtowni budowlanych oferuje korzystniejszą ofertę na zakup styropianu grafitowego. Wełna mineralna dzięki swojemu ciężarowi i specyficznej strukturze, ma bardzo dobre zdolności tłumienia dźwięków. Ponadto ten rodzaj izolacji charakteryzuje się wysoką paroprzepuszczalnością, dzięki czemu zapobiegamy tworzeniu się grzybów i pleśni na ścianach. Wadą tego rozwiązania jest wysoka nasiąkliwość, co przy nieodpowiednim wbudowaniu może być problematyczne.

Wełna jest materiałem niepalnym, dzięki czemu można ją stosować do ocieplania np. kominów oraz na wysokościach ponad 25 m. Produkt ten jest wysoce odporny na działanie chemikaliów. Styropian ma gorsze parametry akustyczne, jest niemal całkowicie nieprzepuszczalny, jest wrażliwy na niektóre środki chemiczne. Materiał ten jest samogasnący. W razie zetknięcia z ogniem nie staje w płomieniach, ale topi się wydzielając mnóstwo dymu, przez co nie powinien być stosowany do ocieplenia sufitów, przewodów spalinowych i na wysokościach ponad 25m. Styropian jest mniej nasiąkliwy, a ponadto, co również ważne, ma zdolność szybszego wysychania.

Opisując występujące rozwiązania należy wspomnieć o styrodurze (XPS), który najczęściej jest stosowany do ocieplenia fundamentów i tarasów. Jest to materiał o podobnym wyglądzie do styropianu. W rzeczywistości różni się jednak wieloma parametrami np. twardością.

2.3. Okna w domu od dewelopera

Okna drewniane

Okna drewniane wykonuje się najczęściej z drewna sosnowego lub świerkowego, dębowego, mahoniowego (również z innych gatunków drewna egzotycznego). Najbardziej popularne drewno sosnowe powinno być najwyższego gatunku, o regularnym przebiegu słojów, bez sęków i wypełnień (sposób malowania powinien umożliwić obejrzenie rysunku drewna - często wady materiału przykrywa gruba warstwa farby).

Zalety okien drewnianych to m.in:

  • duża sztywność;
  • dobra izolacyjność termiczna;
  • możliwość barwienia na etapie użytkowania;
  • naturalny i „ciepły" wygląd;
  • możliwość wyboru drewna egzotycznego.


Wady okien drewnianych to m.in:

  • konieczność okresowej renowacji;
  • możliwość wypaczenia, podatność na działanie grzybów, które powodują;
  • przebarwienia i gnicie.


Okna z PVC

Mają ramy z profili wykonanych z wysokoudarowego polichlorku winylu. Przekrój profili jest najczęściej trzy- lub czterokomorowy. Komory pełnią różne funkcje: izolacji termicznej, akustycznej, odwadniania, usztywnienia. Sztywność profili Z PVC jest znacznie mniejsza od sztywności ram drewnianych, dlatego muszą być dodatkowo wzmacniane wkładanymi do środka kształtownikami stalowymi. Kształtowniki muszą być zabezpieczone antykorozyjnie. Niedostatecznie usztywnione profile mogą się w trakcie eksploatacji odkształcać i powodować trudności przy otwieraniu i zamykaniu okien.

Zalety okien z PVC to m.in.:

  • duża trwałość (40-50 lat);
  • łatwość konserwacji (tylko mycie);
  • dowolność kształtu;
  • duży wybór wzorów i kolorów;
  • różnorodność profili okiennych;
  • niska cena.


Wady okien z PVC to m.in.:

  • możliwość niedostatecznego usztywnienia ramy okiennej wskutek błędów wykonania;
  • możliwość nagrzania do temperatury, przy której zagrożona jest stabilność kształtu;
  • ograniczenie wymiarów ze względu na sztywność;
  • możliwość wydzielania się szkodliwych związków podczas pożaru.
     

2.4. Stropy w domu

Przy inwestycjach jakimi są domy jednorodzinne można spotkać wszystkie rodzaje stropów.

Stropy monolityczne

Największą zaletą stropów monolitycznych jest dostępność materiałów i brak konieczności używania ciężkiego sprzętu do montażu, mają też niewielką grubość. W ich przypadku nie zachodzi zjawisko klawiszowania, czyli uginania się pojedynczych elementów pod obciążeniem (czego efektem są pęknięcia na spodzie stropu).

Stropy gęstożebrowe

Ze względu na pustki powietrzne (choć w sprzedaży są też pełne pustaki z betonu komórkowego), stropy gęstożebrowe charakteryzują się nie najlepszą izolacyjnością akustyczną. Inną wadą tej technologii jest trudność wykonania stropów o skomplikowanych kształtach, a także podatność na klawiszowanie. Technologia ta polega na rozmieszczeniu co 40–60 cm stalowo-betonowych belek, pomiędzy którymi układa się pustaki z ceramiki, betonu lekkiego lub styropianu. Całość zalewa się kilkucentymetrową warstwą betonu.

Stropy typu filigran

Stropy typu filigran odmianę stropów monolitycznych. Konstrukcja wykonana jest ze zbrojonej płyty prefabrykowanej o grubości 5–7 cm, na którą układa się dodatkowe zbrojenie, a następnie całość zalewa warstwą nadbetonu. Tego typu stropy nie wymagają deskowania, ponieważ rolę szalunku pełni wspomniana płyta.

3. Co należy sprawdzić przy odbiorze domu?

3.1. Dach domu

Jeśli chodzi o dach, przy odbiorze domu od dewelopera należy sprawdzić ciągłość i jakość pokrycia dachowego, obróbki blacharskie, orynnowanie oraz rodzaj pokrycia dachu. Połacie dachu należy sprawdzić pod kątem widocznych ubytków, uszkodzeń, korozji biologicznej i trwałych zabrudzeń. Kontrolę należy przeprowadzić stojąc przed budynkiem/na balkonie patrząc przez okno. Obróbki blacharskie należy sprawdzić pod kątem trwałego zamocowania, szczelin oraz pod kątem rys, ubytków, zacieków, odparzeń, odspojeń, wilgoci, korozji biologicznej oraz trwałych zabrudzeń. Przy kontroli dachu domu należy sprawdzić, czy rynny są trwale zamocowane oraz pod kątem widocznych przecieków oraz uszkodzeń mechanicznych. Szczególną uwagę należy zwrócić na pionowe rury sputowe rynien i ich zakończenie.

3.2. Kominy w domu

Przy odbiorze domu należy sprawdzić wykończenie komina ponad poziomem dachu, szczelność opierzenia komina, obecność otworów rewizyjnych, doprowadzenie przewodów wentylacyjnych oraz obecność wywiewników kanalizacyjnych. Należy sprawdzić, czy na zakończeniach przewodów wentylacyjnych na kominie zamontowane są kratki. Warto też skontrolować wykończenie komina pod kątem ewentualnych uszkodzeń. Przy odbiorze trzeba też sprawdzić, czy komin jest wyższy od najwyższego punktu dachu, czy nie ma wyczuwalnych przedmuchów, widocznych zacieków oraz wilgoci. Ważne jest też sprawdzenie doprowadzeń przewodów wentylacyjnych do łazienki, kuchni, kotłowni i innych pomieszczeń uwzględnionych w projekcie. Wreszcie przy odbiorze domu należy sprawdzić, czy każdy pion kanalizacyjny posiada wywiewnik. Szczególną uwagę należy zwrócić uwagę na szczelność komina oraz na to, czy wywiewniki kanalizacyjne mogą być zamontowane bezpośrednio na połaci dachu w postaci rurki zwieńczonej czapą bądź stanowić integralną część komina.

3.3. Schody w domu

Przy odbiorze technicznym domu należy sprawdzić, czy wymiary schodów są zgodne z rozporządzeniem ministra budownictwa. Zgodnie z tym aktem prawnym, maksymalna wysokość stopnia to 19 cm, minimalna szerokość biegu to 80 cm, a minimalna szerokość spocznika to 80 cm. Szerokość stopni wynika z poniższego wzoru: 2h + s = 0,6 do 0,65 m, gdzie "h" to wysokość stopnia, a "s" - szerokość stopnia. Przy kontroli schodów w domu szczególną uwagę należy zwróć uwagę na kąty proste w obrębie klatki schodowej.

3.4. Przynależności domu

Przy odbiorze domu, oprócz kontroli tynków, instalacji, okien, wylewek należy sprawdzić, czy dla kratki odpływowej poprowadzone jest podejście kanalizacyjne. Należy też sprawdzić drzwi garażowe pod kątem trwałości mocowania, szczelności, zabrudzeń oraz wszelkich uszkodzeń. Kontroli powinna też podlegać sprawność mechanizmu otwierającego drzwi garażowe. Należy też sprawdzić szczelność przy wyłazie dachowym, kominie i nawietrzakach pionów kanalizacyjnych. Przy odbiorze domu warto też zwrócić uwagę na ciągłość izolacji termicznej oraz elementy drewniane konstrukcji dachu pod kątem korozji biologicznej. Wreszcie należy też sprawdzić trwałość oraz poprawność mocowania wyłazu na strych (drabinki). Przy odbiorze technicznym domu od dewelopera szczególną uwagę należy zwrócić na nadmierne zawilgocenia na strychu.

3.5. Elewacja domu

Elewację domu od dewelopera należy sprawdzić pod kątem pęknięć, rys, ubytków, zacieków, odparzeń, odspojeń, wilgoci, korozji biologicznej, trwałości zamocowania i trwałych zabrudzeń. W przypadku wykończenia innym materiałem (np. płytki, drewno, materiały sztuczne) warto sprawdzić stan tych materiałów. Dobrze też zwrócić uwagę na ubytki i odspojenia płytek, korozja biologiczna i mocowanie drewna, uszkodzenia materiałów. Wreszcie, należy skontrolować wykończenie cokołów wokół budynku.

3.6. Zagospodarowanie otoczenia

Przy odbiorze technicznym domu oraz jego otoczenia (kupując dom od dewelopera nabywamy w końcu nie tylko budynek, ale także otaczającą go działkę), należy sprawdzić, czy teren wokół budynku jest wyrównany. Warto też skontrolować, czy stan faktyczny zagospodarowania zieleni pokrywa się z prospektem informacyjnym/projektem. Sprawdzając zagospodarowanie otoczenia należy zwrócić uwagę, czy podjazdy, chodniki, krawężniki są odpowiednio trwale zamontowane oraz pod kątem ewentualnych ubytków (pęknięcia krawężników, krawędzi, zapadnięcia kostki, wysadzenia kostki, mchów, trwałych zabrudzeń). Ogrodzenie należy sprawdzić pod kątem trwałości zamontowania, korozji. Warto też skontrolować, czy furtka i brama swobodnie otwierają się. W przypadku automatycznych mechanizmów należy także sprawdzić poprawność ich działania.

Stan deweloperski domu.
Odbiór techniczny domu jest najlepszym momentem aby zobowiązać dewelopera do usunięcia wskazanych usterek.

4. Dlaczego warto zlecić odbiór domu?

Przeprowadzenie takiej przedodbiorowej kontroli budowy przez niezależnego fachowca i bezstronna, niezależna opinia w sprawie stanu zaawansowania prac, ich jakości, zgodności z normami, przepisami budowlanymi i tzw. sztuką budowlaną a także z zadeklarowanymi przez dewelopera standardami wykonania pomoże w zdyscyplinowaniu wykonawcy inwestycji i pozwoli na spokojniejszy sen przyszłych mieszkańców, martwiących się o to, czy ich pieniądze zostały właściwie ulokowane. Jeśli deweloper i jego ekipa budowlana poważnie potraktują takie postępowanie z strony nabywcy, jest niemal pewne, że końcowy odbiór domu lub segmentu oddawanego w stanie deweloperskim odbędzie się bez komplikacji i nieprzyjemnych  niespodzianek oraz z minimalną ilością uwag co do jakości wykonanych prac.

W przypadku obiektów jednorodzinnych, nie wymagających ze strony organów państwowego nadzoru budowlanego dopuszczenia do użytkowania a jedynie ich zawiadomienia o zakończeniu budowy, kontrola ze strony niezależnych specjalistów, takich, jakimi dysponuje np. nasza firma, jest nieodzowna dla rzetelnej oceny, czy deweloper rzeczywiście wykonał swoje zadanie zgodnie zobowiązującymi przepisami i zadeklarowanym standardem i  czy w związku z tym samym może nastąpić przekazanie obiektu nabywcy do użytkowania.

Nasza firma (Pewny Lokal) specjalizuje się w odbiorach technicznych domów od dewelopera oraz przeglądach technicznych domów na rynku wtórnym. Zachęcamy do kontaktu (797 014 014).

Pewny Lokal oferuje także usługę sprawdzenia standardu technicznego, w którym deweloper zobowiązuje się oddać na rzecz nabywcy mieszkanie lub dom. Mieszkanie „w stanie deweloperskim” może bowiem oznaczać kompletnie odmienny stan wykończenia, a różnice w stopniu wykończenia mogą przekładać się na dodatkowe koszty, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wraz z analizą umowy deweloperskiej proponujemy też Państwu analizę standardu wykończenia, w której stwierdzimy, czy standard wykończenia odbiega od średniej rynkowej, powiemy, które elementy standardu wykończenia powinny zostać uzupełnione przez dewelopera, a także opiszemy potencjalne wady i zalety rozwiązań technicznych stosowanych przez dewelopera. Analizujemy także standardy „pod klucz”. Zobacz więcej tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Zapraszamy to obejrzenia filmu z udziałem naszych ekspertów.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Dowiedz się, jak finansowana jest inwestycja deweloperska.

Dowiedz się, jakie są sposoby finansowania inwestycji deweloperskich.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 4.9/5 na podstawie 90 opinii.

Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?

Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka