W poniższym artykule wyjaśniamy kluczowe kwestie dotyczące zadatku i zaliczki, podczas zawarcia umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna zawierana jest zarówno, jeżeli zakup nieruchomości dokonywany jest na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym, przy czym w tym drugim przypadku, zgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej, taka forma umowy powinna być stosowana jedynie wtedy, gdy inwestycja, w której lokal kupujemy, została już oddana do użytkowania.
Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest formalne zobowiązanie jej stron do przystąpienia we wskazanym w dokumencie terminie do umowy przeniesienia własności. Umowa przedwstępna powinna określać docelowe warunki umowy przyrzeczonej, opis nieruchomości, której dotyczy, a także cenę i sposób jej płatności. W przypadku zakupu z rynku wtórnego strony decydują się na jej podpisanie w celu zyskania dodatkowego czasu na załatwienie kwestii formalnych, takich na przykład jak uzyskanie decyzji kredytowej lub wyjaśnienie wątpliwości dotyczących kwestii prawnych. Zdarza się także, że deweloperzy korzystają z takiej formy zawarcia umowy z kupującym, ale w przypadku inwestycji będących w budowie służy to ominięciu zapisów ustawy deweloperskiej, która ściśle reguluje formalności, związane z kupnem nieruchomości na rynku pierwotnym. Dlatego też należy dokładnie przestudiować zapisy takiej umowy, jeżeli interesująca nas inwestycja nie została jeszcze oddana do użytkowania, co oznacza, że deweloper powinien zaproponować kupującemu zawarcie umowy deweloperskiej. W takim przypadku warto też porozmawiać z deweloperem o zapewnieniu środków ochrony nabywców, gwarantowanych przez ustawę deweloperską (na przykład prospekt informacyjny).
Umowę przedwstępną zawrzeć można zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Dzięki podpisaniu jej u notariusza zyskać możemy większe bezpieczeństwo transakcji ze względu na możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w przypadku, gdyby sprzedający nie wywiązywał się z umownych ustaleń.
Umowa przedwstępna zabezpieczona może być zaliczką bądź zadatkiem. W przypadku gdyby miało nie dojść do finalizacji transakcji, zaliczka zwracana jest w niezmiennej wysokości, natomiast zadatek - w dwukrotnej wysokości, gdy do zawarcia umowy miałoby nie dojść z winy sprzedającego. Dlatego też zadatek postrzegany jest jako rozwiązanie korzystniejsze dla kupującego.
W przypadku wykonania umowy zadatek zaliczany jest na poczet strony, która go wpłaciła.
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 384 paragraf 1 w przypadku sytuacji, gdy jedna ze stron umowy z niej zrezygnuje bądź nie wypełni postanowień, to druga może zachować zadatek, a jeśli sama go zapłaciła, to zażądać jego dwukrotności. Standardowo to kupujący wpłaca zadatek na rzecz dewelopera, a więc w momencie wycofania się nabywcy z podpisanej umowy to firma deweloperska zatrzyma zadatek. Z kolei gdy deweloper wystąpi o rozwiązanie umowy przedwstępnej, to kupujący będzie miał prawo uzyskać, jako rekompensatę podwojoną wartość opłaconego przez siebie zadatku. Jest to skuteczniejsze rozwiązanie niż umowa z ze zwrotną zaliczką, która nie chroni wystarczająco uczestników transakcji. Takie podejście ma ograniczyć ryzyko zerwania umowy bez powodu i właściwie zabezpieczyć interesy poszczególnych stron. Koszta zadatku mają zadziałać zniechęcająco, w przeciwieństwie do sytuacji z zaliczką, która bezproblemowo podlega zwrotowi. W związku tym przy zaliczce strony bezkarnie mogą wypowiedzieć umowę, często nie ponosząc żadnych konsekwencji.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W kontekście umowy przedwstępnej chcemy jeszcze podkreślić, że zadatek jest traktowany, jako część kwoty wymaganej umową (ceny za nieruchomość), a dokładniej wkładu własnego. Jest to ważne w kontekście rozliczeń czy umowy kredytowej, gdzie bank do udzielenia kredytu obliguje nabywcę do wpłacenia samodzielnie 10% kwoty lokalu na rzecz dewelopera. W związku z tym zadatek wpłaca się sprzedającemu po podpisaniu umowy przedwstępnej. Mimo, że przepisy prawnej nie regulują wysokości kwoty zadatku, to przyjęło się, że deweloperzy wymagają (tak samo, jak bank) 10% ceny lokalu. Bez uiszczenia tej opłaty umowa przedwstępna nie będzie ważna. Co więcej, deweloper będzie mógł domagać się rekompensaty od nabywcy, na przykład w postaci kary finansowej za straty związane z tymczasowym wyłączeniem nieruchomości ze sprzedaży. Dlatego też tak ważne jest podjęcie decyzji o zakupie lokalu po dokładnej analizie wszelkich aspektów, w tym kwestii związanych z opłaceniem nieruchomości.
W umowie należy wskazać, w jaki sposób zadatek ma zostać opłacony, na jaki numer rachunku i w jakim terminie. Co ważne, nawet jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w określonym w umowie przedwstępnej terminie, nie oznacza to, że przestaje ona obowiązywać. Dopiero jej formalne rozwiązanie będzie miało taki skutek. Kupujący może zdecydować o skorzystaniu z zadatku, do czego ma pełne prawo, i odstąpić od umowy przedwstępnej. Warto też pamiętać o tym, że zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy przedwstępnej (w tym zadatek) ulegają przedawnieniu po upływie roku od terminu, w którym zawarta zostać miała umowa przyrzeczona.
Kluczowe dla bezpieczeństwa nabywcy jest szczegółowe sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem, o co warto się zwrócić do prawników Pewnego Lokalu, służących w tym zakresie posiadaną wiedzą i doświadczeniem.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
