W poniższym artykule przedstawiamy zmiany, jakie wprowadziła nowa ustawa deweloperska, która obowiązuje od 1 lipca 2022.
Ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022, zmieniła stare przepisy, które nie zawsze były jasne i doprecyzowane. Czy nowe przepisy pozwolą dokonywać transakcji bezpiecznie? Z pewnością taki był zamysł, ale warto mieć na uwadze fakt, że tuż po zmianach jest czas, w którym przestrzeganie nowych przepisów bywa nieco chaotyczne. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, przed podpisaniem umowy z deweloperem.
Według nowych zapisów deweloper może w ramach opłaty rezerwacyjnej zażądać maksymalnie 1% ceny lokalu. Kwota ta działa jak zadatek. W poprzednich zapisach nie doprecyzowano wysokości opłaty rezerwacyjnej, co pozwalało deweloperom pozyskiwać dużo wyższe sumy podczas podpisywania umowy rezerwacyjnej. Co więcej, kwotę pozyskaną podczas podpisania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek przelać na rachunek powierniczy (ORP).
Umowa rezerwacyjna w polskim systemie prawnym stała się umową, która pozwala zarezerwować nabywcy prawo do lokalu, daje czas na załatwienie formalności kredytowych, zapewnia, że nikt inny nie będzie mógł bezkarnie kupić określonego w treści umowy mieszkania. Jest to tak naprawdę odpowiedź na potrzebę rynku nieruchomości.
Prospekt informacyjny to bardzo istotny element umowy, który ma ściśle określoną treść i formę. Prospekt musi zostać przedłożony nabywcy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub jeśli taka umowa nie interesuje nabywcy, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Istnieje bowiem bezwzględny obowiązek doręczenia prospektu nabywcy przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem.
Treść prospektu została poszerzona o informacje, które do tej pory nie były wymagane. Muszą się w nim znaleźć szczegółowe dane o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
Co więcej, informacje te muszą mieć określoną podstawę i wynikać np. z wydanych już decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym deweloper ma obowiązek aktualizować wiedzę dotyczącą planowanych inwestycji, co może negatywnie wpłynąć na koszty ponoszone finalnie przez nabywcę.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Stara ustawa deweloperska nie regulowała w wystarczający sposób kwestii związanych z wadami znalezionymi podczas odbioru mieszkania. Ustawodawca podczas tworzenia nowej treści ustawy położył nacisk na to, by doprecyzować te kwestie. Wprowadzono m.in. nowe uprawnienia dla nabywców, jak np. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także dość surową sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni.
Ustawa wprowadza pojęcie wady istotnej, ale nie wprowadza jej definicji! Wykrycie wady istotnej może negatywnie wpłynąć na porozumienie stron umowy, gdy brakuje konkretnego doprecyzowania, czym się charakteryzuje ten rodzaj wady. Wada istotna powiązana została z uprawnieniem nabywcy do odnowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.
Fundusz Gwarancyjny ma być finansowany ze składek deweloperów, a jego podstawowym celem będzie zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
Istnieje dość duży rozrzut związany ze składką, którą należy wpłacać. W przypadku posiadania rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych – jedynie 0,1%.
Ostateczne wysokości składki zostaną ustalone w drodze rozporządzenia, aczkolwiek dostrzec można powyżej, jak ważne w transakcji z deweloperem jest poczucie bezpieczeństwa ze strony nabywcy. Można przyjąć, że uhonorowani zostaną ci deweloperzy, którzy prowadzą rachunki zamknięte (wypłacają środki jednorazowo w momencie, w którym podpisana została umowa przenosząca własność na nabywcę), zatem ci, którzy dają większe poczucie bezpieczeństwa swoim klientom.
Zapisy związane z harmonogramem płatności również zostały doprecyzowane. Ostatnia transza za ostatni etap będzie płatna dopiero po przeniesieniu własności, nie wcześniej.
Harmonogram płatności określony przez dewelopera będzie powiązany z harmonogramem realizacji inwestycji. Deweloper otrzyma pieniądze za dany etap dopiero po jego zakończeniu. Wszystkie zapisy mają na celu doprowadzenie do tego, by deweloper otrzymał wynagrodzenie po zakończeniu realizacji inwestycji, w momencie, gdy klienci będą mogli ze spokojem realizować plany związane ze swoją nieruchomością.
Przepisy starej ustawy stosować należy do inwestycji, które już trwają, w których została podpisana przynajmniej jedna umowa deweloperska przed dniem 1 lipca 2022.
Powyżej opisane inwestycje będą mogły przez dwa lata na starych zasadach, sprzedawać powstające mieszkania, a zatem do 1 lipca 2024. Jeśli realizacja inwestycji przeciągnie się, obie strony transakcji działają w oparciu o stare regulacje prawne.
Inwestycje, których sprzedaż została zaczęta przed kwietniem 2012 roku (przed wejściem w życie „starej ustawy deweloperskiej”), będą musiały działać no nowych zasadach od dnia 1 lipca 2022 roku. Nie będzie już możliwości niestosowania „ustawy deweloperskiej”, dzięki czemu zniknąć powinny inwestycje realizowane bez rachunków powierniczych, co zabezpiecza środki nabywcy.
Reasumując powyższe spostrzeżenia, obowiązująca od 10 lat ustawa została zmieniona na korzystniejszą dla nabywców. Ustawodawca postarał się stworzyć prawo dokładniejsze, odpowiadające na potrzeby i braki formalne, jakie dostrzec można było w starej ustawie. Minusem może okazać się fakt, że ceny mieszkań wzrosną, co może wpłynąć negatywnie na rynek nieruchomości.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Zachęcamy do obejrzenia naszej lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
