Hotel condo to dosyć specyficzna nieruchomość, którą można spotkać raczej nad morzem i w górskich ośrodkach (co nie wyklucza tego, że mogą zostać postawione również w większych miastach-centrach biznesowych). Condo łączy elementy hotelu i budynku mieszkalnego. Od hotelu różnią się jednak tym, że pokoje mają legalnie ustanowiony status odrębności. Taki lokal ma osobną księgę wieczystą i może być przedmiotem obrotu polegającego na kupnie i sprzedaży — podobnie jak zwykłe mieszkanie w inwestycji od dewelopera. Nabywca może posiadać określony pokój (czy też kilka pokoi) w condohotelu i wykorzystywać swoją własność zarówno do celów wakacyjnego odpoczynku, jak i przeznaczać na krótkoterminowy najem i zarabiać z tego tytułu pieniądze.
Chociaż budynki typu condo zaczęły powstawać już w latach 50 (pierwsze takie inwestycje wybudowano w Miami), to w Polsce pierwsze condohotele zaczęły pojawiać się dopiero w latach 90. Są to zwykle budynki typu premium, budowane w najpopularniejszych miejscowościach turystycznych i największych miastach. Najczęściej są kupowane w celu zarabiania na wynajmie turystom i osobom będącym w czasie podróży służbowych. Część zysków z tego tytułu pobiera operator obiektu, który zajmuje się utrzymaniem części wspólnych (w tym także dla hoteli elementów jak np. recepcji). Z pewnością inwestycja w taki lokal to bezpieczna lokata kapitału, ale w porównaniu zakupu typowego mieszkania na wynajem w większym mieście, zyski z wynajmu pokoju w hotelu condo charakteryzują się dużą sezonowością, są uzależnione od jakości obsługi operatora, a także lokalizacji samej inwestycji.
Tabela: Kiedy inwestować w condohotele, a kiedy odpuścić?
| Wtedy inwestuj. | Wtedy wstrzymaj się z inwestycją. |
| Kiedy masz odpowiednie środki. | Jeśli nie masz odpowiednich środków finansowych. |
| Chcesz bezpiecznie alokować środki. | Chcesz obracać swoimi środkami. |
| Bierzesz pod uwagę obsługę prawną inwestycji. | Nie posiadasz środków do obsługi prawnej. |
Z perspektywy nabywcy należy zwrócić uwagę na fakt, że kupując, nie będzie się podpisywało umowy deweloperskiej, a zwykłą umowę przedwstępną. Jest to o tyle istotne, że zwykła umowa przedwstępna gorzej zabezpiecza interesy nabywcy. Najczęściej brakuje zobowiązania do przeprowadzenia audytu technicznego i naprawy usterek przez inwestora przed umową sprzedaży, co rodzi ryzyko nabycia lokalu z wadami fizycznymi. Kupujący mogą również żądać bardzo dużej zaliczki albo zadatku już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
Nabywca lokalu powinien również zwrócić uwagę na doświadczenie dewelopera oraz ewentualne zobowiązania do podpisania umowy o zarządzanie. Z pewnością weryfikacja inwestora i wykonawcy hotelu jest o wiele trudniejsza od sprawdzenia dewelopera, ponieważ rynek condo jest wielokrotnie mniejszy od rynku pierwotnego.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Specjaliści zajmujący się tym sektorem nieruchomości, przestrzegają, że niestety osoby decydujące się na inwestycję w condohotele nie zawsze są świadome ryzyka. Podane przed deweloperów stopy zwrotu nie uwzględniają często kosztów utrzymania nieruchomości czy też sprawowania zarządu nad nieruchomościami. Należy pamiętać, że „zużycie” tego typu pokoi jest większe niż standardowych mieszkań na wynajem długookresowy. Dodatkowo najczęściej zarządca nieruchomości jest narzucony z góry, więc możliwość udziału inwestora w wielu kwestiach jest mocno ograniczona. Urząd Ochrony i Konkurencji, zwracał uwagę, że deweloperzy nie zawsze informują klientów o ryzku inwestycyjnym.
Jednym z najważniejszych czynników, które mogą decydować o zysku lub jego braku jest lokalizacja nieruchomości. Popularne miejscowości nadmorskie czy też górskie kurorty zapewniają dopływ turystów, chociaż sezon w górach jest dłuższy od tego nad morzem. Deweloperzy coraz chętniej stawiają także na condohotele w dużych miastach jak Warszawa, Kraków czy Poznań.
Apartament wakacyjny to jeszcze inna forma inwestycji w nieruchomości. Zasadniczą różnicą między condohotelem, a apartamentem wakacyjnym polega na braku podziału zysku z innymi inwestorami w przypadku apartamentu wakacyjnego.
Decydując się na inwestycję w condohotel najczęściej podpisywana jest szczegółowa umowa, określająca warunki najmu. Teoretycznie obłożenie danego apartamentu nie powinno wpływać na zyski inwestora. Na rynku jednakże istnieją też pseudo condohotele, gdzie obłożenie nieruchomości ma wpływ na ostateczną kwotę jaką otrzymuje wynajmujący. W przypadku condohotelu inwestor nie musi martwić się o reklamę obiektu, ponieważ ta kwestia jest po stronie operatora zarządzającego inwestycją. Dlatego też warto prześledzić kto jest operatorem obiektu i jakie posiada doświadczenie.
Najczęściej spotykanymi modelami podziału zysków, są dwa warianty. Pierwszym z nich jest podział 50% dla właściciela, a drugie 50% zarządzającym. Drugim schematem jest podział w proporcjach 70% do 30%. Licząc zysk z tego typu inwestycji, trzeba pamiętać o odjęciu kosztów związanych także z podatkami oraz ubezpieczeniem nieruchomości. Biorąc pod uwagę ryzyko inwestycji, warto zwrócić uwagę, że ciężko je oszacować ponieważ rynek tego typu nieruchomości jest w Polsce młody.
Decydując się na inwestycję w condohotel, jak w przypadku każdej innej nieruchomości istotne jest sprawdzenie jej stanu technicznego. Tego typu audyt najlepiej zlecić specjaliście zajmującemu się odbiorami nieruchomości na co dzień.
Inżynier będzie w stanie sprawdzić jakie elementy deweloper powinien poprawić, aby nieruchomość nie nastręczała dodatkowych kłopotów i aby można było jak najszybciej udostępnić apartament celem wynajmu, a tym samym zacząć zarabiać. Fachowiec będzie wyposażony w komplet sprzętu, dzięki któremu kompleksowo będzie można sprawdzić nieruchomość.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
