W artykule przedstawiamy podstawowe kwestie związane z inwestycją w lokal w condohotelu.
Condohotel to budynek hotelowy zlokalizowany w popularnej miejscowości turystycznej albo w dużym mieście. Właścicielami poszczególnych lokali w condohotelu są osoby, które czerpią zyski z najmu od wypoczywających turystów albo osób przyjeżdżających w celach biznesowych. Condohotel jest inwestycją wybudowaną od a do z przez dewelopera, a poszczególne lokale są sprzedawane na osobom fizycznym, przedsiębiorcom albo innym podmiotom. Po oddaniu inwestycji do użytkowania i przeniesieniu własności na rzecz nabywców, podpisywane są umowy o zarządzanie ze spółką - operatorem budynku.
Czym cechują się takie lokale? Pokoje w condohotelu bardziej przypominają niewielkie kawalerki. W przeciwieństwie do typowego pokoju hotelowego posiadają najczęściej niewielki aneks kuchenny, przyłącza (np. do pralki) i mają większą powierzchnię użytkową. Z perspektywy właściciela największą zaletą takiego lokalu jest minimalny udział przy zarządzaniu. Nie trzeba martwić się kto przekaże klucze do lokalu osobie zatrzymującej się w pokoju. Zarządca na bieżąco zajmuje się utrzymaniem budynku oraz promocją i marketingiem. W praktyce nabywca nawet nie musi pojawiać się na miejscu, chyba, że jest zainteresowany wypoczynkiem. Właściciele mają bowiem najczęściej zagwarantowane prawo do skorzystania ze swojego lokalu.
Z punktu widzenia prawa należy być świadomym, że pokoje w condohotelach nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Są to zazwyczaj lokale niemieszkalne, klasyfikowane jako użytkowe. Podobnie za to jak w “klasycznych” lokalach mieszkalnych każdy z nich będzie posiadał odrębną księgę wieczystą. Pozwala to chociażby zaciągnąć inwestorowi kredyt na zakup takiego lokalu i sprzedać go później na rynku wtórnym. Ogół mieszkańców będzie też stanowić wspólnotę mieszkaniową. Nabywca takiego lokalu musi być jednak świadomy kwestii związanych z podpisywanymi w trakcie nabywania lokalu umowami.
Po pierwsze kupujący podpisuje zwykłą umowę przedwstępną, a nie umowę deweloperską. W związku z tym nie ma zagwarantowanego prawa do odbioru technicznego lokalu, deweloper najczęściej nakazuje wpłaty rat bezpośrednio na swój rachunek (a nie rachunek powierniczy) i nie ma ustawowo zagwarantowanego prawa do odstąpienia od umowy (np. w przypadku opóźnień dewelopera w przeniesieniu własności lokalu). W umowie przedwstępnej bardzo łatwo wprowadzić niekorzystne zapisy jak np. obowiązek zapłacenia wysokiego zadatku czy też ograniczyć prawo do rękojmi. Nabywca powinien więc zwrócić szczególną uwagę na podpisywaną umowę przedwstępną, a najlepiej zwrócić się z prośbą o opinię na temat podpisywanego dokumentu.
Po drugie istotna z perspektywy nabywcy jest umowa o zarządzanie z operatorem condohotelu. Umowa powinna dokładnie określać “widełki” gwarantowanego zysku. Warto zwrócić uwagę czy umowa mówi o zysku liczonym w cenach brutto czy netto. W umowie powinna zostać sprecyzowana odpowiedzialność za brak najemców lub niespełnienie obłożenia apartamentu i co do zasady taka odpowiedzialność powinna spoczywać na operatorze. Operator powinien zobowiązać się m.in. do prowadzenia recepcji, przyjmowania klientów, sprzątania lokali i dbania o budynek. Umowa jest najczęściej podpisywana razem z umową sprzedaży, dlatego warto od razu oba dokumenty poddać ocenie prawnika.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Nabywca powinien sprawdzić bezpieczeństwo inwestycji. Często condohotele są budowane przez małych deweloperów bez doświadczenia. Czasami są to specjalnie utworzone spółki celowe, za którymi jednak stoi bogate doświadczenie dewelopera w inwestycjach na rynku pierwotnym. Jednak nawet doświadczenie na rynku mieszkaniowym nie oznacza, że deweloperowi uda się inwestycja na rynku apartamentów na wynajem. Z pewnością najbezpieczniej będzie kupić apartament od dewelopera, który zbudował już kilka podobnych inwestycji i wiadomo, że przynoszą one określony zysk właścicielom. Będzie to oznaczać, że model przyjęty przez inwestora sprawdził się.
Kupując apartament trzeba również zwrócić uwagę na gwarancję rentowności. Alarmujące mogą być te, które gwarantują zysk powyżej 7 proc. Zwykle jest to zysk liczony w cenach brutto. W praktyce deweloper podwyższa ceny sprzedaży takiego lokalu wobec stawek rynkowych podobnych lokali mieszkalnych, aby przez pierwsze lata działalności wypłacać gwarantowany zysk z uzyskanej nadwyżki w czasie sprzedaży. Należy pamiętać, że aparthotele i condohotele charakteryzują się sezonowością i trudno przewidzieć, aby zysk na podobnym poziomie był również zagwarantowany w późniejszych latach.
Dodatkowym problemem może być późniejsza chęć sprzedaży apartamentu na rynku wtórnym. Sprzedaż lokalu niemieszkalnego, w którym nie można się zameldować może sprawić nie lada kłopoty jego właścicielowi. W praktyce taki lokal będzie mógł być oferowany jedynie innym osobom, które są zainteresowane zainwestowaniem kapitału, co znacznie zawęża grono potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, jeśli condohotel zacznie dobrze prosperować, to najpewniej szybko znajdzie nabywcę, który będzie skuszony “pewną” inwestycją sprawdzony lokal.
Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to najczęściej lokale w condohotelach są obarczone wyższą stawką VAT w wysokości 23 proc. Wystarczy jednak zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT, co pozwala odliczyć wydaną sumę. Należy jednak posiadać całą kwotę brutto, ponieważ zwrot podatku zostanie dokonany w późniejszym terminie. W takiej sytuacji kredytowanie zakupu apartamentu może okazać się mało opłacalne.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
