W poniższym artykule wyjaśniamy, co możemy zrobić, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska, którą podpisujemy z deweloperem w przypadku zakupu lokalu w inwestycji, dla której nie zostało jeszcze wydane pozwolenia na użytkowanie, obowiązkowo powinna określać najważniejsze terminy, w tym termin zakończenia prac, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru technicznego oraz zawarcia umowy przeniesienia własności na nabywcę. Co zrobić w sytuacji, gdy deweloper opóźnia podpisanie tej ostatniej?
Przede wszystkim warto pamiętać o tym, że forma aktu notarialnego, w jakiej obowiązkowo zawierana jest umowa deweloperska, stanowi podstawę do odchodzenia realizacji umowy na drodze sądowej. Często jednak spór z deweloperem udaje się rozwiązać polubownie, na etapie przedsądowym.
Podstawą dochodzenia odszkodowania od dewelopera będą zapisane w umowie kary umowne, a w przypadku ich braku - regulacje Kodeksu cywilnego. W praktyce kary umowne zazwyczaj są zapisane w umowie, przy czym ich wysokość i sposób obliczania warunkować będą postanowienia umowy. Dlatego tak ważne jest dokładne przeanalizowanie umowy przed przystąpieniem do niej. Kary umowne zabezpieczać mogą wszystkie ujęte w umowie terminy, a ich wysokość może być określona nie tylko w sposób kwotowy.
W przypadku braku kar umownych nabywcy przysługuje możliwość dochodzenia odszkodowania od dewelopera na zasadach ogólnych, przy czym wymaga to od niego udowodnienia powstania szkody, spowodowanej niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera. Dlatego konieczne jest gromadzenie wszelkiej dokumentacji kosztów ponoszonych przez nabywcę na przykład w związku z opóźnieniem w przeniesieniu własności, skutkującym podwyższeniem rat kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup danego lokalu.
Warto przy tym pamiętać, że jeżeli nie umieścimy w naszej umowie stosownego zapisu, a mamy w niej zastrzeżone kary umowne, wówczas zgodnie z art. 484 Kodeksu cywilnego par. 1 nasze roszczenie wobec dewelopera będzie dotyczyć jedynie kar umownych, niezależnie od wysokości powstałej szkody, co może być niekorzystne w sytuacji, gdy poniesiona szkoda swoją wysokością przewyższa wysokość zastrzeżonej kary.
Nabywcy kupujący swoje pierwsze mieszkanie bądź dom od dewelopera obawiają się najbardziej, że inwestycja nie dojdzie do skutku, albo w najgorszym wypadku znacząco się opóźni. Z opóźnieniem wiążą się droższe raty kredytu, dłuższy czas wynajmu lub problemy z brakiem miejsca do zamieszkania, po sprzedaży własnego lokum. Deweloper musi dochować czterech głównych terminów, tj. zakończenia prac budowlanych, otrzymania pozwolenia budowę, odbioru technicznego i przeniesienia własności. Czasem pojawia się też dodatkowy element związany z terminem przekazania kluczy (przeważnie, jednak ma to miejsce podczas odbioru technicznego).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Największy stres dotyczy zwykle pierwszego i drugiego z terminów, które są kluczowe do otrzymania przez nabywców zakupionych przez nich lokali. Niedokończona inwestycja to duża strata finansowa, czasowa a zwykle i organizacyjna w życiu danego kupującego. Natomiast bez pozwolenia na użytkowanie, mimo zakończenia budowy, nie będzie również możliwe wprowadzenie się do mieszkania. I mimo kar umownych, możliwości odstąpienia od umowy po określonym czasie, czy nawet zwrocie wpłaconych środków, dzięki rachunkowi powierniczemu, to sytuacja niewybudowania bądź realizacji inwestycji z błędami technicznymi jest potwornie problematyczna.
Lepiej to wygląda, gdy deweloper spóźni się trochę z odbiorem czy przeniesieniem własności - zwłaszcza, jeśli wypłaci potem stosowne odszkodowanie, które pokryje ewentualne koszty opóźnienia. Dlatego też zachęcamy do rzetelnej analizy draftu umowy deweloperskiej i zweryfikowania sytuacji opóźnień w terminach. Należy pamiętać, że można renegocjować zapisy i dodać brakujące informacje o karach umownych (nawet o wartości 1%).
Oczywiście zawsze pozostaje również droga sądowa, ale polecamy zacząć od polubownego załatwienia sprawy. Jeśli masz pytania do prawnika w zakresie niedotrzymania terminu umowy przez dewelopera, to zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem z Pewny Lokal. Z przyjemnością dokonamy audytu prawnego umowy i doradzimy stosowne zmiany w drafcie.
Jeżeli odszkodowania dochodzimy na zasadach ogólnych, pamiętać należy o tym, by w wezwaniu do dewelopera udowodnić wysokość szkody oraz wskazać przyczynę jej powstania, a także wskazać kwotę roszczenia. W piśmie powinniśmy wskazać termin zapłaty, a przypadku braku odpowiedzi ze strony dewelopera - rozważyć skierowanie sprawy do sądu. Zazwyczaj jednak spór udaje się rozwiązać polubownie. Co ważne, odszkodowania dochodzić można niezależnie od podjęcia decyzji o odstąpieniu od umowy bądź dążenia do zawarcia umowy przenoszącej własność.
Kancelaria Pewny Lokal oferuje pomoc prawną w sporach z deweloperem, zarówno na etapie dochodzenia od niego odszkodowania, jak i w przypadku postępowania sądowego.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
