Umowa przedwstępna z deweloperem - wzór

W treści artykułu przybliżamy temat umowy przedwstępnej, jakie są konsekwencje niedotrzymania umowy przyrzeczonej oraz kwestie związane z cesją.

Zarówno na umowach deweloperskich jak i umowach przedwstępnych można dokonywać cesji. Coraz bardziej popularna forma inwestowania stwarza potrzebę zabezpieczenia prawnego zarówno inwestora, jak i dewelopera. Zapisy umowy przedwstępnej mogą spowodować, że nasz Flip będzie udany. Mogą także sprawić, że nie będzie on możliwy. Dlatego ważne jest, abyśmy posiadali wzór umowy, który będzie zawierał wszystkie najważniejsze postanowienia umowne. Zanim jednak przejdziemy wzoru, umowy przeczytaj proszę czym jest umowa przedwstępna i jakie mogą być konsekwencje niedotrzymania tej umowy.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Z definicji powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą miedzy sobą zainteresowani. Jej ważność zależy od tego, czy zawarte zostaną w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeśli zawieramy umowę sprzedaży mieszkania, muszą się w niej znaleźć wszystkie istotne elementy, jakie powinna zawierać umowa sprzedaży. Tutaj jest to określenie, jakie mieszkanie podlega sprzedaży oraz jaka jest jego cena. Powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie nabywcy i deweloperzy.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna nie musi być podpisania w obecności notariusza. Strony mogą przygotować dokument na własną rękę, jednak nie jest to bezpieczna forma. Jeżeli zdecydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży poza kancelarią notarialną, musisz wiedzieć, że jest to równoznaczne z rezygnacją z możliwości dochodzenia swoich praw, wynikających z przedmiotowej umowy, przed sądem.  Umowa stworzona we własnym zakresie tworzy tzw. słabszy skutek umowy, co oznacza, że strona poszkodowana może liczyć jedynie na zwrot poniesionych kosztów przygotowania zawarcia umowy i samego jej zawarcia, i na nic ponadto.

Umowa przedwstępna wzór

Nasi prawnicy z firmy Pewny Lokal przygotowali do wglądu wzór umowy przedwstępnej, który możesz pobrać w formie edytowalnej, albo jako PDF łatwy do druku. Zapoznanie się z takim draftem pozwoli Ci porównać nasz wzór do tego otrzymanego od firmy deweloperskiej. Może się okazać, że brakuje tam istotnych zapisów, które są niezbędne do właściwej ochrony Twoich interesów - przykładowo tych dotyczących rezygnacji z umowy w przypadku nie przyznania przez bank kredytu hipotecznego. Alternatywnie mogą też pojawić się klauzule działające na niekorzyść nabywcy (np. związane z niewymiernymi karami umownymi i olbrzymimi odsetkami za drobne spóźnienie w spłacie lokalu). Jeśli po sczytaniu umieszczonego tu przez nas wzoru umowy przedwstępnej wciąż będziesz mieć wątpliwości w obszarze treści tego dokumentu, to zapraszamy do bezpośredniego kontaktu z naszymi prawnikami. Z przyjemnością odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania i rzetelnie przeanalizują draft umowy przesłany przez dewelopera!

Jak powinna wyglądać dobra umowa przedwstępna?

Dobrze skonstruowana umowa powinna zawierać pewne elementy, które zapisano w art. 22 Ustawy o Ochronie Praw Nabywcy Lokalu Mieszkalnego lub Domu Jednorodzinnego. Są to m.in.:

• dane obu stron umowy;
• miejsce i data podpisania dokumentu;
• cena przedmiotu sprzedaży;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
• wysokość i terminy oraz warunki spełniania świadczeń finansowych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• określenie konkretnego położenia oraz istotnych cech nieruchomości będącej przedmiotem umowy;
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera,  a konkretniej wszystkie informacje dotyczące powierzchni działki, stanu prawnego nieruchomości, właściciela, hipoteki, służebności itd.;  
• numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał;
• w przypadku mieszkań określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu;
• określenie zakresu i standardu wykończenia nieruchomości przez dewelopera;
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu pieniędzy;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  

Tylko w ten sposób skonstruowana umowa przedwstępna chroni interesy zarówno nabywcy, jak i sprzedawcy. W innym wypadku może okazać się, że nawet przy niedopełnieniu obowiązków, nie będziesz w stanie wyegzekwować należnej Ci rekompensaty.

Oświadczeniu dewelopera w umowie przedwstępnej

Dokumentem, który musi zostać załączony do umowy lub umieszczony w niej jako odrębny punkt, jest oświadczenie dewelopera. Deweloper to inwestor, który lokuje własne pieniądze w budowę nieruchomości różnego typu, w celu zarobkowym. Zazwyczaj deweloper kupuje nieruchomość (działkę w atrakcyjnej lokalizacji), na której stawia konkretny budynek. Ze względu na brak dobrej regulacji prawnej czynności deweloperskich, które niestety często objawiały się nieuczciwymi zachowaniami ze strony przedsiębiorców, nabywcy zostali objęci specjalnymi prawami, które zapewniają im ochronę. Wszystkie zapisy prawne w tej kwestii umieszczono w Ustawie Deweloperskiej. 

Co musi znaleźć się w oświadczeniu dewelopera?

Mimo wszystko zdarza się jeszcze, że deweloperzy próbują zataić pewne kwestie, zrzucając później odpowiedzialność za niedomówienia na nabywcę. Aby się przed tym zabezpieczyć, musisz zażądać od niego stosownego oświadczenia, które zapewni, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką umowną. Deweloper musi też zobowiązać się, że nie będzie m.in. zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. Oprócz tego musisz zadbać, aby w oświadczeniu pojawiła się informacja, iż deweloper gwarantuje, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. Wielu osobom wydaje się, że problemy z przeniesieniem własności czy zaciągniętym na konkretną nieruchomość kredytem to kwestia, która może przytrafić się wyłącznie przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Nic bardziej mylnego! Trzeba być czujnym niezależnie od rodzaju nieruchomości.

Dokumentach, które warto zobaczyć przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Pamiętaj, aby przed podpisaniem umowy przedwstępnej poprosić dewelopera o przedłożenie niezbędnych dokumentów, które poświadczają prawo do własności. Musi być to oczywiście odpis z księgi wieczystej nieruchomości, w którym zapisane są wszystkie najważniejsze informacje, ale to nie wszystko. Co jeszcze musi wskazać deweloper?

Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego – jest to dokument, który zatwierdza projekt budowlany, ale nie jest dokumentem, który pozwala na rozpoczęcie budowy. Decyzja ważna jest przez czas, który został w niej zapisany, ale nie dłużej niż rok.

Decyzji o pozwoleniu na rozpoczęcie budowy budynku

Pozwolenie na użytkowanie – przed rozpoczęciem użytkowania budynku mieszkalnego deweloper musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie, składając wniosek we właściwym urzędzie. Odpowiednie służby muszą bowiem ocenić, czy założenia projektowe pokrywają się z wykonaniem. Oczywiście ten dokument deweloper może przedłożyć tylko wtedy, kiedy kupujesz mieszkanie już gotowe.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu - dokument ten mówi o tym czy lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość. To zaświadczenie jest konieczne dla ustanowienia odrębnego prawa własności dla tego konkretnego lokalu.

Ile zapłacisz za podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza?

Tak jak wspominaliśmy, umowa przedwstępna powinna (choć nie musi) być zawarta w obecności  notariusza. Jakie są kwoty sporządzenia takiego dokumentu i kto je ponosi?

Wartości taksy notarialnej

Taksa notarialna to kwota, która należy się notariuszowi za wykonanie określonych czynności. Jej wysokość regulowana jest jednak przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 roku. Według zapisów w nim zawartych, koszt usług notarialnych wyliczany jest od wartości nieruchomości. Wysokość taksy wynosi:

• wartość do 3000 zł – 100 zł
• powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
• powyżej 10000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10000 zł
• powyżej 30000 zł do 60000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30000 zł
• powyżej 60000 zł do 1000000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60000 zł
• powyżej 1000000 zł do 2000000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1000000 zł
• powyżej 2000000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, nie więcej jednak niż 10000 zł. W przypadku osób z I grupy podatkowej, maksymalny koszt to 7500 zł.
  

Pamiętaj, że kwoty te to maksymalna wartość jaką może narzucić notariusz. Jest to jednak cena negocjowalna i nic nie stoi na przeszkodzie, aby kancelaria obniżyła swoje wynagrodzenie nawet o kilkadziesiąt procent, dlatego warto spróbować zbić nieco cenę lub poszukać najlepszej oferty na rynku. Opłatę za czynności notarialne może ponieść nabywca, deweloper lub obie strony po połowie. Wszystko zależy od tego, jaką decyzję podejmiecie.

Konsekwencji niedotrzymania umowy przyrzeczonej

Należy pamiętać, że w przypadku niepodpisania umowy przedwstępnej strona, której odmówiono jej wykonania będzie mogła dochodzić swoich praw. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia  na wypadek niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej. Pierwsza opcja została stworzona przez art. 471 Kodeksu Cywilnego, daje ona możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu uchylającego się od postanowień umowy. Z kolei artykuł 390 Kodeksu Cywilnego ogranicza kwotę odszkodowania do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, co do zasady można żądać zwrotu wydatków, które zostały poniesione by zawrzeć umowę przedwstępną oraz zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów, które były potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna (tak jak każda umowa) może za zgodą drugiej strony być przedmiotem cesji. By taka operacja była możliwa potrzebna jest zgoda przeciwnej strony. Często w przypadku tak skomplikowanych umów deweloperzy nie posiadają stosownego wzoru umowy przedwstępnej, która w dostateczny sposób zadowoli obie strony. Jeżeli znajdujesz się w takiej sytuacji nie musisz się martwić – Nasza Kancelaria prawna stworzyła wzór umowy przedwstępnej zawierający wszystkie postawienia umowne pozwalające na bezpieczne przeprowadzenie cesji.

Jeżeli chcesz przeanalizować umowę otrzymaną od dewelopera lub chcesz skorzystać z naszego wzoru zadzwoń pod numer 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.