Obawiasz się kupna mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera? Nie wiesz, czy wybrany przez Ciebie deweloper będzie tym odpowiednim, który spełni Twoje marzenie o pięknym mieszkaniu? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, w jakim miejscu i w jaki sposób możemy zweryfikować dewelopera oraz poznaj informacje o przygotowaniach do bezpiecznego kupna mieszkania/domu na rynku pierwotnym.
Decydujesz się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego? Chcesz mieć pewność, że wszelkie twoje dane oraz pieniądze są odpowiednio zabezpieczone? Zapoznaj się z naszym artykułem i uzupełnij wiedzę dotyczącą sprawdzenia rzetelności dewelopera.
Do każdego dewelopera powinniśmy mieć na początku ograniczone zaufanie, gdyż nie wiemy, z jaką osobą mamy do czynienia, jeżeli tego dokładnie nie sprawdzimy. Wiarygodny deweloper to klucz do sukcesu i udanego kupna nieruchomości bez zbędnych problemów. Stosując się do naszych wskazówek, zmniejszysz ryzyko podjęcia niewłaściwych decyzji, co do wyboru dewelopera. Przed podjęciem finalnej decyzji, dotyczącej zakupu nieruchomości, należy dokładnie zweryfikować kilka kwestii, w tym między innymi własność gruntu, na którym powstaje inwestycja, oraz status prawno-finansowy dewelopera.
Kim jest deweloper? - deweloper to osoba która zajmuje się budowaniem nieruchomości, które my możemy zakupić za odpowiednią kwotę, ale nie tylko. Deweloper również inwestuje w inne obiekty niż mieszkania, czy domy, tj. obiekty handlowe, biurowce. Najważniejszym dokumentem dla dewelopera jest ustawa deweloperska.
Ustawa deweloperska, to dokument regulujący stosunki między nabywcą nieruchomości a deweloperem, jest on ochroną praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadzenie ustawy w życie miało na celu niezabezpieczenie nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. Przed wejściem ustawy, pieniądze nabywców nie były odpowiednio chronione, zdarzały się często takie sytuacje, że po upadłości dewelopera, nabywcy tracili pieniądze, a deweloper znikał.
Ustawa deweloperska wprowadziła przede wszystkim: rachunki powiernicze, które zabezpieczają pieniądze nabywców, obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, który w pełni chroni nabywcę i jest podstawą do roszczeń przeciwko deweloperowi w sądzie. W ustawie deweloperskiej znajdziemy wyjaśnienie wszelkich najważniejszych pojęć związanych z kupnem nieruchomości na rynku pierwotnym, informacje o rodzajach rachunków powierniczych, o gwarancji bankowej, obowiązkach dewelopera, obowiązkach nabywcy, o umowie deweloperskiej, możliwościach odstąpienia od tej umowy i przepisach karnych.
Jednym z ważniejszych dokumentów, jakie należy sprawdzić podczas kupna mieszkania na rynku pierwotnym, a zwłaszcza żeby dowiedzieć się, czy można zaufać deweloperowi, jest księga wieczysta.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jeśli choć trochę interesujemy nieruchomościami, to na pewno wiemy czym jest księga wieczysta. Księga to podstawowy dokument, w którym znajdziemy informacje o stanie prawnym nieruchomości. Księga wieczysta jako ogólnodostępny dokument jest dostępna w formie elektronicznej, jak i papierowej. Księga podzielona jest na działy, do których przypisane są konkretne informacje o nieruchomości i jej właścicielu. W przypadku kupna mieszkania od dewelopera najistotniejszymi działami, które powinny najbardziej nas interesować to dział 3 i 4, gdyż to właśnie w nich znajdziemy informacje o obciążeniach nieruchomości, wpisach dotyczących hipoteki, egzekucjach.
Dział trzeci „prawa roszczenia i ograniczenia”, to dział, w którym właśnie znajdziemy informacje o: licytacjach komorniczych, pierwokupie, wpisie do rejestru zabytków służebności, czy prawie użytkowania. Natomiast dział 4 to miejsce, w którym zapisywane są informacje o nowych lub wykreślonych hipotekach i ich rodzaju, czy jest to hipoteka umowna, zwykła, kaucyjna, przymusowa.
Należy zwrócić szczególną uwagę na rodzaj hipoteki i datę wpisania. W świetle polskiego prawa, hipoteka na budynku „przenosi się” automatycznie na powstałe w nim mieszkania, chyba że bank dewelopera wyrazi zgodę na „bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali”. Według naszych statystyk, deweloperzy ustanawiają hipotekę na inwestycji w około połowie przypadków. Jeżeli grunt pod inwestycją jest obciążony hipoteką dewelopera, najlepiej nie podpisywać umowy deweloperskiej przed przedstawieniem przez dewelopera tzw. promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Taką promesę należy dołączyć do umowy deweloperskiej jako załącznik. Na jej podstawie, w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność nieruchomości możemy domagać się od banku, żeby wyraził zgodę na założenie "czystej" księgi wieczystej naszego mieszkania.
Kluczowe przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera jest sprawdzenie nie dewelopera, a samej umowy deweloperskiej, ponieważ jeżeli umowa będzie sporządzona w sposób jasny poprawny i dla nas odpowiedni, to nawet gdy deweloper nie będzie do końca uczciwy, to dzięki umowie będziemy mieli na pewno dużo więcej możliwości, aby się obronić.
Pamiętajmy jednak, że wszystko może działać również w drugą stronę. Jeżeli umowa deweloperska nie zostanie dokładnie sprawdzona, to nawet jeżeli deweloper będzie w porządku, to i tak trzymają nas zapisy w umowie i to z nich my, jak i deweloper będziemy musieli się wywiązać. Nawet najlepszy deweloper będzie wykonywał to, co jest zawarte w umowie.
Umowa deweloperska jest niezwykle ważna, ale co w przypadku , gdy deweloper nie chce z nami jej podpisywać, a w zamian oferuje zawarcie umowy rezerwacyjnej czy umowy przedwstępnej? Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek podpisania z nabywcami umowy deweloperskiej oraz stosowania środków ochrony nabywców, czyli rachunków powierniczych, które mogą być sporym kosztem dla samego dewelopera, gdyż bank traktując rachunki powiernicze jako instrument finansowy pobiera duże pieniądze. Podobnie jest z przygotowaniem całości umowy deweloperskiej, wzorów prospektów, gdyż to również wiąże się z dużą ilością poświęconego czasu, jak i sporymi kosztami.
Deweloperzy aby uniknąć dodatkowych kosztów próbują w jakiś sposób obejść ustawę deweloperską, co jest oczywiście niezgodne z prawem i grozi sankcjami karnymi. Oferowanie przez dewelopera podpisania alternatywnych umów, przedwstępnych, czy rezerwacyjnych wraz z pobraniem zaliczki od kupującego, jest właśnie sposobem na uniknięcie ustawy deweloperskiej i uniknięciem kosztów notarialnych.
Często po podpisaniu umów alternatywnych, deweloper po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, zawiera z nowymi nabywcami zwykłe notarialne umowy sprzedaży, takie, które są podpisywane najczęściej na rynku wtórnym. Ważne jest to, aby wiedzieć że oczywiście umowa rezerwacyjna, czy umowa przedwstępna są prawnie obowiązującymi umowami, ale nie dają nam możliwości odwołania się do nich w sądzie podczas przeniesienia własności mieszkania lub w innych problemach z deweloperem, gdyż nie są one umowami jakie należałoby podpisać w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Tylko umowa deweloperska, która została zawarta w formie notarialnej, daje nam pełne możliwości domagania się przeniesienia własności nieruchomości. Posiadając umowy alternatywne, możemy jedynie wykorzystać roszczenie odszkodowawcze, czy roszczenie o zapłatę kary umownej od dewelopera, co niestety często nie przynosi tak pozytywnych skutków, jakich byśmy oczekiwali.
Powinniśmy sobie zadać pytanie, czy warto podpisywać umowy rezerwacyjne i przedwstępne zamiast umów deweloperskich. Często takie decyzje zależą od okazji mieszkaniowej, jak i samego klienta. Możemy zaryzykować podpisanie takiej umowy, ale warto ją wcześniej sprawdzić z prawnikiem.
Może spotkać się również z sytuacją, że deweloper chce zawrzeć z nami umowę przedwstępną lub rezerwacyjną przed zawarciem umowy deweloperskiej. Nie powinniśmy się absolutnie całkowicie wystrzegać tego typu umów, gdyż często te umowy są umowami poprzedzającym podpisanie tej najważniejszej umowy, dlatego zawsze wszystko zależy od kontekstu sytuacji i tego co deweloper chcę poczynić dalej.
Jak wspomnieliśmy, o bezpieczeństwie nabywcy decyduje to, co znajduje się w umowie deweloperskiej, dlatego właśnie chcemy wyszczególnić te informacje. Umowa powinna zawierać:
Każdą umowę zawieraną z deweloperem, czy to na rynku wtórnym warto, jest prześledzić wraz z prawnikami, ekspertami tak, aby uchronić się przed klauzulami niedozwolonymi i aby nie podpisywać czegoś, czego do końca nie rozumiemy, gdyż jest to napisane językiem prawniczym. Pewny Lokal również oferuje usługę analizy umowy deweloperskiej wraz z prawnikiem, do czego jak najbardziej zachęcamy.
Sprawdzenie dewelopera ma większy sens, jeżeli jest on mniejszy, mniej znany, taki który dopiero zaczyna działalność. Coraz popularniejsze staje się wkraczanie w biznes deweloperski i łatwiej można znaleźć osobę interesującą się deweloperką
Pamiętajmy jednak, że osoba która dopiero zaczyna swoje inwestycje stawiać, nie oznacza od razu że jest nie godna zaufania. Należy przede wszystkim pamiętać, aby podpisać z nią dobrą umowę deweloperską. Każdy musi na swoim poziomie, w odpowiednim czasie zdobyć doświadczenie i nie możemy na podstawie jego braku od razu wykluczać dewelopera.
Musimy rozróżniać nieco pojęcia dotyczące sprawdzania dewelopera, gdyż nieco inne jest sprawdzanie samego dewelopera, a inne sprawdzanie jego inwestycji. Ogólną wiarygodność dewelopera daje nam weryfikacja tej konkretnej osoby, spółki. Niestety nie mamy aż tak wiele możliwości do sprawdzenia. Pewny Lokal, jako firma zajmująca się analizami umów z deweloperem, jak i odbiorami technicznymi i audytami nieruchomości, sprawdza również, czy deweloper jest godny zaufania.
Sprawdzamy artykuły w internecie, prasę, czy nie ma żadnych negatywnych informacji o tym deweloperze, szukamy dewelopera w publicznych rejestrach tj. UOKiK, czy KRS, czy nie ma podejrzanych historii, czy nie jest lub był zadłużony.
Warto sprawdzić, czy deweloper należy do organizacji branżowych np. Polskiego Związku Deweloperów, gdyż na pewno takie miejsca weryfikują deweloperów i nie przyjmują niesprawdzonych osób. Jeżeli deweloper należy do takich organizacji, to jest większa szansa że będzie on bardziej godny zaufania i mniejsza szansa, że będzie chciał wykonać jakiś przekręt.
Wszystkie informacje o samym deweloper muszą być przez nas dokładnie rozważone. Powinniśmy kierować się również intuicją, gdyż te informacje jakie przeczytamy nie zawsze będą jednoznacznie określały, że ten konkretny deweloper jest oszustem, ale np. kiedyś deweloper był dłużnikiem, lub wybudował mieszkanie, które nie spodobało się właścicielom. Musimy brać niektóre informacje w internecie z przymrużeniem oka, gdyż mogą być one pisane przez konkurencję. Powinniśmy potrafić rozgraniczać, jakie informacje są dla nas bardziej i mniej znaczące. Ciężko jest jednoznacznie powiedzieć, aby kategorycznie nie podpisywać żadnej umowy z danym deweloperem. Natomiast po sprawdzeniu inwestycji będzie nam nieco łatwiej nakreślić swoje zdanie na temat dewelopera, o czym w dalszej części artykułu.
Jeżeli zastanawiasz się, jak sprawdzić dewelopera przed kupnem nieruchomości, to powyższa grafika podpowiada, w jakich miejscach możemy szukać informacji o deweloperach. KRS i UOKiK to miejsca, z których dowiemy się najwięcej o ich działaności.Analiza treści wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym powinna być pierwszym krokiem w procesie weryfikacji wiarygodności dewelopera. Należy zwrócić uwagę głównie na dane podmiotu, oznaczenie formy prawnej oraz wysokość kapitału zakładowego. Największe znaczenie ma wpis w dziale czwartym, dotyczący ewentualnych zaległości podatkowych lub celnych dewelopera oraz umorzenia postępowania egzekucyjnego ze względu na brak możliwości uzyskania od dewelopera sumy przewyższającej koszt postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo w dziale szóstym znajdziemy informację, czy deweloper nie znajduje się w stanie likwidacji.
Najbezpieczniej jest zlecić taką weryfikację profesjonalnej formie, jaką jest Pewny Lokal, dzięki czemu zyskamy pewność, że nie pominęliśmy żadnej istotnej informacji.
Dobrze jest sprawdzić przynależność dewelopera do organizacji branżowych, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), a także przeszukać Internet w poszukiwaniu aktualnych i archiwalnych informacji o samym deweloperze i zrealizowanych (oraz aktualnie realizowanych) przez niego inwestycjach.
Z pomocą ponownie przychodzi tu Pewny Lokal, oferując możliwość sprawdzenia dewelopera w oparciu o opinie inżynierów, przeprowadzających odbiory techniczne lokali w jego inwestycjach.
To stara i trywialna zasada, jednak z naszego doświadczenia naprawdę się sprawdza. Jeżeli słyszałeś już nie raz o danym deweloperze, to ryzyko, że nagle zabraknie mu pieniędzy na inwestycję deweloperską jest niższe niż w przypadku małych, nieznanych deweloperów. Więksi deweloperzy rzadziej podpisują też nie do końca legalne umowy przedwstępne zamiast „umów deweloperskich”. Duzi deweloperzy mają też najczęściej za sobą niejedną inwestycję deweloperską – o swoich przeszłych zrealizowanych inwestycjach deweloper ma obowiązek poinformować nabywców w prospekcie informacyjnym.
Z pewnością kilkukrotnie zdarzyło Ci się usłyszeć o tym, że media informowały o bankructwie deweloperów. Bankructwa zdarzają się do dzisiaj, dobra wiadomość jest jednak taka, że od 2011 r. obowiązuje tzw. ustawa deweloperska.
Znacząco zmniejsza ona ryzyko bankructw deweloperów. Przede wszystkim deweloperzy obowiązani są stosować tzw. rachunki powiernicze, a z nabywcami podpisywać „umowy deweloperskie”. Wpłacając pieniądze deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej, znacząco zmniejsza się ryzyko ich późniejszej straty: nawet w razie ewentualnego bankructwa dewelopera z rachunku powierniczego nabywcy mieszkań otrzymają dużą część wpłaconych środków.
Czym są rachunki powiernicze, do których prowadzenia zobowiązani są deweloperzy? Według ustawy deweloperskiej rachunek powierniczy, to lokata, na której gromadzone są pieniądze nabywców mieszkań, przeznaczone na konkretny cel. Rachunek powierniczy jest ochroną nabywców lokali mieszkaniowych/domów, którzy kupują je od dewelopera. Rachunek prowadzony jest przez bank, który w zależności od rodzaju otwartego/zamkniętego wypłaca pieniądze deweloperowi w określonym momencie trwania inwestycji. Rachunek powierniczy stworzony jest po to, aby zminimalizować ryzyko utraty pieniędzy przez nabywcę, gdy deweloper nie okaże się uczciwy.
Jakie mamy różnice między otwartym, a zamkniętym rachunkiem powierniczym? Te różnice polegają na momencie wypłaty pieniędzy dla dewelopera. Według rachunku otwartego, bank wypłaca pieniądze deweloperowi zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli deweloper może spodziewać się pieniędzy po zakończeniu każdego z etapów budowy. Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, bank jednorazowo wypłaca wszystkie pieniądze, po zakończeniu wszystkich prac uzgodnionych w harmonogramie oraz gdy zostaną przeniesione prawa do własności.
