Czerwone flagi w ocenie dewelopera przed kupnem nieruchomości

Rynek pierwotny mieszkań w Polsce rozwija się dynamicznie, a wraz z nim rośnie liczba nowych inwestycji i podmiotów realizujących projekty deweloperskie. W tej różnorodności ofert łatwo jednak natrafić na przedsięwzięcia obarczone ryzykiem prawnym, finansowym lub technicznym. Właściwa ocena dewelopera przed podpisaniem umowy stanowi jeden z kluczowych elementów bezpiecznego zakupu nieruchomości. Eksperci Pewnego Lokalu wskazują, że choć ustawa deweloperska wprowadziła liczne zabezpieczenia, praktyka rynkowa wciąż ujawnia sytuacje, w których nabywcy tracą środki lub mierzą się z poważnymi problemami po podpisaniu umowy. Warto więc wiedzieć, jakie sygnały ostrzegawcze – tzw. czerwone flagi – mogą świadczyć o zwiększonym ryzyku.

Brak tytułu własności do gruntu

Pierwszym krokiem przy analizie inwestycji powinno być sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. W dziale II KW należy potwierdzić, że właścicielem gruntu jest spółka deweloperska, a nie podmiot trzeci. Brak tytułu własności lub wpis innej spółki (np. zależnej lub powiązanej) to sygnał ryzyka. W takim przypadku kupujący powinien uzyskać wyjaśnienia, dlaczego grunt nie został jeszcze przeniesiony na dewelopera. Należy również zweryfikować, czy w księdze nie figurują wzmianki o toczących się postępowaniach lub ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym. Tego typu nieprawidłowości mogą utrudnić przeniesienie własności lokalu po zakończeniu inwestycji, a w skrajnym przypadku – uniemożliwić je całkowicie.

Lista czerwonych flag dewelopera

Hipoteki i roszczenia osób trzecich

W dziale IV księgi wieczystej ujawniane są wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość. Warto ustalić, czy hipoteka została ustanowiona wyłącznie na rzecz banku finansującego inwestycję, czy też pojawiają się inne podmioty.

Dodatkowe hipoteki, roszczenia zabezpieczające lub wpisy egzekucyjne są sygnałem ostrzegawczym – mogą świadczyć o problemach finansowych dewelopera lub o tym, że inwestycja jest wykorzystywana jako zabezpieczenie innych zobowiązań spółki. Z kolei w dziale III KW należy sprawdzić, czy nie ujawniono służebności, roszczeń osób trzecich lub postępowań administracyjnych. Każdy z takich wpisów wymaga dokładnego wyjaśnienia i potwierdzenia jego znaczenia prawnego.

Nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym

Prospekt informacyjny jest jednym z podstawowych dokumentów, które deweloper ma obowiązek przekazać przed podpisaniem umowy. Zawiera informacje o stanie prawnym gruntu, finansowaniu inwestycji, planowanym standardzie wykonania, liczbie budynków i harmonogramie etapów. Czerwoną flagą jest brak spójności pomiędzy treścią prospektu a umową deweloperską lub materiałami reklamowymi. Równie niepokojące mogą być luki informacyjne – np. brak danych o banku prowadzącym rachunek powierniczy, nieokreślenie terminu zakończenia budowy, czy pominięcie informacji o uzyskanym pozwoleniu na budowę. Rzetelny deweloper powinien udostępnić pełen prospekt, z podpisem i datą, oraz umożliwić jego analizę jeszcze przed zawarciem jakiejkolwiek umowy.

Niekorzystne lub nieprecyzyjne zapisy w umowie deweloperskiej

Kolejnym obszarem ryzyka są zapisy samej umowy deweloperskiej. Praktyka pokazuje, że deweloperzy często konstruują dokumenty w sposób asymetryczny – z większą ochroną dla siebie niż dla kupującego. Do najczęstszych nieprawidłowości należą:

• nieproporcjonalne harmonogramy płatności, w których duża część środków jest przekazywana już na początku budowy,
• brak kar umownych dla dewelopera za opóźnienia,
• ogólnikowe opisy standardu wykończenia,
• zastrzeżenie prawa do jednostronnych zmian w projekcie.

Nabywca powinien również upewnić się, że umowa zawiera informację o oświadczeniu banku w sprawie bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu. Brak takiego zapisu stanowi poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa transakcji.

Niestabilna kondycja finansowa dewelopera

Jednym z kluczowych czynników ryzyka jest słaba sytuacja finansowa spółki. Analizę warto rozpocząć od przeglądu danych w Krajowym Rejestrze Sądowym – w tym informacji o kapitale zakładowym, zmianach w zarządzie oraz prowadzonych postępowaniach restrukturyzacyjnych lub egzekucyjnych. Kolejnym źródłem wiedzy są sprawozdania finansowe, publikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym lub na stronie KRS.

