Chcesz dowiedzieć się, co warto zapamiętać o odsetkach od dewelopera? Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? W poniższym artykule wyjaśniamy, czy odsetki ustawowe różnią się od umownych, kiedy możemy żądać takich odsetek od dewelopera, czym różni się kara umowna od odsetki. Zapraszamy do lektury.
Poniższy artykuł przybliża tematykę odsetek od dewelopera. Na kwestie odsetek oraz kar umownych warto zwrócić uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej: po złożeniu podpisów u notariusza, może okazać się za późno na uniknięcie niekorzystnych klauzul umownych. Tematyki związanej z prawnymi konsekwencjami podpisania umowy deweloperskiej nie da się jednak przyswoić w kilka dni. Dlatego, żeby uniknąć podpisania umowy narażającej nas na nieproporcjonalną odpowiedzialność, sugerujemy przesłanie projektu tej umowy wyspecjalizowanym prawnikom. W tym celu zachęcamy do kontaktu m.in. z naszą firmą :)
Odsetki ustawowe to jedna z najpowszechniejszych form odszkodowania za zwłokę w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Wysokość odsetek ustawowych jest określona przez Ministra Sprawiedliwości w drodze obwieszczenia. Od 1 stycznia 2016 r. wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie wynosi 7 proc. w stosunku rocznym.
W umowach deweloperskich deweloperzy najczęściej zastrzegają sobie możliwość naliczenia od nabywcy odsetek przy różnego rodzaju opóźnieniach z tytułu wpłaty raty za mieszkanie. Co więcej, odsetki mogą się należeć nawet, jeśli opóźnienie nie jest naszą winą, ale winą banku, w którym wzięliśmy kredyt. Należy jednak pamiętać, że nawet jeżeli deweloper nie zastrzeże w umowie, że za spóźnione raty będą mu się należały odsetki, zawsze może on żądać od nabywcy odsetek ustawowych. Przykładowo, za tygodniowe opóźnienie w płatności raty takie odsetki wyniosą 7 proc. (odsetki ustawowe w wymiarze rocznym) od niezapłaconej raty pomnożone przez 7/365 (liczba dni w roku, w których nabywca opóźnia się z płatnością raty).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jeżeli w umowie deweloperskiej nie ma jednak wpisanych odsetek kar umownych za opóźnienia po stronie dewelopera, nabywca nie ma prawa domagać się od niego pieniędzy (np. za opóźnienia w umawianiu odbioru mieszkania lub domu). Nie można też domagać się odsetek, ponieważ odsetki są naliczane jedynie w przypadku gdy deweloper opóźnia się z zapłatą pieniędzy (np. nadpłaty). Należy też pamiętać, że jeżeli deweloper spóźnia się z przeniesieniem na nas własności mieszkania lub domu, możemy odstąpić od umowy deweloperskiej (zgodnie z brzmieniem ustawy deweloperskie po wyznaczeniu dodatkowego 120-dniowego terminu).
Podpisując umowę deweloperską, możemy natknąć się na wiele kwestii, które wzbudzą naszą wątpliwość. Przed podpisaniem dokumentów, należy ją bardzo dokładnie sprawdzić i przeanalizować. Na co warto zwrócić uwagę, aby móc spać spokojnie? Istnieje kilka istotnych kwestii.
Należy pamiętać, że umowa deweloperska podpisywana jest wraz z umową przyrzeczoną i w zależności od stopnia realizacji budowy nieruchomości, odstęp między jedną a drugą może wynosić nawet 2 lata. Warto mieć tego świadomość. Co ważne, umowa deweloperska chroni zarówno stronę kupującą, jak i sprzedającą. W związku z tym wycofanie się z niej obu stron powinno wiązać się z określonymi karami umownymi. Wielu deweloperów usuwa jednak z umowy karę po swojej stronie, dlatego na to również warto zwrócić szczególną uwagę.
Warto zwrócić uwagę, w jaki sposób deweloper chroni się przed odpowiedzialnością za usterki powstałe w trakcie budowy nieruchomości. Znane są przypadki, kiedy deweloperzy zastrzegają sobie w umowie, że nie biorą oni za to odpowiedzialności. Wówczas to po stronie kupującego będzie leżała kwestia ewentualnej płatności za ich naprawę, a tego nie chciałby raczej nikt.
Wśród zapisów, które powinny nas zaniepokoić w umowie deweloperskiej, powinien być zapis dotyczący przekazania kluczy. Jeśli ma się on odbyć dopiero przy umowie końcowej, co znacznie wydłuża możliwość rozpoczęcia remontu. Formalnie może to być nawet okres roku, dlatego w umowie powinien znajdować się zapis, że klucze przekazywane są przy odbiorze technicznym mieszkania.
Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi m.in. wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, powiemy, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także „kojarzeniem” osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi „sprzedać” takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu, wypełniając formularz.
W związku ze zmianą stóp procentowych w 2023 roku, zmianie uległy także wartości odsetek ustawowych. Zmiany stóp były dość częste. W tym momencie wynoszą one 5,75% (stan na czerwiec 2024).
Wedle nowych wartości procentowych odsetki za opóźnienie wynoszą 11,25%. Maksymalna wartość odsetek ustawowych wynosi 24,50%.
Wielu nabywców nie rozróżnia pojęcia kary umownej od odsetek w kontekście umowy deweloperskiej i sytuacji związanej z niewywiązaniem się firmy deweloperskiej z jej zapisów. Podstawowa różnica leży w fakcie, że odsetki należą się od opóźnień w obszarze płatności, a kary także przy niedotrzymaniu terminu innych zobowiązań. Dodatkowo odsetki są również należne w sytuacji, gdy w umowie ich nie zastrzeżono i nie zawarto zapisów o konkretnej karze umownej.
Kary umowne powinny być dokładnie sprecyzowane zarówno pod kątem powodu ich przyznania, jak i kwoty należnej dla nabywcy. Co do zasady, karę umowną jest łatwiej uzyskać i nie wymaga ona przedstawienia dowodów strat, jak to jest przy odsetkach. Z drugiej, jednak strony zapis o karze umownej w wymiarze minimalnej kwoty, może nie pokryć strat, jakie wywołało opóźnienie dewelopera. Dlatego też, jeśli rozważa się adnotacje o karach zamiast odsetek, to powinno dokładnie skalkulować ich poziom, uwzględniając wielkość niezbędnej rekompensaty. Opóźnienie z przeniesieniem własności mieszkania to przede wszystkim większe koszta kredytu, a także dłuższy okres wynajmu lokalu, czy wydatki związane z przełożeniem remontu. Jeśli zatem potrzebujesz porady odnośnie do wyboru zapisu dotyczącego kary umownej, a odsetek to zapraszamy do kontaktu z prawnikami z naszej firmy Pewny Lokal. Z przyjemnością doradzimy optymalne rozwiązanie!
Strony umowy deweloperskiej posiadają różne zobowiązania — nabywca — pieniężne, a deweloper do wybudowania lokalu i przeniesienia prawa własności na kupującego. Z tego już wynika fakt, że od zobowiązania niepieniężnego po stronie firmy deweloperskiej, co do zasady nie ponosi on kar pieniężnych. Dlatego też warto w ramach uzyskania odszkodowanie za spóźnienie w budowie inwestycji wymóc zapis w umowie o konkretnym proc. kary za przekroczenie określonego terminu.
W sytuacji, gdy jednak nie ma takiego zapisu, to nabywca ma jeszcze prawo do domagania się kary w postaci odsetek ustawowych od wartości mieszkania. Trzeba mieć na uwadze, że opóźnienie dewelopera to dla nabywcy faktyczna strata przekładająca się na podwyższone koszty kredytu, czy wydłużony okres wynajmowania mieszkania. Dobrze jest więc zawczasu udokumentować wysokość wspomnianych strat, by na wypadek konieczności domagania się odsetek na drodze sądowej mieć konkretne argumenty i kwoty (np. wysokość opłat za czynsz i wynajem za inny lokal, miejsce postojowe, wysokość kredytu przed przeniesieniem własności).
Temat odsetek przy umowie deweloperskiej jest na tyle popularny, że doczekał się swojego kalkulatora. Strony do wyliczenia 7% ustawowych odsetek za zwłokę w przekazaniu nabytej nieruchomości potrzebują zaledwie kilka danych.
Przede wszystkim niezbędna jest wartość lokalu podana w umowie, a po drugie data przeniesienia własności. W ten sposób z wprowadzonych danych kalkulator wylicza kwotę, którą deweloper powinien wypłacić nabywcy, jako kare w formie odsetek ustawowych. Nie trzeba jednak korzystać ze specjalnych kalkulatorów na stronach, ponieważ wystarczy sięgnąć po Excel i tam również można wyliczyć interesującą nas daną.
Odszkodowanie od firmy deweloperskiej na rzecz nabywcy, który zawarł umowę deweloperską, ale deweloper się opóźnił i z tego tytułu wypłacił rekompensatę, może być traktowane, jako przychód kupującego. Zwłaszcza podczas pierwszego okresu pandemii, gdy sektor budownictwa mierzył się z problemem z terminowością, sporo nabywców domagało się odsetek od deweloperów. Z czasem okazało się, że będą musieli rozliczyć to z fiskusem. W związku z tym otrzymana kwota uległa znacznemu zmniejszeniu.
Tym samym ich straty związane z opóźnieniem się dewelopera nie zostały w pełni pokryte. Dlatego rekomendujemy przy wyborze mieszkania weryfikacje wszelkich zapisów, sytuacji dewelopera, jak i założenie różnych scenariuszy.
Optymalnym rozwiązaniem będzie przygotowanie zapasu środków finansowych, które uchronią przed problemami finansowymi, gdy przyjdzie dłużej poczekać na przeniesienie własności lokalu.
Istotnym określeniem w umowie, którą podpisujemy z deweloperem, powinien być zapis o opóźnieniu. Bardzo istotną różnicą jest użycie w umowie słowa opóźnienie, a słowa zwłoka. Opóźnienie definiuje wszystkie okoliczności, które wynikają z niedotrzymania terminu zapisanego w umowie (czy to z winy dewelopera, czy też nie). Natomiast słowo, zwłoka odnosi się tylko do niedotrzymania terminu z winy dłużnika.
Pamiętajmy, że tego typu kluczowych słów i różnic z nich wynikających jest wiele. Dlatego też warto skonsultować podpisywaną umowę z prawnikiem, który specjalizuje się w tego typu kwestiach.
Autor
Krzysztof Przetacznik
Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online