Kupując swoje wymarzone mieszkanie należy pamiętać, że koszt zakupu mieszkania należy powiększyć o podatki związane z jego zakupem. Z poniższego artykułu dowiesz się jakie i w jakiej wysokości opłaty związane są z zakupem nieruchomości. Pewny Lokal to największa w Polsce kancelaria prawna pomagająca w bezpiecznym kupnie nieruchomości na rynku wtórnym. Analizujemy księgi wieczyste mieszkań, domów i działek oraz umowy na rynku nieruchomości (zarówno pierwotnym jak i wtórnym). Zachęcamy do kontaktu.
W momencie kupowania mieszkania na rynku pierwotnym automatycznie do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT. Jego wysokość uzależniona jest od wielkości kupowanego mieszkania. Gdy powierzchnia kupowanego lokalu jest większa niż 150 m2 stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%, natomiast w przypadku metrażu mniejszego niż 150 m2 zastosowanie ma niższa 8 % stawka podatku VAT.
Najnowszy odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Kiedy podatek od zakupu nieruchomości trzeba bezwzględnie płacić? Zarówno wtedy, gdy mieszkanie jest nowe, jak i w przypadku takiego zakupionego na rynku wtórnym. W pierwszej sytuacji chodzi o VAT, a w drugiej – o PCC, z tym że VAT jest zwykle wliczony w cenę nieruchomości, a PCC trzeba dopłacić już po zakupie.
VAT wynosi 8 proc., chyba że mieszkanie jest większe niż 150 mkw, a dom ma powyżej 300 mkw. Wtedy stawka podatku wzrasta do 23 proc. Co ciekawe, da się odzyskać podatek, ale tylko wtedy, gdy mieszkanie będzie wykorzystywane jako lokal użytkowy. Tak jest w przypadku biur, ale też apartamentów czy condohoteli na wynajem, jednak celu tego nie można łączyć z prywatnym (a więc nie może to być np. apartament, w którym inwestor pomieszkuje).
Żeby dokonać zakupu nieruchomości, zalecamy skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są specjalistami w fachowej pomocy przy kupnie nieruchomości, a ceny ich usług są transparentne. Eksperci z Pewnego Lokalu nie wymigują się od trudniejszych spraw. Decydując się na kupno nieruchomości, warto zabezpieczyć swoje pieniądze, sprawdzając umowę deweloperską lub kupna-sprzedaży.Jeżeli nieruchomość, którą nabywasz pochodzi z rynku wtórnego należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2 % liczone od wartości rynkowej zakupionego mieszkania. Oznacza to, że jeżeli kupujemy po niezwykle niskiej cenie, którą znacząco odbiega od ceny rynkowej, podatek nie będzie liczony od cen rynkowych, a nie od ceny zakupu, o ile nie uzasadnimy tak niskiej ceny np. wskazując zły stan techniczny nieruchomości. Zaznaczyć trzeba, że podatek ten jest odprowadzany przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego. Jeśli nabywasz mieszkanie na rynku wtórny od podmiotu, który jest czynnym płatnikiem podatku VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje.
Większość osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy spodziewa się, że wszystkie koszty są zawarte już w cenie nieruchomości. Poza remontem, prowizją agenta nieruchomości czy pomniejszymi formalnościami zaskakuje ich zwykle podatek od zakupu nieruchomości. Kiedy się płaci PCC od mieszkania? Najważniejsze są trzy zasady:
Wysokość podatku łatwo obliczyć – to 2 proc. wartości transakcyjnej. Można posłużyć się darmowymi kalkulatorami dostępnymi w sieci. Zazwyczaj podatek odprowadza notariusz zatrudniony do sporządzenia umowy. W rzadkich przypadkach, gdy oszczędni czy wyjątkowo zaradni kupujący nie korzystają z pomocy notariusza, muszą samodzielnie dopłacić formalności i wykazać to na deklaracji PCC-3.
Oprócz ceny za mieszkanie oraz podatków nabywca najczęściej będzie zobowiązany będzie do zapłaty opłat notarialnych. Notariusz, który sporządza akt nabycia nieruchomości upoważniony jest do pobrania taksy notarialnej. Wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona od wartości nieruchomości. Stawki te zostały w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie to określa jedynie maksymalną stawkę jaką może pobrać notariusza. Warto zatem próbować negocjować jej wysokość z rejentem.
Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, należy liczyć się z obowiązkiem opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC). Według obowiązujących w Polsce przepisów podatkowych wynosi on 2% wartości mieszkania. Podatek ten może być obliczony na dwa sposoby:
Najczęściej za jego naliczenie odpowiedzialny jest notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży mieszkania. Warto więc decydując się na zakup mieszkania, doliczyć do jego ceny, podatek PCC. W niektórych przypadkach może on bowiem wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pamiętajmy jednak o tym, aby nie zaniżać sztucznie wartości mieszkania. Tego typu transakcje podlegają bowiem kontroli ze strony urzędu skarbowego. W tym celu urząd skarbowy ma prawo zlecić właściwemu rzeczoznawcy określenie rzeczywistej wartości mieszkania. W przypadku gdy będzie ona wyższa, niż zadeklarowana w umowie kupna-sprzedaży, oprócz pełnej kwoty podatku, będziecie Państwo dodatkowo obciążeni kosztami rzeczoznawcy. Istnieją jednak pewne wyjątki, kiedy kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nie trzeba opłacać PCC.
W przeważającej większości w przypadku, mieszkania z rynku wtórnego, podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba zapłacić. Jedyna sytuacja, gdy można tego uniknąć, to zakup od kogoś, kto prowadzi firmę. Wówczas on wystawia fakturę ZW VAT, a kupujący nie płaci PCC.
To jednak stosunkowo rzadkie przypadki. W większości mamy do czynienia z sytuacją, kiedy płaci się podatek od nieruchomości. Można go jednak obniżyć, przede wszystkim zbijając samą cenę zakupu. Da się to zrobić na kilka sposobów:
Często okazuje się, że mieszkanie ma więcej wad, niż wydawało się na początku. Pozwala to też zbić argumenty sprzedającego, który twierdzi, że potrzebny jest tylko szybki, tani remont. W efekcie udaje się zbić cenę i zaoszczędzić na PCC.
Niekorzystne sąsiedztwo lub planowana budowa mogą mocno wpłynąć na ostateczną cenę sprzedaży. Warto też poznać realne ceny ofertowe w danym budynku czy na osiedlu. Jeśli są znacznie niższe, niż twierdzi sprzedający, trzeba mu o tym powiedzieć.
Większość osób nie wie, że mogą poprosić o pomoc prawnika, który przejrzy i pomoże skonstruować umowę. Samo to zabezpiecza przed niekorzystnymi zapisami i pomaga uniknąć niespodzianek. Często obecność kogoś z zewnątrz studzi emocje sprzedających i pozwala łatwo obniżyć cenę za mieszkanie lub dom.
Można też zapłacić oficjalnie mniej, a nieoficjalnie umówić się ze sprzedającym na inną kwotę. Nie polecamy tego sposobu! W przypadku kontroli skarbowej i tak trzeba będzie dopłacić różnicę, a dodatkowo odsetki za zwłokę. Znacznie prostsze i bezpieczniejsze są powyższe sposoby pozwalające zaoszczędzić, kiedy płaci się PCC od mieszkania. Warto zauważyć, że mając raport o cenach w okolicy czy choćby wiarygodny przegląd techniczny mieszkania, łatwo można wygrać spór z urzędem skarbowym, gdyby zdaniem urzędników zadeklarowana wartość mieszkania była jednak za niska.
Kupując mieszkanie czy to na rynku pierwotnym czy wtórnym będziemy musieli liczyć się z niemałymi wydatkami. Należy jednak pamiętać, że kwota za jaką kupujemy mieszkanie czy też dom to nie koniec wydatków. Jednym z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Kolejne opłaty to np. koszty związane z czynnościami notariusza oraz ubezpieczenie nieruchomości.
Podatkiem, który przyjdzie nam zapłacić po zakupie nieruchomości, jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Warto pamiętać, że jest to podatek od nieruchomości z rynku wtórnego. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2%. Wartość ustala się najczęściej na podstawie kwoty podanej w akcie notarialnym.
Nie jest dobrym pomysłem wpisanie niższej kwoty za zakup nieruchomości na umowie, żeby zapłacić mniejszy podatek. Urząd Skarbowy zweryfikuje czy podana kwota odpowiada rzeczywistości. W przypadku stwierdzenia niezgodności, zostaniemy wezwani celem przedłożenia wyjaśnień. Finalnie może się okazać że będziemy musieli zapłacić różnicę pomiędzy tam co mamy na umowie, a tym jaka była faktyczna wartość nieruchomości. Dodatkowo dojdzie obowiązek zapłaty odsetek ustawowych.
W sytuacji kiedy faktycznie kupujemy nieruchomość po niskiej cenie, powinniśmy uzasadnić to wpisem w akcie notarialnym. Takim powodem może być np. zły stan techniczny lokalu. Dzięki takiemu zapisowi możemy uniknąć tłumaczenia się przed urzędem skarbowym.
