Środki własne – deweloper opłaca inwestycję, posiłkując się własnymi pieniędzmi. Inwestycje deweloperskie wymaga ją ogromu pieniędzy i bardzo często po prostu nie da się ich wyciągnąć ze środków własnych, co również może prowadzić do utraty płynności finansowej.
Jeśli deweloper posiada nadwyżki finansowe w postaci oszczędności podatkowych, zamrożonego kapitału, amortyzacji, części zysku, sprzedaż majątku itp może nimi finansować swoją inwestycję. Źródła takiego kapitału własnego mogą iść również z zewnątrz takich jak udziały i dopłaty wspólników, inwestorów, emisja akcji i inne. Plusem środków własnych względem innego finansowania np z kredytu bankowego jest oszczędność na odsetkach.
Kredyt deweloperski – deweloper zaciąga kredyt z banku na konkretny cel, w tym przypadku jest to sfinansowanie inwestycji. Inwestycje są bardzo kosztowne, dlatego często stosowane jest to rozwiązanie, zamiast korzystania z własnych środków. Dzięki kredytowi deweloper może realizować więcej inwestycji. Aby deweloper mógł pozyskać kredyt, jego działalność musi zostać wpisana do KRS-u lub CEIDG pod odpowiednią klasyfikacją działalności, ale także deweloper musi posiadać jakiś wkład własny. Pamiętajmy, że jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem, to inwestycja zostaje obciążona hipoteką. Jeżeli nie zostaną wprowadzone odpowiednie środki podczas procesu kupna nieruchomości takie, jak np. załączenie promesy do umowy deweloperskiej, to hipoteka zostanie przeniesiona na lokal i nabywca będzie za nią odpowiadał.
Deweloper finansuje inwestycje dzięki wpłacanym transzom pieniędzy przez klientów na rachunek powierniczy, które deweloper otrzymuje następnie od banku.
Na początku chcemy zaznaczyć, że kredyt deweloperski jest kredytem celowym, czyli przyznawanym na konkretny cel, w tym wypadku budowę lokali mieszkalnych bądź też komercyjnych. Dzięki kredytowi deweloperskiemu inwestor może wybudować, wyremontować lub adaptować nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż, lub na wynajem. Zanim bank udzieli kredytu deweloperskiego, dokładnie prześwietli sytuację prawną, finansową i ekonomiczną dewelopera. Dokładna analiza informacji na temat firmy deweloperskiej to pierwszy i konieczny krok w kierunku pozyskania kredytu deweloperskiego.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kredyty deweloperskie z reguły dotyczą bardzo wysokich kwot, więc każdy deweloper musi spełnić wyśrubowane normy stawiane przez bank. Dopiero wtedy można liczyć na pozytywną odpowiedź. Wniosek o kredyt deweloperski należy przygotować bardzo starannie, już na etapie projektu i biznesplanu, o czym napiszemy niżej.
Z kredytu deweloperskiego mogą korzystać podmioty gospodarcze, które prowadzą działalność deweloperską. Banki preferują przede wszystkim spółki celowe, choć nie jest to warunek konieczny do otrzymania kredytu. Spółka celowa (inaczej spółka zadaniowa, obiektowa lub specjalnego przeznaczenia, czyli Special Purpose Vehicle, to spółka powołana do realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego lub operacji gospodarczej.
Sytuacja finansowa i zdolność kredytowa dewelopera. Banki to instytucje nastawione na zysk i unikające ryzyka. Zanim bank zdecyduje się na współpracę z deweloperem, musi mieć pewność, że jest on wiarygodny i wypłacalny i nie będzie miał problemów ze spłatą swoich zobowiązań.
Analitycy banku sprawdzą sytuację finansową dewelopera, stan jego majątku i inne zobowiązania. Do zadań dewelopera należy m.in. przygotowanie planu finansowania inwestycji z własnych środków. Im niższy udział kredytu deweloperskiego w finansowaniu inwestycji, tym większa szansa na to, że deweloper kredyt otrzyma.
Wkład własny. Podobnie, jak w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych od dewelopera wymagany jest wkład własny. Banki wymagają najczęściej wkładu własnego na poziomie co najmniej 20% wartości inwestycji. Nie muszą to być środki finansowe. Bank uzna za wkład własny również działkę, na której realizowana jest inwestycja, a która stanowi własność dewelopera, uzbrojenie terenu, a także wydatki związane z projektem. Okres kredytowania obejmuje dwa etapy – budowy i sprzedaży.
Kiedyś nie było większego problemu z finansowaniem inwestycji przez deweloperów, gdyż mogli oni pokrywać całość z wpłat klientów, którzy powierzali pieniądze za nieruchomość na rzecz budowy.
Teraz, dzięki ustawie z 2012 roku, deweloper nie może swobodnie wykorzystywać środków należących do klienta. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nałożyła obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla każdej inwestycji.
Ustawa deweloperska wyróżnia 4 typy rachunków powierniczych: zamknięty, otwarty z gwarancją ubezpieczeniowa, otwarty z gwarancja bankową i otwarty bez gwarancji.
Dzięki ustawie deweloper może korzystać z tych pieniędzy tylko na rzecz inwestycji a kupujący jest maksymalnie chroniony przed utrata środków
Nabywca wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy, a stamtąd środki trafiają do dewelopera dopiero w określonym czasie. Deweloper musi spełnić określone warunki, aby pozyskać część pieniędzy na dalszą budowę. Rachunek powierniczy stworzono w celu zabezpieczenia pieniędzy nabywcy nieruchomości, tak aby ich nie utracił przez nieuczciwego dewelopera.
