Służebność w umowie deweloperskiej

Czym są służebności (w tym w umowie deweloperskiej)

Służebność to ograniczenie (obciążenie) jednej nieruchomości na rzecz drugiej (tzw. służebność gruntowa) lub innej osoby fizycznej (tzw. służebność osobista). Celem ustanawiania służebności jest zwiększenie użyteczności jednej z nieruchomości, przy jak najmniejszym zmniejszeniu użyteczności drugiej. Służebności osobiste i gruntowe zwykle wpisuje się do księgi wieczystej, chociaż warunkiem ich powstania nie jest wcale wpis do księgi (tj. mogą istnieć służebności na podstawie umów lub orzeczeń sądowych niewpisane do ksiąg wieczystych). Uprawniony ze służebności gruntowej musi z niej korzystać, gdyż jeśli zaprzestanie używania, służebność wygasa po dziesięciu latach (wtedy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością może się domagać jej wykreślenia z księgi wieczystej).

Deweloperzy często wymagając w umowach deweloperskich od nabywców mieszkań, wyrażenia zgody na ustanowienie służebności na gruncie pod lub wokół inwestycji deweloperskiej. Najczęściej nie jest to powód do zmartwień: deweloper chce np. móc ustanawiać służebność na rzecz dostawców prądu do budynku.

Służebność drogi koniecznej

Każda działka w Polsce powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu, jej właściciel może żądać od sąsiadów umożliwienia mu przejazdu przez ich nieruchomość, czyli ustanowienia służebności przejazdu. Taką służebność ustanawia sąd na żądanie właściciela działki bez dostępu do drogi. Przed służebnością drogi koniecznej nie chroni rękojmia ksiąg wieczystych, czyli nabywca nieruchomości obciążonej taką służebnością nie może się potem bronić, że w księdze wieczystej nie było odpowiedniego wpisu. Przed zakupem nieruchomości najlepiej zatem udać się na działkę i zobaczyć działki sąsiadów. Właściwie identycznie wygląda sytuacja prawna służebności przesyłu, której ustanowienia mogą żądać dostarczyciele mediów (prądu, wody, gazy), jednak ta służebność jest dużo mniej uciążliwa dla właściciela nieruchomości.

W przypadku umów deweloperskich, deweloper może wymagać od nabywcy mieszkania wyrażenia zgody na ustanowienie służebności gruntowej, jeśli grunt pod inwestycją deweloperską jej jedyną działką, która dzieli drogę publicznej od działki sąsiedniej, która jest przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Analiza prawna służebności w umowie deweloperskiej

Służebności dotyczą zazwyczaj nieruchomości gruntowej, więc aby się z nimi zapoznać trzeba dokonać analizy prawnej nie tylko mieszkania, ale również budynku i gruntu pod nim. Dodatkowo niektóre służebności (drogi koniecznej oraz przesyłu) nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej, a nawet wykreślenie z księgi nie powoduje ich wygaśnięcia. Księgi wieczyste przechowują całą historię gruntu, budynku i wyodrębnionych z niego lokali, dlatego zazwyczaj są bardzo obszerne. 

W celu analizy służebności lub zgód na ich ustanowienie w umowach (deweloperskich lub np. przedwstępnych), najlepiej skorzystać z usług prawników firmy Pewny Lokal.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.