Zdecydowanie dla dewelopera lepszym rachunkiem powierniczym jest otwarty rachunek, gdyż może on finansować kolejny etap inwestycji z pieniędzy nabywcy. Natomiast lepszą sytuacją dla nabywcy jest rachunek zamknięty, gdyż pieniądze są bezpieczne aż do samego zakończenia budowy i przeniesienie własności, a deweloper nie może wcześniej pobrać pieniędzy z rachunku.
Bezpieczeństwo nabywców mieszkań na rynku pierwotnym zależy częściej nie tyle od samego dewelopera, co od realizowanej przez niego inwestycji. Ten sam deweloper jedno osiedle może finansować w całości ze swoich środków, a drugie – praktycznie w całości ze środków nabywców mieszkań. O tym, jak deweloper ma zamiar sfinansować inwestycję deweloperską możemy przeczytać w jego „prospekcie informacyjnym”. Prospekt oraz księgi wieczyste gruntu, na którym budowana będzie inwestycja, unaocznią nam też, czy inwestycja jest obciążona hipoteką banku.
Z jakimi problemami prawnymi możemy spotkać się, sprawdzając inwestycję dewelopera? Pierwszym z nich jest to, że inwestycja będzie mocno obciążona jakimiś hipotekami i mocno zadłużona. My sprawdzając inwestycję, będziemy mogli określić, czy dana inwestycja się zwróci, czy nie ma sensu kupować w niej mieszkania.
Kolejnym problemem może by to, że pozwolenie na budowę będzie zaskarżone. Gdy deweloper zacznie budowę mieszkań, może stać się to, że ta budowa będzie musiała zostać przerwana, gdyż zniknie pozwolenie na budowę. Jednakże takie sytuacje, jak zaskarżenie pozwolenia na budowę nie są tak problematyczne, jak może się nam wydawać i warto zagłębić się w szczegóły.
Trzecią kwestią, o jakiej należy pamiętać, to sposób finansowania inwestycji. Deweloper musi określić w prospekcie, skąd planuje zebrać pieniądze na sfinansowanie inwestycji. Zasadniczo ma do wyboru trzy główne źródła pozyskania środków: pieniądze nabywców mieszkań wpłacane po zawarciu przez nich umów deweloperskich, kredyt bankowy lub własne oszczędności. Najbezpieczniejszą formą finansowania są środki własne dewelopera, potem, odpowiednio: kredyt i środki nabywców. Jeżeli deweloper w całości chce finansować inwestycje ze środków nabywców, a nie częściowo ze środków własnych, to również jest potencjalnie duże ryzyko, że będą opóźnienia, a inwestycja nie zostanie ukończona w czasie.
W przypadku problemów faktycznych, musimy zwracać uwagę na to, czy inwestycja nie będzie znajdowała się w pobliżu miejsc, którym przyznano możliwości na budowę np. uciążliwych ferm. Informacje o takich potencjalnych budowlach znajdziemy w prospekcie.
Jeśli w przeszłości deweloper zmagał się z problemami na swoich inwestycjach , gdyż mieszkańcy zgłaszali problemy, to z pomocą również przychodzi Pewny Lokal. Nasi fachowcy mają styczność z wieloma deweloperami, znają ich sposoby postępowania, najczęstsze usterki, gdyż sprawdzamy wiele mieszkań, przeprowadzamy wiele odbiorów i jesteśmy w stanie ocenić jakość inwestycji na jaką możemy liczyć, kupując mieszkanie od danego dewelopera.
Ważną rzeczą, jaką należy sprawdzić w przypadku inwestycji to standard wykończenia. Jeżeli dewelopera będzie korzystał z najtańszych materiałów, najmniej trwałych, złej jakości, które dotyczą zarówno konstrukcji wykończenia zewnętrznego, jak i wewnętrznego, to będzie również sygnał dla nas, czy aby na pewno warto kupować w takim miejscu mieszkanie.
W przypadku sprawdzenia inwestycji najważniejszy jest prospekt informacyjny i tam znajdziemy bardzo dużo informacji o samej inwestycji. Czasem ten prospekt należy uzupełnić o wiedzę z innych źródeł np. warto zobaczyć księgę wieczystą gruntu, warto sprawdzić informacje o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper jest zobowiązany do jego udostępnienia wraz z załącznikami (wzorem umowy deweloperskiej i rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu w przypadku, gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego) przyszłemu nabywcy na jego żądanie. W prospekcie znajdziemy informacje dotyczące dewelopera i jego doświadczenia w zakresie zrealizowanych projektów, a także te odnośnie interesującej nas inwestycji (między innymi źródła jej finansowania, plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek, istniejące obciążenia, najważniejsze daty, w tym termin rozpoczęcia i zakończenia prac i termin zawarcia umowy przenoszącej własność). Co ważne, informacje zawarte w prospekcie muszą być zgodne ze stanem prawnym i faktycznym. W innym przypadku kupujący zyskuje prawo do odstąpienia od umowy, a deweloper z tego tytułu może ponieść odpowiedzialność karną.
Strona Pewnego Lokalu: https://pewnylokal.pl/sprawdz-dewelopera/, to na pewno dobre miejsce na sprawdzanie dewelopera i inwestycji, ponieważ działamy na rynku bardzo długo, i posiadamy własną wiedzę na temat konkretnego dewelopera i tego czy jest on w porządku.
Kim jest paździerzowy deweloper i czy należy się go obawiać? Paździerzowy deweloper to inaczej deweloper, który jest nie do końca uczciwy, co do którego mamy wątpliwości o jego rzetelność oraz to, czy możemy mu ufać.
Sprawdzając umowy deweloperskie, sporządzane przez paździerzowych deweloperów, można zauważyć, że nie posiadają oni rachunków powierniczych i są to najczęściej średniej wielkości przedsiębiorcy, budujący domki jednorodzinne. Tacy deweloperzy sprzedają mieszkania na skróty, jak najszybciej i po jak najmniejszych kosztach, nie przestrzegając do końca ustawy deweloperskiej.
Sam brak rachunku powierniczego sprawia, że koszty prowadzenia inwestycji dla dewelopera maleją, dlatego coraz częściej stosowane są tego typu zabiegi. Paździerzowi deweloperzy umawiają się z nabywcami, że podpiszą umowę, w której nabywca zobowiąże się do zapłaty na prywatny rachunek dewelopera zaliczki, kaucji lub zadatku, a deweloper zobowiąże się sprzedaży mieszkania i przeniesienia własności. Oczywiście umowy inne niż deweloperskie, nie są zawierane w formie aktu notarialnego, co również pomniejsza koszty inwestycji o taksę notarialną, ale również zmniejsza możliwości nabywcy co do domagania się od dewelopera przeniesienia własności. Najczęściej dopiero po ukończeniu budowy, paździerzowy deweloper udaje się z kupującym do notariusza, gdzie sporządzają zwykłą umowa sprzedaży.
Dlaczego ludzie decydują się na zawieranie umów z paździerzowymi deweloperami? Niestety często takie osoby zachęcane są ceną nieruchomości, co jest oczywiste, jeżeli deweloper znacząco zmniejsza koszty prowadzenia swojej inwestycji, nie posiadając rachunku powierniczego, nie zatrudniając prawników, to może zdecydować się na niską cenę za mieszkanie. Niska cena przyciąga chętnych klientów, którzy decydują się na tego typu rozwiązania, gdyż to deweloper popełnia przestępstwo, a nie oni. Umowa z paździeżowym deweloperem nie musi być od razu najgorszym pomysłem, niemniej jednak każdą jedną umowę, nawet tą zawieraną z uczciwym deweloperem warto dokładnie przeanalizować.
Pomimo tego, że w innych umowach, niż deweloperskie odchodzi nam wiele elementów zabezpieczających nasze pieniądze, takich, jak właśnie rachunek powierniczy, to powinniśmy w takiej umowie zawrzeć informacje o zwrotach pieniężnych wpłaconej zaliczki, gdyby deweloper nie wywiązał się z umowy lub z niej odstąpił. Pamiętajmy, aby również w takiej umowie deweloper dokładnie przedstawił standard wykończenia mieszkania, aby później nie okazało się, że przez niską cenę, to mieszkanie będzie w stanie kompletnie nas niezadowalającym.
Zawierając umowę z paździerzowych deweloperem, w przypadku jego nieuczciwości wobec nas, będziemy mogli jedynie domagać się tego, co zostało zapisane w umowie, czyli kar umownych lub odszkodowań, natomiast nie będziemy mogli udać się do sądu. Prawnicy Pewnego Lokalu nie mogą zabronić podpisywania tego typu umów z deweloperami, ale możemy zmienić i zminimalizować ryzyko zawarcia umowy działającej na niekorzyść nabywcy.
Obecnie do wyboru jest multum ofert mieszkań na sprzedaż z rynku pierwotnego. Często umowę podpisuje się na kupno mieszkania, które ma dopiero zostać wybudowane. Wiąże się to oczywiście z koniecznością uzbrojenia w cierpliwość. Jeśli komuś zależy na szybkim wprowadzeniu się do swoich wymarzonych czterech kątów, to powinien poszukać ukończonego już mieszkania, przykładowo w stanie deweloperskim lub pod klucz. Bardzo ważną kwestią jest zweryfikowanie dewelopera przed podpisaniem z nim umowy. Nie ma w tym niczego skomplikowanego, bo do dyspozycji są jawne bazy danych i rejestry państwowe. Firma deweloperska jest podmiotem gospodarczym, więc jeśli działa legalnie na rynku, to musi być zarejestrowana w Polsce. Należy sprawdzić ją w bazie internetowej REGON. Kolejnym krokiem będzie zweryfikowanie dewelopera w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Sprawdzić należy również, czy nie widnieje w Krajowym Rejestrze Sądowym. Za dostęp do tego typu rejestrów nie trzeba ponosić żadnej opłaty. Wystarczy mieć numery NIP, KRS i REGON oraz dane osobowe właściciela.
W przypadku dewelopera istotne jest także zweryfikowanie wiarygodności podanego przez niego adresu, koncesji, pozwoleń, sprawozdania finansowego. Należy przejrzeć prowadzoną przez niego stronę internetową. Istotne jest, czy nie ma żadnych zaległości i wierzytelności. Warto zapoznać się również z opiniami klientów, którzy skorzystali z jego usług. Wymagać trzeba od dewelopera okazania prospektu informacyjnego, w którym znajdują się wszystkie niezbędne dane o konkretnej nieruchomości. Stanowi on niezbędną część umowy deweloperskiej. Zapoznać się należy się także z opisem oferowanego standardu wykończenia. Przy zakupie mieszkania bardzo ważne są pozwolenie na budowę, projekt budowlany i wykonawczy, rachunek powierniczy, zasady mierzenia powierzchni lokalu, karta z wyposażeniem technicznym, dodatkowe koszty i opłaty.
Jeśli kupno mieszkania ma być korzystne, to trzeba dokładnie wszystko w nim sprawdzić. Nawet w przypadku nowych nieruchomości nierzadko trzeba się liczyć z różnymi wadami i usterkami. Kluczowym będzie wskazanie ich deweloperowi, aby mieć argumenty do prowadzenia z nim negocjacji. Na każdym etapie rozmów ze sprzedającym trzeba być ostrożnym i szczegółowym, wypytać o najdrobniejsze detale. Ma to na celu zmniejszenie ryzyka zakupu mieszkania po zawyżonej cenie, z ukrytymi usterkami, których wyeliminowanie będzie wiązało się dla inwestora z koniecznością poniesienia niemałych kosztów. Najbezpieczniej jest zdecydować się na zakup gotowego już lokalu, oddanego do użytku. Oczywiście należy dokładnie zweryfikować jakość wykończenia i sprawdzić, wszystko jest zgodne z zapisami widniejącymi w umowie. W przypadku gotowego mieszkania sprzedawcy chcą jak najszybciej je sprzedać, aby uzyskać zwrot z inwestycji, dlatego można liczyć na korzystny rabat.
Jakie pytania zadać deweloperowi?Sprawdzenie dokumentów to jedno, ale osobista rozmowa z deweloperem, poznanie jego zdania na różne tematy dotyczące nieruchomości i sposób podejścia do klienta, wiele mówi nam o deweloperze i o tym, czy współpraca z nim będzie przebiegała w przyjaznych, bezproblemowych stosunkach.
O co powinniśmy zapytać dewelopera, podczas kupna mieszkania? Jakie pytania pomogą nam go sprawdzić? Warto wcześniej przygotować sobie na kartce pytania, jakie chcemy zadać, aby żadnego nie pominąć i rozwiać wszelkie wątpliwości. Nie bój się zadawać, nawet nieistotnych według ciebie pytań, gdyż zakup mieszkania jest drogą inwestycją i powinniśmy być pewni, że ten zakup jest na pewno dobrym i bezpiecznym pomysłem.
Na początek warto zapytać o poprzednio zrealizowane inwestycje dewelopera, jak wyglądały projekty. Zapoznaj się ze standardem, dowiedz się również, jak długo deweloper działa na rynku, jak wiele projektów zrealizował. Warto zapytać o pozwolenie na budowę, czy jest ono prawomocne, gdyż wszelkie niezgodności w pozwoleniu na budowę mogłyby znacząco opóźnić całą inwestycje lub całkowicie ją uniemożliwić. Pozwolenie na budowę jest gwarancją powstawania inwestycji zgodnie z prawem.
Jeżeli oczekujesz na kredyt hipoteczny, zapytaj dewelopera, czy jest możliwość rezerwacji mieszkania poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej. Dzięki rezerwacji, będziemy mieli pewność, że nikt nie kupi mieszkania i będziemy mogli spokojnie uzyskać kredyt.
Pytanie o lokalizację, najbliższe otoczenie to standardowe pytania, które zadajemy sprzedawcom mieszkań, ale warto również w takim momencie zapytać o usytuowanie mieszkania, na jakim piętrze się znajduje oraz w jakie strony świata będą skierowane okna. Te trzy elementy będą wpływały znacząco na nasz komfort przebywania w mieszkaniu i jego użytkowanie. To od stron świata, będzie zależało doświetlenie wszystkich pomieszczeń. Natomiast lokalizacja jest o tyle ważna, gdyż zapewne nie chcielibyśmy mieszkać w pobliżu oczyszczalni ścieków, czy innych miejsc, które generują nieprzyjemne zapachy i które mają zostać wybudowane w najbliższej przyszłości, dlatego koniecznie zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Kupując mieszkanie na pewno będziemy zainteresowani tym, czy będzie do niego należało dodatkowo miejsce parkingowe lub komórka lokatorska, dlatego podczas rozmowy z deweloperem, powinniśmy poruszać te kwestie oraz sprawdzić ich koszt nabycia. Kolejne pytanie dotyczy finansowania inwestycji, tego w jaki sposób deweloper opłaca swoje inwestycje czy korzysta wyłącznie ze środków nabywców, a może z własnych, czy z kredytu. Najkorzystniejszym rozwiązaniem byłoby finansowanie inwestycji z własnych źródeł dewelopera, natomiast inwestycja powstająca przy pomocy kredytu nie powinna nas od razu niepokoić.
Zadając pytania dotyczące bezpośrednio mieszkania, warto zainteresować się standardem wykończenia nieruchomości i jakością materiałów. Sprawdzenie na samym początku takich kwestii, pomoże nam ocenić, czego możemy się spodziewać po zakończeniu prac budowlanych.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, dowiedzmy się, jakie są możliwości odstąpienia od umowy oraz związane z tym kary umowne.
Firma Pewny Lokal specjalizuje się w odbiorach technicznych mieszkań od dewelopera oraz w analizie bezpieczeństwa inwestycji i umów deweloperskich. Działamy na terenie całej Polski, dbamy o bezpieczeństwo podczas kupna nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, posiadamy sieć fachowców z ogromnym doświadczeniem, inżynierów, inspektorów, prawników, dlatego możemy pomóc klientom na wielu płaszczyznach w bardzo szybkim czasie. Jeżeli planujesz kupno mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, skontaktuj się z nami, a przejdziemy razem przez etapy kupna nieruchomości, nasi prawnicy sprawdzą umowę deweloperską/ umowę sprzedaży, wykonamy audyt mieszkania/domu, odbierzemy nieruchomość, przeanalizujemy księgi wieczyste oraz na życzenie klienta wykonamy badanie kamerą termowizyjną.
Skontaktuj się z nami, aby zasięgnąć profesjonalnej pomocy: 797 014 014.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