Rachunki powiernicze do umowy deweloperskiej są pewną formą lokaty na przyszłą nieruchomości. Na rachunek powierniczy wpłaca się pieniądze w określnym celu (w tym wypadku zakup mieszkania lub domu), a po spełnieniu warunków zawartych w umowie beneficjent rachunku może pobrać pieniądze.
W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje pieniądze po zrealizowaniu każdego z etapów inwestycji (minimalnie 4). Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego środki do dewelopera trafiają dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia inwestycyjnego. Deweloperzy w ten sposób finansuje swoje inwestycje- zbierają wpłaty od kupujących właśnie z rachunków powierniczych i nimi pokrywają znaczną cześć inwestycji.
Główną różnicą między rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym jest to, w jaki sposób deweloper będzie mógł korzystać ze zgromadzonych tam pieniędzy.
Rachunek powierniczy otwarty to rachunek, z którego wypłata pieniędzy możliwa jest po ukończeniu każdego etapu budowy inwestycji, zgodnie z harmonogramem. Transze, które deweloper wypłaca mogą oscylować w granicach 10-25% kosztów całego projektu.
Bardzo często otwarte rachunki powiernicze mogą być, jak wspomnieliśmy wyżej, z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Często deweloperzy zabezpieczają się w ten sposób na wypadek własnej niewypłacalności. Jeśli deweloper pobierze z rachunku całe pieniądze lecz nie wywiąże się z umowy a reszta pieniędzy nie pokrywa roszczeń kupujących, to bank lub ubezpieczenie zabezpiecza wszystkie strony. Tak samo w przypadku nie wywiązania się z umowy przez kupującego, gdy odstępuje od umowy deweloperskiej, gdy termin przeniesienia lokalu się opóźnia lub gdy deweloper sam ogłosi upadłość.
Rachunek powierniczy zamknięty jest z kolei rachunkiem, z którego można wyciągnąć pieniądze jednorazowo po zakończeniu prac budowlanych i przeniesieniu praw własności na kupującego co następuje wraz z podpisaniem aktu notarialnego. W przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera zwracane są wszystkie środki kupującym.
Zwykle to inwestorzy wolą korzystać z rachunku powierniczego zamkniętego, gdyż w razie upadłości dewelopera mogą odzyskać wszystkie pieniądze, deweloperzy zaś wybierają rachunek otwarty ze względu na możliwość regularnego finansowani z nich inwestycji.
To deweloper ustala, który rodzaj rachunku wybierze w swojej inwestycji, ale nie oznacza to, że jest to najlepszy rachunek dla kupującego. Zarówno otwarty rachunek jak i zamknięty mają swoje plusy i minusy dla nabywcy.
Najlepszy wydaje się być rachunek powierniczy zamknięty, oczywiście z powodu zwrotu wszystkich środków w razie niepowodzenia. Jednak to rachunek powierniczy otwarty daje deweloperowi możliwość lepszego finansowania inwestycji a kiedy nie ma pieniędzy od kupujących musi posiłkować się pieniędzmi inwestorów lub pożyczką z banku, co jest po prostu dla niego droższe. To przekładać się może albo na koszty ostateczne sprzedaży mieszkania, czyli nieruchomości po prostu w takim wypadku będą droższe, bo więcej wydatków musi ponieść deweloper.
Przed kupnem mieszkania z umową deweloperską i zgodzie na rachunek powierniczy otwarty trzeba zatem dokładnie sprawdzić dewelopera i jego poprzednie inwestycje.
rzeba jednak pamiętać, że żadna forma rachunku powierniczego nie daje 100% pewności, że wpłacone pieniądze uda się odzyskać na wypadek np. kłopotów finansowych firmy deweloperskiej.
Z jednej strony zdecydowanie korzystniejsze dla dewelopera i częściej stosowane rachunki otwarte nie oznaczają, że kupujący nie mają kontroli nad tym, jak ich pieniądze inwestuje deweloper. Z drugiej strony rachunek zamknięty – korzystniejszy dla kupującego – zmusza firmę deweloperską do finansowania inwestycji z innych źródeł niż wpłaty klientów, a to w efekcie przekłada się na cenę mieszkania.
Co tego wynika? W praktyce przy wyborze dewelopera warto kierować się nie tylko formą prowadzenia rachunku powierniczego, ale również doświadczeniem i pozycją firmy na rynku czy rekomendacjami innych klientów.
Pamiętamy, aby zawsze wcześniej sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Potwierdzenie jego wiarygodności możemy uzyskać, czytając informacje zawarte np. we wpisie w KRS. Możemy także zdobyć informację czy UOKiK nie nałożył żadnych kar na dewelopera. Dobrym sposobem jest również sprawdzenie informacji na jego temat w internecie i social mediach na różnych grupach i forach. Sprawdźmy czy kupujący są zadowoleni ze współpracy z deweloperem, czy mieszkania były oddane na czas, czy ich stan był zadowalający. Jeśli jest to pierwsza inwestycja danego dewelopera mamy nieco utrudnioną sytuację i powinnismy zastanowić się czy podejmować to ryzyko.
Wysokość kosztów prowadzenia rachunku powierniczego deweloper ustala z bankiem, a wszelkie prowizje i opłaty obciążają firmę, nie klienta. Ogólnie koszt prowadzenia rachunku otwartego jest dla dewelopera większy niż zamkniętego. Dodatkowo ponosi on koszty kontroli inwestycji, które to przeprowadza się zanim wypłaci się środki, na etapie zakończenia realizacji każdego rodzaju inwestycji budowlanej. Bank przegląda dzienniki budowy i potwierdza czy dany etap zakończył się.
Rachunki powiernicze nie są zatem tak oczywistą sprawą, a wybór któregokolwiek z nich niesie za sobą zarówno korzyści jak i niedogodności dla dewelopera i kupującego.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
