Umowa deweloperska - płatności i transze, harmonogram spłaty

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Kupno mieszkania czy domu to poważna inwestycja dla większości z nas. Jak wygląda kwestia płatności w przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym?

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych klauzul dla nabywcy.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Przystępując do umowy deweloperskiej warto posiadać wiedzę na temat tego, w jaki sposób dokonuje się płatności za nabywaną nieruchomość oraz jak harmonogram płatności powiązany jest z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu zapisy umowne, regulujące kwestię płatności, będą bardziej zrozumiałe, a wszelkie wątpliwości - łatwiejsze do wyjaśnienia.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej ustawa deweloperska, wprowadziła wiele rozwiązań, służących poprawie bezpieczeństwa zawieranych na rynku pierwotnym transakcji. Dzięki temu pewnemu wzmocnieniu uległa pozycja kupującego.  

Jedną spośród nowości, wprowadzonych przez ustawę deweloperską, są środki ochrony  nabywców. Deweloper zgodnie z ustawą deweloperską, ma obowiązek zapewnić nabywcy jeden ze środków ochrony, jakim jest:

  • zamknięty rachunek powierniczy;
  • otwarty rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
  • otwarty rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
  • otwarty rachunek powierniczy bez gwarancji.

Najczęściej wybór pada na otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji, ponieważ jest on najkorzystniejszy z punktu widzenia dewelopera. Rachunek powierniczy to nic innego, jak szczególny rodzaj rachunku bankowego, na który nabywca dokonuje wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Dzięki stosowaniu przez deweloperów rachunków powierniczych kupujący zyskują gwarancję, że środki, które wpłacają zgodnie z postanowieniami zawartej umowy deweloperskiej, nie są wykorzystywane przez dewelopera w celu finansowania jego działalności - wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a zwolnienie ich z niego uwarunkowane jest potwierdzeniem przez bank postępów prac na budowie (w przypadku rachunku powierniczego otwartego). Jeżeli wpłaty kupujących trafiają na rachunek powierniczy zamknięty, do zwolnienia środków dochodzi dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności na nabywcę w formie aktu notarialnego.

Oprócz zapewnienia środków ochrony nabywców ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązki przedkontraktowe, takie jak zobowiązanie do udostępnienia na żądanie zainteresowanej strony prospektu informacyjnego wraz z załącznikami oraz zapewnienie wglądu w aktualny odpis księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, sprawozdanie finansowe dewelopera lub kopię pozwolenia na budowę. Dzięki temu kupujący ma możliwość zdobycia wielu niezbędnych informacji jeszcze przed przystąpieniem do umowy z deweloperem. Pamiętać też należy o dokładnym sprawdzeniu samej umowy przed jej podpisaniem, ponieważ nawet pomimo obowiazujących regulacji ustawy deweloperskiej może zdarzyć się, że umowa będzie zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy, a nawet tzw. klauzule abuzywne. Dzięki wsparciu prawnika możliwe będzie ich zidentyfikowanie i renegocjowanie zapisów, wymagających modyfikacji.

Transze z otwartego rachunku powierniczego

W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi transze (nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu) po ukończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Zanim jednak do tego dojdzie, bank dokonuje kontroli dokumentacji związanej z inwestycją, a także może skorzystać z przysługującego mu prawa wglądu do rachunków bankowych dewelopera. W związku z prowadzeniem rachunku powierniczego otwartego deweloper ponosi koszty związane z kontrolą postępu prac na budowie w oparciu o wpisy w dzienniku budowy, dokumentacji dewelopera oraz czasem też sposobu wydatkowania środków zwalnianych z rachunku, które deweloper może wykorzystywać jedynie na potrzeby inwestycji, dal której prowadzony jest rachunek.

Z drugiej jednak strony brak dostępu do środków, gromadzonych na rachunku zamkniętym, aż do czasu ukończenia przedsięwzięcia może zwiększać ryzyko utraty płynności finansowej przez dewelopera z powodu konieczności szukania zewnętrznych źródeł finansowania, co skutkować może nawet upadłością dewelopera. Oznacza to, że nawet jeżeli z punktu widzenia nabywcy taki typ rachunku może oznaczać wyższy stopień ochrony interesów kupującego, to w praktyce bezpieczniejszy jest rachunek otwarty.

Zwolnienie środków z zamkniętego rachunku powierniczego

Do wypłaty środków z tego typu rachunku dochodzi zgodnie z Rozdziałem 3, art. 10 ustawy, po otrzymaniu przez bank „odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca”.

W tym przypadku środki, wpłacane przez nabywców, pozostają na rachunku powierniczym do czasu wywiązania się przez dewelopera z głównego zobowiązania umownego, a więc przeniesienia własności na nabywcę. Z jednej strony jest to jednoznaczne z wyższym bezpieczeństwem transakcji z perspektywy nabywcy, ale z drugiej w przypadku upadłości dewelopera należy liczyć się z ryzykiem, że środki z zamkniętego rachunku powierniczego mogą zostać wykorzystane z celu dokończenia realizacji danej inwestycji.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z art. 24 ustawy „Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej:
etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

 Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu”.

Na podstawie podziału przedsięwzięcia na etapy zostaje określony poszczególny koszt każdego z nich.

Przykładowe etapy harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego to w dużym uproszczeniu: nabycie gruntu, prace przygotowawcze, wykonanie stanu surowego otwartego, zamkniętego, zagospodarowanie terenu zewnętrznego oraz prace wykończeniowe i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oznacza, iż inwestycja jest oficjalnie zakończona i zrealizowana zgodnie z wydanymi pozwoleniami oraz prawem budowlanym, a deweloper może rozpocząć przekazywanie lokali ich nabywcom.

Warto podkreślić wagę odbioru technicznego w całym procesie zakupu nieruchomości od dewelopera - w trakcie odbioru należy szczegółowo sprawdzić odbierany lokal lub dom pod względem jego zgodności z prawem budowlanym, normami budowlanymi oraz dokumentacją umowną. Nieocenione jest w tym zakresie wsparcie inżyniera lub inspektora budowlanego, który w oparciu o posiadaną wiedzę i doświadczenie będzie w stanie zidentyfikować wszystkie obecne usterki, które następnie wpisywane są do protokołu odbioru, na którego podstawie deweloper w określonych w ustawie terminach zobowiązany jest do usunięcia wykrytych wad.

Ratalne płatności za etapy przedsięwzięcia deweloperskiego

Bardzo często spotykanym błędem jest utożsamianie terminu płatności rat z rozpoczęciem lub zakończeniem danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Rzeczywiście, zgodnie z ustawą każdy etap inwestycji musi być opisany co do tego, jaki procent ceny zostanie przeznaczony na jego realizację, jednakże terminy płatności rat oraz ich wysokość w żaden sposób nie muszą być uzależnione od harmonogramu przedsięwzięcia.

Faktycznie zdarza się, że zgodnie z umową termin płatności jednej z rat ma miejsce tuż po ukończeniu danego etapu inwestycji, natomiast nie jest to regułą. Ustawa nie reguluje ściśle tej kwestii, co oznacza, że na podstawie zawartej umowy deweloperskiej można oczekiwać od nabywcy, że ten już na początku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego zapłaci pełną cenę, a bank kwotę tę podzieli na transze wypłacane deweloperowi po zrealizowaniu konkretnego etapu inwestycji. W praktyce najczęściej pierwsza transza należna jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a kolejne - zgodnie z poczynionymi między stronami ustaleniami, przy czym ostatnia z nich musi być uregulowana przed przeprowadzeniem odbioru technicznego nieruchomości oraz zawarciem umowy przenoszącej własność.

W przypadku zakupu lokalu w inwestycji, której realizacja jest na samym początku, najlepszym rozwiązaniem jest uzgodnienie harmonogramu płatności 10/90 - w takim przypadku nabywca wpłaca 10% ceny po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą jej część (90%) - po zakończeniu budowy. Jest to bardzo przejrzysty system, umożliwiający kupującemu łatwiejsze zarządzanie kwestiami finansowymi. Zazwyczaj jednak takie rozwiązanie mogą zaproponować nabywcom deweloperzy o stabilnej sytuacji finansowej, finansujący realizację inwestycji z posiadanych środków własnych.

Wynagrodzenie notariusza

Nabywając dom lub mieszkanie od dewelopera, oprócz konieczności zapłacenia ustalonej ceny za przedmiot umowy, musimy przygotować się również na poniesienie dodatkowych kosztów, związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, a następnie umowy przyrzeczonej.

W przypadku transakcji zawieranych na rynku pierwotnym nabywca nie uiszcza podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC), który dla zakupu, dokonywanego na rynku wtórnym wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości. Cena nieruchomości, którą płacimy deweloperowi, uwzględnia natomiast podatek VAT (zazwyczaj 8%).

Sporym wydatkiem jest wynagrodzenie notariusza, tzw. taksa notarialna. Jej maksymalną wysokość określa stosowne rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, zgodnie z którym jej wysokość, w oparciu o wartość nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, wynosi:

  • do 3000 zł - 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10.000 zł do 30000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10000 zł;
  • powyżej 30000 zł do 60000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30000 zł;
  • powyżej 60000 zł do 1000000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1000000 zł;
  • powyżej 2000000 zł - 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, nie więcej jednak niż 10000 zł, a w przypadku osób zaliczonych do I grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha, teściowie, zięć, synowa) - nie więcej niż 7500 zł.

Ten koszt dzielony jest przez strony po równo na etapie zawierania umowy deweloperskiej, ale już przy umowie przyrzeczonej zazwyczaj nabywca uiszcza taksę, o czym warto porozmawiać z deweloperem w celu wynegocjowania jego częściowego uczestnictwa w kosztach. Podobnie negocjacji wymaga wysokość taksy notarialnej, ponieważ wspominane rozporządzenie reguluje jedynie jej maksymalną wysokość.

W budżecie należy również uwzględnić koszt wypisów aktu (6 zł za każdą rozpoczętą stronę) oraz stałe opłaty sądowe (np. wpis roszczenia z umowy do księgi wieczystej -150 zł). Dodatkowo należny będzie 23-procentowy podatek VAT od wypisów aktu oraz od wynagrodzenia notariusza.

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej, skontaktuj się z nami pod numerem:  800 905 518 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firma kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 osób w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audyt działki, badanie termowizyjne lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online TUTAJ.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 396 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka