Zakup mieszkania to nie tylko kosztowna inwestycja, ale także wymagająca od nabywcy dużej rozwagi i wiedzy. Niezależnie od rynku, na którym planujemy zakupić nieruchomość, musimy przebrnąć przez pewne czynności pozwalające nam na weryfikacje wielu aspektów z tym związanych.
Co musimy sprawdzić zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym?
Księga wieczysta – najważniejszy dokument przedstawiający nam stan prawny nieruchomości. Zawsze należy sprawdzić księgę, gdyż to w niej znajdują się najpotrzebniejsze informacje o nieruchomości. Co możemy się z niej dowiedzieć? Księga podzielona jest na 4 działy, które informują nas o konkretnym elementach:
W pierwszym dziale przeczytamy o oznaczeniu nieruchomości, czyli jaki jest jej adres, powierzchnia, ilość kondygnacji, pomieszczeń w mieszkaniu. Dowiemy się także, jakie prawa przysługują właścicielowi.
Z działu drugiego dowiemy się więcej o właścicielu lokalu, czy jest jedynym właścicielem.
Dział trzeci mówi głównie o obciążeniach nieruchomości. Czy nie ma przypadkiem jakichś postępowań egzekucyjnych, sądowych.
Dział czwarty przedstawia informacje o hipotekach, które obciążają nieruchomość.
Treści umowy – Zawsze należy dokładnie przeanalizować treść wszelkich umów, które zamierzamy podpisać z osobą sprzedającą mieszkanie. Niezależnie czy to będą umowy przedwstępne, sprzedaży, umowa deweloperska a może rezerwacyjna. Przeczytaj krok po kroku każdy element zawarty na papierze, tak aby później nic cię nie zaskoczyło. Warto skorzystać z pomocy prawnika, który sprawdzi, czy w umowach nie ma zawartych jakichś niezgodnych z prawem informacji, klauzul itd. Umowy powinny zawierać wszelkie niezbędne informacje o nieruchomości, ich cenach, stanie technicznym itp.
Kupno mieszkania, na co zwrócić uwagę rynek wtórny
Zażądaj zaświadczenia o wymeldowaniu lokatorów, które można uzyskać z gminy. Często jest tak, że osoba sprzedająca, ale też jego najbliżsi są nadal zameldowani w mieszkaniu. Zadbaj o to, aby dowiedzieć się, kto konkretnie jest zameldowany i na umowie np. przedwstępnej i zawrzeć w niej o terminie wymeldowania osób. Pominięcie sprawdzenia tych informacji, może w przyszłości przynieść nabywcy wielu problemów.
Zestawienia opłat za mieszkanie – zdobądź informacje na temat wysokości opłat za media, prąd, wodę, gaz, czynsz. Możemy w tym przypadku poprosić o zestawienie z 2 ostatnich miesięcy wysokości opłat eksploatacyjnych.
Zdobądź informacje o budynku/mieszkaniu – dowiedz się, w którym roku zbudowano budynek, jaki jest rodzaj zabudowy, na jakim piętrze znajduje się mieszkanie, zapytaj o ogólny stan budynku. Zapytaj o rozkład mieszkania, jego wyposażenie, metraż, ilość pokoi. Dowiedz się, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką.
Dowiedz się, czy mieszkanie nie jest obciążone prawem dożywocia. Jest to umowa, która zobowiązuje nabywcę mieszkania do utrzymywania dożywotnie osoby sprzedającej.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera
Sprawdź dewelopera - bardzo ważne jest zweryfikowanie uczciwości dewelopera, zanim przystąpimy do kupna mieszkania. O deweloperze możemy przeczytać na stronie KRS, UOKiK oraz w Internecie. Jeszcze ważniejsze jest sprawdzenie samej inwestycji i tego, jak jest finansowana.
