Jak i o co pozwać dewelopera? Wywiad z prawnikiem Pewny Lokal

Problemy z deweloperem – opóźnienia, usterki, niezgodności z projektem – to niestety codzienność wielu nabywców mieszkań. Co zrobić, gdy rozmowy z firmą deweloperską nie przynoszą rezultatu? Czy warto iść do sądu? O tym, jak i o co można pozwać dewelopera, rozmawiamy z prawnikiem współpracującym z serwisem Pewny Lokal, specjalizującym się w sprawach nieruchomościowych.

Redakcja: jakie są najczęstsze powody, dla których klienci pozywają dewelopera?

Prawnik Pewny Lokal: najczęstsze sprawy dotyczą opóźnienia w wydaniu lokalu albo w przeniesieniu własności. Drugą grupą są sprawy związane z wadami technicznymi – chodzi o usterki wykryte po odbiorze, które deweloper odmawia usunięcia. Coraz więcej pozwów dotyczy także tzw. niezgodności z umową – na przykład zmiany materiałów wykończeniowych na tańsze, innej powierzchni użytkowej mieszkania niż w projekcie czy niedotrzymania warunków umowy deweloperskiej.

Redakcja: czy pozwanie dewelopera to ostateczność?

Prawnik Pewny Lokal: nie zawsze, ale często okazuje się jedynym skutecznym rozwiązaniem. Klienci zazwyczaj próbują najpierw załatwić sprawę polubownie – wysyłają wezwania do zapłaty, składają reklamacje. Jeśli deweloper nie reaguje albo odmawia, zostaje droga sądowa. Warto ją rozważyć, jeśli mamy dobrze udokumentowane roszczenia i nie chcemy „odpuścić”.

Redakcja: ile kosztuje pozwanie dewelopera?

Prawnik Pewny Lokal: koszty zależą od rodzaju sprawy i wartości przedmiotu sporu. W przypadku roszczeń pieniężnych (np. odszkodowania, kar umownych), opłata sądowa wynosi 5% wartości roszczenia. Przy sprawach o usunięcie usterek – od 100 zł do 2000 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, pełnomocnika (jeśli zatrudniamy prawnika) oraz ewentualne koszty korespondencji i dojazdów.

Jak i o co można pozwać dewelopera?

Redakcja: czy można ubiegać się o zwrot kosztów, jeśli wygramy?

Prawnik Pewny Lokal: tak. Jeśli sąd uwzględni roszczenie w całości, zasądza zwrot kosztów od strony przegranej. Jeżeli wygramy częściowo – zwrot będzie proporcjonalny. Warto więc zadbać, aby dokumentacja była kompletna, a roszczenia dobrze uzasadnione.

Redakcja: czy warto korzystać z pomocy prawnika, czy można działać samodzielnie?

Prawnik Pewny Lokal: to zależy od skomplikowania sprawy. W przypadku prostych roszczeń – takich jak na przykład kara umowna za opóźnienie – można próbować samodzielnie, zwłaszcza gdy znamy procedurę. Ale większość spraw jest jednak bardziej złożona, zwłaszcza gdy w grę wchodzą kwestie techniczne czy interpretacja umowy. W takich przypadkach pomoc prawnika może znacząco zwiększyć szansę na wygraną.

Redakcja: jak zwiększyć szanse na wygraną?

Prawnik Pewny Lokal: najważniejsza jest dobra dokumentacja – umowa deweloperska, protokoły odbioru, pisemne reklamacje, zdjęcia usterek, korespondencja z deweloperem. Kluczowa jest też systematyczność: każdą reklamację trzeba zgłaszać pisemnie i zachowywać potwierdzenia. Sąd opiera się na dowodach, nie przypuszczeniach. Warto też dokładnie określić swoje roszczenia – zarówno co do ich treści, jak i wartości.

Redakcja: czy w procesie warto powołać własnego biegłego?

Prawnik Pewny Lokal: zdecydowanie warto rozważyć. W sprawach technicznych (np. wady budowlane, niezgodność powierzchni) opinia niezależnego rzeczoznawcy może być kluczowym dowodem. W sądzie i tak zostanie powołany biegły, ale przedstawienie własnej opinii może ukierunkować sprawę i wzmocnić naszą pozycję. Dobrze, gdy taka opinia jest wykonana przez eksperta, który zna się na sporządzaniu dokumentów do celów procesowych.

Możliwe roszczenia wobec dewelopera

Redakcja: jak długo trwa proces przeciwko deweloperowi?

Prawnik Pewny Lokal: średni czas rozpoznania sprawy to 1,5–2 lata. W większych miastach może być dłużej – zwłaszcza w Warszawie czy Krakowie. Dochodzi etap apelacji, który może wydłużyć postępowanie o kolejne miesiące.

To nie jest szybka droga, ale bywa skuteczna – zwłaszcza przy większych roszczeniach.

Redakcja: czy można pozwać dewelopera zbiorowo, np. jako wspólnota?

Prawnik Pewny Lokal: tak, choć nie jest to klasyczny „pozew zbiorowy”. Wspólnota może występować jako strona, jeśli dotyczy to części wspólnych (np. nieszczelny dach, źle wykonana elewacja). W przypadku wad lokali indywidualnych – każdy właściciel musi działać we własnym imieniu. Można jednak skoordynować działania – np. składając podobne pozwy z tym samym pełnomocnikiem.

Redakcja: czy da się zmusić dewelopera do usunięcia usterek?

Prawnik Pewny Lokal: można żądać w sądzie tzw. świadczenia niepieniężnego – czyli np. przywrócenia do stanu zgodnego z umową. Ale sądy wolą zasądzać świadczenia pieniężne – np. koszt naprawy usterki lub jej wykonania przez inną firmę. Dlatego w praktyce częściej wygrywa się pieniądze niż „naprawę przez dewelopera”.

Redakcja: jakie roszczenia mają największą szansę powodzenia?

Prawnik Pewny Lokal: najłatwiej dochodzić kar umownych – jeśli umowa je przewiduje, sąd zazwyczaj je zasądza. Drugą kategorią są roszczenia z tytułu rękojmi – deweloper odpowiada za wady przez 5 lat od odbioru, i to niezależnie od tego, czy zawarliśmy umowę o usunięcie usterek. Trudniejsze są sprawy o odszkodowanie, bo trzeba udowodnić zarówno szkodę, jak i związek przyczynowy.

Redakcja: na co warto uważać przed pozwem?

Prawnik Pewny Lokal: przede wszystkim – trzeba dokładnie przeczytać umowę. Zdarza się, że klienci domagają się rzeczy, które nie były zagwarantowane umownie. Trzeba też pilnować terminów: roszczenia z rękojmi przedawniają się po 5 latach, ale niektóre inne po 2 latach. Warto też zabezpieczyć dowody przed zniszczeniem lub utratą – np. dokumentować wszystko na bieżąco.

Najczęstsze typy roszczeń wobec dewelopera

Redakcja: czy warto iść do sądu?

Prawnik Pewny Lokal: w wielu przypadkach – tak. Zwłaszcza jeśli mówimy o poważnych pieniądzach, dużych opóźnieniach albo istotnych wadach. Warto jednak wcześniej skonsultować sprawę z prawnikiem, który realnie oceni szanse i koszty. Nie każda sprawa musi kończyć się pozwem, ale świadomość swoich praw to pierwszy krok do ich skutecznej obrony.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera w sporze z deweloperem?

Zamów pomoc prawnika lub inżyniera z Pewny Lokal!

• Wysyłamy do deweloperów pisma i wezwania.
• Po naszej interwencji deweloperzy usuwają usterki lub zwracają pieniądze.
• Zatrudniamy doświadczonych adwokatów oraz inżynierów.

Pomożemy w każdym sporze z deweloperem.
Wiemy, na jakie przepisy się powołać.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w sporze z deweloperem?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.