Istnieje szansa, abyśmy nie musieli płacić podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Taka okoliczność może zaistnieć w momencie kiedy sprzedający jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Jeżeli sprzedający zbywa nieruchomość na podstawie zwolnienia z podatku VAT, unikniemy płatności 2% podatku.
Przy zakupie mieszkania jednym z wydatków jest opłata notarialna. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości transakcji. Pamiętajmy, że taksa notarialna to maksymalna stawka jaką może pobrać notariusz. Mało osób wie, że istnieje szansa na negocjowanie taksy notarialnej z notariuszem. Taksa notarialna regulowana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawki mają bardzo duże „widełki” – wynoszą od 100 zł (przy transakcjach notarialnych do 3000 zł), a kończą się na stawce 10000 zł (przy transakcjach za ponad dwa miliony złotych).
Chociaż nie zawsze jest to konieczność, warto ubezpieczyć nową nieruchomość. Jeżeli posiłkujemy się kredytem na zakup nieruchomości, bank będzie wymagał od nas przedstawienia polisy ubezpieczeniowej. Przy zakupie nieruchomości za gotówkę taka polisa nie jest wymagana, ale biorąc pod uwagę, że stawki ubezpieczeń za mieszkanie nie są wygórowane, a ryzyko jakie ponosimy nie mając ubezpieczonej nieruchomości, to na pewno warto w takie ubezpieczenie się zaopatrzyć.
Do kosztów zakupu nieruchomości często dochodzi także prowizja dla agencji nieruchomości. Średnio agencja nieruchomości pobierze 2-3% od kwoty transakcji. Oczywiście korzystanie z usług agencji nieruchomości jest kwestią opcjonalną, ale część nieruchomości, są dostępne tylko poprzez agencje ze względu na umowy wyłączności. Warto pamiętać, że dobry agent pozwoli nam oszczędzić sporo czasu związanego z formalnością, doradzi także w sprawach obowiązkowych opłat czy też podatków.
Kupując nieruchomość warto sprawdzić jej stan techniczny. Co ważne dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Na rynku wtórnym najlepiej dokonać tego przed zakupem, na rynku pierwotnym odbywa się obowiązkowy, regulowany przez ustawę deweloperską odbiór, gdzie usterki umieszcza się w protokole.
Oczywiście sprawdzenie nieruchomości wymaga znajomości branży budowlanej, umiejętności posługiwania się sprzętem pomiarowym (łaty, poziomice, pirometr, kamera termowizyjna, szczelinomierz itd.). Jeżeli nie mamy w tym zakresie doświadczenie, nie znamy norm budowlanych, warto skorzystać z pomocy inżyniera, który zajmuje się tym zawodowo. Nie jest to duży koszt, a pozwoli nam na świadomy zakup nieruchomości.
Nowy projekt ustawy Ministerstwa składa się z dwóch części. Pierwsza z nich wprowadza podatek transakcyjny (podatek PCC). Czyli przy zakupie 6. lub kolejnego mieszkania trzeba będzie zapłacić wyższy podatek od czynności cywilno-prawnych. Jeśli ustawa przejdzie w obecnym kształcie, to podatek PCC będzie wynosił, nie 2, ale 6%, bez względu na to, czy mieszkanie będzie pochodziło z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
Według danych Ministerstwa wyższy podatek będzie kosztował inwestorów od 400 do 600 zł na metrze kwadratowym (w dużych miastach). W związku z tym może nie być wystarczający, aby przestali oni wykupywać mieszkania. Dlatego oprócz podatku PCC, proponuje wprowadzenie także ograniczenia czasowego w zakupie mieszkań. W ciągu roku będzie można kupić tylko jedno mieszkanie, jeśli do tej pory posiadało się ich już 5 lub więcej.
Od tych regulacji będą jednak wyjątki. Ograniczenia w nabywaniu mieszkań, nie będą dotyczyły sytuacji, w której nabycie mieszkania nastąpi na skutek:
Dodatkowe regualacje nie dotyczą transakcji, w których kupowane są domy jednorodzinne. Tak przynajmniej zakłada projekt, który jest opiniowany w KPRM.Zakup nieruchomość to często decyzja na całe życie, dlatego warto w odpowiedni sposób zabezpieczyć się zapisami umownymi. Nasi prawnicy nie tylko przeanalizują Twoją umową, ale także podczas konsultacji wyjaśnią wszelkie wątpliwości. Możesz się z nami skontaktować pod numerem telefonu 797 014 014 lub mailowo kontakt@pewnylokal.pl
Na naszych kanałach pojawiła się druga część podcastu o podatku katastralnym. Zapraszamy.
Zapraszamy do obejrzenia odcinka podcastu o podatku katastralnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
