Deweloper opóźnia oddanie mieszkania

Co, jeśli deweloper nie oddaje mieszkania w terminie?

W tej kwestii wiele zależy od tego, jakie zapisy znajdują się w umowie deweloperskiej. Co do zasady jednak przyjmuje się, że w przypadku opóźnień, mogą być wobec dewelopera wyciągnięte następujące konsekwencje:

• Kary umowne. Są one zazwyczaj liczone za każdy dzień opóźnienia. Ich wysokość może być wyrażona w procentach, na przykład 2 procent wartości zakupu mieszkania. Może to również być konkretna suma, na przykład 1000 zł za każdy dzień opóźnienia. Co ważne, kary umowne są naliczane od pierwszego dnia opóźnienia. Jeżeli ich wysokość jest zbyt mała, by pokryć straty poniesione przez kupującego, wówczas można wnioskować o wypłatę odszkodowania z tytułu opóźnienia. 
• Wypłata odszkodowania za straty związane z opóźnieniem oddania mieszkania w terminie.
• Odstąpienie od umowy deweloperskiej. Podstawę prawną stanowi tutaj artykuł 43 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, znanej również jako nowa ustawa deweloperska. Zgodnie z nią, w przypadku gdy deweloper opóźnia oddanie mieszkania w terminie, istnieje możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej. Aby tak jednak się stało, muszą być spełnione odpowiednie warunki. Jednym z nich jest wyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie prawa własności mieszkania, na kupującego. Co ważne, za okres ten przysługują kupującemu należności z tytułu kar umownych. Gdy okres ten minie, kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Niestety, w praktyce nie jest to takie proste, jak mogłoby się to wydawać. Jeżeli opóźnienie nie wynika z zaniedbania ze strony dewelopera, kupującemu nie przysługuje żadne z powyższych rozwiązań. W takim przypadku deweloper musi wykazać, że wina za opóźnienie nie leży po jego stronie. W umowie mogą również znaleźć się niekorzystne w tej kwestii dla kupującego zapisy, ograniczające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia. Dobrym przykładem są tutaj zapisy mówiące o odmowie wypłaty odszkodowania za straty poniesione przez kupującego powstałe w wyniku opóźnienia. Jak więc się przed tym zabezpieczyć? Najlepszym rozwiązaniem w tym wypadku może okazać się zlecenie naszym specjalistom z firmy Pewny Lokal dokładnej analizy umowy deweloperskiej, między innymi pod kątem odpowiedzialności dewelopera za niewywiązanie się z terminów zawartych w umowie deweloperskiej. Podpowiedzą oni Państwu, jakie zapisy dotyczące między innymi kar umownych powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. 

Sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej

Przede wszystkim umowę należy bardzo szczegółowo sprawdzić, najlepiej z pomocą prawnika, jeszcze przed jej podpisaniem, a zapisy dla nas niekorzystne — negocjować. W kontekście odbioru mieszkania i stosownych zapisów w umowie warto zwrócić uwagę przede wszystkim na kwestię kar umownych, mających zastosowanie w przypadku pojawienia się opóźnień ze strony dewelopera. Ponieważ takie zabezpieczenie służy interesowi kupującego, a nie dewelopera, może się okazać, że w naszej umowie zapisu o karach umownych nie znajdziemy. Warto jednak negocjować jego umieszczenie w umowie, ponieważ dzięki temu, w momencie pojawienia się opóźnień w realizacji postanowień umownych, za każdy dzień spóźnienia deweloper będzie zmuszony zapłacić nam właśnie określoną w umowie karę. Co ważne, jest ona należna niezależnie od tego, czy w związku z pojawieniem się opóźnień ze strony dewelopera ponieśliśmy jakiekolwiek szkody.

Czemu wskazane jest kupić porady specjalisty Pewnego Lokalu?

Termin odbioru mieszkania — w jaki sposób określony

Może się zdarzyć, że termin odbioru w podpisanej przez nas umowie nie został wskazany jako precyzyjna data, ale jako następstwo innego zdarzenia, na przykład otrzymania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. W tym drugim przypadku dochodzenie swoich praw może być nieco trudniejsze. Jeżeli jednak deweloper przekroczył precyzyjnie określony termin, wówczas  konieczne jest głębsze przeanalizowanie umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że termin, który uważaliśmy za wiążący, nie był wcale datą przekazania mieszkania.

Dlatego tak ważne jest rozróżnienie terminu odbioru mieszkania i daty przekazania kluczy nabywcy. Jeżeli w naszej umowie nie mamy stosownego zapisu na ten temat, oznacza to, że klucze otrzymamy dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji może okazać się, że nie mamy wcale do czynienia z opóźnieniem ze strony dewelopera.

Jeżeli nasza umowa nie zawiera zapisów dotyczących kar umownych, oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper spóźnia się z przekazaniem mieszkania, należy się nam jedynie odszkodowanie na zasadach ogólnych, określonych w Kodeksie cywilnym. W takiej sytuacji niezbędne będzie udokumentowanie przez nas szkód, poniesionych wskutek opóźnionego przekazania mieszkania (na przykład wyższe odsetki od kredytu, dodatkowy koszt najmu mieszkania etc.), ponieważ odszkodowanie należne będzie w wysokości poniesionej przez nas faktycznie straty.

Opóźnienie dewelopera a kredyt

Darmowy poradnik Umowa deweloperska

Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Niestety, sytuację może dodatkowo skomplikować fakt, że opóźnienie w przekazaniu nieruchomości, często powoduje dodatkowe problemy dla osób, które uzyskały kredyt na zakup mieszkania. Wielu z was zapewne zastanawia się w tym momencie dlaczego? Niestety, fakt opóźnienia przekazania nieruchomości przez dewelopera, nie zwalnia nas z obowiązku spłacania rat kredytu mieszkaniowego. Nie ma tutaj znaczenia, że nie możemy korzystać z danej nieruchomości. Oznacza to również dodatkowe wydatki, związane między innymi z droższym niż zwykle ubezpieczeniem pomostowym. Dlaczego?

Ponieważ ubezpieczenie pomostowe ma na celu zabezpieczenie interesu banku i musi być ono opłacane do momentu wprowadzenia do księgi wieczystej stosownego zapisu. A tej z kolei nie można utworzyć, dopóki nieruchomość nie została przekazana kupującemu. Wysokość składki ubezpieczenia pomostowego zazwyczaj wynosi 0,07-0,1 procent wartości kredytu.

Co prawda bank ma obowiązek po ustaniu ubezpieczenia pomostowego zwrócić składki lub zaliczyć je na poczet kredytu, nie zmienia to jednak faktu, że dla wielu osób jest to spory, a w dodatku nieplanowany wydatek. Bank może również w takiej sytuacji zażądać dodatkowych aneksów do umowy kredytu. To z kolei często oznacza dodatkowe wydatki. Koszt takiego aneksu zazwyczaj wynosi kilkaset złotych. Można się jednak przed tym zabezpieczyć, wprowadzając do umowy deweloperskiej zapisy o karach umownych za opóźnienia, oraz odszkodowaniu z tego tytułu poniesionych strat.

Nie każdy jednak wie, kiedy najlepiej jest wystąpić do dewelopera z tego typu roszczeniami. Wielu osobom może wydawać się to dziwne, ale najlepszym rozwiązaniem może okazać się w tym przypadku poczekanie do momentu przekazania Państwu przez dewelopera nieruchomości.

Wielu z Państwa zapewne w zastanawia się w tym momencie, dlaczego skoro w tym czasie ponosimy dodatkowe koszty. Właśnie one są odpowiedzią na to pytanie. Gdy już zostanie Państwu przekazana nieruchomość, będziecie mogli podliczyć wszystkie wydatki, jakie ponieśliście w wyniku opóźnienia ze strony dewelopera. W tym również związane z zaciągniętym przez was kredytem mieszkaniowym. Warto przy tym pamiętać o tym, że aby móc skutecznie uzyskać pełny zwrot dodatkowych kosztów kredytowych wynikających z opóźnienia ze strony dewelopera, wydatki te muszą być odpowiednio udokumentowane.

Dokumentację tą mogą stanowić między innymi polisa ubezpieczenia pomostowego, czy też wspomniane przez nas wcześniej aneksy do umowy kredytu mieszkaniowego.

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu

Niestety, opóźnienia w wydaniu lokalu, to jeden z częstszych problemów przy zakupie mieszkania deweloperskiego. Niezależnie od powodów opóźnienia, przysługuje nam jednak odszkodowanie za nie wywiązanie się z warunków umowy deweloperskiej. Jest to uregulowane prawnie w kodeksie cywilnym, a konkretnie artykułach 471 oraz 484. Zgodnie z pierwszym z nich, kupującemu przysługuje odszkodowanie, gdy:

• W wyniku zaistniałego opóźnienia kupujący stracił pieniądze. Szkoda ta musi powstać w wyniku nienależytego wywiązania się z umowy, ze strony dewelopera.
• Istnieje bezpośrednie powiązanie pomiędzy opóźnieniem w wydaniu lokalu a szkodą u kupującego. Doskonałym przykładem może być tutaj zakup lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej. W wyniku opóźnienia w jego wydaniu może to generować straty.

Wyjątek stanowią tutaj sytuacje, kiedy deweloper udowodni, że opóźnienie w wydaniu lokalu jest nie z jego winy. W takim przypadku deweloper może uniknąć wypłaty odszkodowania kupującemu. Natomiast wspomniany przez nas wcześniej artykuł 484 kodeksu cywilnego, określa, na jakich zasadach mogą być łączone ze sobą kary umowne oraz odszkodowanie za opóźnienie w wydaniu lokalu. Zgodnie z nim, jeżeli w umowie są zapisy o karach umownych, to aby móc otrzymać odszkodowanie, należ dołączyć do umowy zapis o tym, że jeżeli szkody są większe, niż kary umowne, to kupujący może się starać o odszkodowanie na zasadach ogólnych. Co do zasady przyjmuje się jednak, że wysokość odszkodowania, jest równa poniesionym przez kupującego stratom. Niestety, wielu deweloperów próbuje uniknąć wypłaty odszkodowania za opóźnienia w wydaniu lokalu, dołączając do umowy zapisy mówiące o braku odpowiedzialności za tego typu opóźnienia. Dotyczy to zarówno odszkodowania, jak i kar umownych. W takim przypadku jedyną możliwością zabezpieczenia się przed tego typu działaniami jest: 

• po pierwsze dokładne przeanalizowanie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, 
• po drugie wprowadzenie do nieodpowiednich zapisów. 

To ważne, ponieważ umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że uzyskanie odszkodowania za opóźnienie w wydaniu lokalu będzie możliwe tylko i wyłącznie na drodze prawnej. To z kolei często oznacza długotrwałe i kosztowne procesy, których wynik może nie być po naszej myśli. Sąd bowiem wydając wyrok, kieruje się obowiązującymi przepisami prawa, oraz tym, że dobrowolnie podpisaliśmy umowę deweloperską, a więc zgodziliśmy się na jej warunki.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.