Zakup mieszkania, domu lub działki powinien być poprzedzony kompleksowym sprawdzeniem nieruchomości, również pod względem prawnym. Dlatego krokiem, którego nie można pominąć, jest weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości. Przeczytaj artykuł i dowiedz się jak sprawdzić numer księgi wieczystej. Zapraszamy do czytania.
Zakup mieszkania, domu lub działki powinien być poprzedzony kompleksowym sprawdzeniem nieruchomości, również pod względem prawnym. W innym wypadku może okazać się, że stracisz nie tylko czas i nerwy, ale przede wszystkim pieniądze. Jak się przed tym ustrzec? Z pewnością krokiem, którego nie można pominąć, jest weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości.
Księga wieczysta nieruchomości to najważniejszy dokument, który potwierdza jej stan prawny. Ten dokument musi poznać każdy kupujący, zanim zdecyduje się na dokonanie transakcji, ponieważ może okazać się, że pewne zapisy dotyczące zadłużenia czy umów (np. służebności lub dożywocia) są bardzo niekorzystne dla nabywcy i całkowicie wykluczają dopełnienie transakcji. Wiele osób zastanawia się także kiedy powinny dopytać o księgę wieczystą, a kiedy takowa nie obowiązuje. Otóż księgę wieczystą może mieć niemal każdy rodzaj nieruchomości. Oznacza to więc, że cały budynek produkcyjny lub mieszkalny, lokal mieszkalny, działka, lokal usługowy, itp. to miejsca, które posiadają własną księgę wieczystą, z nadanym stosownym oznaczeniem. Oznaczeniem tym jest indywidualny numer identyfikacyjny, który ułatwia wyszukanie księgi wieczystej nieruchomości w różnych rejestrach.
No właśnie, żeby móc odczytać wszystkie istotne informacje, musimy znać numer księgi. Co jeśli go nie posiadamy? Otóż jego zdobycie nie jest tak proste, jak mogłoby się wydawać. Oczywiście właściciel nieruchomości powinien udostępnić nam taką informację, ale zdarza się, że nie zna on numeru, ponieważ zgubił stosowane dokumenty lub po prostu utrudnia sprawę. Można też skorzystać z pomocy różnych portali, ale to wiąże się z uiszczeniem opłaty za pomoc.
Treść widniejąca w księdze wieczystej zawiera bardzo istotne dane o nieruchomości. Jej znajomość staje się kluczowa w przypadku osób nabywających mieszkanie. Deweloper ma obowiązek udostępnienia inwestorowi księgi wieczystej. Jest ona podstawą do stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta to jedyny wiarygodny dokument i właściciel budynku musi ją założyć, a następnie skrupulatnie prowadzić. Zgodnie z polskimi przepisami konieczne jest ujawnienie w księdze wieczystej właściciela budynku.
Jeśli zakup nieruchomości ma być bezpieczny, to potencjalny nabywca powinien dokładnie zapoznać się z wszystkimi zapisami widniejącymi w księdze wieczystej. Pozwala to uchronić się przed zapłaceniem nieuczciwej osobie, która w świetle prawa nie widnieje jako właściciel przedmiotu umowy kupna-sprzedaży.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości nie musi ubiegać się o otrzymanie wglądu do księgi wieczystej ze względu na powszechny dostęp do niej. Jej treść zawsze musi być jawna i nie podlega to dyskusji. Nieznajomość prawa nie zwalnia z jego przestrzegania. Nie można wobec tego tłumaczyć się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Jawność formalna oznacza, że każdy ma swobodny dostęp do wszystkich zapisów znajdujących się w księdze wieczystej.
Jeśli ktoś nabędzie mieszkanie i okaże się, że sprzedający nie dysponował prawem własności do nieruchomości, to na drodze sądowej bezskuteczne będzie tłumaczenie się nieprzeczytaniem wpisów w księdze wieczystej. Obecnie mogą być one przeglądane na dwa sposoby, czyli w systemie analogowym lub w systemie informatycznym. Jako że księga wieczysta stanowi dokument dowodowy, to musi być należycie chroniona przed zniszczeniem, uszkodzeniem i kradzieżą.
Trzeba wobec tego najpierw wykazać interes prawny w przypadku chęci zapoznania się z widniejącymi w niej aktami.
Posiadanie numeru księgi wieczystej jest kluczowe do wyszukania księgi wieczystej danej nieruchomości i analizy jej zawartości. Najczęściej taki numer będzie nam potrzebny w sytuacji zakupu danego mieszkania bądź domu, by upewnić się czy faktycznie mamy do czynienia z właścicielem i czy lokal nie jest obciążony jakimiś zadłużeniami bądź służebnościami. Wiele osób słyszało o możliwości wyszukania księgi w Internecie, ale ma problem z dotarciem do samego numeru KW. Oczywiście najprostszą opcją jest poproszenie o numer księgi wieczystej aktualnego właściciela, który sprzedaje interesujący nas lokal. Jednak nie każdy sprzedawca zgadza się na udzielenie takiej informacji na wczesnym etapie transakcji. W związku z tym trzeba wtedy skorzystać z alternatywnych opcji, jak wyszukiwanie księgi po numerze działki bądź poprzez portale umożliwiające szukanie po adresie. Poza tym zawsze pozostaje też droga poprzez złożenie wniosku w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym.
Jak więc zdobyć numer księgi wieczystej? Opcji jest kilka, a oto one:
a) Zapytaj właściciela nieruchomości
Jak już wspomnieliśmy, najlepszym sposobem na zdobycie numeru księgi wieczystej jest poproszenie o niego właściciela nieruchomości, co nie powinno być trudne. Jeśli jednak i ten sposób zawiedzie, pozostaje nam spróbowanie swoich sił w sadzie wieczystoksięgowym, gdzie, jeżeli trafimy na przychylnego urzędnika, możemy niezbędny nam numer uzyskać. Formalnie jednak, aby go otrzymać, powinniśmy wykazać się w tym celu podsiadaniem interesu prawnego, co w praktyce może być trudne jeżeli nie jesteśmy właścicielem nieruchomości, notariuszem, ani pośrednikiem nieruchomości, odpowiedzialnym za realizację transakcji, której przedmiotem jest właśnie dana nieruchomość.
b) Skorzystaj z portali internetowych
Jeżeli znamy jedynie nazwisko właściciela, adres nieruchomości lub numer działki możemy skorzystać z dostępnej na wielu stronach usługi, polegającej na ujawnieniu numeru księgi w oparciu w wyżej wspomniane dane. Jest to usługa płatna, której koszt to około 40 zł za jeden numer. Warto mieć jednak na uwadze, że bazy danych, z których korzystają tego typu strony (na przykład hipoteki.pl, wieczyste.pl etc.), nie są już od jakiegoś czasu aktualizowane, co może oznaczać, że możemy poszukiwanego numeru nie odnaleźć.
c) Wykorzystaj adres
Numer księgi wieczystej możesz znaleźć po adresie, jednak tylko wtedy, gdy jest on pełny. Istnieją portale, które wyszukują numerów po podaniu nazwy miejscowości, ulicy, numeru domu oraz ewentualnego numeru lokalu. Jest to oczywiście opcja płatna (również około 40 zł za jeden numer). Za darmo nie ma możliwości znalezienia numeru księgi wieczystej po adresie.
d) Użyj numeru działki
Jeżeli znasz numer działki (powinieneś otrzymać go od właściciela terenu) również możesz spróbować wykorzystać go do odnalezienia numeru księgi wieczystej. Jeśli go nie posiadasz, możesz skorzystać z portalu Geoportal, gdzie odnaleźć można odpowiednie oznaczenie terenu. Znając numer działki, możesz skorzystać z którejkolwiek z popularnych wyszukiwarek komercyjnych, aby zdobyć numer księgi wieczystej. To oczywiście także opcja, za którą musisz zapłacić.
e) Skorzystaj z drogi formalnej
Jeżeli bardzo zależy Ci na otrzymaniu numeru księgi wieczystej, możesz złożyć wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, z prośbą o ustalenie numeru księgi wieczystej. Otrzymanie zgody nie jest jednak proste. Musisz wykazać bowiem szereg argumentów, które pokazują Twój interes prawny względem danej nieruchomości. Nie jest więc to opcja dla każdego. W przypadku takiego poszukiwania numeru księgi należy uiścić opłatę w wysokości 20 zł.
Warto też wiedzieć, że numeru księgi wieczystej nie da się niestety znaleźć, jeśli jedyne dane, jakie posiadasz, to dane osobowe właściciela. Ustawa o ochronie danych osobowych zakazuje prowadzenia jakichkolwiek działań, które mogłyby sprawić, że te wrażliwe informacje ujrzą światło dzienne. Jedyne instytucje, które mogą to zrobić to policja, prokuratura, sąd, komornik sądowy, Urząd Skarbowy lub ZUS.
Wiele osób zastanawia się też, czy jest szansa zdobyć numer księgi wieczystej dzięki ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Wydziały Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w starostwach powiatowych. Rzeczywiście w dokumentach tych informacja taka znajduje się, ale nie ma szans na jej uzyskanie. Prawo do uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków mają jednak tylko właściciele i zarządcy nieruchomości. Ewentualnie informacja podawana jest osobom mającym interes prawny wobec danej nieruchomości (np. osoby, które rozpoczęły procedurę kredytową).
Posiadając już numer KW i sprawdzając jej zawartość na przykład online musimy też wiedzieć na co należy zwrócić szczególną uwagę. Księga wieczysta składa się z czterech działów i każdy odpowiednio zawiera istotne informacje, które nabywca nieruchomości powinien sprawdzić. Poniżej pokrótce znajdują się najważniejsze elementy poszczególnych działów:
Pokazuje on podstawowe informacje związane z lokalem, czyli jego adres, metraż, liczbę pomieszczeń oraz przynależności (typu komórka lokatorska czy piwnica). Opisane tu rzeczy powinny zostać porównane z treścią umowy sprzedaży.
W razie jakichkolwiek różnic bezzwłocznie musimy je wyjaśnić, a nawet dokonać korekty we wspomnianej już umowie. Brak reakcji ze strony kupującego może przynieść poważne problemy po podpisaniu aktu notarialnego.
W drugim rozdziale należy skupić się na informacji o właścicielu nieruchomości, a także potencjalnej współwłasności. Trzeba sprawdzić czy osoba, która sprzedaje nam lokal jest tą samą co widnieje w księdze wieczystej. Ponadto powinno się mieć na uwadze, że przy współwłaścicielach domu czy mieszkania, oni również muszą podpisać z nami akt notarialny. Zaniedbanie tego kroku sprawi, że nie uregulujemy właściwie prawnych wymagań, a tym samym nasz status nabywcy, nie będzie jednoznaczny.
Natomiast w trzecim rozdziale do zweryfikowania są zapisy o ograniczonych prawach rzeczowych oraz ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Takie ograniczenia mogą być bardzo problematyczne, a wręcz uniemożliwiać swobodne korzystanie z lokalu. Kłopot pojawia się również, gdy wobec aktualnego właściciela domu czy mieszkania zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na danej nieruchomości.
Z kolei w czwartym rozdziale trzeba się przyjrzeć informacjom o hipotece nałożonej na nieruchomość. Często jest to wynik zawartego z bankiem kredytu hipotecznego, gdzie wspomniany bank zostaje wierzycielem i ma prawo do pokrycia swoich roszczeń. Czasem wierzycielem może być też ZUS, czy jakaś inna instytucja finansowa.
Jak więc widzisz, znalezienie księgi wieczystej to konieczność. Wiemy, że czasami ilość formalności związanych z nabyciem nieruchomości jest przytłaczająca, ale nie możesz tego pominąć! Zdajemy sobie też sprawę, że szukanie tych zapisów może Ci się wydawać bardzo trudne, szczególnie jeśli właściciel nieruchomości utrzymuje, że nie ma o niej pojęcia. Nic bardziej mylnego! Możesz sprawdzić zapis księgi czy nawet kilku różnych ksiąg, wybierając się do sądu rejonowego lub skorzystać z serwisu internetowego Elektroniczne Księgi Wieczyste, w którym znajdziesz wszystkie interesujące Cię informacje.
Wiesz już po co i dlaczego warto znać zapisy z ksiąg wieczystych oraz jak znaleźć ich numery. Co dalej? Gdzie właściwie można sprawdzić zapisy ksiąg wieczystych? Drogi na pozyskanie ksiąg wieczystych są dwie:
Obecnie coraz więcej osób decyduje się na sprawdzenie Ksiąg Wieczystych przez Internet, ponieważ jest to znaczne ułatwienie. Nie trzeba nawet wychodzić z domu, aby uzyskać informacje, które są dla nas istotne.
Elektroniczne Księgi Wieczyste (https://ekw.ms.gov.pl), prowadzone przez Ministerstwo Sprawiedliwości, są systemem umożliwiającym zapoznanie się z treścią interesującej nas księgi (aktualną lub zupełną) bez wychodzenia z domu.
Jest to dużym ułatwieniem, ponieważ zazwyczaj nie ma już konieczności pojawiania się w sądzie wieczystoksięgowym w celu uzyskania wypisu z księgi, jak było to jeszcze jakiś czas temu. Na potrzeby podstawowego badania księgi wieczystej zapoznanie się z jej zawartością w formie elektronicznej jest w zupełności wystarczające. W księdze, a dokładnie w jej czterech działach, znajdziemy informacje odnośnie samej nieruchomości, jej właściciela i typu własności oraz wszelkich służebności, obciążeń i roszczeń oraz obciążeń hipoteki.
Badanie księgi dobrze jest powtórzyć, będąc już w kancelarii, w dniu podpisywania umowy. Dzięki temu potwierdzimy, że nie pojawiły się w niej żadne nowe wzmianki, wpisy lub obciążenia. Weryfikacja wpisów w księdze jest bezpłatna i dostępna dla każdego, kto zna jej numer.
Często nie mamy na szybko dostępu do numeru księgi wieczystej, mamy jednak inne dane, dzięki którym moglibyśmy szybko i sprawnie znaleźć numer interesującej nas księgi wieczystej danej nieruchomości. Jedną z takich opcji jest posiadanie numeru działki, po którym możemy odnaleźć numer księgi wieczystej, a następnie w odpowiednim miejscu zdobyć wszystkie potrzebne nam informacje. Kiedy posiadamy numer działki, możemy wpisać go w wyszukiwarce numeru księgi wieczystej na jednej ze stron internetowych.
Jak zdobyć numer działki, aby potem móc po nim znaleźć numer księgi wieczystej? Wystarczy znaleźć działkę na portalu geoportal.gov.pl lub uzyskać jej numer w wydziale ewidencji gruntów. Geoportal to dobre źródło informacji o numerach działek, gdyż dane w nim zawarte pochodzą z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (oznaczone na czerwono) lub z miejscowych starostw (oznaczone na niebiesko).
Jeśli nie umiemy znaleźć numeru działki, możemy próbować uzyskać numer księgi wieczystej nieruchomości po jej adresie.
Mówiąc o elektronicznych zapisach ksiąg wieczystych, warto wspomnieć o tym, jak wygląda elektroniczny numer takich ksiąg. Otóż składa się on z trzech istotnych elementów. Pierwszy to kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Kod ten składa się z 4 znaków i pozwala zidentyfikować miejsce założenia księgi wieczystej. Kolejna część to numer repetytorium ksiąg wieczystych, składający się z 8 cyfr. Ostatnia to numer kontrolny księgi wieczystej, który nadawany jest automatycznie przez system. Zatem zakładając, że szukasz księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości w Radomiu, jej elektroniczny numer będzie wyglądał tak: RA1R/00023457/4.
Warto też wiedzieć, że numery ksiąg wieczystych dzielone są na „stare” i „nowe”. Dlaczego? Otóż obecnie wszystkie nieruchomości mają nadane już nowe, elektroniczne numery, ale nie wszyscy właściciele zdają sobie z tego sprawę.
Nie trzeba się jednak martwić. Stary numer księgi wieczystej ukryty jest w nowym, a dokładnie w ośmiu numerach podanych po kodzie rejonowym. Jeżeli numer składał się więc z cyfr 1543, to w nowym zostaną na początku dodane cztery zera, aby ostateczny numer miał 8 cyfr. To jednak nie wszystko. Należy także zwrócić uwagę na kod wydziału ksiąg wieczystych, ale jest to proste, gdyż można odnaleźć go w Internecie, a dokładniej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 30.09.2015 r. W numerze księgi znajduje się też cyfra kontrolna. Tę musisz odgadnąć, ale to także nie jest problem, gdyż jest to jedna cyfra od 1 do 9, więc można to zrobić przy wyszukiwaniu w bazie elektronicznej metodą prób i błędów.
O ile z perspektywy kupującego daną nieruchomość poznanie numeru księgi wieczystej jest bardzo ważne, o tyle warto też zwrócić uwagę na to, jak wygląda ta kwestia z perspektywy sprzedającego. Otóż same księgi wieczyste, według obowiązującego w Polsce prawa, są dokumentami jawnymi, ale czy rzeczywiście ujawnianie zawartych w nich informacji jest bezpieczne? Osoba, która otrzyma dostęp do księgi wieczystej, może poznać wiele wrażliwych danych na temat właściciela. Jest to m.in. imię i nazwisko, adres, numer PESEL. Nic więc dziwnego, że wielu sprzedających wykazuje opór przed przekazaniem numeru księgi wieczystej do czasu, aż ma pewność, że transakcja dojdzie do skutku.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
