Kupno mieszkania czy domu to poważna inwestycja dla większości z nas. Jak wygląda kwestia płatności w przypadku nabywania nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym? Czym jest harmonogram płatności do umowy deweloperskiej, rachunek powierniczy? Przeczytaj artykuł i poznaj odpowiedzi na powyższe pytania.
Przystępując do umowy deweloperskiej, warto mieć wiedzę na temat tego, w jaki sposób dokonuje się płatności za nabywaną nieruchomość oraz jak harmonogram płatności powiązany jest z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu zapisy umowne, regulujące kwestię płatności, będą bardziej zrozumiałe, a wszelkie wątpliwości — łatwiejsze do wyjaśnienia.
Kupno mieszkania to spory wydatek, większość osób zaciąga kredyt na jego sfinalizowanie. Istnieje wiele form płatności, z którymi należy się zapoznać, aby wybrać dla siebie najkorzystniejszą opcję. Bardzo ważne jest źródło finansowania. Inne metody płatności obowiązują w przypadku kredytu bankowego, a inne w przypadku posiadania własnego kapitału. Pod uwagę należy brać również stan nieruchomości – czy jest już gotowa, czy znajduje się dopiero w trakcie budowy. Można zdecydować się na transakcję gotówkową, jeśli ktoś dysponuje wystarczającą ilością wolnych środków. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie ze względu na możliwość wynegocjowania niższej ceny nieruchomości ze sprzedającym. Kolejną zaletą będzie brak dodatkowych kosztów w postaci odsetek i prowizji, które pobierają instytucje bankowe. Można wobec tego ograniczyć formalności do minimum. Kolejną opcją będzie zakup na kredyt. Można również zdecydować się na zapłatę za mieszkanie w transzach, dotyczy to głównie nieruchomości znajdującej się w trakcie budowy. Dla wielu osób korzystne będzie rozłożenie płatności na kilka rat, co pozwoli lepiej zaplanować budżet.
Istnieje kilka systemów płatności przy kupnie mieszkania. Można wybrać system płatności 10/90, co oznacza, że 90% środków zostanie przelanych deweloperowi dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości. Przy zawieraniu umowy deweloperskiej wpłaca się tylko 10% całkowitej wartości nieruchomości. Pozostałą należność uiszcza się przed odbiorem mieszkanie. Dla kupującego jest to oczywiście bardzo korzystne rozwiązanie, ale dla dewelopera najmniej opłacalne. Kolejną opcję będzie system płatności 20/80, czyli wymagający wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. Pozostałe 80% wpłacane jest w późniejszym terminie. Na podobnej zasadzie działa system płatności 30/70. Ponownie większą kwotę pieniędzy deweloper otrzymuje dopiero po zrealizowaniu w całości inwestycji. Nie każdy inwestor dysponuje jednak kwotą wysokości kilkuset tysięcy złotych, bo właśnie tyle trzeba zapłacić już po zawarciu umowy, czyli 30% ceny nieruchomości.
Mamy do dyspozycji trzy najpopularniejsze systemy płatności u dewelopera.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej ustawa deweloperska, wprowadziła wiele rozwiązań, służących poprawie bezpieczeństwa zawieranych na rynku pierwotnym transakcji. Dzięki temu pewnemu wzmocnieniu uległa pozycja kupującego.
Jedną spośród nowości, wprowadzonych przez ustawę deweloperską, są środki ochrony nabywców. Deweloper zgodnie z ustawą deweloperską ma obowiązek zapewnić nabywcy jeden ze środków ochrony, jakim jest:
Najczęściej wybór pada na otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji, ponieważ jest on najkorzystniejszy z punktu widzenia dewelopera. Rachunek powierniczy to nic innego, jak szczególny rodzaj rachunku bankowego, na który nabywca dokonuje wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Dzięki stosowaniu przez deweloperów rachunków powierniczych kupujący zyskują gwarancję, że środki, które wpłacają zgodnie z postanowieniami zawartej umowy deweloperskiej, nie są wykorzystywane przez dewelopera w celu finansowania jego działalności — wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a zwolnienie ich z niego uwarunkowane jest potwierdzeniem przez bank postępów prac na budowie (w przypadku rachunku powierniczego otwartego). Jeżeli wpłaty kupujących trafiają na rachunek powierniczy zamknięty, do zwolnienia środków dochodzi dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności na nabywcę w formie aktu notarialnego.
Oprócz zapewnienia środków ochrony nabywców ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązki przedkontraktowe, takie jak zobowiązanie do udostępnienia na żądanie zainteresowanej strony prospektu informacyjnego wraz z załącznikami oraz zapewnienie wglądu w aktualny odpis księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, sprawozdanie finansowe dewelopera lub kopię pozwolenia na budowę. Dzięki temu kupujący ma możliwość zdobycia wielu niezbędnych informacji jeszcze przed przystąpieniem do umowy z deweloperem. Pamiętać też należy o dokładnym sprawdzeniu samej umowy przed jej podpisaniem, ponieważ nawet pomimo obowiązujących regulacji ustawy deweloperskiej może zdarzyć się, że umowa będzie zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy, a nawet tzw. klauzule abuzywne. Dzięki wsparciu prawnika możliwe będzie ich zidentyfikowanie i renegocjowanie zapisów wymagających modyfikacji.
W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi transze (nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu) po ukończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Zanim jednak do tego dojdzie, bank dokonuje kontroli dokumentacji związanej z inwestycją, a także może skorzystać z przysługującego mu prawa wglądu do rachunków bankowych dewelopera. W związku z prowadzeniem rachunku powierniczego otwartego deweloper ponosi koszty związane z kontrolą postępu prac na budowie na podstawie wpisów w dzienniku budowy, dokumentacji dewelopera oraz czasem też sposobu wydatkowania środków zwalnianych z rachunku, które deweloper może wykorzystywać jedynie na potrzeby inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek.
Z drugiej jednak strony brak dostępu do środków gromadzonych na rachunku zamkniętym aż do czasu ukończenia przedsięwzięcia może zwiększać ryzyko utraty płynności finansowej przez dewelopera z powodu konieczności szukania zewnętrznych źródeł finansowania, co skutkować może nawet jego upadłością. Oznacza to, że nawet jeżeli z punktu widzenia nabywcy taki typ rachunku może oznaczać wyższy stopień ochrony interesów kupującego, to w praktyce bezpieczniejszy jest rachunek otwarty.
Do wypłaty środków z tego typu rachunku dochodzi zgodnie z Rozdziałem 3, art. 10 ustawy, po otrzymaniu przez bank „odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca”.
W tym przypadku środki wpłacane przez nabywców pozostają na rachunku powierniczym do czasu wywiązania się przez dewelopera z głównego zobowiązania umownego, a więc przeniesienia własności na nabywcę. Z jednej strony jest to jednoznaczne z wyższym bezpieczeństwem transakcji z perspektywy nabywcy, ale z drugiej w przypadku upadłości dewelopera należy liczyć się z ryzykiem, że środki z zamkniętego rachunku powierniczego mogą zostać wykorzystane w celu dokończenia realizacji danej inwestycji.
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z art. 24 ustawy „Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej:
etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu”. Na podstawie podziału przedsięwzięcia na etapy zostaje określony poszczególny koszt każdego z nich.
Przykładowe etapy harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego to w dużym uproszczeniu: nabycie gruntu, prace przygotowawcze, wykonanie stanu surowego otwartego, wykonanie stanu surowego zamkniętego, zagospodarowanie terenu zewnętrznego oraz prace wykończeniowe i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oznacza, iż inwestycja jest oficjalnie zakończona i zrealizowana zgodnie z wydanymi pozwoleniami oraz prawem budowlanym, a deweloper może rozpocząć przekazywanie lokali ich nabywcom.
Warto podkreślić wagę odbioru technicznego w całym procesie zakupu nieruchomości od dewelopera — w trakcie odbioru należy szczegółowo sprawdzić odbierany lokal lub dom pod względem jego zgodności z prawem budowlanym, normami budowlanymi oraz dokumentacją umowną. Nieocenione jest w tym zakresie wsparcie inżyniera lub inspektora budowlanego, który na podstawie posiadanej wiedzy i doświadczenia będzie w stanie zidentyfikować wszystkie obecne usterki, które następnie wpisywane są do protokołu odbioru, na którego podstawie deweloper w określonych w ustawie terminach zobowiązany jest do usunięcia wykrytych wad.
Bardzo często spotykanym błędem jest utożsamianie terminu płatności rat z rozpoczęciem lub zakończeniem danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Rzeczywiście, zgodnie z ustawą każdy etap inwestycji musi być opisany co do tego, jaki procent ceny zostanie przeznaczony na jego realizację, jednakże terminy płatności rat oraz ich wysokość w żaden sposób nie muszą być uzależnione od harmonogramu przedsięwzięcia.
Faktycznie zdarza się, że zgodnie z umową termin płatności jednej z rat ma miejsce tuż po ukończeniu danego etapu inwestycji, natomiast nie jest to regułą. Ustawa nie reguluje ściśle tej kwestii, co oznacza, że na podstawie zawartej umowy deweloperskiej można oczekiwać od nabywcy, że ten już na początku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego zapłaci pełną cenę, a bank kwotę tę podzieli na transze wypłacane deweloperowi po zrealizowaniu konkretnego etapu inwestycji. W praktyce najczęściej pierwsza transza należna jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a kolejne — zgodnie z poczynionymi między stronami ustaleniami, przy czym ostatnia z nich musi być uregulowana przed przeprowadzeniem odbioru technicznego nieruchomości oraz zawarciem umowy przenoszącej własność.
W przypadku zakupu lokalu w inwestycji, której realizacja jest na samym początku, najlepszym rozwiązaniem jest uzgodnienie harmonogramu płatności 10/90 - w takim przypadku nabywca wpłaca 10% ceny po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą jej część (90%) – po zakończeniu budowy. Jest to bardzo przejrzysty system, umożliwiający kupującemu łatwiejsze zarządzanie kwestiami finansowymi. Zazwyczaj jednak takie rozwiązanie mogą zaproponować nabywcom deweloperzy o stabilnej sytuacji finansowej, finansujący realizację inwestycji z posiadanych środków własnych.
W tym przypadku podstawę prawną stanowi ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z zawartymi w niej przepisami, wypłata ostatniej transzy następuje po przeniesieniu praw własności na nabywcę. Oznacza to, że musi być wprowadzony stosowny wpis do księgi wieczystej. Co więcej, przeniesienie to powinno być wolne od praw, obciążeń, a także roszczeń w stosunku do osób trzecich. Wyjątek w tym przypadku stanowią obciążenia, na które kupujący wyraził zgodę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Szczegółowo kwestie te są uregulowane w artykule 25 ust.1 pkt 2. Zgoda ta może być dołączona w formie stosownego załącznika do umowy deweloperskiej. W przypadku gdy deweloper nie posiada tego typu zgody, kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej bez żadnych konsekwencji prawnych. W ten sposób ustawodawca zabezpieczył interes prawny kupującego oraz banku przed ewentualnym nieuczciwym działaniem ze strony dewelopera. Pamiętajmy jednak, że bank ma prawo wstrzymać wypłatę ostatniej transzy dla dewelopera. Następuje to zazwyczaj wówczas, gdy:
Niestety, może to dla nas mieć opłakane skutki – najczęściej ogromne straty finansowe. Można się jednak przed tym zabezpieczyć, wprowadzając do umowy zapisy określające, o ile kupujący ma prawo spóźnić się z zapłaceniem ostatniej transzy. Dobrym pomysłem może być także wprowadzenie do umowy zapisów określających metody informowania o kolejnych transzach.
Nabywając dom lub mieszkanie od dewelopera, oprócz konieczności zapłacenia ustalonej ceny za przedmiot umowy, musimy przygotować się również na poniesienie dodatkowych kosztów, związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, a następnie umowy przyrzeczonej.
W przypadku transakcji zawieranych na rynku pierwotnym nabywca nie uiszcza podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC), który dla zakupu dokonywanego na rynku wtórnym wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości. Cena nieruchomości, którą płacimy deweloperowi, uwzględnia natomiast podatek VAT (zazwyczaj 8%).
Sporym wydatkiem jest wynagrodzenie notariusza, tzw. taksa notarialna. Jej maksymalną wysokość określa stosowne rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, zgodnie z którym jej wysokość, na podstawie wartość nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, wynosi:
Ten koszt dzielony jest przez strony po równo na etapie zawierania umowy deweloperskiej, ale już przy umowie przyrzeczonej zazwyczaj nabywca uiszcza taksę, o czym warto porozmawiać z deweloperem w celu wynegocjowania jego częściowego uczestnictwa w kosztach. Podobnie negocjacji wymaga wysokość taksy notarialnej, ponieważ wspominane rozporządzenie reguluje jedynie jej maksymalną wysokość.
W budżecie należy również uwzględnić koszt wypisów aktu (6 zł za każdą rozpoczętą stronę) oraz stałe opłaty sądowe (np. wpis roszczenia z umowy do księgi wieczystej – 150 zł). Dodatkowo należny będzie 23-procentowy podatek VAT od wypisów aktu oraz od wynagrodzenia notariusza.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej, skontaktuj się z nami pod numerem: 800 905 518 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
