Planujesz kupno domu, ale nie wiesz, przez jakie procedury należy przejść, aby zakup był w pełni prawnie wykonany i zalegalizowany? W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie ryzyko niesie za sobą kupno domu bez odbioru i dziennika budowy, a także jak sprawdzić, czy dom został odebrany. Zapraszamy do lektury.
Podjęcie decyzji o zakupie domu powinno być poprzedzone dokładnym jego sprawdzeniem, zarówno pod kątem prawnym, jak i technicznym. W efekcie przeprowadzenia kontroli dokumentacji posiadanej przez sprzedającego, może okazać się, że zakończenie budowy domu nie zostało zgłoszone właściwym organom. Jakie znaczenie może mieć ten fakt z perspektywy przyszłego nabywcy nieruchomości?
Przed rozpoczęciem użytkowania domu konieczne jest zgłoszenie zakończenia prac budowlanych do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu budowlanego, w zależności od tego, w którym urzędzie dokonano zgłoszenia budowy, bądź który wydał pozwolenia na budowę. W przypadku wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, nie ma obowiązku występowania o pozwolenie na użytkowanie — zawiadomienie o zakończeniu budowy będzie wystarczające.
Zawiadomienie należy złożyć, zanim zaczniemy obiekt użytkować, biorąc pod uwagę fakt, iż urząd ma 14 dni na wyrażenie sprzeciwu wobec rozpoczęcia jego użytkowania. Zawiadomienie można złożyć osobiście, bądź drogą pocztową, a od 1 lipca br. również elektronicznie. Załączyć do niego powinniśmy między innymi:
Przy braku sprzeciwu ze strony nadzoru budowlanego w ciągu 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia przyjmuje się, że budynek jest gotowy do użytkowania (tzw. milcząca zgoda).
W przypadku braku dziennika budowy organ nadzoru budowlanego może nakazać przygotowanie stosownych opinii i ekspertyz dotyczących budynku. Konieczne będzie również przeprowadzenie postępowania dowodowego na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
Jeżeli nie jesteśmy pewni, czy w przypadku budynku, który planujemy kupić, dopełniono niezbędnych formalności, możemy zwrócić się do powiatowego inspektoratu budowlanego o potwierdzenie faktu zgłoszenia zakończenia budowy. Będzie to wymagało analizy archiwum, która zajmuje od 2 do 4 tygodni i po tym czasie uzyskać możemy duplikat złożonego zgłoszenia bądź informację o braku jego złożenia.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W tym drugim przypadku konieczna będzie legalizacja tzw. samowoli budowlanej, która wymaga złożenia stosownego podania do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego. Legalizacja może być też prowadzona z urzędu w przypadku stwierdzenia przez nadzór budowlany na podstawie własnych ustaleń istnienia samowoli budowlanej lub na podstawie zawiadomienia o podejrzeniu jej dokonania, złożonego przez osoby postronne.
Warto pamiętać, że za użytkowanie domu bez legalizacji grożą wysokie kary, obliczane na podstawie kategorii budynku i jego wielkość. W przypadku, gdy nabędziemy budynek, będący samowolą budowlaną, wówczas kary administracyjne obciążać będą nowego nabywcę.
Po otrzymaniu wniosku o legalizację budynku, urząd rejestruje dokument, dokonuje oględzin budynku, dokonuje oceny jego zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Następnie przygotowuje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych, w tym między innymi zgłoszenia budowy wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, szkiców, rysunków, projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz zaświadczenia właściwego urzędu miasta, lub gminy o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku konieczne będzie złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy).
Konieczne będzie też wniesienie opłaty legalizacyjnej, którą należy opłacić w terminie 7 dni od otrzymania postanowienia o niej. Termin, w jakim powinno zostać przeprowadzone postępowanie legalizacyjne, nie jest określony w regulacjach prawa budowlanego.
Do oficjalnego odbioru domu potrzebne są liczne dokumenty, a jednym z nich jest dziennik budowy. To dokument, w którym odnotowuje się wszystkie czynności przeprowadzane w trakcie prac. Stanowi on istotną część dokumentacji inwestycji i jest wymagany w przebiegu dalszych formalności.
Budowa domu bez prowadzenia dziennika budowy jest niezgodna z prawem. W wyniku tego inwestor może zostać ukarany karą grzywny. O karze mówi chociażby art. 93 pkt 4 ustawy Prawo budowlane – kto przystępuje do budowy lub prowadzi roboty budowlane bez dopełnienia wymagań określonych w art. 41 ust. 4, art. 42, art. 44. Art. 45 ustawy Prawo budowlane, podlega karze grzywny.
