Jak ocenić strukturę spółki dewelopera i jego sprawozdania finansowe: poradnik dla kupujących

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wbrew pozorom, analiza oferty dewelopera nie powinna ograniczać się do wizualizacji budynku czy atrakcyjnej lokalizacji. Równie istotne jest sprawdzenie kondycji finansowej i organizacyjnej spółki, która realizuje inwestycję. Ustawa deweloperska znacząco poprawiła bezpieczeństwo nabywców, jednak wciąż warto wiedzieć, jak samodzielnie zidentyfikować potencjalne sygnały ostrzegawcze – tzw. czerwone flagi.

Dlaczego warto analizować strukturę spółki dewelopera

Zrozumienie, kto jest odpowiedzialny za realizację danej inwestycji, to pierwszy krok do oceny jej bezpieczeństwa. Warto rozpocząć od sprawdzenia struktury właścicielskiej i organizacyjnej spółki. Dobrze, jeśli główny udziałowiec posiada większościowy pakiet udziałów – oznacza to stabilność decyzji i brak ryzyka rozdrobnienia akcjonariatu. W przypadku spółek, w których właścicielami są liczne, drobne podmioty lub fundusze, decyzje strategiczne mogą być trudniejsze, a inwestycje – bardziej podatne na wstrzymanie. Warto także sprawdzić, czy zarząd spółki jest stabilny. Częste zmiany w jego składzie, odwołania członków lub rezygnacje mogą sugerować problemy wewnętrzne lub utratę zaufania inwestorów.

Takie zjawiska nierzadko poprzedzają trudności finansowe lub konflikty wśród wspólników. W praktyce inwestycyjnej zwraca się uwagę na tzw. „ucieczkę z tonącego statku” – sytuację, w której menedżerowie odchodzą z firmy z powodu przewidywanych problemów z płynnością.

Sprawozdania finansowe dewelopera

Co mówią o deweloperze jego sprawozdania finansowe

W przypadku deweloperów giełdowych, ogromnym źródłem wiedzy o ich kondycji są raporty finansowe. Można powiedzieć, że to swoista „czarna skrzynka na stole” – ujawnia, z czego spółka żyje, ile zarabia, jak jest zadłużona i w jakie przedsięwzięcia angażuje środki.

Najważniejsze dokumenty, które warto przeanalizować, to:

• bilans, pokazujący aktywa, pasywa i strukturę finansowania spółki,
• rachunek zysków i strat, który ujawnia skalę działalności oraz poziom rentowności,
• cashflow, czyli sprawozdanie z przepływów pieniężnych, ukazujące realny dopływ i odpływ środków,
• sprawozdanie zarządu, które opisuje strategię, plany i ocenę ryzyk dla przyszłych okresów.

Te dane nie wymagają specjalistycznego wykształcenia finansowego, by wyciągnąć podstawowe wnioski. Już proste zestawienie przychodów, kosztów, marż i poziomu zadłużenia pozwala ocenić, czy deweloper rozwija się stabilnie, czy funkcjonuje na granicy płynności.

Jak czytać sprawozdania finansowe „po amatorsku”

Nabywca nie musi być analitykiem finansowym, by wychwycić najważniejsze zależności. Wystarczy spojrzeć na kilka kluczowych wskaźników:

• Trend przychodów – najlepiej, gdy w ostatnich latach wykazuje stabilny wzrost. Nagłe spadki mogą oznaczać utratę płynności lub ograniczenie sprzedaży.
• Relacja kosztów do przychodów – wzrost kosztów szybciej niż przychodów to sygnał ostrzegawczy, zwłaszcza jeśli nie towarzyszy mu ekspansja inwestycyjna.
• Marża operacyjna – jej utrzymanie na stałym poziomie świadczy o dobrej kontroli kosztów i stabilnym zarządzaniu.
• Struktura zadłużenia – zbyt wysoki udział zobowiązań krótkoterminowych w całości długu może prowadzić do utraty płynności finansowej.

Jednorazowy spadek nie musi oznaczać problemów, ale trwały trend spadkowy – przychodów, marży czy płynności – jest powodem do niepokoju.

Kurs akcji jako barometr zaufania rynku

W przypadku spółek notowanych na giełdzie, warto także przeanalizować kurs akcji. Krótkotrwałe wahania nie są miarodajne, ale długoterminowy trend spadkowy zwykle odzwierciedla pogarszającą się kondycję przedsiębiorstwa lub utratę zaufania inwestorów.

Jeżeli wartość akcji dewelopera konsekwentnie maleje, mimo ogólnej dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, może to oznaczać, że inwestorzy znają informacje, które jeszcze nie znalazły odzwierciedlenia w sprawozdaniach finansowych.

Czerwone flagi w strukturze i dokumentach finansowych

W trakcie analizy dokumentów warto zwracać uwagę na kilka powtarzających się sygnałów ostrzegawczych:

• częste zmiany w zarządzie lub w akcjonariacie,
• spadek przychodów przy jednoczesnym wzroście kosztów,
• pogarszającą się marżę i niskie rezerwy gotówkowe ,
• gwałtowny wzrost krótkoterminowego zadłużenia,
• brak wyraźnej strategii inwestycyjnej w raportach zarządu.

Tego typu zjawiska nie muszą oznaczać nieuczciwości, ale mogą sygnalizować problemy organizacyjne lub finansowe, które wpłyną na realizację inwestycji.

Księga wieczysta inwestycji - źródło kluczowych informacji

Ocena rzetelności dewelopera nie powinna kończyć się na analizie jego sprawozdań. Równie ważne jest zweryfikowanie księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

• Dział II – ujawnia, kto jest właścicielem gruntu. Jeśli właścicielem nie jest sam deweloper, a inna spółka lub osoba fizyczna, należy dokładnie ustalić relacje prawne między nimi.
• Dział III – zawiera wpisy o służebnościach, roszczeniach i ewentualnych ostrzeżeniach o niezgodności stanu prawnego. Wzmianka o postępowaniu egzekucyjnym lub roszczeniu osób trzecich powinna budzić czujność.
• Dział IV – ujawnia hipoteki i podmioty finansujące inwestycję. Wpis wielu banków lub zabezpieczeń od różnych wierzycieli może świadczyć o niestabilnym finansowaniu projektu.

Dzięki analizie księgi wieczystej można ocenić, czy inwestycja jest wolna od ryzyk prawnych i czy finansowanie pochodzi z legalnych, przejrzystych źródeł.

Czerwone flagi w sprawozdaniach finansowych dewelopera

Dlaczego warto analizować kondycję finansową dewelopera przed zakupem mieszkania

Analiza struktury spółki deweloperskiej i jej sprawozdań finansowych to nie zadanie wyłącznie dla analityków czy inwestorów giełdowych. To podstawowy element bezpieczeństwa każdej osoby, która planuje zakup mieszkania. Wiedza o tym, kto stoi za inwestycją, jakie ma wyniki finansowe, jak zarządza zadłużeniem i kto finansuje budowę, pozwala uniknąć poważnych strat. Wiarygodny deweloper to taki, który transparentnie udostępnia swoje dane – od sprawozdań finansowych po dokumenty rejestrowe i prospekt informacyjny.

Więcej na temat analizy kondycji finansowej deweloperów i interpretacji sprawozdań można usłyszeć w odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/2x5vClmRTv0

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.