Zadatek i zaliczka to dwie różne rzeczy. W artykule tłumaczymy, na czym polegają różnice między zaliczką i zadatkiem w kontekście umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska to dokument, który podpisuje nabywca lokalu mieszkalnego oraz deweloper. Zawsze podpisywany jest w formie aktu notarialnego. Po co zawierać taką umowę? Otóż jest to najlepsze zabezpieczenie dla obu stron.
Nabywca mieszkania zobowiązuje się do wpłacenia odpowiedniej sumy w konkretnym terminie, a sprzedawca, czyli deweloper, gwarantuje, że nie sprzeda nikomu innemu wybranego mieszkania. To, jakie zapisy znajdą się w umowie reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska).
Warto jednak dodać, że w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania oraz ustanowienia odrębnej własności danego mieszkania i przeniesienia jego własności na Twoją rzecz w zamian za określoną w umowie kwotę pieniędzy. Nie oznacza to jednak, że po podpisaniu dokumentu jesteś już pełnoprawnym właścicielem mieszkania.
Gwarantuje natomiast, że przeniesienie praw nastąpi niezwłocznie po wybudowaniu nieruchomości i zapłaceniu przez Ciebie całej umówionej kwoty. Wtedy zostanie podpisana umowa ostateczna przenosząca w pełni prawo własności.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zgodnie z definicją (art. 394 Kodeksu Cywilnego) zadatek to świadczenie pieniężne wręczane drugiej stronie w celu zabezpieczenia umowy. Przy umowach deweloperskich zadatek oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli nabywca będzie chciał odstąpić od umowy ze swojej winy (w braku innego zastrzeżenia umownego), kwota zadatku, która została wpłacona na konto, zostanie zatrzymana przez dewelopera. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. nie przeniesie własności mieszkania w terminie), nabywca może odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Gdy umowa deweloperska zostanie wykonana, to zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny (jeżeli jednak takie zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi na rzecz nabywcy). Zwykle wysokość zadatku to 5-10 proc. ceny lokalu.
W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest zdefiniowana w polskim prawie. W tym celu dokonuje się wykładni prawa. Zaliczka to część ceny jaką wpłaca nabywca na poczet ceny lokalu. W razie wykonania umowy zostanie zaliczona na resztę ceny ustalonej w umowie. Zaliczka różni się od zadatku tym, że może przybrać tylko formę pieniężną. W przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub nabywcę umowy, zaliczka zawsze wraca do nabywcy (trzeba jednak pamiętać, że deweloper może zastrzec dodatkowe kary umowne na wypadek niewywiązania się nabywcy z zobowiązań umowy deweloperskiej). Wysokość zapłaty i terminy zaliczki strony ustalają indywidualnie. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to kwota 5-10 proc. głównej ceny.
Zaliczka i zadatek mają swoje podobieństwa i różnice. Te ostatnie objawiają się przede wszystkim przy niewykonaniu umowy. Z perspektywy nabywcy najkorzystniejsze wydaje się być wpłacenie zaliczki. Bez względu na to, czy sam zrezygnuje z usługi, czy uczyni to druga strona (deweloper) – w obu przypadkach zaliczka wróci do zamawiającego lokal. Praktyka pokazuje nam jednak, że w umowach deweloperskich, deweloperzy rzadko godzą się na "bezkosztowe" odstąpienie od umowy przez nabywcę lokalu. Zwykle w razie odstąpienia przez nabywcę, deweloper daje sobie umowne prawo do naliczenia kar umownych za odstąpienie (w praktyce ok. 5-10 proc.), które potrącane są od zaliczek już wpłacanych przez nabywcę lokalu.
Z drugiej strony jeżeli nabywca jest pewny kupna lokalu to korzystniejsze dla niego będzie zastrzeżenie w umowie deweloperskiej zadatku. W tym przypadku jeżeli to deweloper nie wywiąże się z umowy, nabywca będzie uprawniony do żądania zwrotu dwukrotności zadatku jaki wpłacił. Niestety w wielu umowach deweloperzy ograniczają prawo do żądania dwukrotności zadatku. Podpisując umowę z taką konstrukcją należy zwrócić szczególną uwagę na to w jaki sposób deweloper kształtuje konstrukcję zadatku - może się bowiem okazać, że to co miało zabezpieczać interesy nabywcy w wyższym stopniu, w rzeczywistości okazuje się mało korzystne.
Zawierając umowę deweloperską, przedwstępną lub rezerwacyjną należy zwrócić szczególną uwagę na nazewnictwo i klauzule dotyczące zaliczki i zadatku. Jeżeli chcesz być pewien, że umowa dobrze zabezpiecza Twoje interesy lub wiedzieć czy pojęcie "przedpłata" użyte w umowie stanowi zaliczkę albo zadatek, skonsultuj się z prawnikami Pewny Lokal. Analizujemy dziesiątki umów każdego miesiąca i sprawdzając klauzule umowne zwracamy uwagę na formę w jakiej deweloper proponuje wpłacić część środków nabywcy lokalu.
W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią: 797 014 014.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
