Powodów opóźnień oddania przez dewelopera mieszkania może być sporo. Do najczęściej wymienianych możemy zaliczyć między innymi te wskazane poniżej.
1. Opóźnienia niezależne od dewelopera.
Niestety, w tej kwestii nie zawsze wina leży po stronie dewelopera. Doskonałym przykładem mogą być tutaj niekorzystne warunki atmosferyczne – mogą one utrudniać chociażby prace wykończeniowe. Innym przykładem opóźnień niezależnych od dewelopera są przesunięcia terminu wywołane przez nadzór techniczny. Im później wyda on pozwolenie na użytkowanie, tym później mieszkanie zostanie oddane. Pamiętajmy, że nadzór budowlany ma na to określony czas. Nie oznacza to jednak, że musi się z tym spieszyć. To z kolei najczęściej oznacza opóźnienia w odbiorze mieszkania.
Do opóźnień niezależnych od dewelopera należą również przesunięcia terminu ze strony podwykonawców, takich jak na przykład ekipy budowlane. Im później przystąpią oni do prac budowlanych, tym później będzie możliwe odebranie mieszkania. Warto jednak przy tym pamiętać, że w tego typu przypadkach deweloper jest zobowiązany do udowodnienia, że opóźnienie wynika nie z jego winy. W przeciwnym razie może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności z tego tytułu na przykład w postaci kar umownych.
2. Opóźnienia wynikające z zaniedbań dewelopera.
Najczęściej obejmują one niedociągnięcia:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
3. Opóźnienia ze strony kupującego
Jak się często okazuje, opóźnienie w oddaniu mieszkania wcale nie musi być winą dewelopera, czy też czynników zewnętrznych, ale samego kupującego. Doskonałym przykładem mogą być tutaj opóźnienia w wypłacie ostatniej transzy. Bez jej wpłaty, nie może dojść do przekazania praw własności, a co za tym idzie oddania mieszkania. Innym przykładem może być tutaj niedostarczenie wymaganych dokumentów, takich jak upoważnienie do odbioru mieszkania przez pełnomocnika. Bez niego Państwa przedstawiciel nie będzie mógł odebrać mieszkania.
Może się zdarzyć, że termin odbioru w podpisanej przez nas umowie nie został wskazany jako precyzyjna data, ale jako następstwo innego zdarzenia, na przykład otrzymania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. W tym drugim przypadku dochodzenie swoich praw może być nieco trudniejsze. Jeżeli jednak deweloper przekroczył precyzyjnie określony termin, wówczas konieczne jest głębsze przeanalizowanie umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że termin, który uważaliśmy za wiążący, nie był wcale datą przekazania mieszkania.
Dlatego tak ważne jest rozróżnienie terminu odbioru mieszkania i daty przekazania kluczy nabywcy. Jeżeli w naszej umowie nie mamy stosownego zapisu na ten temat, oznacza to, że klucze otrzymamy dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji może okazać się, że nie mamy wcale do czynienia z opóźnieniem ze strony dewelopera.
Jeżeli nasza umowa nie zawiera zapisów dotyczących kar umownych, oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper spóźnia się z przekazaniem mieszkania, należy się nam jedynie odszkodowanie na zasadach ogólnych, określonych w Kodeksie Cywilnym. W takiej sytuacji niezbędne będzie udokumentowanie przez nas szkód, poniesionych wskutek opóźnionego przekazania mieszkania (na przykład wyższe odsetki od kredytu, dodatkowy koszt najmu mieszkania etc.), ponieważ odszkodowanie należne będzie w wysokości poniesionej przez nas faktycznie straty.
W tej kwestii wiele zależy od tego, jakie zapisy znajdują się w umowie deweloperskiej. Co do zasady jednak przyjmuje się, że w przypadku opóźnień, mogą być wobec dewelopera wyciągnięte konkretne konsekwencje.
Niestety, w praktyce nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać. Jeżeli opóźnienie nie wynika z zaniedbania ze strony dewelopera, kupującemu nie przysługuje żadne z powyższych rozwiązań. W takim przypadku deweloper musi wykazać, że wina za opóźnienie nie leży po jego stronie. W umowie mogą również znaleźć się niekorzystne w tej kwestii dla kupującego zapisy, ograniczające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia. Dobrym przykładem są tutaj zapisy mówiące o odmowie wypłaty odszkodowania za straty poniesione przez kupującego powstałe w wyniku opóźnienia.
Jak więc się przed tym zabezpieczyć? Najlepszym rozwiązaniem w tym wypadku może okazać się zlecenie naszym specjalistom z firmy Pewny Lokal dokładnej analizy umowy deweloperskiej, między innymi pod kątem odpowiedzialności dewelopera za niewywiązanie się z terminów zawartych w umowie deweloperskiej. Podpowiedzą oni Państwu, jakie zapisy dotyczące między innymi kar umownych powinny znaleźć się w rzeczonej umowie.
Jeśli deweloper opóźnia oddanie nieruchomości względem terminu, który został podany w umowie, przyjmuje się poniesienie przez niego następujących konsekwencji:
Przede wszystkim umowę należy bardzo szczegółowo sprawdzić, najlepiej z pomocą prawnika, jeszcze przed jej podpisaniem, a zapisy dla nas niekorzystne — negocjować. W kontekście odbioru mieszkania i stosownych zapisów w umowie warto zwrócić uwagę przede wszystkim na kwestię kar umownych, mających zastosowanie w przypadku pojawienia się opóźnień ze strony dewelopera. Ponieważ takie zabezpieczenie służy interesowi kupującego, a nie dewelopera, może się okazać, że w naszej umowie zapisu o karach umownych nie znajdziemy. Warto jednak negocjować jego umieszczenie w dokumencie, ponieważ dzięki temu, w momencie pojawienia się opóźnień w realizacji postanowień umownych, za każdy dzień spóźnienia deweloper będzie zmuszony zapłacić nam właśnie określoną w umowie karę. Co ważne, jest ona należna niezależnie od tego, czy w związku z pojawieniem się opóźnień ze strony dewelopera ponieśliśmy jakiekolwiek szkody.
Żeby dokonać świadomego zakupu mieszkania, warto skonsultować umowę z prawnikiem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w pomocy przy kupnie nieruchomości, a ceny ich usług są transparentne. Prawnicy z Pewnego Lokalu nie boją się trudności. Sprawdzając umowę deweloperską, zwróć uwagę na zabezpieczenie swoich praw, na wypadek niechęci dewelopera do przekazania mieszkania.Niestety, sytuację może dodatkowo skomplikować fakt, że opóźnienie w przekazaniu nieruchomości często powoduje dodatkowe problemy dla osób, które uzyskały kredyt na zakup mieszkania. Wielu z was zapewne zastanawia się w tym momencie, dlaczego? Niestety, fakt opóźnienia przekazania nieruchomości przez dewelopera nie zwalnia nas z obowiązku spłacania rat kredytu mieszkaniowego. Nie ma tutaj znaczenia, że nie możemy korzystać z danej nieruchomości. Oznacza to również dodatkowe wydatki, związane między innymi z droższym niż zwykle ubezpieczeniem pomostowym. Dlaczego?
Ponieważ ubezpieczenie pomostowe ma na celu zabezpieczenie interesu banku i musi być ono opłacane do momentu wprowadzenia do księgi wieczystej stosownego zapisu. A tego z kolei nie można utworzyć, dopóki nieruchomość nie została przekazana kupującemu. Wysokość składki ubezpieczenia pomostowego zazwyczaj wynosi 0,07-0,1 procenta wartości kredytu.
