Odbiór domu to nieodłączny element kupna nieruchomości od dewelopera. Do odbioru należy się odpowiednio przygotować, aby przeprowadzić go rozsądnie i mieć pewność, że w protokole odbioru zostały uwzględnione wszystkie usterki. W artykule opisujemy, na czym polega, ile kosztuje oraz czy warto szukać pomocy fachowca podczas odbioru domu.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu
Decyzja o zakupie domu od dewelopera wymaga przygotowania. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, czego unikać oraz o co pytać sprzedawcę. Kupno gotowej nieruchomości bywa lepszym rozwiązaniem niż samodzielna budowa. Warunkiem jest jednak dopilnowanie kwestii prawnych i technicznych. Deweloper odpowiada za zakup gruntu, przygotowanie projektu oraz zagospodarowanie terenu. Zajmuje się on również wszelkimi formalnościami technicznymi. Z tego powodu rynek pierwotny jest wygodną opcją dla osób, którym zależy na czasie. Nabywca musi jedynie wybrać lokalizację, sprawdzić wiarygodność firmy i zweryfikować jakość wykonanych prac.
Jednym z pierwszych i ważniejszych etapów kupna domu od dewelopera jest zawarcie z nim umowy deweloperskiej. Umowa to niezwykle istotne zabezpieczenie nabywcy, gdyż regulowana jest przez Ustawę deweloperską, która narzuca szczególnie deweloperowi wiele elementów, z jakich musi się wywiązać. Zawierając umowę z deweloperem, zwróć szczególną uwagę na to, jaki rachunek powierniczy stosuje; czy takowy w ogóle posiada; sprawdźmy, jakie mamy możliwości dotyczące odstąpienia od umowy; czy deweloper uwzględnia kary umowne. Pamiętaj, aby zwrócić uwagę na wszelkie daty zakończenia budowy, odbioru oraz czy kwota zgadza się z tą, która była w ogłoszeniu dewelopera.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy poprosić dewelopera o szczegółowy prospekt informacyjny oraz standard wykończenia lokalu. Ważne jest zweryfikowanie wiarygodności firmy poprzez sprawdzenie jej danych w rejestrach KRS oraz ewentualnych wpisów w UOKiK. Nabywca musi również rzetelnie ocenić swoje możliwości finansowe, uwzględniając nie tylko cenę zakupu, ale także koszty sądowe, wydatki na wykończenie oraz ewentualną zdolność kredytową. Równie istotna jest wnikliwa analiza księgi wieczystej nieruchomości. Zawiera ona podstawowe informacje o metrażu, położeniu oraz przeznaczeniu działki. Pozwala także potwierdzić dane właściciela i upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką na rzecz innych podmiotów. Przed planowanym zakończeniem transakcji warto zdecydować, czy przy odbiorze technicznym skorzystamy z pomocy wykwalifikowanego inżyniera, który profesjonalnie oceni stan budynku.
Odbiór domu stanowi końcowe podsumowanie prac wszystkich ekip budowlanych zaangażowanych w inwestycję. Jest to decydujący moment, w którym nabywca dokonuje oficjalnej akceptacji wykonanych robót. W przypadku wykrycia jakichkolwiek nieprawidłowości należy je niezwłocznie odnotować w protokole odbioru. Daje to podstawę do uzyskania od dewelopera informacji o terminie i sposobie usunięcia usterek. Cały proces polega na sprawdzeniu, czy deklarowany w dokumentacji stan deweloperski jest zgodny z tym, co faktycznie zastaliśmy na miejscu. Jest to czas na rzetelne rozliczenie dewelopera z jego zobowiązań. Warto przeprowadzić tę czynność profesjonalnie, ponieważ od precyzji oględzin zależy poprawność sporządzonego protokołu. Pomoc specjalistów z firmy Pewny Lokal zapewnia identyfikację wszystkich wad i pozwala na ich skuteczne wpisanie do dokumentacji, a opcjonalna konsultacja prawna zwiększa bezpieczeństwo nabywcy.
Odbiór domu jednorodzinnego jest procesem znacznie bardziej czasochłonnym niż w przypadku mieszkania. Zakres kontroli obejmuje nie tylko wnętrza, ale również elementy zewnętrzne, takie jak elewacja, dach, system odprowadzania wód opadowych oraz zagospodarowanie podwórka. 
Na cenę usługi wpływa przede wszystkim metraż nieruchomości. Większa powierzchnia wiąże się z wyższym ryzykiem wystąpienia usterek i wymaga dłuższego czasu pracy inżyniera. Profesjonalny odbiór to koszt rzędu 500–2000 zł. Cena ta obejmuje rzetelną weryfikację stanu technicznego, pomoc w sporządzeniu protokołu, szczegółowy raport oraz konsultację prawną. Klienci mogą również skorzystać z usług dodatkowych. Badanie termowizyjne pozwala wykryć mostki cieplne, a pomiar laserem krzyżowym gwarantuje najwyższą precyzję kontroli płaszczyzn.
Tabela 5.1 : Koszty odbioru domu
| Metraż domu | Cena odbioru domu |
| Dom do 100 m² | od 500 zł |
| Dom do 200 m² | od 600 zł |
| Dom do 400 m² | od 1500 zł |
Legalne użytkowanie nowego domu wymaga złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji nabywcy mogą wprowadzić się do budynku. Zgodnie z art. 57 Prawa budowlanego, deweloper ma obowiązek dołączyć do zawiadomienia komplet dokumentów.
Należą do nich oryginał dziennika budowy, projekt techniczny oraz oświadczenie kierownika budowy o zgodności obiektu z projektem i przepisami. Dokumentacja musi zawierać także protokoły badań przyłączy i instalacji oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą wraz z mapą.
Inwestor nie ponosi opłat urzędowych za samo pozwolenie na użytkowanie. Musi jednak sfinansować odbiory poszczególnych instalacji przeprowadzone przez uprawnionych specjalistów. Nabywca powinien również uwzględnić koszt asysty inżyniera podczas odbioru technicznego.
Zamieszkanie w domu przed dopełnieniem formalności jest obarczone ryzykiem. Nowelizacja Prawa budowlanego z 2020 roku wprowadziła kary pieniężne za użytkowanie obiektu bez zgody organu nadzoru. Deweloper musi najpierw zgłosić zakończenie budowy i uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Jeśli organ nadzoru stwierdzi nielegalne korzystanie z budynku, po 60 dniach od pouczenia nakładana jest dotkliwa kara finansowa.
Zatrudnienie profesjonalnej firmy przy odbiorze to inwestycja, która zapobiega kosztownym naprawom w przyszłości. Koszt asysty inżyniera stanowi jedynie znikomą część ceny nieruchomości. Specjaliści z Pewnego Lokalu tworzą ogólnopolską sieć ekspertów, którzy dojeżdżają do klientów w całym kraju. Inżynierowie posiadają wiedzę o aktualnych normach budowlanych i potrafią rozpoznać błędy wykonawcze, które deweloperzy mogą starać się ukryć. Fachowiec wyposażony w specjalistyczny sprzęt, taki jak kamery termowizyjne, wykryje wady niewidoczne gołym okiem. Precyzyjne odnotowanie wszystkich niedociągnięć w protokole wymusza na deweloperze ich naprawę w ramach gwarancji lub rękojmi.
Podczas odbioru istotne jest sprawdzenie metrażu domu pod kątem jego zgodności z umową. Dopuszczalny błąd pomiarowy zazwyczaj mieści się w granicach od 3% do 5%. W przypadku stwierdzenia niedoboru powierzchni nabywca może ubiegać się o stosowną rekompensatę finansową. Inżynier przy użyciu profesjonalnych narzędzi weryfikuje jakość tynków, gładzi oraz posadzek. Sprawdza płaszczyzny, poziomy oraz zachowanie kątów prostych. Stolarka okienna i drzwiowa podlega kontroli pod kątem zarysowań oraz szczelności. Jest to niezbędne, aby uniknąć problemów z wilgocią i stratami ciepła. Nie można pominąć również weryfikacji instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz wentylacyjnej pod kątem ich zgodności z projektem.
Podczas przeprowadzania odbiorów technicznych domów i mieszkań nasi specjaliści regularnie identyfikują różnorodne wady oraz błędy wykonawcze. Deweloperzy pozostawiają po sobie niedociągnięcia o różnej skali, które inżynierowie skrupulatnie dokumentują w przygotowywanych protokołach. Poniżej opisujemy przykładowe usterki wykryte podczas zrealizowanych inwestycji. Analiza tych przypadków pozwala nabywcom zrozumieć, na które elementy konstrukcyjne i wykończeniowe należy zwrócić szczególną uwagę. Wiele z wymienionych problemów ma charakter powtarzalny i występuje u różnych deweloperów.
Może zdarzyć się sytuacja, w której dom po odbiorze technicznym będzie wymagał dodatkowych poprawek. W takim przypadku konieczne jest ponowne skorzystanie z usług fachowców, którzy usuną stwierdzone wady. Po zakończeniu tych działań należy przeprowadzić odbiór prac remontowych. Najlepiej powierzyć to zadanie inżynierowi, który posiada wiedzę techniczną i wie, na jakie elementy konstrukcyjne oraz wykończeniowe należy zwrócić uwagę. Należy pamiętać, że jeśli prace naprawcze znacząco wpływają na konstrukcję budynku, konieczne może być uzyskanie dodatkowego pozwolenia na budowę. Taki wymóg formalny może wydłużyć cały proces, ponieważ rozpoczęcie robót będzie możliwe dopiero po otrzymaniu prawomocnej decyzji administracyjnej. Rzetelny odbiór prac remontowych powinien zakończyć się sporządzeniem protokołu. Dokument ten musi zawierać datę odbioru, dane wykonawcy, zlecającego oraz odbiorcy, a także termin zgłoszenia prac. W protokole należy szczegółowo opisać zakres robót i przedstawić ich ocenę, uwzględniając wszelkie niedociągnięcia lub usterki. Ważnym elementem jest wyznaczenie terminu usunięcia ewentualnych wad oraz złożenie podpisów przez wszystkich uczestników procesu. Taki dokument stanowi podstawę do rozliczenia się z ekipą remontową i egzekwowania napraw.
Firma Pewny Lokal zajmuje się weryfikacją prac wykonanych przez ekipy remontowe. Specjaliści pomagają ocenić jakość robót i upewnić się, że zostały one zrealizowane zgodnie ze sztuką budowlaną.
W określonych okolicznościach istnieje możliwość przeprowadzenia częściowego odbioru domu. Jest to dopuszczalne pod warunkiem uzyskania odpowiedniego pozwolenia oraz spełnienia wymogów formalnych. Inwestor musi złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Konieczne jest również uzyskanie oświadczeń o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Aby budynek mógł zostać odebrany częściowo, musi spełniać konkretne standardy techniczne. Dom musi posiadać wykończone i funkcjonalne pomieszczenia, takie jak kuchnia oraz łazienka. Niezbędne jest także sprawne podłączenie wszystkich mediów: energii elektrycznej, wody, systemu odprowadzania ścieków oraz instalacji grzewczej.
Autor
Weronika Mierczak
Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór domu w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory domów według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj wywiad z jednym z naszych inżynierów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
