W przypadku kupna domu na rynku pierwotnym od, co ważne, sprawdzonego dewelopera możemy liczyć na oszczędność czasu, potrzebnego na znalezienie godnej zaufania ekipy wykonawczej, na załatwianie formalności administracyjnych oraz na kompletowanie dokumentacji budowlanej. Ominie nas też szukanie odpowiadającej nam działki o jasnej sytuacji prawnej, a także nadzorowanie prac, prowadzonych przez wybraną przez nas ekipę budowlaną.
W związku z tym zakup domu od dewelopera może być atrakcyjną alternatywą dla samodzielnej budowy domu.
Warto jest dowiedzieć się więcej na temat doświadczenia dewelopera, a także jego sytuacji finansowej. Wiarygodnym i wartościowym źródłem informacji jest prospekt informacyjny, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, a który deweloper ma obowiązek udostępnić na życzenie potencjalnego nabywcy, do czego zobowiązuje go ustawa deweloperska. Informacje zawarte w prospekcie muszą być zgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi może grozić odpowiedzialność karna. Prospekt powinien zawierać w części ogólnej informacje na temat doświadczenia dewelopera, jego sytuacji finansowej, stosowanych przez niego środków ochrony nabywców (rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową bądź bez dodatkowego zabezpieczenia lub rachunek powierniczy zamknięty), a także na temat gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości oraz samej inwestycji. Z kolei na część indywidualną prospektu składają się informacje o danym lokalu lub domu, w tym między innymi jego cena za metr kwadratowy, powierzchnia oraz standard wykończenia.
Dodatkowym źrodłem wiedzy na temat dewelopera jest oczywiście Internet, gdzie znaleźć możemy opinie na temat zrealizowanych przez dewelopera inwestycji. Warto także zapoznać się z odpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, dzięki czemu potwierdzimy formę prawną spółki, jej kapitał, przedmiot działalności, zaległości i wierzytelności oraz kwestię toczących się postępowań sądowych (na przykład postępowanie upadłościowe, likwidacja). Samego dewelopera możemy poprosić o przedłożenie zaświadczeń z Urzędu Skarbowego i ZUS, potwierdzających brak zaległości z tytułu należnych opłat i składek.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Pewny Lokal oferuje możliwość sprawdzenia dewelopera pod względem usterkowości realizowanych przez niego inwestycji na podstawie odbiorów mieszkań i domów realizowanych przez wybranego dewelopera, przeprowadzanych przez inżynierów Pewnego Lokalu (Sprawdź dewelopera).
Żeby dokonać bezpiecznego zakupu nieruchomości, warto skonsultować umowę z doradcą prawnym z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są specjalistami w nieruchomościach, a ceny ich usług są bez ukrytych kosztów. Eksperci z Pewnego Lokalu nie obawiają się trudniejszych spraw. Jednym z dokumentów, jakie pojawiają się podczas kupna mieszkania jest umowa deweloperska. Umowa deweloperska jest dokumentem, ktory powinien zostac sprawdzony przez prawnika pod kątem klauzul niedozwolonych.Decydując się na zawarcie umowy z danym deweloperem warto pamiętać o przysługujących nabywcy prawach, wynikających z ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą deweloper, oprócz zobowiązania do sporządzenia prospektu informacyjnego i jego udostępnienia stronie zainteresowanej zakupem mieszkania lub domu, ma obowiązek zapewnić przyszłemu nabywcy możliwość wglądu w:
Dobrze jest skorzystać z takiej możliwości, dzięki czemu dowiemy się więcej na temat drugiej strony umowy oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Tak samo, jak w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, kupno domu na rynku pierwotnym podlega regulacjom, wynikającym z ustawy deweloperskiej. Tak więc przede wszystkim zakupu dokonujemy na podstawie umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego, a płatność ustalonej ceny dokonywana jest w określonych w umowie transzach na rachunek powierniczy dewelopera (otwarty lub zamknięty), co gwarantuje kupującym bezpieczeństwo transakcji. Dzięki temu zyskujemy pewność, że nasze środki nie służą deweloperowi do poprawy jego sytuacji finansowej, ponieważ mogą one być wykorzystywane jedynie w celu realizacji danej inwestycji, co może zostać zweryfikowane przez bank. Są one zwalniane z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera albo po zakończeniu kolejnych etapów budowy, zgodnie z jej harmonogramem, co sprawdzane jest każdorazowo przez przedstawiciela banku w oparciu o wpisy w dzienniku budowy (rachunek powierniczy otwarty), albo dopiero po jej zakończeniu i przekazaniu do banku aktu notarialnego, przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę (rachunek powierniczy zamknięty).
Najczęściej stosowany przez deweloperów jest ten pierwszy rodzaj rachunku, ponieważ dzięki możliwości korzystania ze środków, wpłacanych przez kupujących w trakcie realizacji inwestycji, deweloper nie jest zmuszony finansować przedsięwzięcia jedynie ze środków własnych bądź pochodzących z kredytu, co pozytywnie wpływa na jego płynność finansową. Dodatkowo łatwiejsze jest zarządzanie realizacją inwestycji w oparciu o wpłaty od nabywców.
Zanim przystąpimy do podpisywania umowy z deweloperem, dobrze jest też dokładnie zapoznać się z dokumentami dotyczącymi inwestycji. Najważniejsze będzie tu pozwolenie na budowę. Warto zwrócić uwagę na datę jego wydania oraz jego ostateczność, stronę, dla której pozwolenie zostało wydane (czy jest nią dany deweloper), nazwę i adres inwestycji, a także zakres prac, objętych decyzją. Rejestr decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rejestr zgłoszeń budowy prowadzony jest zgodnie z art. 82b ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego w formie elektronicznej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.
Dobrze jest też na własną rękę zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W tym celu należy udać się do właściwego urzędu gminy w celu złożenia wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP (opłata skarbowa wynosi 30 zł za wypis do 5 stron, powyżej - 50 zł oraz 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część wyrysu w formacie zbliżonym do A4 - maksymalnie 200 zł). Plan sprawdzimy też na stronach internetowych urzędów gmin, w biuletynach informacji publicznej. Sporym ułatwieniem jest oferowana przez część urzędów możliwość wyszukania planu na podstawie lokalizacji działki. Można też w odpowiednim urzędzie gminy podpytać o planowane w okolicy inwestycje, weryfikując przy okazji aktualność uchwały, odszukanej w Internecie. W planie potwierdzić można przeznaczenie działki, na której zrealizowana została inwestycja, a także między innymi minimalną wielkość działki budowlanej, dopuszczalny typ zabudowy, wysokość budynków i ilość kondygnacji, ilość miejsc parkingowych, ale też dowiedzieć się więcej na temat inwestycji planowanych w najbliższym sąsiedztwie inwestycji i jaki może być ich charakter.
Deweloper powinien, oprócz przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, zawierającego między innymi najważniejsze informacje dotyczące inwestycji, jego samego i jego doświadczenia w zakresie realizacji przedsięwzięć deweloperskich, samej oraz realizacji planowanych w promieniu 1 km od niej, umożliwić również zapoznanie się z projektem budowlanym (jego częścią jest plan zabudowy i zagospodarowania osiedla) oraz wykonawczym inwestycji. Zgodnie z art. 60 Ustawy prawo budowlane „Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.” Oznacza to, że od dewelopera powinniśmy oczekiwać przekazania podczas odbioru domu zawiadomienia o zakończeniu budowy, oryginału pozwolenia na budowę, protokołów weryfikacji wszystkich instalacji w budynku, protokołu przeglądu kominiarskiego oraz projektu wewnętrznej instalacji gazowej.
Wskazane jest też poproszenie dewelopera o umożliwienie obejrzenia dziennika budowy (czy w trakcie budowy nie było problemów technicznych, które mogą rzutować na jakość zrealizowanego przedsięwzięcia), a także sprawdzenie dokumentacji dotyczącej użytych podczas budowy materiałów (atesty, certyfikaty). Dzięki temu zyskamy pewność, że kupujemy przedmiot zgodny z naszymi oczekiwaniami.
Podczas odbioru budynku od dewelopera, oprócz dopilnowania przekazania przez niego wszystkich niezbędnych dokumentów, pamiętać należy o dokładnym sprawdzeniu domu pod kątem obecności usterek oraz niezgodności z dokumentacją umowną, a także prawem budowlanym i obowiązującymi normami budowlanymi. Dobrze jest skorzystać w tym zakresie ze wsparcia inżyniera lub inspektora budowlanego, w czym swoją pomocą służy Pewny Lokal.
Ustawa deweloperska dopuszcza uczestnictwo w odbiorze technicznym pomocnika nabywcy. Udział w nim bierze obowiązkowo kupujący lub jego pełnomocnik i przedstawiciel dewelopera. Może zdarzyć się też, że uczestniczy w nim reprezentant generalnego wykonawcy. Pomoc specjalisty, dysponującego profesjonalnym sprzętem, takim jak łata murarska (metrowa i dwumetrowa), szczelinomierz, kątownik, dalmierz oraz wilgotnościomierz, a dodatkowo także kamera termowizyjna, może okazać się nieoceniona w kontekście możliwości wykrycia wszystkich, nawet najdrobniejszych i niewidocznych na pierwszy rzut oka, usterek. Zidentyfikowanie wad, takich jak nieszczelności, zawilgocenia lub mostki termiczne bez użycia kamery termowizyjnej może być niemożliwe. Badanie termowizyjne jest bezkontaktowe i pozwala na natychmiastowe wykrycie wszelkich nieprawidłowości związanych z termiką budynku. Bardzo duże znaczenie dla jakości badania ma doświadczenie oraz wiedza osoby je przeprowadzającej, a także jakość wykorzystywanego na jego potrzeby sprzętu. Inżynierowi Pewnego Lokalu posługują się najwyższej klasy sprzętem marki FLIR.
W trakcie odbioru domu należy sprawdzić przede wszystkim:
W przypadku domu wykrycie wszelkich usterek ma ogromne znaczenie, ponieważ nabywca nie może liczyć na wsparcie wspólnoty mieszkaniowej chociażby w zakresie rozwiązywania problemów z częściami wspólnymi budynku. Tu właściciel domu bierze na siebie pełną odpowiedzialność za naprawę wszelkich usterek, co może wiązać się ze sporymi kosztami. Dlatego warto jest wykorzystać w pełni możliwość kompleksowego sprawdzenia budynku podczas odbioru technicznego. Dzięki temu usunięcie wszystkich wad, za powstanie których odpowiedzialny jest deweloper, będzie leżało w jego gestii. Konieczne jest dopilnowanie wpisania wszystkich usterek do protokołu odbioru. Według regulacji ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany w ciagu 14 dni od dnia odbioru do uznania lub odrzucenia usterek oraz do usunięcia tych uznanych w ciągu 30 dni od daty sporządzenia protokołu.
W przypadku ujawnienia się wad budynku już po odbiorze nabywca może skorzystać z rękojmi, obowiązującej w przypadku nieruchomości przez pięć lat od dnia wydania przedmiotu umowy.
Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne jak i prawne budynku. Wada fizyczna polegać będzie zgodnie z art. 556. § 1. Kodeksu cywilnego na:
Z kolei wada prawna będzie najczęściej oznaczać obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich.
Z tytułu rękojmi nabywcy przysługuje prawo do wymiany przedmiotu umowy na przedmiot pozbawiony wad, naprawy wad, obniżenia ceny przedmiotu umowy lub do odstąpienia od umowy (w przypadku wad istotnych). Co ważne, w przypadku gdy kupujący jest konsumentem, strony nie mają możliwości modyfikacji ani wyłączenia rękojmi. Obowiązuje ona niezależnie od postanowień umownych oraz od winy dewelopera lub jego wiedzy, dotyczącej istnienia usterek.
Nie będzie tu miał też znaczenia fakt, że za powstanie wad odpowiada wykonawca, ponieważ deweloper bierze pełną odpowiedzialność za jego działania.
Obejrzyj wywiad z jednym z naszych inżynierów.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór domu w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory domów według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