Co prawda bank ma obowiązek po ustaniu ubezpieczenia pomostowego zwrócić składki lub zaliczyć je na poczet kredytu, nie zmienia to jednak faktu, że dla wielu osób jest to spory, a w dodatku nieplanowany bieżący wydatek. Bank może również w takiej sytuacji zażądać dodatkowych aneksów do umowy kredytu. To z kolei często oznacza dodatkowe wydatki. Koszt takiego aneksu zazwyczaj wynosi kilkaset złotych. Można się jednak przed tym zabezpieczyć, wprowadzając do umowy deweloperskiej zapisy o karach umownych za opóźnienia oraz odszkodowaniu z tego tytułu poniesionych strat.
Nie każdy jednak wie, kiedy najlepiej jest wystąpić do dewelopera z tego typu roszczeniami. Wielu osobom może wydawać się to dziwne, ale najlepszym rozwiązaniem może okazać się w tym przypadku poczekanie do momentu przekazania Państwu przez dewelopera nieruchomości.
Wielu z Państwa zapewne w zastanawia się w tym momencie, dlaczego tak jest, skoro w tym czasie ponosimy dodatkowe koszty. Właśnie one są odpowiedzią na to pytanie. Gdy już zostanie Państwu przekazana nieruchomość, będziecie mogli podliczyć wszystkie wydatki, jakie ponieśliście w wyniku opóźnienia ze strony dewelopera – w tym również związane z zaciągniętym przez was kredytem mieszkaniowym. Warto przy tym pamiętać o tym, że aby móc skutecznie uzyskać pełny zwrot dodatkowych kosztów kredytowych wynikających z opóźnienia ze strony dewelopera, wydatki te muszą być odpowiednio udokumentowane. Dokumentację tą mogą stanowić między innymi polisa ubezpieczenia pomostowego, czy też wspomniane przez nas wcześniej aneksy do umowy kredytu mieszkaniowego.
Niestety, opóźnienia w wydaniu lokalu, to jeden z częstszych problemów przy zakupie mieszkania deweloperskiego. Niezależnie od powodów opóźnienia, przysługuje nam jednak odszkodowanie za niewywiązanie się z warunków umowy deweloperskiej. Jest to uregulowane prawnie w Kodeksie Cywilnym, a konkretnie artykułach 471 oraz 484. Zgodnie z pierwszym z nich, kupującemu przysługuje odszkodowanie, gdy:
Wyjątek stanowią tutaj sytuacje, kiedy deweloper udowodni, że opóźnienie w wydaniu lokalu jest nie z jego winy. W takim przypadku może on uniknąć wypłaty odszkodowania kupującemu.
Natomiast wspomniany przez nas wcześniej artykuł 484 Kodeksu Cywilnego określa, na jakich zasadach mogą być łączone ze sobą kary umowne oraz odszkodowanie za opóźnienie w wydaniu lokalu. Zgodnie z nim, jeżeli w umowie są zapisy o karach umownych, to aby móc otrzymać odszkodowanie, należ dołączyć do umowy zapis o tym, że jeżeli szkody są większe, niż kary umowne, to kupujący może starać się o odszkodowanie na zasadach ogólnych. Co do zasady przyjmuje się jednak, że wysokość odszkodowania jest równa poniesionym przez kupującego stratom. Niestety, wielu deweloperów próbuje uniknąć wypłaty odszkodowania za opóźnienia w wydaniu lokalu, dołączając do umowy zapisy mówiące o braku odpowiedzialności za tego typu opieszałość. Dotyczy to zarówno odszkodowania, jak i kar umownych. W takim przypadku jedyną możliwością zabezpieczenia się przed tego typu działaniami jest:
To ważne, ponieważ umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że uzyskanie odszkodowania za opóźnienie w wydaniu lokalu będzie możliwe tylko i wyłącznie na drodze prawnej. To z kolei często oznacza długotrwałe i kosztowne procesy, których wynik może nie być po naszej myśli. Sąd bowiem wydając wyrok, kieruje się obowiązującymi przepisami prawa, oraz tym, że dobrowolnie podpisaliśmy umowę deweloperską, a więc zgodziliśmy się na jej warunki.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
