Artykuł powstał na podstawie najnowszego odcinka podcastu Pewnego Lokalu: Jak oszukują deweloperzy?. Zapraszamy do wysłuchania rozmowy z prawnikiem Piotrem Semeniukiem na temat realnych zagrożeń związanych z finansowaniem inwestycji oraz z zapisami w umowach, zawieranych z deweloperami przez nabywców nieruchomości.
Decyzja o kupnie mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego tak istotne jest zrozumienie, na czym polega finansowanie realizacji inwestycji przez dewelopera oraz jakie ryzyka spoczywają na nabywcy. W poniższym artykule wyjaśniamy podstawowe sposoby finansowania inwestycji deweloperskich i wskazujemy, na co warto zwrócić uwagę przed przed przystąpieniem do umowy.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Najczęściej stosowaną formą finansowania jest rachunek powierniczy, zasilany wpłatami nabywców mieszkań. Zgodnie z ustawą deweloperską, wypłata środków z tego rachunku następuje dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy. Analizując zapisy umowne, warto pamiętać o tym, aby bardzo dokładnie sprawdzić, jak dokładnie definiowane są w umowie wspomniane etapy Realizacji inwestycji. Deweloper może określić je na przykład w taki sposób, że stan surowy otwarty obejmować będzie część prac, które nie będą faktycznie wykonane, a mimo to nabywca zobowiązany będzie zapłacić kolejną transzę. Dlatego też harmonogram płatności warto negocjować, np. proponując na przykład mniejsze kwoty na początkowych etapach realizacji inwestycji, a większe - już po odbiorze technicznym.
Rachunek powierniczy dewelopera może być rachunkiem otwartym (wówczas transze wypłacane po zakończeniu etapów) lub zamkniętym (wszystkie środki wypłacane po zakończeniu całej inwestycji). W każdym przypadku środki są w pewien sposób zabezpieczone, ale mimo wszystko nie daje to 100% gwarancji odzyskania pieniędzy na przykład w przypadku bankructwa dewelopera.
Finansowanie inwestycji deweloperskichCzęść inwestycji na rynku pierwotnym realizowana jest przy pomocy kredytu deweloperskiego – bank udziela finansowania deweloperowi, najczęściej zabezpieczonego hipoteką na gruncie. W tym wariancie istotna jest kwestia tak zwanej promesy bankowej. Jeżeli promesa banku finansującego dewelopera nie zostanie dołączona do umowy, hipoteka ustanowiona na działce może przenieść się na mieszkanie nabywcy. W sytuacji, gdy deweloper zbankrutuje i nie spłaci kredytu, bank może egzekwować jego dług z mieszkania nabywcy, nawet jeżeli ten już zapłacił całą cenę i wykończył nabyty lokal. Dlatego niezbędne jest, aby bank finansujący inwestycję wystawił pisemną promesę, że hipoteka nie obciąży lokalu nabywcy. Ten dokument powinien być załącznikiem do umowy deweloperskiej.
Nie każdy nabywca wie, że deweloperzy nie zawsze finansują budowę z własnych środków – często używają niemal wyłącznie pieniędzy z kredytu i wpłat klientów. Z prospektu informacyjnego i umowy powinno jasno wynikać, jaki jest procentowy udział środków własnych dewelopera, kredytu i zaliczek nabywców w finansowaniu inwestycji. Im większy udział środków własnych i kredytu, tym bezpieczniej dla klienta. Jeśli inwestycja opiera się głównie na wpłatach nabywców, rośnie ryzyko opóźnień lub niedokończenia budowy.
Inwestycja deweloperska a potencjalne zagrożenia
| Forma finansowania | Potencjalne zagrożenie | Zalecenia |
| Rachunek powierniczy | Nieprecyzyjne etapy budowy, brak gwarancji odzyskania środków | Negocjować harmonogram wypłat po odbiorze technicznym |
| Kredyt deweloperski | Brak promesy bankowej = ryzyko przejęcia lokalu przez bank | Wymagać pisemnej promesy bankowej |
| Wkład własny dewelopera | Brak własnych środków dewelopera zwiększa ryzyko przestoju | Sprawdzić prospekt - ile wynosi wkład własny i kredyt |
| Harmonogram płatności | Ogólnikowe etapy, wysokie odsetki, łatwe odstąpienie od umowy | Żądać szczegółowych etapów i pisemnego wezwania do zapłaty |
| Standard wykończenia | Zbyt ogólny opis umożliwia oszczędności kosztem jakości | Wymagać rozbudowanego standardu z opisem technicznym |
W teorii harmonogram płatności powinien być powiązany z harmonogramem budowy. W praktyce jednak deweloper może uzależnić płatność od Ukończenie danego etapu prac, który może być opisany w sposób bardzo ogólny (np. „zakończenie prac murarskich”). Brak dokładnych wytycznych może sprawić, że deweloper uzna dany etap za zakończony i wystawi fakturę, pomimo obiektywnego braku postępu.
Kolejnym problemem są odsetki za opóźnienie – niektóre umowy deweloperskie przewidują odsetki w wysokości nawet kilkunastu procent rocznie. Do tego zdarza się, że zapisy umowne umożliwiają deweloperowi jednostronne odstąpienie od umowy z winy klienta, jeśli ten nie zapłaci należnej transzy w terminie, bez konieczności wzywania nabywcy do zapłaty części dany listem poleconym. Dlatego kluczowe są zapisy umowne dotyczące sposobu przekazania kupującemu wezwania do zapłaty – warto wymagać, by każde wezwanie było wysyłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. To daje nabywcy realną szansę na reakcję w przypadku pojawienia się opóźnień w realizacji płatności.
Deweloperzy mogą starać się niejako zaoszczędzić podczas realizującej inwestycji w oparciu o bardzo ogólny opis standardu wykończenia. Jeżeli standard ma jedynie pół strony i nie zawiera szczegółowych danych (w tym dotyczących rodzaju drzwi, jakości grzejników, typu okien), deweloper może mieć dużą dowolność w zakresie stosowanych materiałów i rozwiązań, co oznacza, że mogą zostać wstawione na przykład grzejniki o najniższej mocy, drzwi bez atestu antywłamaniowego lub okna dwuszybowe zamiast trzyszybowych. Standard wykończenia powinien być szczegółowy i uwzględniać konkretne informacje techniczne. W przeciwnym razie klient nie będzie miał podstaw, aby domagać się zmian, nawet jeśli lokal wygląda inaczej niż mieszkanie pokazowe, a zastosowane materiały różnią się od tych, których wykorzystanie deklarował deweloper.
Kluczowe aspekty finansowania inwestycji deweloperskichJeśli planujemy podpisanie umowę deweloperską, koniecznie:
Najlepszym rozwiązaniem będzie skonsultowanie zapisów umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem z prawnikiem, specjalizującym się w prawie nieruchomościowym pomocy w analizie umowy deweloperskiej?
Skontaktuj się z nami: 797 014 014, kontakt@pewnylokal.pl. Posłuchaj podcastu: https://youtu.be/E7SrTTw9dww
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
