Czy mieszkanie, które planujesz kupić, posiada księgę wieczystą? Co w przypadku, gdy tej księgi wieczystej nie ma? W poniższym artykule wyjaśniamy, jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej, jak zweryfikować właściciela mieszkania bez księgi, jakie dokumenty powinniśmy sprawdzić przed kupnem mieszkania bez księgi wieczystej.
Weryfikacja wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, której zakup rozważamy, jest podstawowym elementem analizy prawnej, niezbędnej przed sfinalizowaniem transakcji. Jak jednak sprawdzić mieszkanie, które księgi wieczystej nie posiada?
W dużym uproszczeniu księga wieczysta jest to zbiór dokumentów zawierających informacje na temat danej nieruchomości. Możemy w niej znaleźć następujące informacje:
Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać drogą elektroniczną oraz w formie papierowej. W obu przypadkach będzie potrzebny nam numer księgi. Pamiętajmy jednak, że o ile dostęp elektroniczny jest darmowy, o tyle odpisy już nie. Może się też okazać, że dana księga wieczysta nie jest dostępna elektronicznie. Problem ten najczęściej dotyczy starych ksiąg, które są dostępne jedynie w formie papierowej. Aby uzyskać do nich dostęp, należy udać się do wydziału wieczystoksięgowego właściwego sądu rejonowego, oraz złożyć wniosek o wgląd do niej. Warto pamiętać, że uzyskując dostęp do ksiąg wieczystych, uzyskujemy wgląd do danych osobowych, takich jak między innymi numer PESEL. Jakiekolwiek przetwarzanie tych danych bez zgody ich posiadacza jest karalne między innymi w ramach ustawy o RODO. Z tego względu warto zadbać o uzyskanie odpowiedniego upoważnienia do wglądu do księgi wieczystej. Upoważnienie to w wersji papierowej stanowi dla nas swoiste zabezpieczenie przed ewentualnymi oskarżeniami o nieupoważniony dostęp, na przykład ze strony właściciela nieruchomości.
W przypadku mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego brak księgi wieczystej jest normalny. Jest to uwarunkowane tym, że to pierwsi właściciele powinni wnieść o jej utworzenie. Można tego dokonać na podstawie aktu notarialnego we właściwym sądzie rejonowym. Warto mieć przy tym na uwadze, że nie ma prawnie określonego terminu na założenie księgi wieczystej. Jednak jej brak może komplikować wiele spraw w późniejszym okresie. Doskonałym przykładem może być tutaj sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym. Księga wieczysta jest bowiem dokumentem, dzięki któremu można sprawdzić wiele informacji, takich jak:
Istnieją jednak od tego pewne wyjątki. Jednym z nich są mieszkania spółdzielcze własnościowe, które nie posiadają ksiąg wieczystych. W ich przypadku zastosowanie mają przepisy dotyczące spółdzielczego mieszkania własnościowego. Nie oznacza to jednak, że mieszkania spółdzielcze nie mogą posiadać księgi wieczystej. W tej kwestii tak naprawdę właściciel takiego mieszkania, jeżeli chce, może bez problemu taką księgę założyć. Jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania bez księgi wieczystej, będziemy potrzebować:
W sytuacji gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej zweryfikowanie jej stanu prawnego, w tym kwestii własności, może być bardzo trudne. Podstawowym krokiem powinno być w tym przypadku zbadanie aktu posiadania.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zgodnie z obowiązującym prawem nie ma obowiązku prowadzenia księgi dla każdej nieruchomości, co jednak dla przyszłego nabywcy może oznaczać spore utrudnienia na etapie przygotowania się do zakupu mieszkania lub domu.
Natomiast właściciel nieruchomości powinien być w stanie udowodnić kwestię własności, np. przedstawiając umowę cywilnoprawną przenoszącą własność w formie aktu, akt darowizny bądź postanowienie sądowe o nabyciu spadku.
Decydując się na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej, musimy być świadomi ryzyka, jakie niesie ze sobą zawarcie takiej transakcji. Może się bowiem okazać, że istnieją roszczenia w stosunku do lokalu, na przykład reprywatyzacyjne, i bez księgi nie będziemy mieli nawet wiedzy na ten temat. Będąc właścicielem takiego mieszkania, powinniśmy liczyć się z możliwością pojawienia się roszczeń, chyba że możliwe okaże się założenie dla niego księgi.
Przed zakupem mieszkania, powinniśmy sprawdzić kwestię własności mieszkania. Czyli czy zamierzamy kupić mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ten drugi rodzaj własności jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Chociaż właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego może nim swobodnie zarządzać (na przykład sprzedać), to nie ma jednak udziału w częściach wspólnych budynku oraz gruncie, na którym stoi. A w niektórych przypadkach (na przykład chęci zmiany przeznaczenia mieszkania) musi uzyskać aprobatę spółdzielni.
Informacja o rodzaju własności najlepiej odczytać z Działu I księgi wieczystej.
Jeżeli jednak mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, a chcemy upewnić się, czy mieszkanie jest własnościowe, to powinniśmy od dotychczasowego właściciela żądać dokumentów potwierdzających własność. Jakich?
Na przykład dokumentów potwierdzających zapłatę podatku od nieruchomości. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jego użytkownik nie ponosi tej opłaty. Drugą możliwością jest udanie się do spółdzielni i na miejscu zweryfikowanie formy własności.
Jeżeli mieszkanie, którego zakup rozważamy, nie posiada księgi wieczystej, a nabycie planujemy sfinansować kredytem hipotecznym, może to oznaczać, że transakcja nie będzie możliwa do przeprowadzenia. Według zapisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Art. 67: „Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”. Może się więc okazać, że bank nie będzie chętny udzielić kredytu na zakup takiej nieruchomości. Jeżeli nawet uzyskalibyśmy kredyt, musielibyśmy liczyć się z koniecznością zapłaty podwyższonych o ubezpieczenie pomostowe rat.
W przypadku, gdy nabywana nieruchomość posiada księgę wieczystą, ubezpieczenie pomostowe podwyższa ratę kredytu jedynie do czasu wpisania banku do księgi jako wierzyciela hipotecznego w dziale IV księgi. Plusem takiej sytuacji dla nabywcy może być brak możliwość istnienia obciążenia hipotecznego takiej nieruchomości.
Warto jest rozróżnić dwa przypadki — kiedy założenie księgi wieczystej nie powinno stwarzać problemów, i jest to sytuacja bardziej komfortowa dla przyszłego właściciela, oraz gdy mamy do czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości, co może skutkować brakiem możliwości założenia księgi. Jeżeli na przykład grunt, na którym spółdzielnia mieszkaniowa wybudowała budynek mieszkalny, jest przez nią użytkowany, ale spółdzielnia nie ma do niego praw (w księdze wieczystej gruntu jako właściciel może figurować miasto), założenie księgi wieczystej dla mieszkania nie będzie możliwe, czego potwierdzeniem jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., zgodnie z którym „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.
Jeżeli jednak stan prawny gruntu jest uregulowany, wówczas nie powinno być problemu z założeniem dla niego księgi. Ważne jest jednak dokładne sprawdzenie księgi gruntu, i w tym zakresie warto skorzystać z oferowanej przez Pewny Lokal usługi analizy księgi wieczystej, dzięki której dowiemy się wszystkiego, co warto wiedzieć na temat gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się interesujące nas mieszkanie.
Przede wszystkim zweryfikować należy wymienione wyżej dokumenty, potwierdzające własność mieszkania. Dodatkowo należy sprawdzić też stan zameldowania w mieszkaniu oraz kwestię ewentualnych zaległości finansowych, na przykład względem spółdzielni mieszkaniowej. Od sprzedającego warto wyegzekwować przedstawienie zaświadczenia o stanie zameldowania w lokalu, zaświadczenie od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami oraz oświadczenie samego sprzedającego odnośnie do niezalegania z opłatami za media w mieszkaniu.
Umowa przedwstępna kupna takiego lokalu powinna, dla bezpieczeństwa stron, zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co umożliwi stronom dochodzenie swoich praw przed sądem, gdyby pojawiła się taka konieczność. W umowie zawrzeć należy przede wszystkim warunki nabycia mieszkania, cenę oraz termin jego przekazania. Warto rozważyć również umieszczenie w niej zapisów odnośnie do kar umownych.
O sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem dobrze jest zwrócić się do prawników Pewnego Lokalu, którzy wskażą postanowienia wymagające renegocjacji oraz zapisy, które warto w umowie umieścić. Dzięki temu z większą pewnością i spokojem będziemy mogli podejść do transakcji.
Nawet najpiękniejsze mieszkanie może stać się największym koszmarem, jeżeli po zakupie okaże się, że na mieszkaniu ciążą długi lub prowadzone jest postępowanie komornika. Na szczęście dzięki powszechnemu dostępowi do bazy elektronicznych ksiąg wieczystych możemy łatwo zweryfikować, czy interesująca nas nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy też nie. A informacje o tym znajdziemy w Dziale IV księgi wieczystej.
Zdarzają się jednak sytuacje, gdy mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Na przykład w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Oczekiwanie na założenie przez sprzedającego księgi trwałoby zbyt długo, a nam zależy na czasie i zakupie. Co w takiej sytuacji? Zdanie się na tylko na słowo sprzedającemu, że mieszkanie jest wolne od długów, nie jest rozsądnym rozwiązaniem. I wiąże się z dużym ryzykiem.
W takiej sytuacji powinniśmy złożyć pisemny wniosek do administracji spółdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Dzięki takiemu zaświadczeniu zyskamy pewność, że na kupowanej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.
Jeżeli jednak nie czujemy się „na siłach”, aby samodzielnie sprawdzać nieruchomość, to możemy skorzystać z usługi audytu prawnego. Dzięki temu radca prawny lub adwokat sprawdzi dla nas własność i zadłużenie mieszkania w sposób profesjonalny i pewny.
Nie będziemy zatem się obawiać, że przed zakupem zaniedbaliśmy kwestie sprawdzenia mieszkania pod kątem jego wad prawnych.
Hipoteka to tylko jedna z możliwości zadłużenia mieszkania. Przy zakupie nieruchomości powinniśmy także sprawdzić także inne formy zadłużenia. Nie są one aż tak dotkliwe, jak hipoteka lub zajęcie komornicze, mogą jednak spowodować dyskomfort i zamieszanie, zanim zostaną wyjaśnione i uregulowane. Jakie więc jeszcze formy zadłużenia mieszkania bez księgi wieczystej sprawdzić przed zakupem?
Pierwszą kategorią do sprawdzenia są opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości. Czyli tzw. opłaty eksploatacyjne. Pomimo że ich nieuregulowane przed zakupem będzie obciążało byłego właściciela, to warto zwrócić się do operatorów i upewnić się, czy wszystko jest w porządku. Możemy (a nawet powinniśmy) także uzyskać od sprzedawcy pisemne oświadczenie o niezaleganiu z opłatami. Takie zaświadczenie będzie dla nas dodatkową formą ochrony.
A co zaliczamy do opłat eksploatacyjnych? Są to przede wszystkim opłaty za:
Jako kupujący powinniśmy także zweryfikować stan uregulowań obciążeń publicznoprawnych. Czyli opłat za użytkowanie wieczyste lub podatek od nieruchomości. One również nie przechodzą na nowych właścicieli z chwilą zakupu. Warto jednak oszczędzić sobie nieporozumień z Urzędem Skarbowym i upewnić się, że mamy „czystą kartę”. Jak to zrobić? Najlepiej poprosić sprzedającego o okazanie otrzymanych pism z urzędu oraz potwierdzeń dokonania płatności. Na przykład wyciągów z banku lub potwierdzeń z kasy urzędu.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
