Zarezerwuj

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

W artykule przedstawiamy najważniejsze kwestie, o które należy zapytać dewelopera przed zakupem mieszkania.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się, jak możemy Ci pomóc w kupnie nieruchomości od dewelopera.

Oberzyj film pokazujący, dlaczego warto poprosić nas o pomoc przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera.



Aktualizacja: 4.06.2021

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania - Informacje o deweloperze

Zanim podejmiemy decyzję o skontaktowaniu się z deweloperem, powinniśmy sprawdzić, jakie opinie o jego projektach i realizacjach znajdują się na rynku nieruchomości. Inwestycja deweloperska to skomplikowany i długotrwały proces, a zgodnie z prawem deweloperem może być w zasadzie każdy. Nie należy powierzać wybudowania naszego przyszłego lokalu firmie bez doświadczenia. Podstawowe informacje o deweloperze i jego doświadczeniu znajdziemy w internecie, na branżowych portalach oraz na forach i grupach mieszkańców innych inwestycji oddanych przez inwestora. Informacje, które znajdziemy, najlepiej skonfrontować w czasie spotkania z deweloperem i zapytać o najbardziej niepokojące wzmianki. O tym, jak sprawdzić dewelopera, przeczytasz w naszym artykule.

Opinie o deweloperze

Jeśli masz do czynienia z jednym z bardziej znanych deweloperów, to opinie o nim możesz sprawdzić na naszej stronie. Zebraliśmy tam wszystkie informacje o: realizacjach, problemach na już istniejących osiedlach i o tym, czego możesz się spodziewać po danej firmie.

Przykładowe strony z opiniami o popularnych deweloperach:
Opinie o deweloperze Atal >>>
Opinie o Murapol >>>
Opinie o Dom Development >>>

Gdy masz do czynienia z dużym przedsiębiorcą, musisz wyważyć liczbę pozytywnych i negatywnych opinii. Trudno, żeby na przestrzeni lat i dziesiątek inwestycji nie pojawił się ani jeden medialny problem. Dlatego, zanim skreślisz dewelopera za nieprzychylny artykuł w gazecie, sprawdź, na ile poważny był konflikt czy niedopatrzenie.

Nieco trudniej jest sprawdzić firmę lokalną, która ma na koncie najwyżej kilka inwestycji. Tu opinii będzie znacznie mniej, więc jeśli pojawiają się negatywne komentarze, to zdecydowanie warto być ostrożnym.
Jeśli deweloper buduje dopiero swój pierwszy budynek, to musisz sam rozważyć wszystkie za i przeciw. Plusem będzie pewnie cena niższa niż u konkurencji, ale kupno mieszkania będzie wiązało się z nerwami i niewiadomą praktycznie do samego końca.

Tym, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, są opinie mieszkańców. Łatwo znajdziesz fora i grupy poświęcone konkretnej realizacji. Możesz szukać też osiedla po hasztagach – łatwo zorientujesz się, czy ludzie oznaczają się w tym miejscu raczej w pozytywnym kontekście, czy dlatego, że mają do powiedzenia coś nieprzyjemnego o danym osiedlu.

Na stronie dewelopera powinieneś znaleźć łatwo informacje o poprzednich realizacjach. Jeśli chcesz to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, a ten unika podania lokalizacji czy konkretów, to pewnie nie chce, byś dostrzegł pewne oczywiste wady lub porozmawiał z mieszkańcami. Dobrym pomysłem przed zainwestowaniem kilkuset tysięcy złotych w mieszkanie będzie odwiedzenie miejsca, w którym ma powstać budowla, a także choćby rzucenie okiem na poprzednie inwestycje. Czasem to, co świetnie wygląda na zdjęciach, w rzeczywistości przytłacza zbyt ciasną zabudową lub niepraktycznymi rozwiązaniami komunikacyjnymi. Będziesz miał szansę przekonać się, jak utrzymywana jest zieleń i części wspólne obiektu. Sprawdzaj też, czy w budynkach są podstawowe punkty usługowe (sklep, przedszkole, siłownia), czy może deweloper projektuje swoje osiedle bez zwracania uwagi na funkcjonalność, a mieszkańcy muszą korzystać z usług na zewnątrz.

Kolejne, co możesz skontrolować, to bezpieczeństwo, a więc czy brama na osiedlu jest zamknięta, czy działają domofony. Jeśli osiedle budowane jest w etapach, to masz o wiele łatwiejsze zadanie. Łatwo zwizualizujesz sobie warunki wokół swojego budynku, widząc te, które już powstały. Wszystko to sprawdź przed kupnem mieszkania od dewelopera, by mieć więcej czasu do namysłu. Zdarza się, że inwestorzy zaczynają się przyglądać osiedlu, gdy już powstanie, a więc na dość zaawansowanym etapie rozmów z bankiem o kredycie. Wówczas pojawiają się nerwy i presja czasu, a to każe przymykać oczy na to, co powinieneś sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Jeśli odwiedzisz kilka osiedli różnych deweloperów, zanim jeszcze zaczniesz na poważnie rozmawiać z jednym z nich o zakupie, to łatwo wychwycisz subtelne różnice w standardzie, podejściu do mieszkańców czy projekcie osiedli.

Przynależność do PZFD, wyróżnienia, nagrody

Zastanawiasz się, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera? Zdecydowanie zwróć uwagę, czy należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Aby stać się członkiem, trzeba udokumentować doświadczenie i stabilną pozycję rynkową. Koszty uczestnictwa nie są przy tym duże dla dewelopera, który realizuje budowle warte kilkadziesiąt milionów złotych – nie ma więc żadnego powodu, by deweloper unikał zrzeszenia się. Dla Ciebie to sygnał, że myśli o swoim biznesie poważnie. To przeciwieństwo sytuacji, z jaką możesz mieć styczność w przypadku mniejszych firm, które dziś budują osiedle, a jutro oferują usługi budowlane, hotelarskie czy transportowe. Jeśli dla firmy budowa osiedla jest tylko jednorazowym eksperymentem, to nie wróży dobrze dla jakości planowanej inwestycji.

A jakie znaczenie ma sprawdzenie przed kupnem mieszkania od dewelopera, jakie dostał nagrody i wyróżnienia? To nie powinien być decydujący czynnik, ale na pewno warto zapoznać się z dyplomami i statuetkami. Przede wszystkim jeśli deweloper działa od lat i nie dostał żadnego wyróżnienia, to może źle świadczyć o jego podejściu do biznesu. Kupujący najbardziej skupiają się na wyróżnieniach dla architektury czy funkcjonalności wcześniejszych osiedli danego dewelopera. Nie ignoruj jednak również innych nagród np. dla zaufanej firmy czy dobrego pracodawcy. Wszystko to składa się na solidny wizerunek danego przedsiębiorcy.

Historia dewelopera

Jeśli chodzi o to, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, to na pewno warto choćby pobieżnie przyjrzeć się jego historii. Sprawdź, jak długo działa na rynku, a także czy jest to firma rodzinna czy korporacja. W sieci znajdziesz informacje o zarządzie, postępowaniach upadłościowych i sprawach sądowych dewelopera. Mówi się, że pieniądze lubią ciszę i podobnie jest z branżą budowlaną. Dobrze byłoby, gdyby deweloper nie był zaangażowany w konflikty z konkurencją, mieszkańcami i samorządami. Śledź nie tylko oficjalną historię na jego stronie internetowej, ale też to, co piszą o danej firmie media. Czasem z artykułów prasowych możesz się dowiedzieć o tym, co deweloper wolałby zataić. Niekiedy historia na stronie specjalnie przemilcza niewygodne zdarzenia lub rozpoczyna się dopiero od pewnego momentu funkcjonowania firmy. Historia, opinie i nagrody – wszystko to składa się na wizerunek dewelopera i na jego wiarygodność.


Niekiedy historia na stronie specjalnie przemilcza niewygodne zdarzenia lub rozpoczyna się dopiero od pewnego momentu funkcjonowania firmy.

Prospekt informacyjny, lista pytań przy zakupie mieszkania

Prospekt informacyjny to dokument, który każdy deweloper ma obowiązek przedstawić nabywcy przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Stanowi główne źródło informacji deweloperze i jego inwestycji. Dowiemy się z niego, kim jest deweloper, czy i jakie ma doświadczenie, czy inwestycja posiada pozwolenie na budowę, jaki jest sposób jej finansowania, jakie będzie zagospodarowanie terenu wokół i wiele innych. Jeżeli deweloper nie przedstawi prospektu, to powinniśmy koniecznie poprosić go o dostarczenie takiego dokumentu.

Przy okazji lektury prospektu informacyjnego warto zadać następujące pytania:

  • Czy deweloper nie zamierza zmienić sposobu finansowania inwestycji? - inwestycje kredytowane są mniej bezpieczne dla nabywcy;
  • Na ile etapów jest podzielona inwestycja deweloperska? - w teorii im więcej etapów tym lepiej dla nabywcy;
  • Jaki standard wykończenia przewiduje deweloper? - np. pod klucz, deweloperski;
  • Powinniśmy też poprosić dewelopera o przedstawienie rzutu lokalu i przynależności.

Wymienione kwestie to nie tylko rzeczy, które warto sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, ale też sprawy, które mogą wypłynąć na kolejnych etapach procesu budowy. Nie wyrzucaj prospektu co najmniej do momentu odbioru mieszkania. Umowa to skomplikowany, wielostronicowy dokument, ale pewne rzeczy zostały wyszczególnione już w prospekcie. Jeśli coś wygląda inaczej, niż przedstawiał to deweloper, koniecznie zwróć mu uwagę. Warto wiedzieć, że jeśli coś, co zapisano w prospekcie, zmieni się do czasu podpisania umowy, to deweloper musi Cię o tym poinformować. Jeśli coś zatai, to podlega odpowiedzialności cywilnoprawnej na mocy Art. 33 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Nie traktuj więc prospektu jak mglistych obietnic, z których deweloper może się wycofać.


Prospekt informacyjny to obowiązkowy dodatek i jednocześnie załącznik do umowy.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to dokument, na podstawie którego deweloper zbuduje i przeniesie własność lokalu mieszkalnego. Podpisując umowę, należy zwrócić uwagę na jej treść oraz na to, czy dokument zawiera klauzule, na których nam zależy.
Przed podpisaniem umowy warto zapytać dewelopera:

  • Czy kupno garażu lub komórki lokatorskiej jest obowiązkowe i jaka forma posiadania przynależności jest przewidziana dla nabywcy?
  • Jaki jest przewidywany czynsz i koszty użytkowania (od czego zależy czynsz przeczytasz tutaj)?
  • Jaka jest ostateczna cena lokalu i przynależności?
  • Czy deweloper jest właścicielem działki czy może użytkownikiem wieczystym?
  • Czy deweloper proponuje umowne prawo do odstąpienia i jakie są kary umowne (więcej o prawie do odstąpienia zob. tutaj)?
  • Czy inwestycja jest obciążona hipoteką?
  • Jeżeli inwestycja jest kredytowana w banku, to, czy do umowy jest dołączona promesa?

Terminy w umowie od dewelopera

Podpisując swoją pierwszą w życiu umowę, wiele osób nie skupia się na "detalach", czyli na odległych wówczas datach. Później zaczyna się gorączkowe wertowanie dokumentów w poszukiwaniu dat. A przecież lepiej sprawdzić to jeszcze przed kupnem mieszkania od dewelopera.

Zwróć uwagę na terminy, takie jak:

  • data oddania inwestycji do użytku;
  • data wpłacenia zaliczki i kolejnych partii pieniędzy;
  • data podpisania samej umowy – czasem deweloper może naciskać, by była inna niż w rzeczywistości;
  • data uzyskania pozwolenia na budowę;
  • czas rezerwacji mieszkania.

Jeśli data oddania inwestycji do użytku Ci nie odpowiada lub jest nakreślona mało konkretnie, to nie podpisuj takiego dokumentu. Najlepiej zamów ekspertyzę prawną i zmień niekorzystne zapisy na podstawie sporządzonego raportu. Eksperci wiedzą, jakie są rynkowe standardy i co mówią przepisy – Ty nie musisz się w nich orientować, a w związku z tym możesz mieć trudności, gdy trzeba będzie sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania.

Zakres usług objętych umową

Podobnie jest ze szczegółowym zakresem usług opisanych w umowie. Jeśli nie widzisz w dokumencie wzmianki o ważnych dla siebie kwestiach lub nie jesteś pewien, co jeszcze sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, poproś o pomoc bezstronnego specjalistę. Umowa zawarta jest na wybudowanie i przekazanie mieszkania o określonym metrażu. Inne szczegóły, takie jak standard i wykończenie, również powinny zostać uzgodnione. Coraz częściej deweloperzy oferują nie tylko mieszkanie w bloku, ale też dodatkowe atrakcje i udogodnienia w częściach wspólnych, jak stację nadawania paczek, basen, saunę, ogrody, siłownię czy świetlicę dla dzieci. Warto sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, czy kwestie te zostały zagwarantowane w umowie czy może zależą raczej od tego, czy znajdzie się najemca zewnętrzny chętny na poprowadzenie tego typu obiektów.

Czy da się odstąpić od umowy?

Bardzo ważną rzeczą, którą trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, są warunki, na jakich można odstąpić od umowy. Zgodnie z prawem możesz odstąpić od umowy w ciągu 30 dni, jeśli jeszcze przed jej podpisaniem lub na etapie sporządzania dokumentu zaczynasz mieć wątpliwości co do uczciwości czy kompetencji dewelopera. Szczególnie jeśli widzisz, że w umowie znajdują się niedozwolone zapisy lub jest wybrakowana – dlatego też lepiej dobrze ją przestudiować. Od umowy możesz odstąpić, jeśli nie dostałeś prospektu informacyjnego, jeśli jest on wybrakowany lub gdy deweloper nie poinformował Cię, co zmienił pomiędzy prospektem a przygotowywaniem umowy.

Kolejna sposobność do odstąpienia od umowy bez konsekwencji następuje, jeśli deweloper nie przeniósł na Ciebie prawa własności, mimo że zakończył budowę, a Ty wpłaciłeś pieniądze. Ma jednak jeszcze 120 dni na naprawienie błędu.

Na tym kończy się ustawowy katalog powodów, dla których można odstąpić od umowy. Wszystkie inne powody muszą zostać dodatkowo wymienione w dokumencie. Zazwyczaj będą one obarczone karami lub potrąceniami. Warto to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Nasz ekspert wskaże Ci miejsca, w których takie kary są niesprawiedliwe lub gdzie znajdują się inne niekorzystne zapisy.

Kary umowne dla obu stron

Kary umowne to kolejna rzecz, którą trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Wydaje Ci się, że nie ma sensu drążyć tematu, bo przecież nie zamierzasz stosować żadnych sztuczek? Przecież może się zdarzyć, że spóźnisz się z zapłatą kolejnej transzy za mieszkanie nie ze swojej winy, ale przez opóźnienie w banku. Inna tego typu sytuacja to zaniedbania po stronie dewelopera, w wyniku których wstrzymujesz się z wpłaceniem pieniędzy i narażasz się na karę. Niektórzy deweloperzy śmiało dodają do umów kolejne kary dla inwestorów, ale pilnują, by nie narazić się na żadne kary, gdyby to im powinęła się noga.

Kary powinny być proporcjonalne i warto sprawdzić to przed kupnem mieszkania od dewelopera. Jeśli np. Ty spóźnisz się o jeden dzień z zapłatą i musisz wpłacić 100 zł odsetek, to również deweloper powinien za każdy dzień opóźnienia zapłacić Ci 100 zł, a nie np. połowę tej kwoty. Podobnie jeśli Ty nie wywiążesz się z umowy i ma przepaść np. Twój zadatek, to również deweloper powinien go zwrócić, gdyby to on czegoś ważnego nie dopilnował. Wbrew pozorom nie jest tak, że wszystkie umowy deweloperskie są identyczne. Masz duże pole manewru, by zmienić treść umowy na swoją korzyść. Nie myśl o umowie jako o skończonym dokumencie, który musisz podpisać, a bardziej jak o pierwotnej ofercie dewelopera, która zmieni się jeszcze pod wpływem Twoich uwag.


Kary powinny być proporcjonalne i warto sprawdzić to przed kupnem mieszkania od dewelopera.

Klauzule niedozwolone

Tym, co koniecznie trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, jest obecność klauzul niedozwolonych w umowie. O jakie klauzule chodzi? Nie wolno na przykład zmieniać sposobu obliczania powierzchni mieszkania w ostatniej chwili. Deweloper musi też jasno określić, kiedy poniesie konsekwencje i w jakiej formie, gdyby np. nie wybudował Twojego mieszkania lub mocno się opóźnił. Trzeba to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, bo często zapisy w umowach bywają niejasne. Np. jeśli deweloper nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia wynikłe przez: strajki, pogodę, kataklizmy, sytuację ekonomiczną, nierzetelność ekip i czynniki zewnętrzne, to tak naprawdę nie spoczywa na nim prawie żadna odpowiedzialność.

Przed kupnem mieszkania od dewelopera warto sprawdzić, jaki sąd będzie orzekał w przypadku ewentualnych nieporozumień. Zdarza się, że w umowie jest wymieniony sąd w odległym mieście lub nawet za granicą. Oczywiście zakładasz, że nie będziesz miał żadnych problemów sądowych ze swoim deweloperem, ale gdyby do nich doszło, to wolisz pewnie, by procesy odbywały się w sądzie w Twojej okolicy. I masz do tego prawo! Musisz tylko sprawdzić to przed kupnem mieszkania od dewelopera i ewentualnie odpowiednio zmienić zapisy umowy. Uważaj też na zastrzeżenia dotyczące tego, kiedy deweloper odda Ci pieniądze za mieszkanie, gdybyś musiał wycofać się z umowy. Czasem w umowach jest napisane, że zrobi to dopiero po znalezieniu nowego nabywcy lub że dodatkowo ten nowy lokator musi zapłacić co najmniej tyle, ile Ty. Nie masz na to żadnego wpływu, dlatego lepiej byłoby, by zapisy w Twojej umowie były jak najbardziej przejrzyste.

Jak sprawdzić cenę przed kupnem mieszkania?

Tematy związane z ceną mieszkania budzą olbrzymie emocje wśród kupujących. Czasem zdarza się, że kwoty z czasem rosną w oczach, bo na coś nie zwróciłeś uwagi w momencie podpisywania umowy. Innym razem wszystko dokładnie przeczytałeś, a to deweloper nadużywa swoich praw. Koniecznie musisz to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera!

Waloryzacja ceny – uczciwy zapis?

Pierwszym zapisem, który czasem budzi emocje, jest ten o waloryzacji ceny. Budowa osiedla jest rozciągnięta na lata, a w tym czasie mogą np. wzrosnąć podatki. Jeśli tak się stanie, deweloper chce sobie zagwarantować, że pokryjesz różnicę. Taka praktyka jest czymś naturalnym. Warto jednak sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, czy w umowie jest napisane, że jeśli podatki ulegną obniżeniu, to deweloper w analogiczny sposób obniży cenę mieszkania.

Czy deweloper może zmienić cenę mieszkania?

W umowie deweloper może zapisać, że zmieni cenę, jeśli podczas odbioru okaże się, że metraż jest inny niż w planie. Nie może jednak zmieniać sposobu, w jaki go oblicza. Naturalną rzeczą jest też zabezpieczenie się na wypadek wzrostu cen materiałów budowlanych czy robocizny, jeśli budowa osiedla jest rozłożona na lata. W obu przypadkach sprawdź przed kupnem mieszkania, czy deweloper daje Ci prawo odstąpienia w takim wypadku od umowy bez konsekwencji. W przeciwnym razie będziesz skazany na takie podwyżki cen, jakich zażyczy sobie deweloper.

Planowane koszty utrzymania mieszkania

Koniecznie zadaj deweloperowi pytanie o to, ile wyniesie czynsz za mieszkanie. Czasem otrzymasz gwarancję popartą jeszcze opiniami obecnych mieszkańców poprzednich osiedli dewelopera. Innym razem usłyszysz o wielu zmiennych i nie dowiesz się niczego konkretnego. Warto to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, szczególnie jeśli zamierzasz takie mieszkanie wynajmować – przecież od wysokości czynszu zależeć będzie Twój zysk. Czasem usługi ogrodnicze czy konserwacyjne, czy choćby konkretny rodzaj instalacji na jednym osiedlu, sprawią, że zapłacisz tam o kilkaset złotych więcej miesięcznie niż dwie ulic dalej. Wszystko to weź pod uwagę w odniesieniu do kosztów kredytu czy planowanych zysków z inwestycji.

Cena ofertowa a cena transakcyjna - sprawdź to przed kupnem mieszkania od dewelopera

Większość osób zdaje sobie sprawę z tego, że mogą się targować, gdy kupują mieszkanie od osoby prywatnej. Może się jednak wydawać, że inaczej jest w przypadku dewelopera, bo przecież nie targujemy się podczas zakupów w sklepie czy podczas zamawiania usług w zakładzie. Tymczasem tu można się targować! Cena ofertowa różni się od ceny transakcyjnej o kilka procent. W Warszawie jest to 1-3% w tańszych dzielnicach, gdzie jest dużo mieszkań i chętnych i aż 19% w centrum Warszawy, gdzie mieszkań jest mniej i trudno znaleźć odpowiedniego kupującego. Co więcej, deweloper wlicza w cenę to, że możesz się z nim targować o 5-10% ceny inwestycji. Musi zostawić sobie ten margines również na wypadek, gdyby mieszkanie miało zostać sprzedane np. przez pośrednika. Targując się, nie popełniasz więc faux pais, tylko korzystasz ze swoich praw.

Jak do tego podejść? Najłatwiej będzie Ci z raportem dotyczącym okolicy. Znajdziesz tam ceny transakcyjne za inne mieszkania na danym osiedlu i analizę otoczenia. Możesz też wysunąć samodzielnie argumenty odwołujące się do rynkowych realiów. Sprawdź otoczenie inwestycji i dowiedz się, jak długo oferta jest już na rynku. Niestety w przypadku deweloperów często mieszkania rozchodzą się na pniu. Jeśli jednak kupujesz ostatnie lokale na parterze lub największy apartament, na który trudno znaleźć chętnego, to zdecydowanie skuś dewelopera wizją szybkiego dobicia targu. Czego jeszcze nie biorą od uwagę kupujący przed kupnem mieszkania od dewelopera? Dobrym argumentem do obniżki jest wysoki wkład własny lub wpłata środków w gotówce. Deweloperzy wolą takich klientów od tych, z którymi trzeba przez wiele miesięcy czekać na pieniądze z banku.

Jak sprawdzić, czy wartość mieszkania wzrośnie?

Kolejną finansową kwestią, którą trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, jest prognoza dotycząca wzrostu wartości mieszkania w danej okolicy. Jeśli masz dużo czasu i nie jesteś przekonany do danego mieszkania, sprawdź, czy ceny nie rosną wolno – wówczas może lepiej będzie, gdy poczekasz nawet rok i znajdziesz coś, co bardziej Ci odpowiada, uzbrojony w większy wkład własny? Z drugiej strony w modnych dzielnicach centralnych ceny rosną czasem nawet i o 10% rocznie. To dla Ciebie sygnał, by kupić szybko, bo od razu zaczniesz zyskiwać. Sprawdź to koniecznie przed kupnem mieszkania od dewelopera.

W ostatnich dekadach w Polsce raczej nie zdarza się, by nowe mieszkanie zaczęło tracić na wartości wraz z upływem czasu. Taka sytuacja może mieć miejsce tylko w przypadku tzw. patodeweloperki i osiedli o wyjątkowo złej sławie. Jeśli mieszkania na starszych osiedlach danego dewelopera można kupić taniej niż kilka lat temu, to nie jest dla Ciebie dobry sygnał.


Sprawdź to koniecznie przed kupnem mieszkania od dewelopera.

Standard deweloperski i wykończenie

Standard deweloperski – co to jest? Tak naprawdę każdy deweloper ustala to sam. Wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat, sprawdzisz więc przed kupnem mieszkania od dewelopera w umowie. Przeczytaj opisane punkty i zastanów się, czy wszystko jest dla Ciebie jasne. Niektórzy deweloperzy dają sobie np. prawo do dowolnego zamieniania materiałów budowlanych na inne – sprawdź to przed kupnem mieszkania od dewelopera, bo nie chcesz, by zamiast marmurów w salonie pojawiło się PCV.

Kolejne, co musisz sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, to standard wykończenia. Jeśli umawiasz się z deweloperem na wykończenie pod klucz, to masz prawo spodziewać się konkretnych rozwiązań. To też powinno być wyszczególnione w umowie. Możesz też sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, czy drożej wyniesie Cię samodzielny remont czy oferowane przez dewelopera wykończenie. Za jego wersją przemawia skala zamówień i prac – pewnie może liczyć na duże obniżki. Jeśli jednak to Ty specjalizujesz się w remontach lub masz zaprzyjaźnioną firmę, to pewnie zrobisz to taniej we własnym zakresie.

Dojazd i atmosfera w okolicy

Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź przed kupnem mieszkania od dewelopera, jak będzie Ci się tam mieszkało na co dzień. Warto pojawić się w danej okolicy nie tylko w piękny słoneczny dzień w samo południe, ale też jesiennym świtem, gdy wszyscy mieszkańcy wyjeżdżają jednocześnie do pracy. Często to właśnie wtedy można poznać prawdziwe oblicze inwestycji. Sprawdź też atmosferę w okolicy. Jeśli są tam jakieś punkty usługowe, pójdź na pizzę lub do kosmetyczki i sprawdź, czy podoba Ci się otoczenie, towarzystwo i wszystko to, co składa się na atmosferę miejsca. Możesz też spróbować dojechać do swojego nowego miejsca zamieszkania autobusem, nawet jeśli jesteś zmotoryzowany. W końcu goście czy Twoje dzieci będą musieli poruszać się w ten sposób na co dzień po mieście, warto więc to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Niestety niektóre nowe osiedla w peryferyjnych dzielnicach są pozbawione podstawowej oferty komunikacyjnej.

Garaż, komórka lokatorska, piwnica

Zanim podpiszesz umowę, dowiedz się, jakie zasady obowiązują, jeśli chodzi o pomieszczenia gospodarcze i postojowe. Czasem deweloper miło Cię zaskoczy, oferując je w cenie lub umożliwiając atrakcyjne warunki najmu. Innym razem za garaż i komórkę trzeba będzie zapłacić dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy, a jeszcze do tego co miesiąc przyjdzie Ci płacić czynsz za miejsce postojowe. Musisz to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera i jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt, jeśli nie chcesz później w panice szukać dodatkowych pieniędzy.

Perspektywy inwestycyjne

Zawsze przed zakupem mieszkania od dewelopera dobrze jest sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Jeśli kupujesz mieszkanie w centrum, to raczej nic Cię nie zaskoczy (ewentualnie kolejne rewitalizacje i budowle, które tylko podwyższą wartość mieszkania). Uważaj jednak szczególnie, jeśli kupujesz popularne dziś mieszkania na obrzeżach. Od momentu zakupu gruntu do oddania kluczy mogą minąć lata, a w tym czasie pojawiają się plany budowy dróg czy innych obiektów. Sprawdzaj, jakie są perspektywy budowy wokół osiedla, bo im więcej szkół, restauracji czy galerii handlowych, tym większa szansa, że mieszkanie zyska na wartości. Jeśli masz do czynienia z pierwszą inwestycją w danej okolicy, postępuj ostrożniej.

Odbiór techniczny – zanim kupisz mieszkanie

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, jeśli chodzi o stan techniczny nieruchomości? Wszystko to opisujemy poniżej w dziale o odbiorze mieszkania. Czasem jednak deweloper może Ci zaoferować dodatkowy odbiór techniczny. Ma on swoje wady i zalety. Dochodzi do niego jeszcze zanim deweloper otrzyma pozwolenie na użytkowanie budynku. Nie powinieneś więc dostać na tym etapie kluczy, nawet jeśli bardzo Ci się spieszy. Po co więc podchodzić do takiego odbioru? Jeśli zwrócisz na tym etapie deweloperowi uwagę na jakieś wady mieszkania, to zdąży on je naprawić do czasu właściwego odbioru. Tymczasem gdy zaczniesz wskazywać na usterki dopiero podczas odbioru, a będzie ich dużo, to możesz spędzić kolejne miesiące na oczekiwaniu i pertraktacjach. W czasie odbioru technicznego możesz też czasem wskazać zakres prac w ramach tzw. remontu lokatorskiego. Jeśli np. chciałbyś wprowadzić się do mieszkania, w którym już jest układ pomieszczeń, na którym Ci zależy, to lepiej wskazać to deweloperowi na jak najwcześniejszym etapie. Zdecydowanie warto sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera jego stan w trakcie odbioru technicznego, szczególnie jeśli zależy Ci na czasie.


Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera

Odbiór mieszkania – co sprawdzić przed zakupem?

Niektórzy nie potrzebują jednak dodatkowych przeróbek w mieszkaniu ani nie śpieszą się tak bardzo, by brać udział w odbiorze wstępnym. Takie osoby powinny więc poczekać na właściwy odbiór mieszkania. Idąc na niego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera? O tym pisaliśmy w osobnym poradniku. Samodzielnie możesz odkręcić krany, otworzyć drzwi i okna, skontrolować, czy ściany nie są wilgotne ani zniszczone. Bez fachowej wiedzy raczej nie sprawdzisz natomiast instalacji i tzw. odchyłek. Ściany, sufity czy podłogi mogą mieć pewne wady, a ich stopień określa prawo. Na tym etapie warto skorzystać z pomocy fachowca, który będzie w stanie porównać je z wartościami ze specjalnej tabeli.  

Wszystkie usterki, które zauważysz, musisz wpisać do protokołu odbioru. To na jego podstawie deweloper je uzna lub nie. Dlatego lista tego, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, powinna być jak najdłuższa. Jeśli coś zaniedbasz, to później koszty remontu będą po Twojej stronie. Masz wprawdzie prawo do rękojmi za wady, które ujawnią się już po wprowadzeniu się do mieszkania, ale nie, jeśli były widoczne już w trakcie odbioru i je zignorowałeś.
Protokół odbioru powinien przygotować deweloper. Obie strony muszą go podpisać, bo poświadcza on, że do odbioru doszło. Jeśli natomiast usterek jest bardzo dużo, to możesz odmówić przyjęcia kluczy do mieszkania. Tym bardziej warto zapytać fachowca, co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Gdybyś np. wprowadził się do mieszkania, w którym jest zepsuta instalacja lub drzwi wypadają z zawiasów, to narażasz się na niebezpieczeństwo, a w razie problemów deweloper będzie mógł stwierdzić, że zaakceptowałeś wady przy odbiorze mieszkania.

Mało kto pamięta w momencie odbioru o umowie. Tymczasem to w niej jest zapisany standard, wykończenie i wszystkie parametry mieszkania – a przynajmniej tak być powinno. W skrócie powinieneś tam znaleźć wszystko to, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera w czasie odbioru. Jeśli w umowie nie umawialiście się na standard, materiały czy instalacje, to trudniej będzie je wyegzekwować. Dlatego też dobrym pomysłem jest analiza umowy z fachowcem na długo przed jej podpisaniem. W ostatniej chwili możesz czuć presję lub niecierpliwić się, a naprawdę warto dać sobie czas na zamówienie raportu od niezależnego eksperta i negocjowanie zapisów z deweloperem.

Po Twojej stronie – zdolność kredytowa, kupno mieszkania od dewelopera na kredyt

Ostatnim, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera, jest oczywiście zdolność kredytowa. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego możesz umówić się ze sprzedającym na zapłatę w dowolny sposób.  W przypadku nowych mieszkań jest inaczej. Tu każdy krok jest dokładnie zaplanowany i opisany w umowie, a Ty nie masz dużego pola manewru, jeśli chodzi o źródła finansowania. Większość banków zechce pójść Ci na rękę, jeśli chodzi o terminy płatności i przekazywania kolejnych transzy kredytu. Warto zapisać sobie to wszystko i od razu uzgodnić warunki kredytu tak, by były dla Ciebie najbardziej komfortowe.

Pamiętaj też, że będziesz potrzebować wkładu własnego. W niektórych bankach to 10%, ale w związku z koronawirusem niektóre instytucje finansowe podwyższyły go aż do 30% wartości mieszkania. Zanim więc zaczniesz interesować się kredytem, zastanów się, skąd weźmiesz te środki. Pamiętaj, że do wkładu własnego wlicza się również zaliczka czy zadatek na mieszkanie. Możesz więc je odliczyć, a wówczas okaże się, że już pokryłeś wymagany wkład własny w całości lub w dużej części. Poza żywą gotówką jako wkład własny bank uznaje również akcje i obligacje, więc zastanów się, czy nie masz czegoś takiego. Może to być też darowizna od bliskich. Teoretycznie wkładem własnym nie powinna być inna pożyczka, choć wiele osób z braku alternatywy decyduje się na takie rozwiązanie. Pamiętaj tylko, że każdy kolejny kredyt obniży Twoją zdolność kredytową (szczególnie jeśli spóźnisz się ze spłatą). Nie dopuść więc do sytuacji, gdy otrzymasz pożyczkę na wkład własny, a później przez to bank nie przyzna Ci kredytu na mieszkanie... Zawsze rób obliczenia w kalkulatorach kredytowych już po uwzględnieniu dodatkowego zadłużenia.

Do wkładu własnego liczy się też dofinansowanie w ramach dopłat i innych programów mieszkaniowych. Jeśli się w nich nie orientujesz, warto to sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera. Zazwyczaj deweloperzy dość dobrze orientują się w aktualnych ofertach tego typu, bo pozwalają im one na sprzedaż mieszkań.

Podsumowanie

Każda umowa deweloperska jest inna. Również prospekty informacyjne mimo swojej standardowej formy mogą zawierać niepokojące informacje. W celu przeprowadzenia analizy dokumentacji i sprawdzenia dewelopera skontaktuj się z prawnikami firmy Pewny Lokal na adres e-mailowy: kontakt@pewnylokal.pl lub pod numerem telefonu: 797 014 014.

Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Zapraszamy to obejrzenia filmu z udziałem naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak finansowana jest inwestycja deweloperska.

Dowiedz się, jakie są sposoby finansowania inwestycji deweloperskich.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 24 opinii.

Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?

Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka