Bezpłatna wycena dokumentacji lub napisz do nas

Umowa deweloperska a zadatek

Zadatek i zaliczka to dwie różne rzeczy. W artykule tłumaczymy na czym polegają różnice między zaliczką i zadatkiem w kontekście umowy deweloperskiej.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Wyceń analizę prawną

Umowa deweloperska a zadatek

Zgodnie z definicją (art. 394 Kodeksu Cywilnego) zadatek to świadczenie pieniężne wręczane drugiej stronie w celu zabezpieczenia umowy. Przy umowach deweloperskich zadatek oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli nabywca będzie chciał odstąpić od umowy ze swojej winy (w braku innego zastrzeżenia umownego), kwota zadatku, która została wpłacona na konto zostanie zatrzymana przez dewelopera. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. nie przeniesie własności mieszkania w terminie), nabywca może odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa deweloperska zostanie wykonana to zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny (jeżeli jednak takie zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi na rzecz nabywcy). Zwykle wysokość zadatku to 5-10 proc. ceny lokalu.

Umowa deweloperska a zaliczka

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest zdefiniowana w polskim prawie. W tym celu dokonuje się wykładni prawa. Zaliczka to część ceny jaką wpłaca nabywca na poczet ceny lokalu. W razie wykonania umowy zostanie zaliczona na resztę ceny ustalonej w umowie. Zaliczka różni się od zadatku tym, że może przybrać tylko formę pieniężną. W przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub nabywcę umowy, zaliczka zawsze wraca do nabywcy (trzeba jednak pamiętać, że deweloper może zastrzec dodatkowe kary umowne na wypadek niewywiązania się nabywcy z zobowiązań umowy deweloperskiej). Wysokość zapłaty i terminy zaliczki strony ustalają indywidualnie. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to kwota 5-10 proc. głównej ceny.

Co jest lepsze - zadatek czy zaliczka?

Zaliczka i zadatek mają swoje podobieństwa i różnice. Te ostatnie objawiają się przede  wszystkim przy niewykonaniu umowy. Z perspektywy nabywcy najbardziej korzystne wydaje się być wpłacenie zaliczki. Bez względu na to, czy sam zrezygnuje z usługi, czy uczyni to druga strona (deweloper) – w obu przypadkach zaliczka wróci do zamawiającego lokal. Praktyka pokazuje nam jednak, że w umowach deweloperskich, deweloperzy rzadko godzą się na "bezkosztowe" odstąpienie od umowy przez nabywcę lokalu. Zwykle w razie odstąpienia przez nabywcę, deweloper daje sobie umowne prawo do naliczenia kar umownych za odstąpienie (w praktyce ok. 5-10 proc.), które potrącane są od zaliczek już wpłacanych przez nabywcę lokalu.

Z drugiej strony jeżeli nabywca jest pewny kupna lokalu to korzystniejsze dla niego będzie zastrzeżenie w umowie deweloperskiej zadatku. W tym przypadku jeżeli to deweloper nie wywiąże się z umowy, nabywca będzie uprawniony do żądania zwrotu dwukrotności zadatku jaki wpłacił. Niestety w wielu umowach deweloperzy ograniczają prawo do żądania dwukrotności zadatku. Podpisując umowę z taką konstrukcją należy zwrócić szczególną uwagę na to w jaki sposób deweloper kształtuje konstrukcję zadatku - może się bowiem okazać, że to co miało zabezpieczać interesy nabywcy w wyższym stopniu, w rzeczywistości okazuje się mało korzystne.

Zawierając umowę deweloperską, przedwstępną lub rezerwacyjną należy zwrócić szczególną uwagę na nazewnictwo i klauzule dotyczące zaliczki i zadatku. Jeżeli chcesz być pewien, że umowa dobrze zabezpiecza Twoje interesy lub wiedzieć czy pojęcie "przedpłata" użyte w umowie stanowi zaliczkę albo zadatek, skonsultuj się z prawnikami Pewny Lokal. Analizujemy dziesiątki umów każdego miesiąca i sprawdzając klauzule umowne zwracamy uwagę na formę w jakiej deweloper proponuje wpłacić część środków nabywcy lokalu.

W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią: 797 014 014.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 32 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka