W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa przyrzeczona.
Umowa przyrzeczona, zawierana w formie aktu notarialnego, jest wykonaniem wcześniej zawartej umowy przedwstępnej lub deweloperskiej - na jej podstawie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości.
W przypadku zakupu lokalu od dewelopera umowę przyrzeczoną poprzedzać będzie umowa przedwstępna (w przypadku inwestycji, dla której wydane zostało pozwolenie na użytkowanie) lub deweloperska. Koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej jej strony dzielą po równo między siebie, natomiast w przypadku umowy przyrzeczonej koszt jej zawarcia zazwyczaj obciąża kupującego, przy czym strony mogą umówić się inaczej i deweloper może na przykład wziąć na siebie opłatę za wypisy aktu.
Umowa przyrzeczona stanowi wykonanie postanowień wcześniej zawartej z deweloperem umowy. Ustanawia ona odrębną własność lokalu. Przed jej podpisaniem warto dokładnie sprawdzić jej zapisy, zwracając szczególną uwagę na ewentualne ograniczenia, takie jak zrzeczenie się przez kupującego roszczeń o naprawę stwierdzonych podczas poprzedzającego ją odbioru technicznego usterek. W przypadku zalegania przez dewelopera z zapłatą kar umownych dobrze, jeżeli to możliwe, zażądać ich zapłaty jeszcze przed przeniesieniem własności. Może się zdarzyć, że w umowie przyrzeczonej znajdziemy zapis, na którego podstawie zrzekamy się roszczeń o kary umowne, a deweloper warunkuje zawarcie umowy przenoszącej własność zgodą nabywcy na taki zapis.
W takiej sytuacji warto pamiętać o tym, że mamy dwa wyjścia - nie zgodzić na taki zapis i dochodzić przeniesienia własności na drodze sądowej lub, i jest to lepsze rozwiązanie, podpisać umowę z takim zrzeczeniem, a następnie dochodzić swoich praw już będąc właścicielem nieruchomości. Będzie to o tyle łatwiejsze, że tego typu zapisy są klauzulami abuzywnymi, wielokrotnie wpisywanymi do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Według regulacji Kodeksu cywilnego klauzule abuzywne. to zapisy nieustalone indywidualnie z konsumentem, naruszające jego interesy i jeżeli dane postanowienie umowne zostanie uznane za abuzywne, nie będzie ono dla konsumenta, w tym wypadku nabywcy nieruchomości, wiążące. Jeżeli zakupu mieszkania dokonujemy na rynku wtórnym mamy możliwość wcześniejszego zapoznania się ze stanem technicznym lokalu, na etapie zawierania umowy przedwstępnej, z czego warto skorzystać.
Umowa przyrzeczona stanowi odzwierciedlenie postanowień umowy przedwstępnej, dlatego również jej zapisy wymagają odpowiedniej weryfikacji. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, pomimo iż nie jest obligatoryjne, jest zalecane, ponieważ na tej podstawie strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Dodatkowo akt notarialny stanowi podstawę do wpisania roszczeń z umowy do księgi wieczystej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.
Umowa przedwstępna powinna zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym jego brak nie wpływa na ważność samej umowy. Należy jedynie pamiętać, że w przypadku jego braku, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, strony nie mogą żądać jej zawarcia. Mając na uwadze duże znaczenie zapisów umowy przedwstępnej dla późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej, warto jest skorzystać ze wsparcia prawnika w zakresie jej dokładnego sprawdzenia.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jeżeli przedmiotem umowy jest dom należy odpowiednio wcześnie sprawdzić między innymi, czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, czy ma uregulowany stan prawny i czy nie jest obciążona hipoteką, a jeżeli jest - warto dopilnować, aby przeniesienie własności nastąpiło bez hipoteki. Może ona zostać spłacona już przy umowie przedwstępnej.
Niezależnie od tego, czy zakupu dokonujemy na rynku pierwotnym, czy wtórnym, ważne jest, aby przed podpisaniem umowy przyrzeczonej upewnić się, że nieruchomość z aktu jest tą właściwą, na zakup której umówiliśmy się ze sprzedającym. Dodatkowo przed aktem dzięki sprawdzeniu księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości będziemy mogli sprawdzić, czy obowiązki z umowy przedwstępnej zostały spełnione (na przykład te dotyczące spłaty wierzytelności hipotecznej).
Ze względu na wagę umowy przeniesienia własności warto, jest rozważyć dokładne sprawdzenie postanowień umownych z prawnikiem. Będzie on w stanie wskazać wszystkie potencjalnie niekorzystne z punktu widzenia nabywcy zapisy, które warto jest renegocjować ze sprzedającym. Swoim wsparciem w tym zakresie służą prawnicy Pewnego Lokalu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
