Zakup mieszkania z rynku wtórnego bez ochrony ustawy deweloperskiej

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Z tego względu warto wiedzieć, jakie prawa przysługują kupującym w zależności od tego, czy wybierają nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego. Ustawa deweloperska z 2021 roku wprowadza szereg mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań od deweloperów. Jednak osoby zainteresowane lokalami z drugiej ręki muszą działać ostrożniej – prawo nie daje im tak szerokiej ochrony.

Ustawa deweloperska – dla kogo i w jakich sytuacjach?

Ustawa deweloperska dotyczy wyłącznie transakcji na rynku pierwotnym, czyli zakupu lokalu bezpośrednio od dewelopera. Jej przepisy regulują obowiązki dewelopera na każdym etapie procesu – od prezentacji oferty, przez podpisanie umowy deweloperskiej, aż po odbiór techniczny i przeniesienie własności. Nabywca zyskuje m.in. prawo do zapoznania się z prospektem informacyjnym, korzysta z ochrony rachunku powierniczego oraz może liczyć na procedurę odbioru technicznego i zgłaszania usterek w określonym terminie.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda inaczej. Sprzedającym może być osoba prywatna lub firma, ale nie działa ona jako deweloper. W związku z tym ustawa deweloperska nie znajduje zastosowania, a kupujący jest zdany na własną czujność i rzetelność sprzedającego.

Brak ochrony ustawowej – co to oznacza w praktyce?

Kupując mieszkanie z drugiej ręki, nie masz gwarantowanego ustawowo rachunku powierniczego, który zabezpieczałby twoje pieniądze do czasu zakończenia transakcji. Brakuje również obowiązku przedstawienia szczegółowego standardu wykończenia czy obowiązkowego odbioru technicznego z udziałem sprzedającego. W razie ujawnienia wad po zakupie – np. prawa dożywocia, zadłużenia wspólnoty czy nieuregulowanego stanu prawnego – dochodzenie roszczeń może być trudne lub czasochłonne.

Nie oznacza to jednak, że jesteś całkowicie pozbawiony możliwości zabezpieczenia transakcji. Ważną rolę odgrywa tutaj analiza stanu prawnego nieruchomości – przede wszystkim wgląd do księgi wieczystej, która pozwala ustalić, kto jest właścicielem, czy mieszkanie nie jest zadłużone, objęte służebnością albo prawem dożywocia. 

Warto również przyjrzeć się historii wpisów, które mogą ujawnić wzmianki o toczących się postępowaniach czy złożonych wnioskach mogących wpłynąć na stan prawny nieruchomości.

Rynek wtórny vs. rynek pierwotny

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem przy zakupie z rynku wtórnego?

Chociaż ustawa deweloperska nie chroni kupujących na rynku wtórnym, istnieją sprawdzone sposoby minimalizacji ryzyka. Przede wszystkim należy zlecić analizę księgi wieczystej – najlepiej z pomocą specjalistów, którzy potrafią wykryć potencjalnie niebezpieczne zapisy. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto również zajrzeć do akt księgi, które mogą zawierać kluczowe dokumenty – np. informacje o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością.

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie stanu technicznego lokalu – czyli tzw. przegląd techniczny. Tu również pomocne może być wsparcie inżyniera, który określi realny stan techniczny lokalu, zwróci uwagę na ukryte usterki i pomoże w negocjacjach ceny. Dzięki temu unikniesz niespodzianek po podpisaniu aktu notarialnego.

Pamiętaj także, że w umowie sprzedaży – w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej – nie masz z góry określonych procedur zgłaszania usterek i terminów ich naprawy. Dlatego przed finalizacją transakcji należy dokładnie określić warunki sprzedaży i, jeśli to możliwe, zapisać je w formie zobowiązania sprzedającego (np. do usunięcia usterek przed wydaniem lokalu).

Kupno mieszkania bez ochrony ustawy deweloperskiej

Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego

Z porównania wynika, że zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z większą odpowiedzialnością po stronie kupującego. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, nie obowiązuje tu ustawa deweloperska, co oznacza brak rachunku powierniczego, formalnego odbioru technicznego czy obowiązku przedstawienia prospektu i standardu wykończenia. Kupujący musi samodzielnie zadbać o ocenę stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Szerszą charakterystykę przedstawia tabela:

Na rynku wtórnym kluczowa staje się analiza księgi wieczystej – to jedyne źródło informacji o właścicielu, hipotekach, służebnościach czy innych obciążeniach. Choć dostęp do tych danych jest łatwy (online), wymaga wiedzy i doświadczenia. Bez ustawowych gwarancji kupujący musi szczególnie uważać, by nie wpaść w pułapkę nieujawnionych wad prawnych lub technicznych.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego a ustawa deweloperska – podsumowanie 

Zakup mieszkania to decyzja, która wymaga nie tylko zaangażowania emocjonalnego, ale przede wszystkim świadomości prawnej. Ustawa deweloperska daje kupującym na rynku pierwotnym zestaw narzędzi ochronnych, które znacząco ograniczają ryzyko. Tymczasem na rynku wtórnym odpowiedzialność za sprawdzenie stanu nieruchomości – zarówno technicznego, jak i prawnego – spoczywa wyłącznie na Tobie. 

Brak ustawowych zabezpieczeń nie oznacza jednak, że musisz działać w ciemno. Kluczem jest staranna analiza dokumentów, dokładne oględziny lokalu i – co szczególnie zalecane – skorzystanie z pomocy specjalistów. Tylko wtedy zyskasz pewność, że podejmujesz świadomą i bezpieczną decyzję.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.