Analiza powinna obejmować:

• poziom przychodów i kosztów operacyjnych,
• rentowność i marżę brutto,
• strukturę zadłużenia (krótko- i długoterminowego),
• płynność finansową.

Stały spadek przychodów, wzrost zobowiązań krótkoterminowych oraz ujemne wyniki netto to sygnały, że spółka może mieć problem z realizacją inwestycji. Dodatkowym wskaźnikiem ostrzegawczym jest częsta rotacja członków zarządu lub udziałowców – może oznaczać niestabilność strukturalną i brak kontroli właścicielskiej.

Wątpliwa reputacja wykonawcy generalnego

Wiarygodność dewelopera zależy nie tylko od jego sytuacji finansowej, lecz także od jakości współpracujących z nim podmiotów. Warto sprawdzić, kto pełni funkcję generalnego wykonawcy, jaki posiada kapitał i jakie inwestycje realizował w przeszłości. Należy również zwrócić uwagę, czy wykonawca był stroną sporów sądowych z inwestorami lub gminami oraz czy nie figuruje w rejestrach zamówień publicznych jako podmiot wykluczony z przetargów.

Rzetelny deweloper nie ukrywa danych wykonawcy, a jego historia realizacji stanowi wiarygodne potwierdzenie jakości inwestycji.

Brak zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Analiza planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z najczęściej pomijanych, a zarazem najważniejszych etapów weryfikacji inwestycji. Dokument ten określa nie tylko parametry zabudowy działki, ale także funkcję terenów sąsiednich. Czerwonym sygnałem może być:

• brak planu miejscowego i konieczność opierania się na decyzji o warunkach zabudowy,
• niezgodność inwestycji z planem (np. przekroczenie dopuszczalnej intensywności zabudowy),
• lokalizacja w strefie zalewowej lub przemysłowej,
• obecność w sąsiedztwie terenów przewidzianych pod infrastrukturę drogową lub techniczną.

Takie czynniki mogą w przyszłości obniżyć wartość nieruchomości lub utrudnić codzienne korzystanie z lokalu.

Nadmierna liczba transz w harmonogramie finansowym

Harmonogram płatności jest nie tylko elementem technicznym umowy, ale również wskaźnikiem płynności inwestycji. Wysokie transze na wczesnym etapie budowy lub bardzo ograniczona liczba kamieni milowych powinny wzbudzić czujność. Bezpieczny model zakłada podział inwestycji na co najmniej pięć etapów: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, instalacje wewnętrzne i wykończenie. Ostatnia transza powinna być płatna dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Nierównomierne płatności mogą świadczyć o tym, że deweloper finansuje bieżące zobowiązania z wpłat klientów, co zwiększa ryzyko utraty środków w razie problemów z ukończeniem budowy.

Syntetyczna lista czerwonych flag

Eksperci Pewnego Lokalu podkreślają, że poniższe elementy powinny natychmiast skłonić do ponownej oceny inwestycji:

• Brak własności gruntu po stronie dewelopera.
• Brak oświadczenia banku o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu.
• Obciążenia hipoteczne ustanowione na rzecz wielu podmiotów.
• Postępowania egzekucyjne lub restrukturyzacyjne wobec spółki.
• Niestabilna sytuacja finansowa i ujemne marże operacyjne.
• Niezgodność projektu z planem miejscowym.
• Brak danych o generalnym wykonawcy.
• Nadmierne zaliczki lub nieproporcjonalny harmonogram płatności.

Rzetelna weryfikacja dewelopera - inwestycja w bezpieczeństwo

Ocena wiarygodności dewelopera wymaga połączenia analizy prawnej, finansowej i technicznej. W praktyce najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zlecenie kompleksowej weryfikacji wyspecjalizowanemu podmiotowi, który przeanalizuje wszystkie aspekty inwestycji – od księgi wieczystej po sprawozdania finansowe. Ostrożność na etapie wstępnym pozwala uniknąć konsekwencji, które mogą ujawnić się dopiero po latach – niewypłacalności dewelopera, wad budowlanych czy problemów z przeniesieniem własności. Rzetelny inwestor nie obawia się przejrzystości – im więcej informacji udostępnia, tym mniejsze ryzyko, że w przyszłości pojawią się nieprzyjemne niespodzianki.

Cały odcinek podcastu „Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?” dostępny jest na kanale Pewny Lokal. Zachęcamy do wysłuchania pełnej rozmowy: https://youtu.be/2x5vClmRTv0

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.