W poniższym artykule wyjaśniamy, na co uważać kupując mieszkanie lub dom bez księgi wieczystej.
Przygotowując się do zakupu nieruchomości, należy przede wszystkim sprawdzić prowadzoną dla niej księgę wieczystą, zawierającą najważniejsze informacje na temat jej stanu prawnego. Może się jednak zdarzyć, że wybrany dom, mieszkanie bądź działka nie posiada księgi. Czy w takiej sytuacji transakcja zakupu może wiązać się dla przyszłego nabywcy z większym ryzykiem? Zapraszamy do lektury.
Dzięki zapoznaniu się ze wpisami w księdze możemy potwierdzić dane nieruchomości (jej powierzchnię i położenie), właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego, podstawę jej nabycia oraz istniejące prawa i roszczenia (np. służebności). Znajdziemy tu też informację o hipotekach (ewentualnym obciążeniu hipoteki nieruchomości, wysokości zobowiązania oraz wierzycielu hipotecznym). Brak księgi wieczystej uniemożliwi nabywcy przeprowadzenie pełnego audytu prawnego, co w praktyce może oznaczać większe ryzyko z jego perspektywy.
Kluczowe będzie sprawdzenie podstawy nabycia danej nieruchomości. Może ona mieć formę aktu notarialnego, postanowienia sądowego o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, aktu własności ziemi, aktu darowizny lub na przykład decyzji administracyjnej dotyczącej zwrotu nieruchomości.
Niestety brak księgi uniemożliwi sprawdzenie ewentualnych roszczeń względem nieruchomości (na przykład reprywatyzacyjnych). Jeżeli jednak stan prawny nieruchomości pozwala na założenie dla niej księgi, wówczas ryzyko, związane z jej nabyciem, będzie znacznie mniejsze.
Wartym rozważenia rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy prawnika w zakresie dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, a także zapisów umowy, którą planujemy zawrzeć ze sprzedającym. Jeżeli będzie to najpierw umowa przedwstępna, najbezpieczniej będzie podpisać ją w formie aktu notarialnego.
Właściciel nieruchomości bądź osoba, posiadająca prawo do nieruchomości, jest stroną uprawnioną do założenia księgi wieczystej. W tym celu konieczne jest złożenie we właściwym Sądzie Rejonowym wniosku KW-ZAL wraz z załączonymi dokumentami potwierdzającymi stan prawny nieruchomości oraz niezbędnymi w celu jej oznaczenia (na przykład wypis z rejestru gruntów). Alternatywnie wniosek o założenie księgi wieczystej zawrzeć można w treści aktu notarialnego, podpisując umowę ze sprzedającym.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Warto przy tym pamiętać, że dla nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym założenie księgi może okazać się niemożliwe, na przykład gdy budynek, w którym znajduje się mieszkanie, należące do spółdzielni mieszkaniowej, znajduje się na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r.).
Nabywca, planujący finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym, musi liczyć się z możliwością, że uzyskanie kredytu na kupno domu, mieszkania lub gruntu bez księgi może okazać się trudne. Wynika to z faktu, że wpis w księdze wieczystej (w jej dziale IV) jest niezbędny dla powstania hipoteki. Jeżeli jednak decyzja kredytowa banku będzie pozytywna, to rata kredytu, do czasu założenia księgi wieczystej (jeżeli będzie ono możliwe) i wpisania do niej roszczenia banku będzie podwyższona o ubezpieczenie pomostowe.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
