Planując zakup nieruchomości, należy pamiętać o uwzględnieniu w budżecie nie tylko samego kosztu jej nabycia, ale także dodatkowych opłat, związanych z zawarciem transakcji, w tym kosztów notarialnych.
Nabywając mieszkanie, niezależnie od faktu, czy transakcja przeprowadzana jest na rynku pierwotnym, czy na wtórnym, musimy liczyć się z koniecznością poniesienia opłat związanych z zawarciem umowy ze sprzedającym w formie aktu notarialnego.
W przypadku gdy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, od dewelopera, zazwyczaj jako pierwsza zawierana jest umowa deweloperska, poprzedzająca umowę przeniesienia własności lokalu na nabywcę.
Umowa deweloperska, zgodnie z postanowieniami ustawy deweloperskiej z 2011 roku, zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą obowiązkowo w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Sama ustawa, oprócz uregulowania trybu podpisywania umów deweloperskich, wprowadziła między innymi środki ochrony wpłat nabywców (w postaci rachunku powierniczego z dodatkowym zabezpieczeniem lub bez niego oraz rachunku powierniczego zamkniętego), obowiązki przedkontraktowe dewelopera, określiła obowiązkowe elementy, które powinny znaleźć się w umowie, a także prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej i zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Forma notarialna umowy, w przypadku pojawienia się problemów w zakresie realizacji postanowień umownych, może stanowić podstawę do dochodzenia przez uprawnioną stronę zawarcia umowy przenoszącej własność na drodze sądowej. Dodatkowo zgodnie z zapisami ustawy, umowa deweloperska stanowi podstawę do dokonania wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę w księdze wieczystej, prowadzonej dla gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. W ten sposób forma notarialna znacznie zwiększa bezpieczeństwo stron umowy.
Innym rodzajem umowy, spotykanym zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, jest umowa przedwstępna, uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jej zawarcie poprzedza przystąpienie stron do umowy przyrzeczonej (najczęściej umowy przenoszącej własność). Umowa przedwstępna, według Kodeksu cywilnego, to umowa „przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna)” i powinna zawierać najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej (w tym szczegółowe określenie przedmiotu umowy, jego cenę i opcjonalnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej). Przepisy prawa dopuszczają jej zawarcie w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Podpisanie jej u notariusza znacząco wpływa na poprawę bezpieczeństwa transakcji, ponieważ w takiej sytuacji strony również, podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej, zyskują możliwość wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. Dodatkowo w akcie zapisać można wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, wynikające z zawartej umowy przedwstępnej, do księgi wieczystej nieruchomości, które w przypadku sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu przekształci się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Z kolei umowa przenosząca własność zawsze musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności, podobnie jak między innymi czynności prawne z zakresu ustanowienia i zbycia prawa użytkowania wieczystego, ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych (np. hipoteki) lub ustanowienia odrębnej własności lokali.
Akt notarialny jest dokumentem o wadze urzędowej, potwierdzającym dokonanie określonych w nim czynności prawnych. Za jego sporządzenie, a następnie odczytanie stronom przed złożeniem przez nie na nim podpisów, odpowiedzialny jest notariusz. Akt notarialny sporządzany jest w przypadku, gdy wymagają tego przepisy prawa, a także wtedy, gdy taka jest wola stron umowy. Ustawa Prawo o notariacie szczegółowo opisuje zarówno kompetencje notariusza, jak i treść i formę aktów.
Zgodnie z rozdziałem 3 ustawy akt powinien zawierać:
W przypadku gdy akt sporządzany jest w związku z czynnością prawną, powinien zawierać wszystkie istotne dla niej zapisy, zgodne zarówno z przepisami prawa, jak i z ustaleniami, poczynionymi przez strony.
Zgodnie z Kodeksem Etyki Zawodowej Notariusza notariusz zobowiązany jest do zastosowania takich rozwiązań prawnych, które odpowiadają woli klienta, przy jednoczesnym stosowaniu się do przepisów prawa i do dokonywania czynności według najlepszej woli i wiedzy oraz z należytą starannością. Przed sporządzeniem aktu notariusz jest zobowiązany do sprawdzenia tożsamości stron oraz zweryfikowania wiarygodności dokumentów, przedstawionych przez strony. Warto tu zaznaczyć, że do obowiązków notariusza nie należy sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli umowa dotyczy przeniesienia prawa jej własności. Ocenę stanu prawnego nieruchomości należy przeprowadzić we własnym zakresie (przede wszystkim w oparciu o wpisy w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości), najlepiej przy wsparciu prawnika. Akt musi być sporządzony w sposób jasny i zrozumiały dla stron.
Elektroniczne wypisy i wyciągi z aktów notarialnych przechowywane są przez Krajową Radę Notarialną w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.
Samo zawarcie umowy w formie notarialnej wiąże się z dodatkowymi kosztami z tego tytułu. Składa się na nie taksa notarialna oraz stałe opłaty sądowe. Taksa notarialna stanowi wynagrodzenie notariusza, którego wysokość nie może przekroczyć maksymalnych stawek, określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, które w zależności od wartości przedmiotu umowy wynoszą:
Połowa maksymalnej stawki obowiązuje między innymi w przypadku, gdy akt notarialny dokumentuje:
Warto przy tym pamiętać, że taksa może być niższa niż wskazane wyżej stawki, dlatego warto jest jej wysokość negocjować z notariuszem.
Pozostałe opłaty, związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego to:
Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość pochodząca z rynku wtórnego, dodatkowym kosztem, z poniesieniem którego musi liczyć się nabywca, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), należny w wysokości 2% wartości nieruchomości, pobierany przez notariusza i odprowadzany przez niego w imieniu kupującego do Urzędu Skarbowego. Podatek PCC należny będzie również w przypadku zakupu działki, jeżeli sprzedający jest osobą fizyczną.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
