Aneks do umowy deweloperskiej - dopuszczalne zmiany w umowie

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Aneks do umowy deweloperskiej | 797 014 014

Czym jest aneks do umowy deweloperskiej? Jakie są warunki oraz kiedy dochodzi do prawidłowego podpisania aneksu? Zapraszamy do lektury.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Umowa deweloperska według ustawy deweloperskiej

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. Jest ona wiążąca dla obydwu jej stron - przystępując do umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do zrealizowania inwestycji i przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a kupujący - do spełnienia świadczeń pieniężnych, których wysokości i termin należności wskazany jest w umowie, na rzecz dewelopera.

Ustawa deweloperska z 2011 roku reguluje między innymi tryb zawierania umów deweloperskich, ich formę oraz treść, a także prawa i obowiązki stron umowy.

Umowa zawierana być musi w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy odpowiednio o:

  1. wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,
  2. przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  3. przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa deweloperska szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej, w tym między innymi:

  • informacje dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym wskazanie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • szczegółowe informacje na temat przedmiotu umowy,
  • cena przedmiotu umowy oraz terminy spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
  • wskazanie terminu przeniesienia własności nieruchomości na kupującego (zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • określenie terminu odbioru technicznego domu lub mieszkania,
  • warunki odstąpienia od umowy.

Czy można zmienić umowę deweloperską?

Zmiana umowy deweloperskiej jest możliwa pod warunkiem uzgodnienia przez strony zakresu przedmiotowej modyfikacji. Jej wprowadzenie będzie jednoznaczne z koniecznością podpisania aneksu do umowy w formie notarialnej. Aneks może służyć modyfikacji zapisów umowy bądź dodaniu lub uchyleniu już zawartych w dokumencie. Jego podpisanie może być konieczne na przykład w przypadku braku możliwości dotrzymania przez nabywcę terminów płatności, określonych w umowie. Wszelkie zmiany w umowie jeszcze przed podpisaniem aneksu warto jest szczegółowo przeanalizować, w czym pomocne może okazać się wsparcie doświadczonego prawnika.

Aneks do umowy kredytu hipotecznego – sprawdź, co możesz zmienić!

Na początku warto zaznaczyć – zmiana warunków kredytu jest możliwa. Warunkiem jest jednak obustronna zgoda. Jeśli ma ona miejsce wówczas podstawą do wprowadzenia zmian jest aneks do umowy kredytowej. Sprawdź co i w jaki sposób można zmodyfikować w umowie.

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Sprawy finansowe mają to do siebie, że potrafią się niestety zmieniać w sposób diametralny i nagły. W momencie podpisywania umowy kredytowej zakładamy najczęściej, że jesteśmy w stanie poradzić sobie ze wszystkimi jego aspektami.

Tymczasem nasze założenia w miarę upływu czasu mogą okazać się błędne. Przykładowo harmonogram spłaty kredytu może okazać się niezbyt pasującym do naszej sytuacji. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkiego w momencie podpisywania kredytu.

Kiedy więc możemy zmienić warunki naszego kredytu i czym jest aneks do umowy kredytowej?

Aneks kredytowy

Jest to podstawowy dokument, pozwalający na dokonanie zmian w umowie kredytowej, którą zawarliśmy z bankiem. Kredytobiorca, jak również bank, ma prawo poprosić o wprowadzenie zmian w zawartej umowie kredytowej. Jest to szczególnie ważne w przypadku zawierania kredytu hipotecznego, ponieważ umowa ta podpisywana jest na wiele lat. W tym czasie możemy doświadczyć zmian nie tylko w życiu osobistym i zawodowym, ale też napotkać na wiele zmian w świecie gospodarki narodowej i międzynarodowej, które będą mieć wpływ na nasze możliwości finansowe, a co za tym idzie na możliwości spłaty kredytu.

Zmian w umowie może dokonać nie tylko kredytobiorca, ale również bank. Jest to związane przede wszystkim z sytuacjami, gdy możliwość wprowadzenia nowych warunków umowy zawarta jest w warunkach zawartej umowy. Banki zwykle zostawiają sobie w umowie możliwość wprowadzenia zmian w momencie, gdy sytuacja na rynku zmienia się na gorsze lub lepsze.

Zmiany w umowie kredytowej – kiedy można je wprowadzić?

W umowie, którą zawieramy z bankiem, najczęściej znajduje się zapis, który reguluje sytuacje, w których można dokonać zmian w jej treści. Aneksować możemy niemal wszystkie zapisy umowy, o ile obie strony wyrażą na to zgodę i zaakceptują obustronne ustalenia.

Najczęściej aneksowaniu podlegają:

  • okres kredytowania – wydłużenie okresu na wniosek kredytobiorcy lub skrócenie okresu kredytowania (w niektórych bankach nadpłata kredytu przy jednoczesnym skróceniu okresu kredytowania wskazanego w umowie wymaga aneksowania).
  • zmianie może ulec marża bankowa. Chociaż marża co do zasady jest niezmienna w okresie kredytowania,  o ile strony wywiązują się z pierwotnie zawartych ustaleń, to może ona ulec zmianie np.: gdy chcemy przejść z oprocentowania zmiennego (opartego na konstrukcji marża + wibor) na oprocentowanie stałe lub gdy mamy kłopoty finansowe i bank godząc się na pewne korzystne dla nas (na dany moment) rozwiązania, rekompensuje sobie wzrost ryzyka na kredycie poprzez niewielkie podwyższenie marży.
  • wprowadzenie możliwości bezpłatnej nadpłaty/całkowitej spłaty mimo ze pierwotnie bank miał prawo taką opłatę pobrać.
  • możliwości karencji w spłacie kredytu, czy wydłużenie okresu kredytowania.

Ile kosztuje aneks do umowy kredytowej?

Aneks do umowy zwykle jest zmianą płatną. Koszty są różne w zależności od banku i zwykle ustalane są indywidualnie. Niemniej koszt aneksu zwykle wynosi kilkadziesiąt złotych. Rzadziej, choć zdarza się również i tak, koszt ten może wynosić nawet 1 tys. zł.

Czym skutkuje niepodpisanie aneksu do umowy?

Podpisanie aneksu do umowy deweloperskiej eliminuje konieczność rozwiązania wcześniej zawartego aktu (jeśli oczywiście zachodzi potrzeba oficjalnego zawarcia nowych zapisów). Dokument ten służy między innymi dodaniu nowych warunków albo uchyleniu istniejących, zapisanych w umowie. To właśnie aneks do umowy pozwala uchronić się przed dotkliwymi następstwami niewypełnienia zobowiązań. Przykładów takich zdarzeń jest mnóstwo, a jednym z nich może być chociażby niedotrzymanie terminu spłaty kolejnych rat albo też realizacji jakiegoś etapu budowy. Ma to duże znaczenie, ponieważ poza karą, konsekwencją może być nawet zerwanie umowy. W związku z tym podpisanie takiego aneksu jest dobrym sposobem na zachowanie umowy. 

Przed zawarciem aneksu do umowy deweloperskiej, trzeba ustalić jego treść. Konieczna jest również zgoda drugiej osoby (strony) na podpisanie danego dokumentu. Niestety, często są z tym problemy. Zanim dojdzie do porozumienia stron, upływa sporo czasu. A szkoda, gdyż po aneksowaniu często można przyspieszyć proces budowy i szybciej ją zakończyć. Takie sytuacje jednak się zdarzają i trudno im zapobiec. Ponadto trzeba mieć na uwadze, że zwykle droga od reprezentanta dewelopera czy samego dewelopera do zatwierdzenia zmian przez osoby, które mają w tym decydujący głos, wymaga solidnej argumentacji i zrozumienia. Jeśli jednak deweloper wyraża chęć podpisania aneksu, wystarczy umówić wizytę w kancelarii notarialnej, by dokonać tego aktu. Zdarza się, że chęć wprowadzenia zmian w umowie zgłasza deweloper. Warto wziąć je pod uwagę i dogadać się z nim, ale trzeba koniecznie wcześniej dokładnie zapoznać się z tymi zmianami, zapiskami w aneksie. 

Niepodpisanie aneksu do umowy deweloperskiej skutkuje koniecznością trzymania się wcześniej ustalonych warunków, uwzględnionych już w podpisanej umowie. Wiąże się to automatycznie z pewnymi problemami, trudnościami po jednej czy drugiej stronie. Takie zachowanie można czasem potraktować, jako zwyczajne utrudnianie drugiej stronie umowy. Wiadomo jednak, że zapiski uwzględnione w aneksie mogą nie generować korzyści dla drugiej ze stron, lecz przeciwnie, co tłumaczy brak chęci podpisania tego dokumentu. 

Należy pamiętać, że jeśli klient nie jest w stanie uiścić opłaty w ustalonym w umowie terminie, ale informuje o możliwości dokonania płatności innego, wskazanego dnia, to warto podpisać aneks, który będzie uwzględniał nowe warunki. Nawet jeśli z tytułu niedotrzymania terminu deweloper nałoży karę pieniężną, klient i tak nie będzie wypłacalny. Zlekceważenie prośby klienta i odrzucenie aneksu może prowadzić do konsekwencji również dla samego dewelopera. Dlatego lepiej ten aneks podpisać i dogadać się z klientem, niż upierać się przy wcześniejszych ustaleniach zawartych w umowie. Oczywiście kwestia płatności jest tu tylko przykładem. Ma to jedynie obrazować skutek niepodpisania danego dokumentu. Powodów, dla których podpisuje się aneks do umowy deweloperskiej, jest wiele. Porozmawiaj z naszymi ekspertami i dowiedz się, czy w Twojej sytuacji też istnieje możliwość podpisania aneksu do umowy i jakie są szanse, że deweloper chętnie się na to zgodzi. 

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 288 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka