W artykule wyjaśniamy, jak ważne jest sprawdzenie stanu technicznego budynku przed zakupem mieszkania, w jaki sposób tego dokonać, z czyjej pomocy warto skorzystać. Przeczytaj artykuł i poznaj więcej informacji dotyczących kontroli stanu budynku i mieszkania na rynku wtórnym. Zapraszamy do lektury.
Zakup mieszkania to zazwyczaj jedno z największych i najważniejszych życiowych przedsięwzięć. Decydując się na taką inwestycję, warto mieć pewność, że nieruchomość, którą zamierzamy nabyć, jest w dobrym stanie technicznym. Dlatego tak ważna jest odpowiednia Ocena stanu technicznego budynku.
Ocena stanu technicznego budynku ma zasadnicze znaczenie, szczególnie w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wiele starszych obiektów może mieć ukryte wady konstrukcyjne lub problemy instalacyjne, które mogą prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek po przeprowadzeniu transakcji. Sprawdzenie stanu technicznego budynku pozwala uniknąć takich sytuacji oraz ocenić rzeczywistą kondycję nieruchomości.
Specjaliści, którzy przeprowadzają ocenę, często korzystają z zaawansowanych narzędzi i technologii, które pozwalają na dokładne zbadanie elementów konstrukcyjnych. Jednym z takich narzędzi jest kamera termowizyjna. Dzięki temu specjaliści mogą wykryć wszelkie anomalie termiczne, które mogą świadczyć o problemach z izolacją, nieszczelnościami czy uszkodzeniami instalacji grzewczej.
Gdy pojawiają się problemy w naszym mieszkaniu/domu w związku z nieprawidłowo działającymi elementami całego budynku, być może będziemy zmuszeni zapłacić większe pieniądze za potrzebne remonty, niż płacąc wcześniej za sprawdzenie stanu technicznego budynku (który być może uchroniłby mieszkańców przed dodatkowymi niezbędnymi kosztami). Jeśli chcielibyśmy zmienić jakikolwiek element konstrukcyjny w domu lub mieszkaniu, zgłaszając takie chęci do urzędu, będzie on domagał się sporządzenia opinii lub ekspertyzy technicznej.
Czym jest opinia, a czym ekspertyza? Opinia techniczna określa rzeczywisty stan obiektu, który sporządzono na podstawie materiału dowodowego. Opinię może wydać osoba, która wykonuje funkcje techniczne w budownictwie.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Natomiast ekspertyza jest dokładniejszym badaniem, w którym ekspert na podstawie oględzin, analizy oraz sprawdzonych badań, pomiarów i obliczeń odpowiada na pytanie, jaki jest stan obiektu, ale również szuka przyczyn i wskazuje sposoby na naprawę tego stanu. Ekspertyzę techniczną wykonuje rzeczoznawca budowlany.
Tabela 1.: Porównanie ekspertyzy i opinii
| Czynnik | Opinia techniczne | Ekspertyza |
| Określenie celu i zakresu opracowania | Określenie rzeczywistego stanu obiektu | Określenie rzeczywistego stanu obiektu, identyfikacja przyczyn problemów, propozycje naprawy |
| Podstawy formalne | Materiał dowodowy | Materiał dowodowy, dokumentacja techniczna |
| Lista/kopia udostępnionych dokumentów | Brak | Zestawienie materiałów będących podstawą opracowania |
| Opis i charakterystyka przedmiotu opracowania | Brak | Opis stanu technicznego przedmiotu opracowania |
| Zalecenia dotyczące przedmiotu opracowania | Brak | Analiza techniczna zjawisk, wyniki badań, zalecenia |
| Wnioski końcowe | Brak | Wnioski i zalecenia |
Każdą osobę, która decyduje się na kupno mieszkania, powinien interesować jego stan techniczny. Przy wyborze nieruchomości nie należy jednak skupiać się wyłącznie na pomieszczeniach. Istotne jest także, w jakim stanie znajduje się cały obiekt. Ma to szczególne znaczenie w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Ocena stanu budynku służy do sprawdzenia jego rzeczywistego stopnia zużycia.
Oczywiście, jeśli ktoś decyduje się na skorzystanie z usług rzeczoznawcy budowlanego, to powinien wymagać od niego sporządzenia protokołu oceny stanu technicznego obiektu. W ten sposób możliwe staje się znalezienie wszystkich wad nieruchomości, co pozwala także oszacować koszty niezbędne do przeprowadzenia prac remontowych.
Oceniając stan techniczny budynku, możemy posłużyć się 5-stopniową skalą oceny, która orientacyjne wskaże nam stan budynku. Zdecydowanie niepokojącymi stopniami dla nabywcy i inżyniera będą: stopień awaryjny i zły.Nie można liczyć na dopuszczenie budynku do bezpiecznego użytkowania, jeśli nie skorzysta się z usług rzeczoznawcy budowlanego, który przeprowadzi ekspertyzę budowlaną. Wydana przez niego opinia na temat kondycji obiektu mieszkalnego jest sporządzona profesjonalnie i bezstronnie. Przy wyborze usługodawcy należy mieć na uwadze przede wszystkim jego kwalifikacje.
Ocena stanu technicznego budynku jest bardzo istotna i czasami wystarczy, że będzie przeprowadzona przez specjalistę, a niekoniecznie przez biegłego w tym zakresie. Wszystko to uwarunkowane jest kilkoma elementami. Mianowicie nawet jeśli ktoś chciałby zainwestować i ponieść większe koszty w postaci wykonanej ekspertyzy przez rzeczoznawcę, to pomimo takiej ekspertyzy i próby wyegzekwowania z niej informacji, jeśli miałoby dojść do sprawy w sądzie, to i tak sędzia może powołać swojego biegłego z danego zakresu.
Oczywiście będzie to generowało dodatkowe koszty, gdyż będziemy musieli zapłacić za nowego rzeczoznawcę, a ta wcześniejsza ekspertyza nie będzie miała żadnej wartości.
Określenie tego, jak wygląda stan techniczny budynku i gdzie faktycznie występują jakieś przesłanki świadczące o jego stanie, jest wystarczające przez osoby, które wyspecjalizowały się w takiej dziedzinie.
Często najlepszym rozwiązaniem jest właśnie skorzystanie z pomocy fachowców w przypadku osób, które nie do końca wiedzą, na co i jak patrzeć, a chcą mieć klarowną sytuację w związku ze stanem technicznym budynku oraz mieszkania.
Ocenę stanu technicznego budynku warto byłoby wykonać jeszcze przed kupnem domu/mieszkania. Fachowiec, z którym wykonujemy audyt stanu technicznego, może mniej więcej ocenić stan takiego budynku i doradzić przed podjęciem decyzji o kupnie tej nieruchomości. Warto również jak najszybciej wykonać ocenę stanu technicznego budynku w momencie, gdy zauważymy niepokojące uszczerbki w konstrukcji budynku tj. spękania ścian, widoczne rysy.
Kolejny moment, w którym będziemy musieli wykonać ekspertyzę lub opinię techniczną, to czas, gdy będziemy chcieli zmienić coś w konstrukcji budynku, w jakiś sposób go zmodernizować.
Zgodnie ze standardami dotyczącymi opinii ekspertyzy technicznych w budownictwie opinia techniczna powinna zawierać:
Ekspertyza techniczna powinna zawierać:
Informacje: Małopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa w Krakowie
W firmie Pewny Lokal posiadamy sieć inżynierów, którzy są wyspecjalizowani w branży oceny technicznej nieruchomości, i oczywiście możemy doradzić osobom, które chciałyby sporządzić ekspertyzę, ale nie wiedzą, czy jest konieczna.
My sami takiej ekspertyzy nie sporządzamy, ale w tym przypadku doradzamy, jak postępować i do kogo się udać.
Specjaliści z Pewnego Lokalu podczas audytów nieruchomości mogą wykorzystać kamerę termowizyjną na życzenie klienta, która jest niezwykle przydatnym urządzeniem, gdyż często to po stronie termoizolacji występują problemy, które odbijają się bezpośrednio na całym mieszkaniu/domu i opłatach za ogrzewanie. Często wykonanie samego badania kamerą termowizyjną budynku pozwala zapobiec lub zlikwidować problemy doskwierające mieszkańcom. Kamera termowizyjna jest bezinwazyjnym urządzeniem, które przy pomocy promieniowania podczerwonego przenika przez obiekty, pobierając ich rozkład temperatur, z którego można odczytać wiele nieprawidłowości.
Na pewno powinniśmy się dowiedzieć, czy występuje termoizolacja budynku, a jeśli tak, w jakim jest stanie, gdyż często to od niej zależy cena, jaką będziemy musieli płacić za ogrzewanie mieszkania. Pamiętajmy również, że wygląd zewnętrzny budynku nie zawsze świadczy o jego stanie. Budynek może być podrapany, ale cała głębsza konstrukcja może być w jak najlepszym porządku.
Natomiast na pozór ładnie prezentujący się budynek jest tylko przykrywką do wszelkich nieprawidłowości, jakie ukrywa pod warstwą tynku. Sami nie możemy sprawdzać fundamentów, dachu stropów czy przewiercać się przez tynk. Za takie rzeczy odpowiedzialny jest zarządca budynku, u którego możemy prosić o protokoły przeglądów budynku.
Jednak samodzielnie też jesteśmy w stanie zweryfikować kilka rzeczy à propos budynku, jak i samego mieszkania, które chcemy kupić. Jeżeli coś nie działa prawidłowo, zazwyczaj pojawiają się odpowiadające temu symptomy, które dla osoby niedziałającej na co dzień w weryfikacji stanu technicznego mieszkań czy budynków będą wystarczające, aby wstępnie potrafiła rozpoznać, co złego może dziać się z danym elementem w mieszkaniu i zasygnalizuje odpowiednim osobom, aby dokładniej zbadały problem.
Jeżeli poruszamy się po budynku i słyszymy niepokojące odgłosy w wyniku chodzenia, może pojawić się myśl, czy aby na pewno wszystko w porządku ze stropami, czy ścianami. Jeżeli w mieszkaniu mamy pękające ściany, może to być również spowodowane złą stabilnością budynku. Jeżeli budynek, w którym kupujemy mieszkanie ma już swoje lata, materiały, z których powstawał, czy elementy instalacji nie są zapewne tak trwałe, jak te tworzone przy pomocy dzisiejszych technologii.
Autor
Weronika Mierczak
Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę