Jak uniknąć PCC przy zakupie mieszkania i nieruchomości?
Podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy tylko rynku mieszkań, ale wszystkich większych transakcji pomiędzy osobami prywatnymi. Poniższy artykuł jest odpowiedzią na pytanie — czy zawsze przy kupnie mieszkania musimy zapłacić podatek PCC, jak nie płacić podatku PCC, oraz kiedy lepiej uiścić ten podatek.
Kiedy trzeba płacić podatek od czynności cywilnoprawnych?
Zakup mieszkania to olbrzymi wydatek i spory stres. Bardzo często, gdy jest już po wszystkim i inwestor może wreszcie odetchnąć z ulgą, całkowicie zaskakuje go fakt, że musi jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zwykle odprowadza go notariusz i jest to 2 proc. wartości nieruchomości.
Istotną informacją jest fakt, że podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba zapłacić tylko wtedy, gdy kupowana nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego. Nie trzeba natomiast płacić PCC, kiedy kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera.
Podatek od kupna mieszkania jak uniknąć
Istnieje kilka sposobów na to, jak legalnie uniknąć PCC przy zakupie mieszkania.
Po pierwsze, im mniejsza jest jego wartość, tym niższy podatek. Osoby, które nie boją się remontować same, mogą więc zaoszczędzić, kiedy szukasz naprawdę okazyjnej nieruchomości do generalnego remontu.
Oczywiście wówczas też fiskus ma prawo skontrolować, czy podejrzanie niska cena ma odzwierciedlenie w stanie lokalu.
Ma na to pięć lat, a przecież do tego czasu nabywca może je już odnowić.
Najprostszym sposobem, by zabezpieczyć się i uniknąć przykrych niespodzianek, będzie zamówienie audytu technicznego na piśmie. Pewny Lokal oferuje jednocześnie wycenę remontu, a to dodatkowo zabezpiecza przed zbyt ryzykowną inwestycją, poza tym, że pomaga uniknąć wysokiego PCC przy zakupie mieszkania.
PCC przy kupnie nieruchomości można też uniknąć, jeśli przedmiotem zakupu jest nowy lokal.
Oczywiście wtedy trzeba płacić VAT, z tym że ten podatek jest już zwykle zawarty w cenie. Zazwyczaj nowe mieszkania i tak są droższe, więc nie daje to pola do oszczędności, ale podczas porównywania cen warto pamiętać, że w przypadku tych z rynku wtórnego dojdzie jeszcze opłata w wys. 2 proc. wartości.
Rzadko, ale czasem można trafić na ofertę sprzedaży lokalu z rynku wtórnego, ale od osoby,która jest płatnikiem VAT – ma firmę.
Wówczas sprzeda nieruchomość ze stawką podatku ZW, ale też pozwoli to uniknąć płacenia PCC przy zakupie mieszkania.
Dlaczego tak się dzieje? Przedsiębiorca za sprzedaż mieszkania musi wystawić fakturę, a co za tym idzie sprzedaż, jest już obciążona jednym podatkiem. Nie ma więc mowy o dodawaniu kolejnych opłat.
Musisz jednak pamiętać o kwestiiwystawiania FV. Przy zakupie z rynku wtórnego od razu otrzymasz dokument na pełną kwotę zakupu. Jednak podczas kupna od dewelopera, konieczne będzie sukcesywne wpłacenie wcześniej określonych kwot.
Na początku zwykle jest to zadatek, a dopiero później reszta.
Kupno mieszkania a PCC – kiedy nie warto unikać podatku?
W transakcjach pomiędzy znajomymi często jest pokusa, by w akcie notarialnym wpisać nieco zaniżoną cenę, a resztę pieniędzy przekazać sobie nieoficjalnie np. w ratach. Warto jednak pamiętać o tym, że urzędnicy skarbowi sprawdzają transakcje pod względem wiarygodności. Oczywiście, w wielu przypadkach można naciągnąć fakty i tym samym obniżyć wartość transakcji o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pamiętajmy jednak o tym, że PCC przy kupnie mieszkania to zaledwie 2 proc., a więc takie lawirowanie nie przyniesie znaczących oszczędności.
Aby faktycznie zaoszczędzićkilka tysięcy złotych, trzeba byłoby zaniżyć wartość nieruchomości o kilkaset tysięcy, a to na pewno zwróci uwagę urzędników.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Wówczas trzeba byłoby zapłacić pełną stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli sprawa wyda się po latach, dojdą do tego odsetki za zwłokę. Aby nawet wtedy nie płacić, można zażądać powołania biegłego rzeczoznawcy. Być może urzędnicy uznają, że pomylili się i odstąpią od czynności. Jeśli jednak rzeczoznawca uzna, że wartość mieszkania jest o 33 proc. lub więcej wyższa niż opłacona, to do wszystkich opłat dojdą jeszcze koszty ekspertyzy.
Czasem może się zdarzyć, że cena mieszkania wyda się urzędowi skarbowemu podejrzana, choć do żadnego oszustwa nie doszło. Na przykład zastrzeżenie wzbudzi to, czy lokal był do generalnego remontu, albo jego wyjątkowo atrakcyjna (lub bardzo wysoka) cena.
Wszystko to może wpłynąć na naliczenie dodatkowegopodatku PCCod kupna mieszkania i liczne kłopoty w urzędach, a najlepszym sposobem, by tego uniknąć, jest zamówienie wyceny i audytu technicznego na własną rękę. Później będą one doskonałym zabezpieczeniem w razie ewentualnych przyszłych problemów.
PCC a wynajem mieszkania
Warto też pamiętać, że nawet jeżeli zapłacisz duży PCC, nie będziesz zwolniony z rozliczenia się z fiskusem, jeśli zdecydujesz się wynajmować mieszkanie długo- lub krótkoterminowo.
Nadal będziesz musiał odprowadzać podatek dochodowy. Jeśli natomiast sprzedasz mieszkanie w kolejne ręce, odpowiedzialność za odprowadzenie PCC spadnie na nowego nabywcę.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj online
