Działka rolna jak przekształcić na budowlaną

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Działka rolna jak przekształcić na budowlaną | 797 014 014

Działki rolne najczęściej są znacznie tańsze od budowlanych, a dodatkowo ich lokalizacja może być znacznie atrakcyjniejsza, niż ma to miejsce w przypadku gruntu budowlanego.

Jeżeli jednak zamierzamy nabyć działkę rolną w celu jej zabudowania, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zakłada takiej możliwości, dobrze jest wiedzieć, jak wygląda proces jej przekształcenia w działkę budowlaną.

Pierwszy etap przekształcenia działki - zmiana MPZP

Na etapie wyboru działki warto, jest mieć na uwadze fakt, że zgodnie z zapisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego działkę o powierzchni do 0,3 ha może nabyć osoba niebędąca rolnikiem bez dodatkowych warunków, działkę od 30 arów do 99,99 arów - również, ale pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu, ale już działkę o powierzchni powyżej 1 ha - tylko za zgodą KOWR, którą uzyskuje się w trybie administracyjnym. W tym celu niezbędne jest właściwe uzasadnienie potrzeby zakupu właśnie gruntu rolnego. 

Jeżeli interesująca nas działka jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i zgodnie z nim działka nie może być zabudowana, wówczas pierwszym krokiem będzie złożenie wniosku do stosownego urzędu gminy lub miasta o zmianę przedmiotowego planu. Należy mieć jednak na uwadze fakt, że jest to proces długotrwały i ciężko jest przewidzieć jego zakończenie. Dlatego dobrze jest wcześniej sprawdzić, jak wygląda kwestia zabudowy w przypadku działek sąsiadujących z działką, którą zamierzamy przekształcić. Jeżeli są one w większości zabudowane, wówczas nasze szanse na powodzenie mogą być całkiem spore. Warto jest się także zorientować, czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz, czy jest możliwość jej uzbrojenia.

Jeżeli działka nie jest objęta zapisami MPZP, wówczas należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, dla uzyskania której kluczowy jest dostęp do drogi publicznej. Jeżeli w naszym przypadku go nie ma, należy go zapewnić, na przykład poprzez służebność.

Porównanie adwokata z Pewnego Lokalu i prawnika z innej kancelarii. Adwokat z kancelarii ceni się za na pierwszy rzut oka za zaniżoną cenę, uchyla się od dyskusji, nie ma wiedzy doświadczonej, brakuje mu rozmów z inżynierami. Za to prawnik Pewnego Lokalu posiada pewną cenę, potrafi odnaleźć się w trudnych sprawach, specjalizuje się na nieruchomościach i posiada stały kontakt z inżynierami.Żeby dokonać zakupu mieszkania, należałoby skonsultować umowę z adwokatem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są specjalistami w fachowej pomocy przy kupnie nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie obawiają się trudności. Kupując działkę rolną, którą chcemy przekształcić na budowlaną, również jesteśmy zobowiązani do zawarcia umów, które przybliżą nas do posiadania działki. Pamiętaj, że każdą umowę warto sprawdzić z prawnikiem.

Jakie są klasy gruntów?

Aby móc odpowiedzieć na to pytanie na samym początku należy przede wszystkim określić, czym są klasy gruntów rolnych. Podział ten ma między innymi za zadanie określić, do jakich upraw nadaje się dany typ gleby. Jest on również konieczny do ustalenia wysokości podatku gruntowego. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, grunty rolne możemy podzielić na następujące klasy:

  • Klasa I. Są to najlepsze ziemie w Polsce. Cechuje je przede wszystkim duża oraz głęboka warstwa próchnicy. Co do zasady, gleby te nie wymagają również melioracji. Do tej klasy gruntów zaliczają się najczęściej czarnoziemy oraz gleby brunatne. Gleby te są stosunkowo rzadkie, a przez to ich cena jest znacznie wyższa niż gruntów niższych klas.
  • Klasa II. Są one nieco gorszej jakości niż, grunty I klasy. Najczęściej wynika to z ich gorszego położenia fizjogeograficznego. Grunty tej kategorii mają również nieco gorszą przewiewność oraz przepuszczalność. Najczęściej do gleb tej klasy zaliczane są gleby typu madowego, a także czarne ziemie pyłowe.
  • Klasa IIIa. Ziemie tego typu mają gorsze właściwości fizyczne oraz chemiczne niż wspomnianych wcześniej klas. Z tego powodu liczba roślin, które nadają się do uprawy na tego typu gruntach, jest ograniczona. Dobrze radzą sobie na nich na przykład żyto czy też ziemniaki. Do ziem tej klasy należą między innymi gleby torfowe oraz gliniaste.
  • Klasa IIIb. Grunty tej klasy są narażone na duże wahania wód podziemnych. W przypadku tego typu ziem plony są również uzależnione od warunków atmosferycznych. Bez większych przeszkód nadają się one do uprawy pszenicy oraz buraków cukrowych. Do gleb tej klasy należą ziemie gliniaste oraz pylaste.
  • Klasy IVa i b. ziemie tej klasy nazywane są glebami średnimi. Dają one bowiem stosunkowo średni plon. Nie nadają się one również do uprawy ozimin. Między innymi z tego powodu są one wybierane na uprawę sadowniczą. Do gleb tej klasy należą ziemie brunatne oraz pyłowo-lessowe.
  • Klasa V. Są to tak zwane gleby słabe. W przypadku uprawy zbóż najlepiej sprawdzą się na nich żyto oraz ziemniaki. Możliwa jest również uprawa innych zbóż, jednak należy liczyć się z niższym zbiorem niż w przypadku wyższych kategorii. Do gruntów tej klasy zaliczamy między innymi gleby bielicowe i rdzawe typu żwirowego.
  • Klasa VI. Grunty tego typu są najgorszej jakości. Plony na nich są niskie oraz niepewne. Ziemie tej klasy często są podmokłe, a ich melioracja jest trudna. Między innymi dlatego, najlepiej nadają się one pod uprawę leśną, lub też niewymagających krzewów. Doskonale nadają się one również na pastwiska dla zwierząt. Do gleb tego typu zaliczamy między innymi ziemie żwirowo-gliniaste.
pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Według niektórych źródeł można również wyróżnić również klasę VIRz, jednak w praktyce nadaje się ona tylko i wyłącznie na uprawę leśną.

Klasa gruntu a możliwość wyłączenia gruntu z produkcji rolnej

Dobrze jest pamiętać o tym, że najlepiej jest inwestować w grunty o klasie bonitacyjnej poniżej  klasy III, ponieważ w ich przypadku decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, której uzyskanie stanowi drugi etap odrolnienia działki, podejmowana jest samodzielnie przez gminę. W innym przypadku gmina musi wystąpić ze stosownym wnioskiem do Ministerstwa Rolnictwa. Jest to kosztowny i czasochłonny proces. Są jednak pewne wyjątki w skali kraju, gdzie, pomimo iż grunt ma wysoką klasę, nie ma problemu z jego zabudową, ponieważ w innym przypadku oznaczałoby to wstrzymanie rozwoju danej gminy lub miasta.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną 2022?

Wiele osób stawia sobie za cel kupno działki i budowę własnego domu. Często koszt zakupu działki budowlanej znacząco przewyższa zakup rolnej. Czy istnieje zatem możliwość przekształcenia gruntu rolniczego w budowlany (tu nie musi być stosowana umowa przyrzeczona)?

Choć istnieje możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną, warto wiedzieć, że nie w przypadku każdego gruntu będzie to jednak możliwe do wykonania. Działka rolna może być zamieniona w grunt budowlany pod warunkiem, że przynajmniej połowa jej części znajduje się w obszarze zwartej zabudowy. Dodatkowo granica gruntu rolnego nie może być większa niż 50 m w stosunku do najbliższej działki budowlanej. Ta sama zasada dotyczy zachowania odległości względem drogi publicznej.

Procedura przekształcenia działki z rolnej na budowlaną jest nie tylko bardzo kosztowna, ale również dość skomplikowana pod względem niezbędnych do przeprowadzenia procedur. Koszty liczone są za 1 ha i w dużej mierze zależne są od klasy gruntów rolnych. Im mniej korzystne dla upraw, tym przekształcenie działki będzie odpowiednio tańsze.

Czy zawsze konieczne jest przekształcenie działki rolnej

Kategoryzacja działki jako gruntów rolnych nie przekreśla możliwości jej zabudowy. Jednak jeżeli chcemy na niej postawić dom jako osoba niebędąca rolnikiem, w takim przypadku konieczne będzie jej przekształcenie w budowlaną. Rolnik natomiast może działkę zabudować, ale budynek może postawić tylko w tzw. zabudowie zagrodowej (budynek mieszkalny i zabudowania gospodarcze).

Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu kupowanej działki?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

  • Audyt działki wymaga wiedzy prawnej, technicznej oraz urbanistycznej.
  • Powiemy, co można wybudować na działce i jakie budynki powstaną w pobliżu. Sprawdzimy też umowę kupna działki.
  • Sprawdzimy stan prawny działki i to, czy nie jest położona w niebezpiecznej strefie (np. zalewowej, oddziaływania cmentarza itp.).

Analiza już do 299 zł.
Gwarancja wyłapania wad prawnych.
Audyty działki nawet w 24 h.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dlaczego warto zlecić profesjonalny audyt działki?

Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 365 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Sprawdź działkę z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.

Kompleksowa analiza

Kompleksowa analiza

Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: audyt działki

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik: kary umowne w umowach nieruchomościowych

okładka poradnika

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka