1 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Nowa ustawa deweloperska 2022, zmiany w ustawie deweloperskiej

W poniższym artykule przedstawiamy zmiany, jakie wprowadziła nowa ustawa deweloperska, która obowiązuje od  1 lipca 2022.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h

Rezerwuj online

Nowa ustawa deweloperska przepisy przejściowe

Ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022, zmieniła stare przepisy, które nie zawsze były jasne i doprecyzowane. Czy nowe przepisy pozwolą dokonywać transakcji bezpiecznie? Z pewnością taki był zamysł, ale warto mieć na uwadze fakt, że tuż po zmianach jest czas, w którym przestrzeganie nowych przepisów bywa nieco chaotyczne. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, przed podpisaniem umowy z deweloperem.

Nowe przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych

Według nowych zapisów deweloper może w ramach opłaty rezerwacyjnej zażądać maksymalnie 1% ceny lokalu. Kwota ta działa jak zadatek. W poprzednich zapisach nie doprecyzowano wysokości opłaty rezerwacyjnej, co pozwalało deweloperom pozyskiwać dużo wyższe sumy podczas podpisywania umowy rezerwacyjnej. Co więcej, kwotę pozyskaną podczas podpisania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek przelać na rachunek powierniczy (ORP).

Umowa rezerwacyjna w polskim systemie prawnym stała się umową, która pozwala zarezerwować nabywcy prawo do lokalu, daje czas na załatwienie formalności kredytowych, zapewnia, że nikt inny nie będzie mógł bezkarnie kupić określonego w treści umowy mieszkania. Jest to tak naprawdę odpowiedź na potrzebę rynku nieruchomości.

Prospekt informacyjny w świetle nowych przepisów

Prospekt informacyjny  to bardzo istotny element umowy, który ma ściśle określoną treść i formę. Prospekt musi zostać przedłożony nabywcy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub jeśli taka umowa nie interesuje nabywcy, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Istnieje bowiem bezwzględny obowiązek doręczenia prospektu nabywcy przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem.

Treść prospektu została poszerzona o informacje, które do tej pory nie były wymagane. Muszą się w nim znaleźć szczegółowe dane o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.

Co więcej, informacje te muszą mieć określoną podstawę i wynikać np. z wydanych już decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym deweloper ma obowiązek aktualizować wiedzę dotyczącą planowanych inwestycji, co może negatywnie wpłynąć na koszty ponoszone finalnie przez nabywcę.

Nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad

Stara ustawa deweloperska nie regulowała w wystarczający sposób kwestii związanych z wadami znalezionymi podczas odbioru mieszkania. Ustawodawca podczas tworzenia nowej treści ustawy położył nacisk na to, by doprecyzować te kwestie. Wprowadzono m.in. nowe uprawnienia dla nabywców, jak np. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także dość surową sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni.

Ustawa wprowadza pojęcie wady istotnej, ale nie wprowadza jej definicji! Wykrycie wady istotnej może negatywnie wpłynąć na porozumienie stron umowy, gdy brakuje konkretnego doprecyzowania, czym się charakteryzuje ten rodzaj wady. Wada istotna powiązana została z uprawnieniem nabywcy do odnowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Fundusz Gwarancyjny ma być finansowany ze składek deweloperów, a jego podstawowym celem będzie zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Istnieje dość duży rozrzut związany ze składką, którą należy wpłacać. W przypadku posiadania rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych – jedynie 0,1%.

Ostateczne wysokości składki zostaną ustalone w drodze rozporządzenia, aczkolwiek dostrzec można powyżej, jak ważne w transakcji z deweloperem jest poczucie bezpieczeństwa ze strony nabywcy. Można przyjąć, że uhonorowani zostaną ci deweloperzy, którzy prowadzą rachunki zamknięte (wypłacają środki jednorazowo w momencie, w którym podpisana została umowa przenosząca własność na nabywcę), zatem ci, którzy dają większe poczucie bezpieczeństwa swoim klientom.

Ostatnia rata dla dewelopera oraz harmonogram płatności

Zapisy związane z harmonogramem płatności  również zostały doprecyzowane. Ostatnia transza za ostatni etap będzie płatna dopiero po przeniesieniu własności, nie wcześniej.

Harmonogram płatności określony przez dewelopera będzie powiązany z harmonogramem realizacji inwestycji. Deweloper otrzyma pieniądze za dany etap dopiero po jego  zakończeniu. Wszystkie zapisy mają na celu doprowadzenie do tego, by deweloper otrzymał wynagrodzenie po zakończeniu realizacji inwestycji, w momencie, gdy klienci będą mogli ze spokojem realizować plany związane ze swoją nieruchomością.

Ustawa deweloperska od kiedy obowiązuje - stosowanie starej ustawy

Przepisy starej ustawy stosować należy do inwestycji, które już trwają, w których została podpisana przynajmniej jedna umowa deweloperska przed dniem 1 lipca 2022.

Powyżej opisane inwestycje będą mogły przez dwa lata na starych zasadach, sprzedawać powstające mieszkania, a zatem do 1 lipca 2024. Jeśli realizacja inwestycji przeciągnie się, obie strony transakcji działają w oparciu o stare regulacje prawne.

Inwestycje zaczęte przed kwietniem 2012

Inwestycje, których sprzedaż została zaczęta przed kwietniem 2012 roku (przed wejściem w życie „starej ustawy deweloperskiej”), będą musiały działać no nowych zasadach od dnia 1 lipca 2022 roku. Nie będzie już możliwości niestosowania „ustawy deweloperskiej”, dzięki czemu zniknąć powinny inwestycje realizowane bez rachunków powierniczych, co zabezpiecza środki nabywcy.

Reasumując powyższe spostrzeżenia, obowiązująca od 10 lat ustawa została zmieniona na korzystniejszą dla nabywców. Ustawodawca postarał się stworzyć prawo dokładniejsze, odpowiadające na potrzeby i braki formalne, jakie dostrzec można było w starej ustawie. Minusem może okazać się fakt, że ceny mieszkań wzrosną, co może wpłynąć negatywnie na rynek nieruchomości.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości
Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Pomagamy m.in. przy odbiorach technicznych, analizie umów oraz ksiąg wieczystych. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 15 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka