Deweloper opóźnia oddanie mieszkania

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Deweloper opóźnia oddanie mieszkania | 797 014 014

Odebranie gotowego mieszkania od dewelopera jest najczęściej momentem, na który nabywcy czekają z niecierpliwością. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy termin odbioru minął, a deweloper nadal wstrzymuje się z oddaniem lokalu?

Deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania — jakie mogą być powody?

Powodów opóźnień oddania przez dewelopera mieszkania może być sporo. Do najczęściej wymienianych możemy zaliczyć między innymi te wskazane poniżej.

1. Opóźnienia niezależne od dewelopera. 

Niestety, w tej kwestii nie zawsze wina leży po stronie dewelopera. Doskonałym przykładem mogą być tutaj niekorzystne warunki atmosferyczne – mogą one utrudniać chociażby prace wykończeniowe. Innym przykładem opóźnień niezależnych od dewelopera są przesunięcia terminu wywołane przez nadzór techniczny. Im później wyda on pozwolenie na użytkowanie, tym później mieszkanie zostanie oddane. Pamiętajmy, że nadzór budowlany ma na to określony czas. Nie oznacza to jednak, że musi się z tym spieszyć. To z kolei najczęściej oznacza opóźnienia w odbiorze mieszkania.

Do opóźnień niezależnych od dewelopera należą również przesunięcia terminu ze strony podwykonawców, takich jak na przykład ekipy budowlane. Im później przystąpią oni do prac budowlanych, tym później będzie możliwe odebranie mieszkania. Warto jednak przy tym pamiętać, że w tego typu przypadkach deweloper jest zobowiązany do udowodnienia, że opóźnienie wynika nie z jego winy. W przeciwnym razie może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności z tego tytułu na przykład w postaci kar umownych.

2. Opóźnienia wynikające z zaniedbań dewelopera. 

Najczęściej obejmują one niedociągnięcia:

  • techniczne – bardzo często okazuje się, że nowo wybudowane mieszkania posiadają wiele różnego rodzaju usterek, oraz wad technicznych (najczęściej są one wykrywane w czasie przeprowadzania odbioru mieszkania) – niestety, ich usunięcie wymaga czasu, przez co mogą z tego powodu wystąpić opóźnienia w oddaniu mieszkania;
  • prawne – czasami zdarza się, że deweloper na przykład nie zgłosi zakończenia budowy, czy też nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów – z tego powodu może nastąpić przesunięcie wspomnianego wcześniej audytu przeprowadzanego przez inspektorat budowlany.
pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

3. Opóźnienia ze strony kupującego

Jak się często okazuje, opóźnienie w oddaniu mieszkania wcale nie musi być winą dewelopera, czy też czynników zewnętrznych, ale samego kupującego. Doskonałym przykładem mogą być tutaj opóźnienia w wypłacie ostatniej transzy. Bez jej wpłaty, nie może dojść do przekazania praw własności, a co za tym idzie oddania mieszkania. Innym przykładem może być tutaj niedostarczenie wymaganych dokumentów, takich jak upoważnienie do odbioru mieszkania przez pełnomocnika. Bez niego Państwa przedstawiciel nie będzie mógł odebrać mieszkania.

Co, jeśli deweloper nie oddaje mieszkania w terminie?

W tej kwestii wiele zależy od tego, jakie zapisy znajdują się w umowie deweloperskiej. Co do zasady jednak przyjmuje się, że w przypadku opóźnień, mogą być wobec dewelopera wyciągnięte konkretne konsekwencje.

  • Kary umowne – są one zazwyczaj liczone za każdy dzień opóźnienia. Ich wysokość może być wyrażona w procentach, na przykład 2 procent wartości zakupu mieszkania. Może to również być konkretna suma, na przykład 1000 zł za każdy dzień opóźnienia. Co ważne, kary umowne są naliczane od pierwszego dnia opóźnienia. Jeżeli ich wysokość jest zbyt mała, by pokryć straty poniesione przez kupującego, wówczas można wnioskować o wypłatę odszkodowania z tytułu opóźnienia. 
  • Wypłata odszkodowania za straty związane z opóźnieniem oddania mieszkania w terminie.
  • Odstąpienie od umowy deweloperskiej  podstawę prawną stanowi tutaj artykuł 43 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, znanej również jako "nowa ustawa deweloperska". Zgodnie z nią, w przypadku, gdy deweloper opóźnia oddanie mieszkania w terminie, istnieje możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej. Aby tak jednak się stało, muszą być spełnione odpowiednie warunki. Jednym z nich jest wyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie prawa własności mieszkania na kupującego. Co ważne, za okres ten przysługują kupującemu należności z tytułu kar umownych. Gdy okres ten minie, kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Niestety, w praktyce nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać. Jeżeli opóźnienie nie wynika z zaniedbania ze strony dewelopera, kupującemu nie przysługuje żadne z powyższych rozwiązań. W takim przypadku deweloper musi wykazać, że wina za opóźnienie nie leży po jego stronie. W umowie mogą również znaleźć się niekorzystne w tej kwestii dla kupującego zapisy, ograniczające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia. Dobrym przykładem są tutaj zapisy mówiące o odmowie wypłaty odszkodowania za straty poniesione przez kupującego powstałe w wyniku opóźnienia.

Jak więc się przed tym zabezpieczyć? Najlepszym rozwiązaniem w tym wypadku może okazać się zlecenie naszym specjalistom z firmy Pewny Lokal dokładnej analizy umowy deweloperskiej, między innymi pod kątem odpowiedzialności dewelopera za niewywiązanie się z terminów zawartych w umowie deweloperskiej. Podpowiedzą oni Państwu, jakie zapisy dotyczące między innymi kar umownych powinny znaleźć się w rzeczonej umowie. 

Sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej

Przede wszystkim umowę należy bardzo szczegółowo sprawdzić, najlepiej z pomocą prawnika, jeszcze przed jej podpisaniem, a zapisy dla nas niekorzystne — negocjować. W kontekście odbioru mieszkania i stosownych zapisów w umowie warto zwrócić uwagę przede wszystkim na kwestię kar umownych, mających zastosowanie w przypadku pojawienia się opóźnień ze strony dewelopera. Ponieważ takie zabezpieczenie służy interesowi kupującego, a nie dewelopera, może się okazać, że w naszej umowie zapisu o karach umownych nie znajdziemy. Warto jednak negocjować jego umieszczenie w dokumencie, ponieważ dzięki temu, w momencie pojawienia się opóźnień w realizacji postanowień umownych, za każdy dzień spóźnienia deweloper będzie zmuszony zapłacić nam właśnie określoną w umowie karę. Co ważne, jest ona należna niezależnie od tego, czy w związku z pojawieniem się opóźnień ze strony dewelopera ponieśliśmy jakiekolwiek szkody.

Kontrast eksperta z Pewnego Lokalu i adwokata z innej kancelarii. Adwokat z kancelarii ceni się za pozornie obniżoną cenę, unika wywoływania kłótni, nie ma wiedzy zaawansowanej, brakuje mu komunikacji z inżynierami. Natomiast ekspert Pewnego Lokalu ma cenę bez ukrytych kosztów, wie, jak rozmawiać w sporach, specjalizuje się w nieruchomościach i ma ciągły kontakt z inżynierami.Żeby dokonać świadomego zakupu mieszkania, warto skonsultować umowę z prawnikiem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w pomocy przy kupnie nieruchomości, a ceny ich usług są transparentne. Prawnicy z Pewnego Lokalu nie boją się trudności. Sprawdzając umowę deweloperską, zwróć uwagę na zabezpieczenie swoich praw, na wypadek niechęci dewelopera do przekazania mieszkania.

Termin odbioru mieszkania — w jaki sposób może być określony?

Może się zdarzyć, że termin odbioru w podpisanej przez nas umowie nie został wskazany jako precyzyjna data, ale jako następstwo innego zdarzenia, na przykład otrzymania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. W tym drugim przypadku dochodzenie swoich praw może być nieco trudniejsze. Jeżeli jednak deweloper przekroczył precyzyjnie określony termin, wówczas konieczne jest głębsze przeanalizowanie umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że termin, który uważaliśmy za wiążący, nie był wcale datą przekazania mieszkania.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Dlatego tak ważne jest rozróżnienie terminu odbioru mieszkania i daty przekazania kluczy nabywcy. Jeżeli w naszej umowie nie mamy stosownego zapisu na ten temat, oznacza to, że klucze otrzymamy dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji może okazać się, że nie mamy wcale do czynienia z opóźnieniem ze strony dewelopera.

Jeżeli nasza umowa nie zawiera zapisów dotyczących kar umownych, oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper spóźnia się z przekazaniem mieszkania, należy się nam jedynie odszkodowanie na zasadach ogólnych, określonych w Kodeksie Cywilnym. W takiej sytuacji niezbędne będzie udokumentowanie przez nas szkód, poniesionych wskutek opóźnionego przekazania mieszkania (na przykład wyższe odsetki od kredytu, dodatkowy koszt najmu mieszkania etc.), ponieważ odszkodowanie należne będzie w wysokości poniesionej przez nas faktycznie straty.

Opóźnienie dewelopera a kredyt

Niestety, sytuację może dodatkowo skomplikować fakt, że opóźnienie w przekazaniu nieruchomości często powoduje dodatkowe problemy dla osób, które uzyskały kredyt na zakup mieszkania. Wielu z was zapewne zastanawia się w tym momencie, dlaczego? Niestety, fakt opóźnienia przekazania nieruchomości przez dewelopera nie zwalnia nas z obowiązku spłacania rat kredytu mieszkaniowego. Nie ma tutaj znaczenia, że nie możemy korzystać z danej nieruchomości. Oznacza to również dodatkowe wydatki, związane między innymi z droższym niż zwykle ubezpieczeniem pomostowym. Dlaczego?

Ponieważ ubezpieczenie pomostowe ma na celu zabezpieczenie interesu banku i musi być ono opłacane do momentu wprowadzenia do księgi wieczystej stosownego zapisu. A tego z kolei nie można utworzyć, dopóki nieruchomość nie została przekazana kupującemu. Wysokość składki ubezpieczenia pomostowego zazwyczaj wynosi 0,07-0,1 procenta wartości kredytu.

Co prawda bank ma obowiązek po ustaniu ubezpieczenia pomostowego zwrócić składki lub zaliczyć je na poczet kredytu, nie zmienia to jednak faktu, że dla wielu osób jest to spory, a w dodatku nieplanowany bieżący wydatek. Bank może również w takiej sytuacji zażądać dodatkowych aneksów do umowy kredytu. To z kolei często oznacza dodatkowe wydatki. Koszt takiego aneksu zazwyczaj wynosi kilkaset złotych. Można się jednak przed tym zabezpieczyć, wprowadzając do umowy deweloperskiej zapisy o karach umownych za opóźnienia oraz odszkodowaniu z tego tytułu poniesionych strat.

Nie każdy jednak wie, kiedy najlepiej jest wystąpić do dewelopera z tego typu roszczeniami. Wielu osobom może wydawać się to dziwne, ale najlepszym rozwiązaniem może okazać się w tym przypadku poczekanie do momentu przekazania Państwu przez dewelopera nieruchomości.

Wielu z Państwa zapewne w zastanawia się w tym momencie, dlaczego tak jest, skoro w tym czasie ponosimy dodatkowe koszty. Właśnie one są odpowiedzią na to pytanie. Gdy już zostanie Państwu przekazana nieruchomość, będziecie mogli podliczyć wszystkie wydatki, jakie ponieśliście w wyniku opóźnienia ze strony dewelopera – w tym również związane z zaciągniętym przez was kredytem mieszkaniowym. Warto przy tym pamiętać o tym, że aby móc skutecznie uzyskać pełny zwrot dodatkowych kosztów kredytowych wynikających z opóźnienia ze strony dewelopera, wydatki te muszą być odpowiednio udokumentowane. Dokumentację tą mogą stanowić między innymi polisa ubezpieczenia pomostowego, czy też wspomniane przez nas wcześniej aneksy do umowy kredytu mieszkaniowego.

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu

Niestety, opóźnienia w wydaniu lokalu, to jeden z częstszych problemów przy zakupie mieszkania deweloperskiego. Niezależnie od powodów opóźnienia, przysługuje nam jednak odszkodowanie za niewywiązanie się z warunków umowy deweloperskiej. Jest to uregulowane prawnie w Kodeksie Cywilnym, a konkretnie artykułach 471 oraz 484. Zgodnie z pierwszym z nich, kupującemu przysługuje odszkodowanie, gdy:

  • w wyniku zaistniałego opóźnienia kupujący stracił pieniądze (szkoda ta musi powstać w wyniku nienależytego wywiązania się z umowy ze strony dewelopera),
  • istnieje bezpośrednie powiązanie pomiędzy opóźnieniem w wydaniu lokalu a szkodą u kupującego – doskonałym przykładem może być tutaj zakup lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej (w wyniku opóźnienia w jego wydaniu może to generować straty).

Wyjątek stanowią tutaj sytuacje, kiedy deweloper udowodni, że opóźnienie w wydaniu lokalu jest nie z jego winy. W takim przypadku może on uniknąć wypłaty odszkodowania kupującemu.

Natomiast wspomniany przez nas wcześniej artykuł 484 Kodeksu Cywilnego określa, na jakich zasadach mogą być łączone ze sobą kary umowne oraz odszkodowanie za opóźnienie w wydaniu lokalu. Zgodnie z nim, jeżeli w umowie są zapisy o karach umownych, to aby móc otrzymać odszkodowanie, należ dołączyć do umowy zapis o tym, że jeżeli szkody są większe, niż kary umowne, to kupujący może starać się o odszkodowanie na zasadach ogólnych. Co do zasady przyjmuje się jednak, że wysokość odszkodowania jest równa poniesionym przez kupującego stratom. Niestety, wielu deweloperów próbuje uniknąć wypłaty odszkodowania za opóźnienia w wydaniu lokalu, dołączając do umowy zapisy mówiące o braku odpowiedzialności za tego typu opieszałość. Dotyczy to zarówno odszkodowania, jak i kar umownych. W takim przypadku jedyną możliwością zabezpieczenia się przed tego typu działaniami jest:

  • po pierwsze dokładne przeanalizowanie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, 
  • po drugie wprowadzenie do niej odpowiednich zapisów. 

To ważne, ponieważ umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że uzyskanie odszkodowania za opóźnienie w wydaniu lokalu będzie możliwe tylko i wyłącznie na drodze prawnej. To z kolei często oznacza długotrwałe i kosztowne procesy, których wynik może nie być po naszej myśli. Sąd bowiem wydając wyrok, kieruje się obowiązującymi przepisami prawa, oraz tym, że dobrowolnie podpisaliśmy umowę deweloperską, a więc zgodziliśmy się na jej warunki.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
musisz pamiętać o wynegocjowaniu wpisania do umowy kar umownych i odszkodowania w przypadku poniesionych strat przez dewelopera.
mogą być trzy powody opóźnień w oddaniu mieszkania: z Twojej winy, zaniedbań dewelopera lub obiektywnie niezależnych od obu stron.
2
3
pomożemy Ci w sporze z deweloperem.
w najgorszym przypadku możesz nawet odstąpić od umowy deweloperskiej.
4
dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Na co zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Kary umowne w umowie deweloperskiej — jak z nich skorzystać, jak ich uniknąć?

Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1142 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik o umowie deweloperskiej

okładka poradnika

Poradnik o karach umownych w umowach nieruchomościowych

okładka poradnika

Poradnik o rękojmi nieruchomości

okładka poradnika

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka