Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Koszty notarialne to opłaty, które nabywca mieszkania ponosi w związku z wizytą u notariusza. Składają się z kilku różnych elementów. Kwestię tych opłat reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Jakie koszty poniesiemy przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym?

Tabela 1. Wysokość maksymalnej taksy notarialnej.

Taksa notarialna nie jest stałą opłatą. Jej wysokość zależy od wartości kupowanej nieruchomości. Zasady obliczania kosztów są szczegółowo opisane we wspomnianym rozporządzeniu. Proces zakupu obejmuje zazwyczaj umowę deweloperską lub przedwstępną, a w kolejnym kroku umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Opłaty za te czynności określają paragrafy 3, 5 i 6 rozporządzenia. W przypadku umowy deweloperskiej notariusz ma prawo pobrać połowę maksymalnej taksy wskazanej w paragrafie 3. Przy umowie przenoszącej własność pobiera się z kolei połowę stawki z paragrafu 6. Należy pamiętać o ważnej zasadzie wynikającej z ustawy deweloperskiej. Koszty sporządzenia umowy deweloperskiej ponoszą po połowie nabywca oraz deweloper. Sytuacja wygląda inaczej przy umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W tym przypadku całość kosztów notarialnych pokrywa kupujący. Czynności notarialne to nie tylko sam akt notarialny. Znaczącą pozycję w kosztach stanowią jego wypisy. Przy umowie deweloperskiej niezbędne są minimum 3 wypisy. Otrzymują je obie strony transakcji oraz sąd. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga wygenerowania aż 6 wypisów. Dokumenty trafiają do sądu, katastru, urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz do kupującego i sprzedającego. Koszt sporządzenia jednej strony wypisu wynosi 6 zł netto. Umowy deweloperskie i umowy przenoszące własność są dokumentami bardzo obszernymi. W efekcie zdarza się, że koszt sporządzenia samych wypisów przewyższa taksę za sporządzenie umowy deweloperskiej.

Kto płaci za notariusza przy kupnie mieszkania od dewelopera? 

Zakup mieszkania wiąże się z wysokimi kosztami okołotransakcyjnymi. Sfinalizowanie transakcji z deweloperem wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Generuje to obowiązkowe wydatki. Ustawa deweloperska chroni kupującego przed poniesieniem całości tych kosztów na początkowym etapie. Wydatki są dzielone między strony umowy. Zgodnie z przepisami, koszty zawarcia umowy deweloperskiej obciążają po równo nabywcę i dewelopera. Podział ten obejmuje sporządzenie aktu notarialnego oraz opłaty sądowe, w tym wnioski o wpis w księdze wieczystej. Maksymalne stawki notarialne są uregulowane odgórnie. Zależą ściśle od wartości przedmiotu umowy. Kwestię rozliczenia kosztów notarialnych należy ustalić już na etapie negocjowania warunków transakcji. Niekiedy deweloperzy próbują przenieść całość opłat na nabywcę. Zjawisko to dotyczy najczęściej kosztów umowy przyrzeczonej.

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości – koszty początkowe

Początkowe koszty pojawiają się już na etapie poszukiwania nieruchomości. Samodzielne przeglądanie ogłoszeń i umawianie spotkań nie generuje bezpośrednich wydatków finansowych, ale jest wysoce czasochłonne. Część inwestorów decyduje się na wsparcie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Biuro nieruchomości znacząco przyspiesza proces poszukiwań i selekcji ofert. Usługa ta jest jednak płatna. Prowizja agencji wynosi zazwyczaj od 1,5 proc. do 3 proc. ceny transakcyjnej. Stanowi to wydatek rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych.

Opłaty przy kompletowaniu dokumentów do kredytu, opłaty okołokredytowe  

Finansowanie zakupu kredytem hipotecznym wymaga zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Wiąże się to z opłatami administracyjnymi. Część zaświadczeń można pozyskać bezpłatnie w formie elektronicznej. Niezbędny odpis z księgi wieczystej jest jednak dokumentem płatnym. Kosztuje on kilkadziesiąt złotych. Kolejne drobne opłaty mogą dotyczyć pobrania wyciągów z rachunków bankowych. Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą dostarczyć zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Ich wydanie również podlega opłacie. Proces kredytowy wymusza pokrycie kosztów wyceny nieruchomości. Należy doliczyć do tego prowizję za udzielenie finansowania oraz bankową opłatę przygotowawczą. Łącznie koszty okołokredytowe mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przed podpisaniem umowy kredytowej należy ją poddać rygorystycznej analizie. Dokument ten definiuje ostateczne wartości odsetek, prowizji, marż oraz podatków.

Koszty ubezpieczenia nieruchomości przy kredycie

Nabycie mieszkania na kredyt nakłada na kupującego obowiązek ubezpieczenia lokalu. Jest to wymóg bezwzględny ze strony banków. Odmowa wykupienia polisy skutkuje odrzuceniem wniosku kredytowego lub wypowiedzeniem umowy. Wymogiem minimalnym jest podstawowe ubezpieczenie murów i elementów stałych od zdarzeń losowych. Jest to koszt cykliczny, ponoszony co roku. Średnia rynkowa wysokość składki wynosi około 200 zł. Ostateczna cena polisy rośnie wraz z wartością ubezpieczanego mienia oraz rozszerzaniem zakresu ochrony. Część instytucji finansowych stosuje wymogi wykraczające poza standardową polisę majątkową. Banki mogą wymagać dodatkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub polisy od utraty pracy. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie interesów kredytodawcy.

Opłaty notarialne — nie tylko samo mieszkanie

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu często obejmuje więcej niż samą przestrzeń mieszkalną. Nabywca kupuje również udziały w terenach wewnątrzosiedlowych, drogach wewnętrznych, lokalach użytkowych czy garażach wielostanowiskowych. Obecność tych elementów wpływa na sposób naliczania opłat przez notariusza. Notariusz ma prawo wycenić poszczególne czynności oddzielnie. Zasady te reguluje paragraf 11 Rozporządzenia z dnia 28 czerwca 2004 r. Dotyczy on aktów obejmujących kilka różnych czynności prawnych. Kupujący oczekują często zsumowania wszystkich stawek, jednak przepisy nie zawsze dają taką możliwość. Stawki taksy notarialnej mają charakter progresywny. Im wyższa wartość przedmiotu transakcji, tym niższy procentowy udział opłaty w cenie. Należy pamiętać, że nabycie udziałów w częściach wspólnych lub drogach pociąga za sobą dodatkowe opłaty sądowe. Podstawowa opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 100 zł. Koszt wpisu prawa własności to 200 zł. Sytuacja komplikuje się przy zakupie udziałów w terenach przyległych. Jeśli posiadają one odrębne księgi wieczyste, to od każdego wpisu w dziale II pobierana jest osobna opłata w wysokości 100 zł. Wielkość nabywanego ułamka nie ma w tym przypadku znaczenia W efekcie skumulowane opłaty sądowe stanowią istotną pozycję w budżecie. Niejednokrotnie sięgają kwoty 2 tysięcy złotych. Do wniosków wieczystoksięgowych notariusz musi dołączyć stosowną dokumentację. Sąd wymaga dostarczenia fizycznych odpisów aktów w celu poprawnego procedowania wniosków.

Koszt strony takiego odpisu, pobierany od nabywcy, wynosi 6 zł netto.

Tabela 2.1 : Koszty Notarialne

Czy można obniżyć opłaty notarialne?

Wartości wskazane w rozporządzeniu to taksy maksymalne. Notariusz nie ma prawa zażądać kwoty wyższej, niż wynika to z obowiązującej tabeli. Przepisy pozostawiają jednak otwartą drogę do negocjowania stawek w dół. Część kancelarii wyraża gotowość do obniżenia opłat. Notariuszy obowiązuje kodeks etyki zawodowej. Wskazuje on, że niezasadne zaniżanie taksy stanowi naruszenie standardów. Praktyka i orzecznictwo sądowe potwierdzają jednak, że obniżanie stawek notarialnych wobec klientów nie jest traktowane jako czyn nieuczciwej konkurencji.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.