Kupno mieszkania czy domu to poważna inwestycja dla większości z nas. Jak wygląda kwestia płatności w przypadku nabywania nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym? Czym jest harmonogram płatności do umowy deweloperskiej, rachunek powierniczy? Przeczytaj artykuł i poznaj odpowiedzi na powyższe pytania.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej należy poznać mechanizmy płatności za nieruchomość. Warto sprawdzić powiązanie harmonogramu wpłat z postępem prac budowlanych. Taka wiedza ułatwia analizę zapisów umownych. Pozwala to również na szybkie wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości.
Zakup nieruchomości wymaga znacznych nakładów finansowych. Z tego powodu większość nabywców korzysta z kredytu hipotecznego.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Wybór formy płatności zależy od źródła finansowania. Procedury różnią się dla środków własnych i kredytu bankowego. Istotny jest również stan zaawansowania inwestycji. Inaczej wygląda płatność za gotowy lokal, a inaczej za nieruchomość w budowie.
Transakcja gotówkowa to opcja dla osób posiadających wolne środki. Taki model ułatwia negocjacje cenowe z deweloperem. Nabywca unika również kosztów bankowych, takich jak prowizje i odsetki. Formalności są w tym przypadku zredukowane do minimum.
Alternatywą jest zakup na kredyt. Płatność za lokal w budowie odbywa się zazwyczaj w transzach. Rozłożenie należności na raty ułatwia planowanie budżetu.
Mechanizm wypłaty środków z kredytu jest ściśle powiązany z harmonogramem inwestycji. Umowa deweloperska określa dokładne terminy płatności poszczególnych transz.
Liczba i terminy wpłat zależą od postępu prac budowlanych. W końcowej fazie budowy transze są zazwyczaj rzadsze, ale wyższe.
Środki na rachunek powierniczy dewelopera przelewa bezpośrednio bank kredytujący zakup. Mimo to nabywca musi każdorazowo złożyć dyspozycję uruchomienia transzy. Szczegółowe zasady tej procedury określa indywidualna umowa kredytowa.
Na rynku pierwotnym funkcjonuje kilka systemów płatności. Popularnym modelem jest system 10/90. Oznacza to, że przy umowie deweloperskiej nabywca wpłaca 10% wartości lokalu. Pozostałe 90% trafia do dewelopera dopiero po zakończeniu budowy. Jest to opcja bezpieczna dla kupującego. Stanowi jednak obciążenie finansowe dla wykonawcy.
Innym wariantem jest system 20/80. Wymaga on wpłaty początkowej na poziomie 20% ceny. Reszta kwoty uiszczana jest w późniejszym terminie.
Analogicznie funkcjonuje system 30/70. W tym przypadku deweloper również otrzymuje większość środków po zrealizowaniu inwestycji. Taki model wymaga jednak od nabywcy zaangażowania kilkuset tysięcy złotych własnego kapitału już na etapie podpisywania umowy.
Mamy do dyspozycji trzy najpopularniejsze systemy płatności u dewelopera.Ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) podniosła poziom bezpieczeństwa transakcji. Wzmocniła ona prawną pozycję kupującego na rynku pierwotnym.
Przepisy wymuszają stosowanie określonych środków ochrony wpłat nabywcy. Deweloper musi zapewnić jedno z poniższych rozwiązań:
W praktyce rynkowej najczęściej stosowany jest otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji. Jest to wariant najbardziej dogodny dla samego dewelopera.
Rachunek powierniczy to specjalny typ konta bankowego. Służy do gromadzenia wpłat nabywców na poczet zakupu nieruchomości. Mechanizm ten zapobiega swobodnemu dysponowaniu kapitałem przez dewelopera. Wpłacone pieniądze nie mogą finansować bieżącej działalności firmy poza realizacją konkretnej inwestycji.
W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank zwalnia środki w transzach. Wypłata następuje po weryfikacji postępów prac na budowie. Przy zamkniętym rachunku powierniczym środki są blokowane na cały czas trwania projektu. Deweloper otrzymuje wpłaty dopiero po zakończeniu inwestycji i notarialnym przeniesieniu własności na nabywcę.
Ustawa deweloperska nakłada również obowiązki przedkontraktowe. Deweloper musi na żądanie wydać prospekt informacyjny z załącznikami. Nabywca ma prawo wglądu w odpis księgi wieczystej, sprawozdanie finansowe spółki oraz pozwolenie na budowę.
Informacje te pomagają ocenić ryzyko transakcji przed podpisaniem dokumentów. Projekt samej umowy deweloperskiej również wymaga analizy. Dokument może zawierać niekorzystne postanowienia lub tzw. klauzule abuzywne. Wsparcie prawnika pozwala na ich wykrycie i skuteczną renegocjację warunków.
Przy otwartym rachunku powierniczym bank wypłaca deweloperowi transze po zakończeniu określonych etapów przedsięwzięcia. Wysokość pojedynczej wypłaty wynosi od 10% do 25% kosztów projektu.
Przed zwolnieniem środków bank weryfikuje dokumentację inwestycji. Może również skorzystać z prawa wglądu w rachunki bankowe dewelopera. Weryfikacja opiera się na analizie wpisów w dzienniku budowy. Bank kontroluje sposób wydatkowania zwolnionych kwot. Pieniądze muszą być przeznaczone wyłącznie na finansowanie projektu objętego danym rachunkiem.
Zablokowanie kapitału na rachunku zamkniętym zmusza wykonawcę do korzystania z zewnętrznego finansowania. Długotrwały brak dostępu do gotówki może skutkować utratą płynności i upadłością dewelopera. Otwarty rachunek powierniczy charakteryzuje się niższym rygorem ochrony bezpośredniej nabywcy, jednak w ujęciu makroczęsto okazuje się bezpieczniejszy dla powodzenia całego projektu budowlanego.
Zasady wypłaty z zamkniętego rachunku powierniczego określa Rozdział 3, art. 10 ustawy. Bank zwalnia środki po dostarczeniu odpisu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności. Nieruchomość musi być wolna od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyłączeniem obciążeń, na które zgodził się nabywca).
Kapitał kupujących jest w pełni zabezpieczony do momentu wywiązania się ze zobowiązań przez dewelopera. Podnosi to bezpieczeństwo transakcji.
Należy jednak uwzględnić czynniki skrajne. W przypadku upadłości firmy deweloperskiej, środki zgromadzone na zamkniętym rachunku powierniczym mogą zostać włączone w masę upadłościową w celu dokończenia inwestycji.
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek przygotowania harmonogramu przedsięwzięcia. Zgodnie z art. 24, dokument ten musi określać etapy realizacji oraz procentowy udział poszczególnych faz w całkowitych kosztach budowy. Harmonogram musi obejmować minimum cztery etapy realizacji. Wartość jednego etapu nie może być wyższa niż 25% i niższa niż 10% całkowitych kosztów projektu.
Przykładowy podział faz inwestycji to: nabycie gruntu, prace przygotowawcze, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, zagospodarowanie terenu oraz prace wykończeniowe. Finalnym krokiem jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dokument ten urzędowo zamyka proces inwestycyjny i legalizuje wydawanie lokali nabywcom.vOdbiór techniczny to kluczowy etap transakcji. Nieruchomość musi zostać zweryfikowana pod kątem zgodności z prawem budowlanym i projektem deweloperskim. Rekomendowana jest asysta inspektora budowlanego. Specjalista identyfikuje wszystkie wady oraz usterki i zgłasza je w protokole odbioru. Deweloper ma ustawowy obowiązek terminowego usunięcia wpisanych niedociągnięć.
Powszechnym błędem jest bezpośrednie utożsamianie terminów płatności rat z datami zamykania poszczególnych etapów budowy. Ustawa wymaga kosztorysu dla każdego etapu inwestycji. Nie narzuca jednak harmonogramu wpłat kupującego.
Terminy regulowania płatności definiuje indywidualnie umowa deweloperska. Zdarza się, że nabywca pokrywa pełną kwotę zakupu już na początku budowy. Bank kredytujący samodzielnie dzieli zdeponowaną wpłatę i wypłaca ją w transzach deweloperowi.
Standardowa rynkowa praktyka zakłada uregulowanie pierwszej wpłaty przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Dalsze transze wynikają z harmonogramu. Ostatnia rata wymaga opłacenia przed odbiorem technicznym i notarialnym przejęciem własności.
Przy zakupie inwestycji w początkowej fazie powstawania najbardziej rentowny pozostaje system 10/90. Kupujący wpłaca zaliczkę 10% po podpisaniu aktu. Końcowe 90% przelewa przed odbiorem. Zmniejsza to ryzyko i ułatwia zarządzanie wolnym kapitałem. Takie warunki oferują zazwyczaj tylko podmioty o silnej strukturze, finansujące budowy w oparciu o kapitał własny.
Kwestię końcowej wypłaty reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy. Przepisy stanowią, że wypłata ostatniej transzy następuje dopiero po notarialnym przeniesieniu praw własności. Wiąże się to ze stosownym wpisem w księdze wieczystej lokalu.
Przenoszona własność nie może być objęta prawami, roszczeniami i obciążeniami podmiotów zewnętrznych. Wyjątek stanowią obciążenia, na które nabywca wyraził oficjalną zgodę w załączniku do umowy deweloperskiej (zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 2). Jeżeli deweloper nie przedłożył takiej zgody, inwestor ma prawo do darmowego odstąpienia od zobowiązania. Prawo to chroni kapitał kupujących i banków.
Bank ma prawo zawiesić wypłatę ostatecznej transzy z winy nabywcy. Blokada środków występuje w następujących przypadkach:
Zablokowanie przelewu generuje dotkliwe straty finansowe po stronie kupującego. Ryzyko można ograniczyć w procesie negocjacji umowy z wykonawcą. Należy wdrożyć klauzulę sankcjonującą niewielkie opóźnienia w płatności ostatniej transzy. Warto także uściślić precyzyjne ścieżki informacyjne o wymagalności poszczególnych dopłat.
Nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z opłatami okołotransakcyjnymi. Nabywca musi uregulować koszty podpisania aktu deweloperskiego, a w dalszej kolejności — aktu przyrzeczonego. Przy transakcjach na rynku pierwotnym kupujący nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC w wysokości 2% wartości). Jest to obciążenie specyficzne dla rynku wtórnego. Ceny lokali deweloperskich posiadają już wliczony podatek VAT (standardowo 8%).
Znaczącym obciążeniem jest taksa notarialna. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości definiuje górne limity tego wynagrodzenia proporcjonalnie do wartości przedmiotu transakcji:
Koszty notarialne na etapie podpisywania umowy deweloperskiej dzielone są po równo między strony. Przy umowie przenoszącej własność ciężar taksy spada standardowo wyłącznie na kupującego. Warto na wczesnym etapie negocjować z deweloperem solidarne pokrycie opłat przy obu umowach. Negocjacjom podlega również wysokość taksy wyznaczona przez kancelarię, ponieważ rozporządzenie określa jedynie kwoty maksymalne.
W ostatecznym budżecie należy zabezpieczyć opłaty za wypisy aktów (6 zł za rozpoczętą stronę) oraz wydatki sądowe (np. wpis roszczeń do ksiąg wieczystych – 150 zł). Do finalnego rachunku notariusza za usługi i wypisy dolicza się 23% podatku VAT.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy przyszłym nabywcom bezpiecznie podpisać akt deweloperski. Jeżeli potrzebujesz fachowego wsparcia w sprawdzeniu Twojej umowy deweloperskiej, skontaktuj się z naszym zespołem pod numerem 800 905 518 lub wyślij zapytanie na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
