Zarezerwuj odbiór lub napisz do nas

Służebność w umowie deweloperskiej

Piszemy o tym, czym są służebności i co mówią o nich umowy deweloperskiej.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Porada prawna

Czym są służebności (w tym w umowie deweloperskiej)

Służebność to ograniczenie (obciążenie) jednej nieruchomości na rzecz drugiej (tzw. służebność gruntowa) lub innej osoby fizycznej (tzw. służebność osobista). Celem ustanawiania służebności jest zwiększenie użyteczności jednej z nieruchomości, przy jak najmniejszym zmniejszeniu użyteczności drugiej. Służebności osobiste i gruntowe zwykle wpisuje się do księgi wieczystej, chociaż warunkiem ich powstania nie jest wcale wpis do księgi (tj. mogą istnieć służebności na podstawie umów lub orzeczeń sądowych niewpisane do ksiąg wieczystych). Uprawniony ze służebności gruntowej musi z niej korzystać, gdyż jeśli zaprzestanie używania, służebność wygasa po dziesięciu latach (wtedy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością może się domagać jej wykreślenia z księgi wieczystej).

Deweloperzy często wymagając w umowach deweloperskich od nabywców mieszkań, wyrażenia zgody na ustanowienie służebności na gruncie pod lub wokół inwestycji deweloperskiej. Najczęściej nie jest to powód do zmartwień: deweloper chce np. móc ustanawiać służebność na rzecz dostawców prądu do budynku.

Służebność drogi koniecznej

Każda działka w Polsce powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu, jej właściciel może żądać od sąsiadów umożliwienia mu przejazdu przez ich nieruchomość, czyli ustanowienia służebności przejazdu. Taką służebność ustanawia sąd na żądanie właściciela działki bez dostępu do drogi. Przed służebnością drogi koniecznej nie chroni rękojmia ksiąg wieczystych, czyli nabywca nieruchomości obciążonej taką służebnością nie może się potem bronić, że w księdze wieczystej nie było odpowiedniego wpisu. Przed zakupem nieruchomości najlepiej zatem udać się na działkę i zobaczyć działki sąsiadów. Właściwie identycznie wygląda sytuacja prawna służebności przesyłu, której ustanowienia mogą żądać dostarczyciele mediów (prądu, wody, gazy), jednak ta służebność jest dużo mniej uciążliwa dla właściciela nieruchomości.

W przypadku umów deweloperskich, deweloper może wymagać od nabywcy mieszkania wyrażenia zgody na ustanowienie służebności gruntowej, jeśli grunt pod inwestycją deweloperską jej jedyną działką, która dzieli drogę publicznej od działki sąsiedniej, która jest przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Analiza prawna służebności w umowie deweloperskiej

Służebności dotyczą zazwyczaj nieruchomości gruntowej, więc aby się z nimi zapoznać trzeba dokonać analizy prawnej nie tylko mieszkania, ale również budynku i gruntu pod nim. Dodatkowo niektóre służebności (drogi koniecznej oraz przesyłu) nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej, a nawet wykreślenie z księgi nie powoduje ich wygaśnięcia. Księgi wieczyste przechowują całą historię gruntu, budynku i wyodrębnionych z niego lokali, dlatego zazwyczaj są bardzo obszerne. 

W celu analizy służebności lub zgód na ich ustanowienie w umowach (deweloperskich lub np. przedwstępnych), najlepiej skorzystać z usług prawników firmy Pewny Lokal.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 44 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka