Umowa deweloperska a zadatek w umowie deweloperskiej

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa deweloperska a zadatek | 797 014 014

Zadatek i zaliczka to dwie różne rzeczy. W artykule tłumaczymy na czym polegają różnice między zaliczką i zadatkiem w kontekście umowy deweloperskiej.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Zadatek i zaliczka to dwie różne rzeczy. W artykule tłumaczymy, na czym polegają różnice między zaliczką i zadatkiem w kontekście umowy deweloperskiej.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument, który podpisuje nabywca lokalu mieszkalnego oraz deweloper. Zawsze podpisywany jest w formie aktu notarialnego. Po co zawierać taką umowę? Otóż jest to najlepsze zabezpieczenie dla obu stron.

Nabywca mieszkania zobowiązuje się do wpłacenia odpowiedniej sumy w konkretnym terminie, a sprzedawca, czyli deweloper, gwarantuje, że nie sprzeda nikomu innemu wybranego mieszkania. To, jakie zapisy znajdą się w umowie reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska).

Kiedy następuje przeniesienie własności mieszkania

Warto jednak dodać, że w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania oraz ustanowienia odrębnej własności danego mieszkania i przeniesienia jego własności na Twoją rzecz w zamian za określoną w umowie kwotę pieniędzy. Nie oznacza to jednak, że po podpisaniu dokumentu jesteś już pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Gwarantuje natomiast, że przeniesienie praw nastąpi niezwłocznie po wybudowaniu nieruchomości i zapłaceniu przez Ciebie całej umówionej kwoty. Wtedy zostanie podpisana umowa ostateczna przenosząca w pełni prawo własności.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to niezwykle ważny dokument, dlatego powinien zawierać wszystkie zapisy, które ochronią obie strony w każdej sytuacji. Przy podpisywaniu, zwróć więc uwagę, czy zawarto w niej:

  • dane obu stron
  • pełną cenę mieszkania i ewentualne dodatkowe płatności
  • dane nieruchomości (powierzchnia, stan prawny, adres, lokalizacja w budynku itp.)
  • harmonogram płatności
  • informacje dotyczące samej budowy (m.in. numer decyzji pozwolenia na budowę)
  • termin zakończenia prac i pozwolenia na użytkowanie
  • termin odbioru i przekazania kluczy
  • datę przeniesienia własności
  • konsekwencje wycofania się z umowy, której ze stron
  • kary umowne i ich wysokość
  • środki ochrony wpłat nabywców
  • sposób finansowania inwestycji

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli strona, na rzecz której został wpłacony zadatek, nie wykonuje umowy, zadatek przepada w podwójnej wysokości.

Zadatku opłacanym przy kupnie mieszkania

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Zgodnie z definicją (art. 394 Kodeksu Cywilnego) zadatek to świadczenie pieniężne wręczane drugiej stronie w celu zabezpieczenia umowy. Przy umowach deweloperskich zadatek oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli nabywca będzie chciał odstąpić od umowy ze swojej winy (w braku innego zastrzeżenia umownego), kwota zadatku, która została wpłacona na konto, zostanie zatrzymana przez dewelopera. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. nie przeniesie własności mieszkania w terminie), nabywca może odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Gdy umowa deweloperska zostanie wykonana, to zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny (jeżeli jednak takie zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi na rzecz nabywcy). Zwykle wysokość zadatku to 5-10 proc. ceny lokalu.

Czym różni się zaliczka od zadatku?

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest zdefiniowana w polskim prawie. W tym celu dokonuje się wykładni prawa. Zaliczka to część ceny jaką wpłaca nabywca na poczet ceny lokalu. W razie wykonania umowy zostanie zaliczona na resztę ceny ustalonej w umowie. Zaliczka różni się od zadatku tym, że może przybrać tylko formę pieniężną. W przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub nabywcę umowy, zaliczka zawsze wraca do nabywcy (trzeba jednak pamiętać, że deweloper może zastrzec dodatkowe kary umowne na wypadek niewywiązania się nabywcy z zobowiązań umowy deweloperskiej). Wysokość zapłaty i terminy zaliczki strony ustalają indywidualnie. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to kwota 5-10 proc. głównej ceny.

Co jest lepsze - zadatek czy zaliczka?

Zaliczka i zadatek mają swoje podobieństwa i różnice. Te ostatnie objawiają się przede  wszystkim przy niewykonaniu umowy. Z perspektywy nabywcy najkorzystniejsze wydaje się być wpłacenie zaliczki. Bez względu na to, czy sam zrezygnuje z usługi, czy uczyni to druga strona (deweloper) – w obu przypadkach zaliczka wróci do zamawiającego lokal. Praktyka pokazuje nam jednak, że w umowach deweloperskich, deweloperzy rzadko godzą się na "bezkosztowe" odstąpienie od umowy przez nabywcę lokalu. Zwykle w razie odstąpienia przez nabywcę, deweloper daje sobie umowne prawo do naliczenia kar umownych za odstąpienie (w praktyce ok. 5-10 proc.), które potrącane są od zaliczek już wpłacanych przez nabywcę lokalu.

Z drugiej strony jeżeli nabywca jest pewny kupna lokalu to korzystniejsze dla niego będzie zastrzeżenie w umowie deweloperskiej zadatku. W tym przypadku jeżeli to deweloper nie wywiąże się z umowy, nabywca będzie uprawniony do żądania zwrotu dwukrotności zadatku jaki wpłacił. Niestety w wielu umowach deweloperzy ograniczają prawo do żądania dwukrotności zadatku. Podpisując umowę z taką konstrukcją należy zwrócić szczególną uwagę na to w jaki sposób deweloper kształtuje konstrukcję zadatku - może się bowiem okazać, że to co miało zabezpieczać interesy nabywcy w wyższym stopniu, w rzeczywistości okazuje się mało korzystne.

Zawierając umowę deweloperską, przedwstępną lub rezerwacyjną należy zwrócić szczególną uwagę na nazewnictwo i klauzule dotyczące zaliczki i zadatku. Jeżeli chcesz być pewien, że umowa dobrze zabezpiecza Twoje interesy lub wiedzieć czy pojęcie "przedpłata" użyte w umowie stanowi zaliczkę albo zadatek, skonsultuj się z prawnikami Pewny Lokal. Analizujemy dziesiątki umów każdego miesiąca i sprawdzając klauzule umowne zwracamy uwagę na formę w jakiej deweloper proponuje wpłacić część środków nabywcy lokalu.

W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią: 797 014 014.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 367 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka