Umowa o kredyt hipoteczny czy akt notarialny: co powinno być pierwsze?

Umowa o kredyt hipoteczny, a akt notarialny.

Umowa o kredyt hipoteczny oraz akt notarialny to dwa podstawowe dokumenty. Są one niezbędne do sfinansowania zakupu nieruchomości. Umowa o kredyt hipoteczny określa parametry zobowiązania. Zalicza się do nich wysokość kwoty, oprocentowanie, harmonogram spłaty oraz całkowite koszty. Dokument ten precyzuje również formę zabezpieczenia roszczeń banku. Zabezpieczeniem tym jest zazwyczaj hipoteka. Ustanawia się ją na nabywanej nieruchomości.

Akt notarialny to dokument potwierdzający zawarcie umowy sprzedaży. Wskazuje on dokładne dane przedmiotu transakcji. Do najważniejszych informacji należą adres, powierzchnia, cena oraz ostateczne warunki sprzedaży. Uruchomienie środków z kredytu wymaga podpisania obu tych dokumentów. Umowę kredytową zawiera się z instytucją finansową. Akt notarialny podpisuje się ze zbywcą nieruchomości. Po dopełnieniu powyższych formalności bank dokonuje wypłaty środków. Trafiają one bezpośrednio na konto sprzedającego.

Poniżej znajduje się zestawienie elementów, które muszą znaleźć się w obu dokumentach:

• Umowa o kredyt hipoteczny:
• Wysokość kredytu.
• Oprocentowanie.
• Terminy spłaty.
• Koszty kredytu.
• Forma zabezpieczenia.
• Zakres odpowiedzialności stron.

Akt notarialny:

• Adres nieruchomości.
• Powierzchnia nieruchomości.
• Cena transakcyjna.
• Warunki sprzedaży.

Przed złożeniem podpisu należy dokładnie zweryfikować treść sporządzonych umów.

Który dokument najpierw?

Kolejność podpisywania dokumentów zależy od rodzaju rynku. Procedura różni się dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. Na rynku pierwotnym lokal nabywa się od dewelopera. Proces rozpoczyna się od zawarcia umowy przedwstępnej. Następnie strony podpisują umowę przyrzeczoną. Ma ona formę aktu notarialnego i zawiera ostateczne warunki sprzedaży oraz zapisy o kredytowaniu. W tym modelu umowę o kredyt hipoteczny zawiera się przed ostatecznym aktem notarialnym. Na rynku wtórnym nieruchomość kupuje się od osoby prywatnej. W pierwszej kolejności składa się wniosek o finansowanie w banku. Po wydaniu pozytywnej decyzji następuje zawarcie umowy kredytowej. Dokument ten określa wysokość zobowiązania, oprocentowanie oraz warunki wypłaty kapitału. Głównym warunkiem uruchomienia kredytu jest dostarczenie do banku aktu notarialnego sprzedaży. Oznacza to, że w tym schemacie akt notarialny sporządza się przed umową o kredyt hipoteczny. Niezależnie od rynku, akt notarialny wymaga zapisu o ustanowieniu hipoteki. Służy ona jako zabezpieczenie interesów banku. Daje to instytucji prawo do zaspokojenia roszczeń z nieruchomości w razie niewypłacalności nabywcy.

Termin dostarczenia aktu notarialnego do banku określa umowa kredytowa. Zazwyczaj wynosi on 7 lub 14 dni od daty podpisania aktu.

Czynniki wpływające na decyzję

O wyborze kolejności podpisywania dokumentów decydują następujące zmienne:

Wstępna decyzja kredytowa

Posiadanie wstępnej decyzji z banku pozwala na wcześniejsze podpisanie umowy kredytowej. Zawiera się ją przed sporządzeniem aktu notarialnego. Dzięki temu bank może zabezpieczyć swoją wierzytelność hipoteką na kupowanym lokalu.

Sytuacja finansowa kredytobiorcy

Stabilna sytuacja finansowa daje pewność uzyskania środków z banku. W takim przypadku nabywca może podpisać umowę kredytową jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego.

Cena nieruchomości

Wysoka wartość nieruchomości zwiększa ryzyko odrzucenia wniosku w banku. Nabywca dąży wówczas do zabezpieczenia swoich interesów. W takiej sytuacji kupujący powinien podpisać akt notarialny przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.