Lokalizacja - zwróć uwagę na lokalizację mieszkania, zapytaj właściciela o odległość do najbliższych sklepów, aptek, szkoły i innych niezbędnych miejsc do codziennego funkcjonowania. Zorientuj się, jaki byłby dostęp do komunikacji miejskiej oraz dojazd od centrum miasta, jeżeli decydujesz się kupić mieszkanie na obrzeżach.
Umowa deweloperska – zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy deweloperskiej, sprawdź dokładnie jej treść. Umowa musi zawierać najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości tj. cena, termin odbioru mieszkania, jego wydania oraz momentu przeniesienia własności. Dowiedz się, czy umowa zawiera klauzule dotyczące kar umownych, możliwości odstąpień od umowy itp. Wszystko to, co znajdzie się na tym dokumencie, będzie obowiązywało obie strony transakcji, dlatego tak ważne jest, aby ta umowa została dokładnie sprawdzona, najlepiej przez prawnika.
Rachunek powierniczy – dowiedz się, w jaki sposób będą chronione twoje pieniądze. Nabywca mieszkania wpłaca środki na rachunek powierniczy, który może być otwarty lub zamknięty. W zależności od rodzaju rachunku deweloper otrzymuje pieniądze na rzecz inwestycji w odpowiednim czasie. Rachunek to zabezpieczenie dla kupującego przed nieuczciwym deweloperem, który mógłby zabrać pieniądze i zniknąć.
Usługi Pewny Lokal – rynek pierwotny
Nasza firma Pewny Lokal oferuje zakres usług różniących się w zależności od rynku, na którym znajduje się dane mieszkanie lub dom. Na rynku pierwotnym oferujemy analizę prawną umowy deweloperskiej, w której to nasi prawnicy weryfikują ją pod kątem m.in. występowania nielegalnych klauzul. Sprawdzamy, czy umowa zawiera wszystkie najistotniejsze informacje i czy jest zgodna z prawem. Przeprowadzamy także odbiór techniczny mieszkania lub domu, na którym nasi inżynierowie weryfikują, czy deweloper wywiązał się ze wszystkich postanowień. Sprawdzamy jakość wykonania wszystkich elementów mieszkania, zapisujemy wszelkie wady i usterki i tworzymy z odbioru stosowny raport.
Żeby dokonać zakupu nieruchomości, warto skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w nieruchomościach, a ceny ich usług są transparentne. Eksperci z Pewnego Lokalu nie wymigują się od wyzwań. Przy kupnie nieruchomości warto zwrócić uwagę na zapisy, jakie znajdują się w umowie. Aby mieć pewność bezpiecznego zakupu, sprawdź umowę kupna nieruchomości z prawnikiem.
Usługi Pewny lokal – rynek wtórny
Nasza firma na rynku wtórnym oferuje klientom profesjonalną analizę ksiąg wieczystych, podczas której sprawdzamy m.in. jakie występuje prawo do lokalu, sprawdzamy, czy nie występują zapisy, które mogą utrudnić sprzedaż tj. hipoteka oraz doradzamy klientom jak rozmawiać ze sprzedawcą na korzyść nabywcy. Analizujemy także stan techniczny mieszkania, czyli nasi fachowcy sprawdzają nieruchomość pod względem wad, czy mieszkanie nie wymaga remontu.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej, odbiór mieszkania, analiza ksiąg wieczystych oraz ocena stanu technicznego mieszkania to elementy, które zawsze towarzyszą nam podczas kupna mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Dlatego zalecamy, aby te czynności wykonywać z pomocą osób doświadczonych, którzy dzięki swojej wiedzy przeprowadzą nas w odpowiedni sposób przez proces zakupu mieszkania.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
Żeby dokonać zakupu nieruchomości, warto skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w nieruchomościach, a ceny ich usług są transparentne. Eksperci z Pewnego Lokalu nie wymigują się od wyzwań. Przy kupnie nieruchomości warto zwrócić uwagę na zapisy, jakie znajdują się w umowie. Aby mieć pewność bezpiecznego zakupu, sprawdź umowę kupna nieruchomości z prawnikiem.
797 014 014
Zarezerwuj online
