Podstawowy jest taki, że w przypadku rynku wtórnego zawsze kupujemy gotowy lokal mieszkalny, co na rynku pierwotnym nie jest wcale takie oczywiste. Często mieszkanie kupujemy, kiedy stan zaawansowania budowy wynosi kilka procent, a nasz lokal jest do obejrzenia jedynie w planach. Mam to oczywiście swoje wady, ale również wiele zalet, w tym także finansowych.
Zakup mieszkania wiąże się często z koniecznością skorzystania z kredytu hipotecznego. Oznacza to konieczność zaufania nie tylko deweloperowi, ale i bankowi finansującemu nasz zakup. W poniższym artykule przeczytasz o możliwość zminimalizowania ryzyka związanego z zakupem nieruchomości posiłkując się finansowaniem z banku. Nabywanie nieruchomości na kredyt należy zacząć od spotkania z ekspertem kredytowym. Specjalista sprawdzi Twoje możliwości i podpowie jaki lokal znajduje się w ich granicach. Dzięki temu będziesz wiedział, na co możesz sobie pozwolić.
Dopiero wtedy warto rozpocząć poszukiwania idealnego mieszkania. Kiedy już coś znajdziesz, pamiętaj, aby oględziny takiego lokalu nie były tylko powierzchowne i nie skupiały się wyłącznie na estetyce czy funkcjonalności. Decydując się na dane mieszkanie, musisz mieć pewność, że nie ma w nim żadnych usterek czy wad konstrukcyjnych, które mogłyby uprzykrzyć Ci w przyszłości życie. W przypadku zakupu tzw. „dziury w ziemi”, czyli mieszkania, które jeszcze fizycznie nie istnieje, ostatecznych oględzin musisz dokonać podczas odbioru. Kolejny krok to negocjacja ceny z deweloperem i podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy przyrzeczonej. Kiedy już ustalisz kwotę, którą zapłacisz za mieszkanie, musisz poszukać interesującej Cię oferty kredytowej. O pomoc możesz poprosić doradcę kredytowego. To osoba, która nie pobiera żadnej opłaty za swoje usługi, a pomoże Ci uzyskać finansowanie na dany cel.
Po ustaleniu z deweloperem wszystkich szczegółów odnośnie transakcji, które następnie zostaną zapisane w umowie deweloperskiej (lub przedwstępnej, jeżeli kupujemy gotowy lokal), możemy przystępować do podpisywania aktu notarialnego. Zgodnie z ustawą deweloperską tylko w takiej formie możemy zawrzeć umowę deweloperską, co tak naprawdę w znacznym stopniu przyczynia się do lepszego zabezpieczenia interesu kupującego.
Załącznikami do niej są:
Obecnie ilość banków, które posiadają swoje oddziały w całej Polsce, jest naprawdę duża. Większość z nich udziela kredytów hipotecznych, co wiąże się ze sporą konkurencją w tej branży. Właśnie dlatego, znacznie łatwiej jest obecnie otrzymać pozytywną decyzję dotyczącą pożyczki. Oczywiście istnieją pewne stałe czynniki, które wpływają na to, jak banki ustosunkowują się do potencjalnego kredytobiorcy. Są to m.in. dochody, historia kredytowa oraz posiadany wkład własny. Jednak, mimo że konieczne jest, aby spełniać pewne wymagania, to każdy bank ma inny system oceny konkretnych danych. Część kredytodawców inaczej wylicza wymagany dochód lub bardziej/mniej interesuje się historią kredytową. Również wymagana wysokość posiadanego wkładu własnego, może być różna w zależności od banku.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zanim udamy się do któregoś z banku warto mieć już wybraną nieruchomość. W momencie wyboru potencjalnego mieszkania warto oprócz umowy zbadać samego dewelopera. W ogólnodostępnych rejestrach możemy sprawdzić formę działalności prowadzonej przez dewelopera oraz wszelkie informacje z tym związane (takie jak: czy deweloper nie jest postawiony w stan upadłości, czy nie należycie spełnia obowiązki podatkowe...). Możemy też sprawdzić informacje prasowe oraz sprawdzić czy przeciwko deweloperowi nie było prowadzone postępowanie przez UOKIK, a jeżeli tak to jaki był końcowy efekt tych postępowań.
W przypadku banków komercyjnych bezpieczeństwo kredytobiorcy zazwyczaj będzie na wysokim lub bardzo wysokim poziomie. Różnice między bankami będziemy mogli jednak zauważyć w ofertach finansowych. Ważne by znaleźć ofertę, które nie tylko będzie najbardziej atrakcyjna finansowo, ale także pozwoli nam na negocjacje warunków w przypadku wystąpienia problemów finansowych. Pamiętajmy, że zobowiązanie hipoteczne jest zobowiązaniem zazwyczaj długoterminowym.
Każdy bank pobiera odsetki za to, że pożyczył pieniądze. Kluczem jest wybrać taki, który narzuci jak najmniejsze koszty. Warto wiedzieć, że oprocentowanie składa się ze stawki referencyjnej WIBOR, która ustalana jest przez państwo oraz marży, którą narzuca bank. To właśnie ten drugi czynnik może się różnić w zależności od kredytodawcy i to głównie on może różnicować wysokość raty miesięcznej. Rozmawiając ze specjalistą z konkretnego banku, nie zapomnij więc dopytać o wysokość marży.
Z podpisaną umową deweloperską możemy skontaktować się z ekspertem w celu wnioskowania o kredyt. W umowie zapisany mamy harmonogram wpłat kupującego na rachunek powierniczy dewelopera. Warto zaznaczyć, że zgodnie z ustawą deweloperską środki wpłacane przez kupującego lub przez bank kredytujący jego zakup nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, ale właśnie na prowadzony dla niego rachunek powierniczy otwarty (najczęściej stosowany - wówczas środki przekazywane są deweloperowi po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji) lub zamknięty (środki przekazywane po zakończeniu inwestycji). Dzięki temu kupujący ma gwarancję, że wpłacane przez niego środki nie są przeznaczane na bieżącą działalność dewelopera, a na realizację konkretnej inwestycji.
Do banku, oprócz umowy deweloperskiej, powinniśmy dostarczyć:
Oprócz wyżej wymienionych dokumentów musimy też dostarczyć te dotyczące naszych finansów, w formie zależnej od źródła naszych przychodów.
Przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym powinniśmy zwrócić uwagę na jego wykończenie. Posiłkując się kredytem hipotecznym możemy wnioskować o środki na wykończenie mieszkania. Należy pamiętać, że jest to możliwe jedynie na etapie składania wniosku o kredyt. Jeśli okaże się, że w momencie odbioru lokalu uda nam się uzbierać fundusze na jego remont, wówczas możemy z nich zrezygnować.
W przypadku jakichkolwiek braków w dokumentach lub konieczności przedstawienia dodatkowych bank na pewno wskaże, czego jeszcze brakuje, aby możliwe było wydanie decyzji kredytowej.
Po dostarczeniu do banku wszystkich wymaganych dokumentów cierpliwie oczekujemy na decyzję. Jeżeli będzie pozytywna, musimy bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami, na jakich kredyt zostanie udzielony, i upewnić się, że terminy wypłat transz w umowie kredytowej są dostosowane do harmonogramu z umowy deweloperskiej. Co ważne, wypłata kolejnych transz jest powiązana z postępem prac, a do nas należy składanie dyspozycji ich wypłaty. Warto zaznaczyć, że do momentu wypłaty całej kwoty kredytu nie płacimy pełnych rat, a jedynie odsetkowe, proporcjonalne do wypłaconej kwoty. Tym, co podwyższa wysokość comiesięcznej raty, jest ubezpieczenie pomostowe, płatne do momentu podpisania umowy przyrzeczonej i dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej lokalu.
Przed podpisaniem umowy przeniesienia własności musimy jeszcze odebrać lokal od dewelopera podczas odbioru technicznego, kiedy spisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Potem pozostaje już ostatnie spotkanie w kancelarii i przeniesienie własności na kupującego. Od tego momentu stajemy się właścicielami nieruchomości, a hipotekę lokalu, po złożeniu i rozpatrzeniu wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego, obciąża zobowiązanie wobec banku, który wsparł nasz zakup kredytem.
Podpisując umowę deweloperską musimy pamiętać, że mimo ochrony nadanej na mocy ustawy deweloperskiej, nasz zakup nie jest całkowicie bezpieczny. Niezwykle niebezpieczna sytuacja występuje w przypadku braku pozytywnej zgodny kredytowej, przy jednocześnie już podpisanej umowie deweloperskiej. Jeżeli w umowie nie ma umownego prawa do odstąpienia w przypadku nieotrzymania kredytu nie możemy zrezygnować z podpisanej umowy, a deweloper może żądać od nas zapłaty ceny zgodnie z harmonogramem płatność, a w przypadku opóźnień może również wymagać zapłaty odsetek za opóźnienie.
Pierwszym takim sposobem będzie pozamykanie niepotrzebnych nam kart kredytowych, których niekoniecznie używamy, ale o których np. dowiadujemy się w trakcie analizy kredytowej. Możemy również przed przystąpieniem do uzyskiwania kredytu hipotecznego, jeżeli klient nie może pozbyć się pewnych zobowiązani z różnych powodów, spróbować je skonsolidować, czyli zamknąć wszystko w jeden kredyt. Powinniśmy dążyć do tego, aby rata miesięczna była niższa, co z automatu podniesie naszą zdolność kredytową.
Oczywiście są różne możliwości, aby podnieść zdolność, ale najlepiej udać się do doradcy finansowego, który indywidualnie pomoże nam się z tym uporać.
Zawsze musimy dbać o to, aby nasza historia kredytowa była na najwyższym poziomie. Jeżeli klient nie reguluje terminowo swoich zobowiązań, spóźnia się z opłatami, to szanse na to, że dany bank udzieli mu finansowania, drastycznie maleje.
Oczywiście nie musimy być krystalicznie czyści, aby uzyskać finansowanie, gdyż banki dopuszczają jakieś niewielkie spóźnienia. Natomiast mimo wszystko musimy zadbać o nasze kredyty, ponieważ podczas analizy finansowej, osoba, która w banku będzie przyglądała się klientowi, na pewno nie spojrzy łaskawym okiem na opóźnienia. Jeżeli do tej pory klient miał problem z płatnościami, to dlaczego teraz miałoby się to nagle zmienić. Banki przyglądając się klientom, ich zachowaniom wybierają sobie klientów, którzy są dla nich mniej ryzykowni.
Lekkie trudności w banku może mieć osoba, która nie posiada historii kredytowej, gdyż może dostać obostrzenia od analityka finansowego, czyli np. będzie musiała dać większy wkład własny.
Osoby prowadzące działalność gospodarczą są obdarzone najmniejszym zaufaniem przez bank i muszą potwierdzać regularność i stabilność swoich przychodów. Często banki w takich przypadkach wymagają nawet dwuletniego okresu prowadzenia działalności, ale również zwracają uwagę na przychody i koszty generowane przez właściciela. Niestety wbrew pozorom najciężej uzyskać kredyt hipoteczny w banku jest osobom, które mają spółki z o.o. i mowa tutaj o właścicielu, wspólniku, który widnieje w KRS. Spółki od dłuższego czasu są mocno kontrolowane.
Najlepiej uzyskać kredyt osobom, które pracują na umowę na czas nieokreślony, pracującym jako lekarze, notariusze, komornicy itp. Banki w tym przypadku wymagają jedynie, aby klient miał przepracowane najczęściej 3 miesiące w danej firmie.
Panuje również błędne myślenie, że osoby, które uzyskują dochody z tytułu umowy zlecenie lub umowy o dzieło, nie mają szans na kredyt hipoteczny, ale nie jest to prawda. Oczywiście osoba pracująca na czas nieokreślony jest mniejszym ryzykiem dla banku niż na umowę zlecenie, sądząc po tym, że takim osobą łatwiej uzyskać opinie banku dotyczącą kredytu, bo nawet w ciągu 48 godzin.
W przypadku osoby pracującej na umowę określoną nie zauważono większych problemów z kredytem hipotecznym. Banki wymagają zazwyczaj co najmniej półrocznego stażu pracy, ale również czasu umowy na nie mniej niż 6 miesięcy. Natomiast klienci mają możliwość wliczenia okresu próbnego do stażu pracy
Jeżeli klient został dopiero zatrudniony w firmie na okres próbny, to część banków przyjmuje list intencyjny, który potwierdza, że jego pracodawca nie widzi przeciwwskazań, żeby przedłużyć z nim umowę. Musimy pamiętać jednak, że nie możemy tego samego dnia zatrudnić się w firmie i starać o kredyt, gdyż musimy przepracować pewien czas i otrzymać na konto pierwszą wypłatę.
1. Na samym początku dokładnie przeanalizuj swoje dochody oraz zobowiązania, jakich się podjąłeś/ęłaś;
2. W miarę możliwości możesz spróbować zwiększyć swoje dochody, np. prosząc o podwyżkę, pamiętając jednak o tym, że warto starać się o kredyt dopiero po upływie 3 miesięcy od zwiększania swoich dochodów, gdyż od tego momentu bank sprawdza twoje zarobki;
3. Korzystna forma zatrudnienia to podstawa do rozpatrzenia twojego wniosku o kredyt. Najlepiej, abyś pracował/ała na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony;
4. Przeanalizuj swoją historię kredytową w BIK, czy nie masz żadnych zaległości wobec poprzednich zobowiązań kredytowych;
5. Jeżeli chcesz zaciągnąć kredyt na dużą sumę, postaraj się, aby mniejsze pożyczki, chwilówki spłacić wcześniej.
Kupno mieszkania obciążonego hipoteką zniechęca wielu nabywców. Inwestorzy często nie wiedzą, że lokal z kredytem hipotecznym, można nabyć w bezpieczny sposób. Obawiając się dużego ryzyka finansowego, z góry odrzucają wszystkie oferty sprzedaży, które dotyczą mieszkań hipotecznych. Warto, jednak zasięgnąć informacji i dać szansę wymarzonej inwestycji, na którą został zaciągnięty kredyt. Przy dopełnieniu odpowiednich formalności można pozbyć się hipoteki obciążającej daną nieruchomość. Jeśli masz w tej kwestii wątpliwości, to zgłoś się do naszego działu prawnego! Prawnicy z Pewny Lokal na co dzień mają doświadczenie z tego typu przypadkami i chętnie udzielą Ci najważniejszych wskazówek.
Punktem wyjścia do nabycia mieszkania, lub domu z kredytem hipotecznym, jest analiza IV działu księgi wieczystej i ustalenie danych banku, który ustanowił hipotekę. Warto też poprosić sprzedawcę o możliwość zapoznania się z umową kredytową. Kolejnym krokiem jest otrzymanie przez zbywcę zgody od banku kredytującego na sprzedaż nieruchomości wraz z wystosowaniem pisma z prośbą o ustalenie kosztu spłaty hipoteki. Powyższa opinia banku powinna zawierać też numer konta do spłaty zobowiązania oraz oświadczenie o udzieleniu zgody (zwanej promesą) na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, tuż po spłaceniu wskazanej kwoty wynikającej z udzielonego kredytu.
Nim kupujący przystąpi do jakichkolwiek umów, powinien zawczasu postarać się o promesę od banku oraz szczegółowo ustalić kwestię hipoteki obciążającej nieruchomość. Wraz z dokumentem zgody od banku na wykreślenie hipoteki, po jej całkowitej spłacie, może w końcu podpisać umowę przedwstępną i złożyć wniosek o kredyt na pokrycie kosztów transakcji. Po pozytywnej decyzji kredytowej i podpisaniu umowy ze swoim bankiem nabywca może nareszcie przystąpić do podpisania umowy zakupu nieruchomości. Po zawarciu umowy docelowej bank nabywcy wpłaca na określony w promesie rachunek wyznaczoną kwotę, a resztę przekazuje zbywcy.
Ostatnim etapem na drodze do wykreślenia hipoteki z nieruchomości jest złożenie wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Podstawą do przedłożenia przez nabywcę wspomnianego wniosku jest oświadczenie wydane przez bank, które potwierdza całkowitą spłatę długu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Czas oczekiwania na orzeczenie sądu o wykreśleniu hipoteki z mieszkania to średnio 1 - 2 miesiące. Co więcej, decyzja ta wiąże się jeszcze z opłatą formalną o wysokości z przedziału 50 – 100 złotych, płatną przez nowego właściciela. Na koniec do księgi wieczystej wpisuje się bank udzielający kredytu dla nabywcy.
Jeżeli chcesz być pewien bezpieczeństwa zakupu swojego mieszkania prześlij do nas umowę na adres kontakt@pewnylokal.pl lub zadzwoń na naszą infolinię. Nasi prawnicy w ciągu 48 godzin przeanalizują umowę oraz sprawdzą zarówno dewelopera jak i bezpieczeństwo inwestycji.
Obejrzyj fragment szkolenia.
Zachęcamy do obejrzenia naszych specjalistów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