Tak więc brak dziennika budowy to problem, ale na szczęście do rozwiązania. Jednakże prawo budowy nie przewiduje trybu postępowania w przypadku zgubienia albo zniszczenia dziennika. Dokument ten jest bardzo ważny i dołączany do zawiadomienia o zakończeniu budowy, czy wniosku o pozwolenie na użytkowanie danej nieruchomości. Jeśli jednak organ nadzoru budowlanego zauważy brak dziennika budowlanego, wezwie inwestora do uzupełnienia tego dokumentu.
Jeśli inwestor nie posiada dziennika budowy, wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy musi złożyć specjalny wniosek o przeprowadzenie dowodu w związku z przebiegiem procesu inwestycyjnego. Brak dziennika zobowiązuje inwestora do udokumentowania określonych faktów i konieczne jest przeprowadzenie postępowania dowodowego na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. W tym celu mogą posłużyć rozmaite dokumenty dotyczące budowy, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Dopuszcza się tu wszystkie środki dowodowe, które mogą przyczynić się do wykrycia tak zwanej prawdy obiektywnej. Chodzi tu o plany, mapy, filmy oraz zdjęcia.
Z powodu braku dziennika budowy odbiór domu ma znacznie trudniejszy i dłuższy przebieg. By dopełnić te formalności, inwestor musi przedstawić stosowne dowody dotyczące przebiegu budowy oraz powołać świadków. Załatwienie tej sprawy jest szczególnie ważne, jeśli inwestor jest deweloperem i zamierza ten budynek sprzedać. Zainteresowanie domem, który ma pewne luki i niedociągnięcia w dokumentacji, może być znacznie mniejsze. Choć trzeba przyznać, że zakup domu bez dziennika budowy jest możliwy. Jednak o tym w poniższym akapicie.
Rozważając zakup domu, którego zakończenie budowy nie zostało zgłoszone do nadzoru budowlanego, warto sprawdzić, czy sprzedający nie jest deweloperem, którego zamiarem jest ominięcie przepisów ustawy deweloperskiej.
Zakup domu bez odbioru wiąże się z większym ryzykiem i wymaga dokładnej analizy. Oto kroki, które można podjąć:
Deweloperem będzie sprzedający, zbywający budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz taki, który przed zakończeniem realizacji prac budowlanych prowadzi sprzedaż inwestycji, co wiąże się z zapłatą części ceny przez nabywców. Jeżeli mamy do czynienia z taką sytuacją, warto zachować ostrożność.
Niezależnie jednak od tego, kim jest sprzedający, kluczowe będzie sprawdzenie stanu technicznego budynku, ze względu na spore prawdopodobieństwo, iż dom będzie usterkowy. Dlatego dobrze jest dla własnego bezpieczeństwa zwrócić się do Pewnego Lokalu w celu zlecenia odbioru technicznego domu, w ramach którego stan techniczny budynku zostanie szczegółowo zweryfikowany.
Sprzedaż domu bez odbioru technicznego jest możliwa. Zbudowany budynek nie jest odrębnym przedmiotem własności, w związku z czym nie może on zostać sprzedany oddzielnie. W efekcie tego sprzedaż domu musi mieć miejsce razem z działką. Dom przeznaczony do sprzedaży, bez odbioru technicznego, uznaje się za stan surowy otwarty lub stan surowy zamknięty. Wszystko zależy od obecnego stanu technicznego danego budynku.
Chcąc sprzedać dom bez odbioru technicznego, trzeba obowiązkowo przekazać kupującemu wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące budowy, tak by ten mógł zweryfikować stan techniczny nieruchomości, a także możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę. Na liście wspomnianych dokumentów obowiązkowo muszą się znaleźć:
Sprzedający powinien również przekazać zaświadczenie informujące o tym, czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty, która wytycza zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Podsumowując, sprzedaż domu bez odbioru jest możliwa. Trzeba jednak liczyć się z tym, że kupujący będzie domagał się przekazania powyższych dokumentów. Na pewno też uważnie przyjrzy się danej nieruchomości, celem dokonania oceny, z jakiego powodu obecny właściciel sprzedaje budynek w stanie surowym otwartym lub zamkniętym i czy przypadkiem nie kryją się za tym jakieś problemy (na przykład wady techniczne). Sprzedający musi więc być przygotowany na serię niewygodnych pytań.
W związku z powyższym można podejrzewać, że brak dziennika budowy w przypadku dewelopera, który doskonale orientuje się, jaką wartość ma ten dokument, jest próbą zatajenia pewnych informacji, na przykład istotnych szczegółów dotyczących przebiegu budowy domu. To powinno dać do myślenia każdemu kupującemu i zmotywować do bardzo szczegółowego sprawdzenia budynku przed odbiorem.
Odbiór techniczny nieruchomości to jeszcze nie jest moment, w którym klient otrzymuje klucz, ale czas, w którym musi uważnie przyjrzeć się budynkowi. Moment odbioru technicznego to ostatnia szansa, aby wskazać deweloperowi popełnione przez niego błędy podczas budowy danego domu. Należy więc sprawdzić, czy stan nieruchomości jest zgodny z umową, a także szeroko pojętymi normami budowlanymi.
Wiedząc, że deweloper nie posiada dziennika budowy, trzeba przyjrzeć się budynkowi zarówno z zewnątrz, jak i wewnątrz, sprawdzając poprawność wykonania ścian i tynków, podłóg i sufitów, montażu okien i drzwi. Warto też posłużyć się kamerą termowizyjną, celem sprawdzenia, czy przypadkiem w budynku nie ma pewnych nieszczelności. Wszystko to pozwoli ocenić ogólny stan domu i wykluczyć ewentualne ryzyko związane z brakiem dziennika budowy.
Należy pamiętać, że dalsze formalności związane z odbiorem domu bez dziennika budowy są realne. Czasem trwa to nieco dłużej i wymaga dodatkowych działań, ale jest szansa na pozytywne zakończenie. Jeśli jednak brak dziennika budowy świadczy o grze ze strony dewelopera i chęci oszukania klienta, a ten nie sprawdzi budynku w momencie przebiegu procedury odbioru technicznego, poniesie surowe konsekwencje.
Dlatego zachęcamy do korzystania z pomocy naszych ekspertów. Inżynierowie, których zatrudniamy, mają nie tylko wiedzę, ale też ogromne doświadczenie. Od wielu lat przeprowadzają dogłębne i wnikliwe odbiory techniczne mieszkań i domów. Doskonale znają możliwości i „sztuczki” deweloperów. Potrafią też doradzić klientom, co robić w sytuacji, gdy przy odbiorze technicznym domu okazuje się, że deweloper nie posiada dziennika budowy.
Kiedy 19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, zmianie uległy również procedury karania inwestorów za zamieszkanie w domu bez odbioru. Zmianie uległa też wysokość kary za użytkowanie obiektów. Zgodnie z prawem budowlanym, użytkowanie domu może nastąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli ten w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu. Przed przystąpieniem do użytkowania domu, inwestor musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Po dokonaniu formalności, organ nadzoru budowlanego po raz pierwszy przeprowadzi kontrolę obiektu. Jeżeli inwestor będzie w tym czasie nieobecny, po upływie 60 dni od wpisu organ ponownie przeprowadzi kontrolę budynku. Jeśli w tym momencie wystąpią jakieś naruszenia, organ wymierzy karę z tytułu nielegalnego użytkowania domu. Wspomniana kara to wartość uzyskana na podstawie dziesięciokrotnie podwyższonych iloczynów stawki opłaty (5000 zł), współczynnik kategorii obiektu budowlanego, a także współczynnik wielkości tego obiektu.
Po upływie kolejnych 30 dni organ ponownie pojawi się u inwestora celem przeprowadzenia kontroli. Jeśli stwierdzi dalsze naruszenia, wymierzy stosowną karę. Wówczas stawka będzie podlegać pięciokrotnemu podwyższeniu (2500 zł). Należy pamiętać, że organ może nakładać karę na inwestora wielokrotnie (jednak nie wcześniej, niż po upływie 30 dni od poprzedniego postanowienia).
Jak widać, choć mieszkanie w domu bez odbioru teoretycznie i praktycznie jest możliwe, w świetle prawa jest zabronione. Ważne jest wobec tego, aby w odpowiednim momencie przeprowadzić odbiór techniczny budynku, a następnie dopełnić formalności oczekiwane przez organ nadzoru budowlanego. Taka kolej rzeczy powinna być ważna dla samego dewelopera, sprzedawcy, jak i kupującego. W efekcie tego niemożliwe jest na przykład zameldowanie się w takim domu, co jednoznacznie wskazywałoby na chęć zameldowania się na terenie budowy.
Należy przy tym podkreślić, że istnieje możliwość zakupu domu bez odbioru. Chęć sprzedaży nieruchomości w takim stanie często świadczy o upadłości dewelopera przed zakończeniem budowy i nadal otwartego postępowania upadłościowego, a także o błędach projektowych i braku spójności dokumentacji. Chcąc kupić dom, warto wcześniej sprawdzić, czy został przekazany do użytkowania. Można to zrobić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.
Obejrzyj wywiad z jednym z naszych inżynierów.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór domu w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory domów według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
